増築リノベーションの注意点と費用目安｜戸建てスケルトンリフォーム事例も紹介

 

「今住んでいる家が手狭になってきた」そんな方にとって気になるのが“増築リノベーション”。

 

家の敷地にゆとりがあると、増築を検討する方も少なくありません。

 

しかし、増築をする上で、超えなくてはいけないハードルや、じっくり検討しなくてはいけない点がいくつもあります。

 

そこで、今回は戸建住宅の“増築リノベーション”について、注意点・デメリットから費用目安まで詳しく解説します。

 

ライフステージに合わせて家をリノベーションしたいという方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

■ 「おうちを広くしたい」と思っても“増築”は慎重に！知っておくべき“10”の注意点・デメリット

 

事例を見る：Case13「大正モダン・和室でくつろぎ夫婦円満」

 

「増築」とは、現存する建物を解体することなく、部分的に部屋を継ぎ足す工事のことです。

 

戸建住宅の“増築リノベーション”は、敷地に余裕があれば簡単にできると思っている方は少なくありません。

 

しかし、実現させるためには知っておくべき注意点やデメリットがあります。

 

では、それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

 

準防火地域・防火地域内かどうか・増築面積は10㎡以下か以上か

 

防火地域や準防火地域に指定されているエリア（主に繁華街や幹線道路に近い地域）は、火災時の延焼リスクを最小限に抑え、人々が確実に避難できるように、少しでも増築する場合は建築確認申請をしなくてはいけません。

 

一方、閑静な住宅地など防火地域・準防火地域に指定されていないエリアでは、10㎡以下の増築リノベーションで建築確認申請をする必要はなく、構造や仕様は設計士に一任されます。

（参考：建築基準法第6条4の2）

 

そのため、住宅のあるエリアが防火地域や準防火地域内なのかどうかと、増築する部分が10㎡以下・以上なのかどうかは、費用や工事期間に大きく影響するのです。

 

 

「建築確認」を申請できる会社に相談しているか

 

先ほどもお話しした通り、10㎡以上の増築をする場合は必ず建築確認申請をしなくてはいけません。

 

建築確認申請は法規上「建築主」がやることとなっていますが、通常は有資格者である「建築士」が代理で行います。

 

なぜなら、申請書類の作成には、専門的な知識が必要となるからです。

 

確認申請書第二面の【代理者】欄には委任を受けた建築士の名前を記します。

その代理業務（正しくは「建築に関する法令又は条例に基づく手続きの代理」という）は、建築士法第21条により、建築士（木造建築士にあっては、木造の建築物の範囲に限ります）は行うことが可能ですが、無資格の方が申請の代行を行うことはできません。

また、建築士でも他人の物件に関して申請代行をしようとする時には、建築士事務所登録が必要になりますのでご注意ください。

なお、資格が無い一般の方でも、木造で2階建て以下、かつ、延べ面積50㎡以下の建築物などであれば、設計や工事監理をすることができます。

しかし、資格が無い方の場合には、申請書の審査や完了検査時の特例が受けられず、提出していただく書類が多大になり、実際には建築士の設計者が行うことがほとんどとなっています。

（引用：長岡市｜建築物の確認申請を行う人）

 

確認申請が必要のないリノベーションであっても、構造や細部の納まり、耐震性について安心できる住宅にするには、やはり建築士が所属している会社に依頼するのがおすすめです。

 

 

「建蔽率・容積率」はオーバーしないか

 

日本国内において、住宅をはじめとした建物は、全て「都市計画法」と「建築基準法」に則って設計・建築されています。

 

 

 

都市計画法の中で区分された「用途地域」は、そのエリアで建てられる建築物を限定しているほか、敷地内で建てられる建物面積の上限である「建蔽率（けんぺいりつ）」と「容積率」を定めています。

 

（引用：国土交通省｜市民景観まちづくりリーフレット）

 

つまり、住宅を建てる際にはその地域で決められた建蔽率・容積率以内で建築面積や床面積をおさめなくてはいけないのです。

 

「10㎡以内の増築なら建築確認申請がいらないのでオーバーしても分からないのでは？」と思う方もいらっしゃるでしょう。

 

たしかに、建築確認の不要な増築リノベーションにおいては、建蔽率・容積率をオーバーしていたとしても、自治体がそれを知る術はありません。

 

