意外と知らない中古マンション売買の“仲介手数料” 相場や安くする方法は？
不動産会社を介して中古マンションを購入する場合、必ず支払わなくてはいけないのが「仲介手数料」です。
しかし、実際にどのくらい支払わなくてはならないのかや、いつ発生するのかなどを知らない人も多いでしょう。
そこで、今回は不動産仲介手数料について、金額の算出方法や支払いのタイミング、安くする方法などについて詳しく解説します。
これから人生で初めて中古マンションを買うという人は、ぜひ参考にしてください。
・不動産仲介手数料は、不動産会社に対して売買の“仲介”をしてもらった報酬として支払い、上限額が法律で定められています。
・無料や手数料値引きをする会社もありますが、その根拠をきちんと確認して契約することが重要です。
・howzlifeでは、中古物件探しからローン相談、リノベーション、アフターサービスまでまとめてお任せいただける「ワンストップリノベーション」や、不要な不動産を買取する「ホームパスサービス」を行っています。
Contents
そもそも不動産仲介手数料って何？計算方法は？
不動産仲介手数料とは、不動産売買において、不動産会社が売主と買主の間に入って、契約内容の調整を行うことへの対価です。
この中には、不動産会社の広告費や業務運営費、物件紹介に関わる費用なども含まれます。
ただし、不動産仲介手数料は成功報酬であるため、万が一物件の売買契約が売主・買主の間で成立しなければ、支払う必要はありません。
また、売主が不動産会社自体である場合も、“仲介”する必要はないため発生しません。
一方、不動産会社が売主で売買をする場合は不動産仲介手数料はかかりませんが、物件価格に対して消費税がかかります。
では、不動産仲介手数料の金額はどのように算出されるのでしょうか？
不動産仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）によってその上限が決められています。
簡単に解説すると上限額は、「（売買価格 × 3〜5％ ＋ 2〜6万円）＋ 消費税」です。
ちなみに、売買価格が200万円以下の場合は5%、200万円を超えて400万円以下の場合は4% ＋ 2万円、400万円を超える場合は3％ ＋ 6万円となります。
ここでポイントとなるのが、あくまで法で定められているのは“上限のみ”であるという点。
つまり、不動産会社によって設定している金額は異なりますし、提示された金額を顧客が交渉する余地はあるということです。
不動産仲介手数料はいつ支払う？支払い方法は？
不動産仲介手数料の支払い時期は法的に定められていませんが、一般的には売買媒介契約時と引き渡し時で半分に分けて２回で支払うのが一般的です。
支払い時期は多少であれば交渉はできるものの、大幅に後送りにすることはできません。
まれに一括で支払いたいという人もいますが、買主・売主との売買契約が成立してから物件の鍵をもらうまでには、まだ幾つかの手続きが残っており一定の期間がかかるため、無理して100%支払わない方が安心でしょう。
ちなみに、不動産会社によっては仲介手数料は住宅ローンに組み込むことはできず、現金払いをしなくてはいけません。
ですから、手持ちの資金を全て物件の頭金に充ててしまうのではなく、不動産仲介手数料の分を確保しておきましょう。
手数料の金額は、不動産会社と交わす「媒介契約書」に記載されますので、金額や支払い時期は署名する前にしっかりと確認してください。
国土交通省｜宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款
売却時と購入時で違いはある？“無料”の場合があるって本当？
基本的には、売主も買主も不動産会社へ仲介手数料を支払います。
また、売却時と購入時において手数料に関してあまり大きな違いはありません。
なぜなら、売却時も購入時も同じように高額な金額のやり取りが発生し、第三者として公平かつ法律に則った契約を成立させるための専門的な知識が必要となるためです。
しかし、最近は会社によって売主か買主のどちらかだけに請求するケースや、“仲介料無料”と謳うケースも少なくありません。
この仕組みはとてもシンプルで、売主・買主の不動産仲介会社が同じである場合は、１つの案件に対してどちらかのみに手数料を請求しているからです。
売主・買主の仲介会社が同じであるケースを「両手仲介」といい、売主・買主が異なる仲介会社と契約しているケースを「片手仲介」と言いますが、ひと昔前までは両手仲介の場合には双方から２重に手数料を取ることが一般的でした。
