公開日:2023-01-23 更新日:2026-02-17
2,000万円でリノベーションどこまでできる？マンション・一戸建ての限界と平米単価をプロが解説
ご自宅や中古住宅のリノベーションはほとんどの方が初めての経験。特に「予算内でどこまでできるのか」という適正価格の判断は非常に難しいものです。
この記事では、リノベーションの大きな節目となる「予算2,000万円」を基準に、マンション・一戸建てそれぞれの限界値を徹底解説します。
2,000万円という予算は、現在の物価高騰下において妥協なくフルリノベを完結できるかどうかの境界線。
本記事では、最新の資材高騰を踏まえた平米単価（㎡単価）のリアルと、マンション・戸建てそれぞれの「2,000万円の壁」を突破するための費用内訳を公開します。
・古民家や旧耐震基準の戸建て物件は「性能向上」の費用が鍵。2,000万円でも足りないケースの回避策。
SHUKEN Re 編集部
SHUKEN Re 編集部
目次
■2,000万円リノベは高い？安い？
まずは2,000万円のリノベーション予算は、平均と比較して高いのか・安いのかチェックしてみましょう。
結論から言えば、2,000万円は「マンションならハイグレードなフルリノベが可能」「戸建てなら性能向上まで含めると予算管理が必須」な金額感です。
参考までに、一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会が2025年3月に公表した「2024年度住宅リフォームに関する消費者・事業者に関する実態調査」によると、マンション・戸建てを問わずリフォームの平均支出は434万円。
この中には設備故障や雨漏り修理といった部分リフォームが多数含まれ、いわゆる“フルリノベーション”の事例はごく一部です。
しかし、近年は建築資材価格の高止まりや労務費の増加等により、同じ仕様でも2020年比で1～2割程度高くなっています。
間取り変更や内装・設備をすべて一新するフルリノベーションは、調査平均額よりも費用が高くなり、1,000万円以上かかるケースが多いのが実際です。
2022年以降の資材高騰を経て、2026年時点ではフルリノベーションのボリュームゾーンは1,200万〜2,000万円で推移しています。
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■2,000万円でマンションリノベーションどこまでできる？
一般的なマンションのフルリノベーションは、1平方メートルあたり15～20万円が費用相場と言われています。
床面積130㎡前後までのマンションなら、予算2,000万円でフルリノベーションできる可能性があるということです。
2026年現在のマンションフルリノベの平米単価は、標準仕様で18万円〜、こだわり仕様で25万円〜が目安です。
予算2,000万円で70㎡（一般的な3LDK）の場合、1㎡あたり約28.5万円かけられる計算になります。
これは、単なる内装刷新にとどまらず、「ハイエンドなキッチンへの交換」や「間取りの抜本的な変更」「全室の二重サッシ化」まで網羅できる非常に自由度の高い予算帯といえます。
実際のマンションリノベ事例を2つピックアップしてみましょう。
BEFORE
AFTER
マンションリノベ事例を見る：Case136「自分たち仕様＝快適!!」
- 床面積 100㎡
- 費用 約1,500万円
- ㎡単価 約15万円
上のリノベーション事例は、床面積100㎡で費用約1,500万円、1平方メートルあたり15万円です。※費用は施工時の価格です。
- 全面内装貼り替え
- 間取り変更
- クローゼットの造作
- キッチン・洗面台の移動
マンションリノベ事例を見る：Case136「自分たち仕様＝快適!!」
間取り変更や軽微な水回りの移動も含めたフルリノベーションで、ご夫婦二人暮らしに合わせてかなり自由な家づくりができていますね。
マンションリノベ事例を見る：Case136「自分たち仕様＝快適!!」
こちらのお住まいと同じような仕様のリノベーションなら、予算2,000万円で約133㎡までのマンションまで対応できるということです。
もう一件、別のマンションリノベーション事例を見てみましょう。
BEFORE
AFTER
マンションリノベ事例を見る：Case137「造作で思いどおりに」
- 床面積 74㎡
- 費用 約1,500万円
- ㎡単価 約20万円
こちらのマンションもリノベ費用は1,500万円ですが、床面積は70㎡台で㎡単価は約20万円です。※費用は施工時の価格です。
- 全面内装貼り替え
- 間取り変更
- クローゼットの造作
- ユニットバス・洗面台の移動
- 造作キッチンをオーダー
マンションリノベ事例を見る：Case137「造作で思いどおりに」
水回り設備移動を含めた大幅な間取り変更、オリジナルの造作キッチンオーダーなど、お施主様のこだわりを盛り込んだリノベーション内容です。
マンションリノベ事例を見る：Case137「造作で思いどおりに」
こだわり仕様のリノベーション内容だと、予算2,000万円で100㎡までのマンションが目安となります。
中古マンション市場で多い60～80㎡前後の床面積なら、予算2,000万円で思いどおりにリノベーションできる可能性が高そうです。
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■2,000万円で戸建てリノベーションどこまでできる？
一戸建てリノベーションは内装・水回り工事に加えて、外壁・屋根や外構といった外回りの工事も必要になります。
※一戸建て外回り工事の相場
- 外壁・屋根塗装 120～150万円
（張り替え・葺き替えは200～300万円） - サッシ交換 100万円～
- 玄関ドア交換 30～60万円
- 玄関アプローチ・門扉やり直し 50～100万円
- カーポート交換 15万円～