しかし、将来、建築確認申請が必要となるリノベーションをする際に「既存不適格建築物（現行の法律にそぐわない建物）」として判断されて、手続きが大変になります。

 

また、売却をする場合も、建て替えやリノベーションがスムーズにできなかったり、担保価値が低くなって買い手のローン審査が厳しくなったりするなど、不利な条件が増えてしまいます。

 

ですから、増築リノベーションをする際には、建築確認申請の有無に限らず、「建蔽率・容積率」をオーバーしないように気を付けましょう。

 

 

新築時の「確認済証・確認申請図書・検査済証」はあるか「既存不適合建築物」ではないか

 

増築リノベーションをする際に気を付けるべきことは、リノベーション内容だけではありません。

 

建築確認申請が必要な場合は、その住宅が新築された時の状況も影響します。

 

まず、新築時の確認済証・確認申請図書・検査済証があるかどうかを確認してください。

 

 

「新築時には確認申請しなくてはいけないから必ずあるのでは？」と思うかもしれませんが、実はそうとも限りません！

 

特定行政（建築主事）による建物の中間検査・完了検査が義務付けられたのはつい最近で、東京都の場合には平成11（1999）年に義務化が始まりました。

 

東京都の調べによると、平成11（1999）年の完了検査率は40%程度しかないことが分かっています。

 

（引用：東京都都市整備局｜現行計画の取組状況）

 

つまり、比較的新しい住宅であっても、必ず資料が揃っているとは限らないということです。

 

では、これらの書類がないとどのような問題が起こるのでしょうか？

 

増築の建築確認申請をするためには、既存住宅が完了検査をクリアしており、建築基準法などに適合していなければいけません。

 

つまり、その証明をするために確認済証や確認申請書類、検査済証が必要になります。

 

ただし、これらの書類がなくても増築の建築確認申請ができないという訳ではありません。

 

「法適合状況調査」を受け、法令に遵守していることが証明されれば、建築確認申請に進めます。

 

ただし、法適合状況調査によって「既存不適合建築である」という結果が出れば、不適合箇所を直さない限り増築はできません。

 

新築時当時の建築基準法に則していても、現行の基準と適合していなければ、同じく「既存不適合建築」としてとられてしまいます。

 

〈関連ページ〉

国土交通省｜「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」について

 

 

ウッドデッキ・バルコニーの新設も“増築”扱いになる場合も

 

増築は、室内空間を広げる場合だけではなく、ウッドデッキやバルコニーなどを新設する場合も該当します。

 

ただし、これら屋外空間で“増築扱い”となるのは、基本的には「屋根がある場合」のみです。

 

建築基準法施行令（第2条）では、「建築面積」を以下のように定義づけています。

 

建築物（地階で地盤面上一メートル以下にある部分を除く。以下この号において同じ。）の外壁又はこれに代わる柱の中心線（軒、ひさし、はね出し縁その他これらに類するもので当該中心線から水平距離一メートル以上突き出たものがある場合においては、その端から水平距離一メートル後退した線）で囲まれた部分の水平投影面積による。ただし、国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物又はその部分については、その端から水平距離一メートル以内の部分の水平投影面積は、当該建築物の建築面積に算入しない。

（引用：建築基準法施行令）

 

つまり、庇や屋根がかかっており、外壁などから1m以上突き出た屋外空間は、建築面積に算入しなくてはいけないということです。

 

ですから、屋根がかかっていて両側を壁で囲まれたウッドデッキやバルコニーを作る場合は、設計士のアドバイスを受けて十分に検討しなくてはいけません。

 

 

既存建物の耐震性に問題はないか

 

事例を見る：Case134「実家を住み継ぐ」

 

増築は、その広さや形状問わず、少なからず既存住宅へ負荷をかけてしまいます。

 

そのため、築年数が古い住宅の場合、無理な増築はあまりおすすめできません。

 

ただし、耐震診断を受けて適切な耐震補強リノベーションをすれば、増築できる可能性もあります。

 

ですから、まずは耐震診断を受けて増築に耐えられる性能を持ち合わせているか確認することが重要です。

 

〈関連コラム〉

戸建の“耐震補強”リノベーションはここがポイント！費用から方法まで解説

 

 

雨漏りのリスクを理解しているか

 

増築は、既存住宅に空間を“付け足します”。

 

ですから、いくら精度の高い施工であっても、既存部分との接合部はどうしても地震に弱く、隙間が空いてしまう可能性はゼロという訳にいきません。

 