しかし、物件検索システムが構築されてインターネットを活用することで業務負担が減り、より顧客満足度を上げて競争に打ち勝つために他社との差別化を図るために、それをやめる会社が増えてきています。
ただし、仲介料無料の代わりに、交渉費や鍵の交換費用、ハウスクリーニング代など売主・買主に支払い義務のない別の名目で諸費用を請求する会社があるのも事実です。
ですから、「仲介料無料」と聞いて真っ先に契約するのではなく、必ずその経緯や理由を確認し、“プロ”として間違いなく売買をサポートしてくれる会社を選びましょう。
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値引き交渉はできる？
先ほども説明しました通り、不動産仲介料はその“上限”のみ法律で決められており、下限に関する規定はありません。
ですから、値引き交渉ができない訳ではありません。
ただし、その会社に一任する専任媒介契約（依頼者が他の宅建業者と重複して依頼できない契約）にするなど、お互いによりよい関係で売買ができるような方法を検討していくとよいでしょう。
値引きすることで本来受けられるはずのサービスを受けられなくなる可能性もあるので慎重に対応しましょう。
無理な値引き交渉をするよりも、不動産物件の内容や仲介サービスのコストパフォーマンスを見極めた上で総合的に判断する必要があります。
不動産会社を選ぶ際には、仲介手数料の高い・安いではなく、どれだけ親身になって物件選びをサポートしてくれるかどうかを判断材料にしましょう。
不動産会社が売主・買主であれば仲介手数料は“無料”に
仲介手数料は売買を“仲介”する際に発生するため、売主もしくは買主が不動産会社であれば支払う必要はありません。
また、不動産会社が売り出している中古マンションの中には“リノベーション済み”の物件もあるため、その費用もかけずに済みます。
ただし、不動産会社から購入する場合には、物件に対して消費税がかかります。
ですから、仲介手数料や消費税などの経費と物件価格、リノベーション費用を総合的に比較して、より理想的なライフスタイルが実現できる物件を選びましょう。
所有している中古マンションの売却をする際にも、買主が不動産会社であるメリットはあります。
個人向けに販売すると売却成立まで時間がかかるリスクがありますし、万が一買主のローン審査が通らなければ途中で決裂する可能性もゼロではありません。
しかし、不動産会社に売却すれば、売主として支払う仲介手数料が不要なだけではなく、引き渡しまでが比較的スムーズに完了する場合がほとんどです。
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中古マンションをリノベーションして夢のマイホームを手に入れませんか？
howzlifeはリノベを熟知したリノベ会社「SHUKEN Re」の、中古物件探しからスタートするワンストップサービスです。
中古物件を購入する際には、仲介手数料など様々な諸経費がかかり、予算組みをするのが何かと大変。
そこでおすすめなのが、「中古住宅購入とリフォームはセットで依頼する」という方法です。
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まとめ：仲介手数料も見込んだ予算計画を立てましょう
中古マンションを購入・売却する際には、物件価格だけでなく仲介手数料も検討しておく必要があります。
物件価格が高くなればなるほど、仲介手数料の金額が増えるからです。
できるだけ諸経費を抑えたい人は、「物件の売主・買主が不動産会社」となるケースが狙い目です。
仲介手数料を無料にできる場合があるなど、売却時も購入時もメリットがあります。
私たち“howzlife”は、自社で設計施工したリノベーション済み物件の販売を行っている他に、不要な不動産の買取も行っています。
また、物件探しからローン相談、リノベーション、アフターメンテナンスまで丸ごとお任せいただける“ワンストップ・サービス”もおすすめです。
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監修者情報
SHUKEN Re 編集部
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