一般的な中古一軒家の外観も新築同様にリノベーションする場合、上記のような工事内容で大体300万円～の費用が掛かります。
ただし築年数が古く外壁張り替えや屋根葺き替えが必要なケースなどを考えると、外回りで500万円以上かかる可能性も。
トータル2,000万円で外回りに500万円掛けると、内装・水回りは1,500万円の予算になります。
BEFORE
AFTER
こちらは二世帯住宅の二階部分を、約1,500万円でフルリノベーションした事例です。
- 全面内装貼り替え
- 間取り変更
- 水回りの近距離移動
内装・水回りの一新に加えて間取り変更もしていますが、1,500万円前後の費用感なので外回りを加えても2,000万円に収まりそうですね。
吹抜けの開放的なLDKに加えて、おしゃれな対面キッチンや便利なパントリースペースなど、トレンド感のある間取りも押さえています。
戸建ての場合、2,000万円は「目に見える内装」と「目に見えない構造補強」のバランスが鍵となります。
屋根・外壁の刷新に300〜500万円を要するため、内部にかけられるのは約1,500万円。
新耐震基準の物件であっても、2025年の法改正（4号特例縮小）に伴う省エネ基準への適合コストを考慮すると、2,000万円は「決して余裕のある金額ではない」と認識しておく必要があります。
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■2,000万円にどこまで費用を含めるのか？
予算2,000万円の中に、リノベーション以外の費用をどこまで含めるのかもしっかり考えるべきポイントです。
※リノベーション諸費用の例
- 手付金
- 仲介手数料
- 住宅ローン手数料
- 登記費用
- 各種税金
- 仮住まい
- 引っ越し
- 家具・インテリア買い替え
ご自宅・中古住宅によって項目は変わりますが、リノベーション工事費以外に上記のような諸費用が掛かります。
全て合算すると100万円以上の費用になることも多いため、中古物件購入＋2,000万円で考えるなら事前に把握しておかなければいけません。
またこうした諸費用はローンに含めることができない項目も多く、急に現金が必要になり慌てるケースも･･･。
リノベーションの見積もり金額だけでなく、諸費用も含めたトータル予算をしっかり考えましょう。
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■2,000万円でリノベーションが難しいケース
ここまでは予算2,000万円でできるリノベーション範囲を紹介しましたが、ベースとなる中古物件によっては難しいこともあります。
古民家や築古戸建て
一戸建ては築年数が進むほど大規模な補修・補強が必要になるケースが多いため、古民家や築古物件のフルリノベーションは予算2,000万円におさまらない可能性が高いです。
古い家はスケルトンリフォ－ムと同時に、給排水管・電気配線などのインフラ総入れ替えや、断熱等級4〜5への義務化もあり断熱改修などが必要になるケースがほとんど。
また雨漏りによる梁・柱などの腐食、シロアリ被害などがあると、さらに補修費用が掛かります。
築年数が古い家は相場を当てにしすぎず、ホームインスペクションなども活用して正確なリノベーション費用を算出してもらいましょう。
旧耐震基準の一戸建て
1981年以前に建築確認申請を受けている「旧耐震基準」の一戸建ても、耐震補強が必要になるため2,000万円だとリノベーションが難しい可能性があります。
日本木造住宅耐震補強事業者協同組合の調査によると、2021年の耐震補強工事平均金額は189万円でした。ただし、実際の耐震補強費用は、建物の劣化状況や補強後の評点目標により大きく変動します。
スケルトンリフォームと同時に行う場合は、基礎の補強や構造用合板の追加などで200万〜400万円以上かかるケースも少なくありません
前述した外回りリノベーションに加えて耐震補強の費用がかかるため、2,000万円を超えてしまう可能性が高いです。
2025年4月施行の改正法により、木造戸建てのスケルトンリフォームは原則として「確認申請」が必要です。
これにより、設計・申請に関わる事務手数料だけで30〜50万円程度の追加コストが発生するほか、構造計算の結果次第では、当初予定していなかった基礎補強が必須となるリスクもあります。
旧耐震物件を2,000万円で再生させるには、「どこを直さないか」という引き算の設計が不可欠です。
築40年以上の中古一戸建てを検討する際は、耐震診断なども視野に入れるのがおすすめです。
〈関連コラム〉
木造住宅の“耐震補強”リノベーションとは？費用はどのくらいかかる？
■まとめ
2,000万円の予算があれば、一般的な中古マンションはフルリノベーション・スケルトンリフォームできる可能性が高いです。
しかし一戸建ては、旧耐震基準の築古物件の場合、床面積・構造・状態によっては2,000万円でも足りないケースもあるため、ワンストップリノベーションで物件を探すのがおすすめ。
ワンストップリノベーションは私たち施工店と一緒に物件探しから取り組む方法で、トータル費用が分かるので予算オーバーを防ぎやすいです。
2,000万円という予算は、理想をすべて詰め込めるわけではありませんが、プロの知恵を借りれば「新築以上の価値」を生み出せる絶妙なラインです。
特に法改正後の現在は、物件選びの段階でリノベ費用を見極める「ワンストップリノベーション」の重要性がかつてないほど高まっています。
私たちSHUKEN Reでは、約8,000件超のリノベーション実績をもとに、お客様の予算2,000万円を最大化する最適なリノベプランをご提案します。
東京・神奈川・千葉エリアの物件探しからリノベーションまで、住まいづくりのことならなんでもご相談いただけますので、お気軽にご相談ください。
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