もちろん、接合部から雨漏りしないように、外壁や屋根を板金で覆ったりコーキング処理したりして隙間を埋めることはできます。

 

しかし、その場合も定期的なメンテナンスをうっかり忘れれば、他の部分よりも雨漏りリスクは高まります。

 

ですから、増築をする場合、接合部は特に劣化を早めに見つけて適切なメンテナンスをするよう心がけてください。

 

近隣住宅に迷惑をかけないか

 

法規上・構造上の問題をクリアしたとしても、増築が成功するとは言い切れません。

 

意外と忘れがちなのが、「ご近所への配慮」です。

 

残念ながら、増築後に「お互いの窓が接近して視線が気になる」「景観が損なわれた」などの理由でご近所からクレームが入ることがあります。

 

また、きちんと法に則って増築したとしても、「違法建築なのでは？」と自治体に通報されてしまったという経験を持つ方もいらっしゃいます。

 

ですから、いくら私有地内の工事であったとしても、事前にご近所へ説明することはとても大切です。

 

 

将来的に無駄なスペースにならないか

 

「お子さんが大きくなって個室を増やさなくてはいけなくなった」「リモートワークで書斎がほしい」などの理由で増築リノベーションを検討する方も多いでしょう。

 

ここで気をつけなくてはいけないことは、「その空間をいつまで活用できるのか」という点。

 

増築にはまとまった費用がかかるため、短期間しか使わない空間ではコストパフォーマンスはあまりよくありません。

 

将来的に使わなくなる可能性がある場合は、真っ先に増築を検討するのではなく、まずは現状を間取り変更することで対応できるかどうか検討してみましょう。

 

〈関連コラム〉

リノベーションで間取り変更する際の注意点は？事前に知っておくべき注意点を紹介

 

 

必ず「増築登記」「火災保険の内容変更」を済ませる

 

増築後に忘れがちなのが「建物表題部変更登記」。

 

増築した人は、国（法務局）へ増築した旨を申告して、登記内容を修正することが義務付けられています。

 

うっかり登記し忘れたまま売り出して、増築未登記であることが発覚してしまうと、買主が住宅ローンの融資を受けられず契約が成立しない可能性も少なくありません。

 

いざその際に増築登記を慌ててしても、売り時を逃してしまうでしょう。

 

また、相続でお子さんが住宅を処分する際も、手間は増えてしまいます。

 

そして、同じく忘れてはいけないのが「火災保険の内容変更」です。

 

増築した旨を申告していない状態で火災に遭ってしまった場合、「通知義務違反」となって保険金が支払われない可能性もあります。

 

ですから、増築を行なった際には、必ず速やかに「建物表題部変更登記」「火災保険の内容変更」を済ませましょう。

 

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■ 増築リノベーションの費用目安は？

 

事例を見る：Case2「海外のようなアンティーク感をまとう」

 

増築をする上で気になるのが、「リノベーション費用」。

 

そこで、ここでは増築リノベーションの費用目安を紹介します。

 

 

 

 

 

 

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■ 増築リノベーションは「住みながら」でもできる？

 

事例を見る：Case6「古民家の空気をそのままに感じる家」

 

増築は、今までの住宅に空間をプラスする工事なので、住みながらの施工は可能です。

 

ただし、日中施工スタッフがご自宅を出入りしますし、埃などが全く入ってこないとは言い切れず、工事音が気になる方もいらっしゃるでしょう。

 

また、水廻り空間の増築をする際には、一時的に水道を止めての作業もしなくてはいけませんし、コンセントや照明器具を増設する場合も作業中はブレーカーを落とす可能性もあります。

 

つまり、住みながらの工事はできますが、通常通りの生活を送れるとは限らないということです。

 

小さなお子さんやご高齢の方、ペットがいるご家庭の場合は、一時的な生活環境の変化があることを想定しておきましょう。

 

 

ワンストップリノベについて詳しくみる

 

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■ まとめ：戸建住宅の“増築リノベーション”はじっくり検討してから始めましょう

 

“増築リノベーション”は、構造・ご近所関係・将来のライフプランなど、様々な要素が絡み合うため、じっくり検討してから行うことが重要です。

 

また、建築基準法をはじめとした法規も関わってくるため、プロの力を借りることは欠かせません。

 

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事例を見る：Case134「実家を住み継ぐ」

 

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