公開日:2023-08-27 更新日:2024-12-19
物件探しは何ヶ月前から始める？「中古物件購入＋リノベーション」の場合を詳しく解説
初めてのマイホーム計画ですと、一体どのくらい前から物件を探し始めればいいか分からない方も多いでしょう。
そこで、今回は中古物件の購入とリノベーションをする際に、何ヶ月前から物件探しを始めればいいかについて解説します。
ステップごとのポイントも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
・中古物件探し、リノベーション、引越しまでの期間目安は、「6〜12ヶ月」程度です。
・それぞれのステップで要点を押さえれば、スムーズにマイホーム計画を進められます。
・中古物件の物件探しから資金計画、リノベーションの設計施工までをトータルでプロにサポートしてもらえるSHUKEN Reの「ワンストップリノベーション」がおすすめです。
目次
中古物件探し・リノベーションのスケジュールと期間目安は？
引越したいとなっても、中古物件を購入してリノベーションするとなると、賃貸のように短期間で引越しはできません。
また、後悔しないためにも、必要な期間は十分確保しておく必要があります。
では、中古物件探しからリノベーション、引越しまでの流れを期間目安と合わせて見てみましょう。
1.「住みたい地域や住まいへの要望をリストアップ」
期間の目安は、「1ヶ月」
物件探しをする前に、まずは「どのエリアでどのような間取りの家に住みたいか」を簡単にリストアップしてみましょう。
このリストを用意しておくと、後で不動産会社へ相談する際に、無駄なく効率的に進められます。
街の雰囲気や公共施設とのアクセス、住んでいる方の雰囲気などまでチェックすると、より具体的にそこでの生活を想像できます。
2.「大体の予算を決める」
期間の目安は、「0.5〜1ヶ月」
要望が大まかにまとまったら、次は予算を決めましょう。
まずは、住宅購入の頭金に充てられる貯蓄額や、住宅ローンの可能返済額目安を調べます。
その際には、世帯年収・最低でも3ヶ月程度の生活費・教育費など近々必要となるまとまった費用などのデータをそろえましょう。
【貯蓄額】−【当面の生活費（最低でも3ヶ月分）】＝【中古購入の初期費用に使える現金】
【年収額】×【返済負担率25%以下】÷【12ヶ月】＝【月々の返済額】
住宅ローンの利用が前提の場合は、年間の返済負担率が「25％以下」になるように想定しておくことがポイント！
住宅金融支援機構のアンケート調査によると、多くの方が返済負担率を15〜25%に収めています。（参考：住宅ローン利用者の実態調査 【住宅ローン利用者調査（2023年４月調査）】）
変動的なボーナスを含まない年収で算出すると、無理のない返済計画が組めて安心です。
ちなみに、住宅ローンで借りられる金額は、「年収の5〜7倍程度」。
貯蓄額と合わせて、物件価格の目安にしましょう。
中古住宅を購入する際にかかる初期費用は、物件価格の10％程度が目安ですが、実際には売主との交渉次第となります。
また、それとは別に現金で支払う頭金が必要となります。
頭金の目安は、物件価格の20%程度が一般的で、多ければ多いほど、住宅ローンの利子が少なく抑えられます。
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中古マンションの初期費用は一体いくら？目安の内訳からシミュレーションまで
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3.「不動産会社と購入したい中古物件の候補を選ぶ」
期間の目安は、「0.5〜2ヶ月」
住まいへの要望と予算目安が把握できたら、物件探しをサポートしてもらう不動産会社へ相談しましょう。
その際には、以下の条件が揃っている会社がおすすめです。
- ・担当者と話してみた雰囲気が良い
- ・レスポンスが早く、フットワークが軽い
- ・住宅ローンについて併せて相談できる
- ・リノベーションについて併せて相談できる
信頼できそうな不動産会社が見つかったら、要望・予算を踏まえて、候補となる物件をピックアップしてもらいます。
この段階では、気になる物件を全て内覧するというよりも、物件情報を見て取捨選択する作業をしましょう。
ここであまり期間を設けすぎると、せっかく選んだ物件が売れてしまうため、不動産会社のアドバイスを基に、できるだけ短期間で選ぶのがポイント！
物件の候補を選ぶ際には以下のポイントを優先的にチェックしてください。
- ・戸建て／マンション
- ・広さ
- ・間取り
- ・立地
- ・最寄り駅からの距離や利便性
- ・周辺の生活環境（買い物や学校、病院など）
- ・築年数
- ・性能（耐震等級や断熱等級など）
- ・ペット可／不可
- ・日当たりや通風
- ・リフォーム・リノベーションの自由度
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〈中古住宅購入後のトラブル“17例”から学ぶ〉物件の選び方と対策について
4.「具体的な資金計画」
事例を見る：Case154「Magical Renovation」
期間の目安は、「0.5〜1ヶ月」
物件の候補を選び、相場がある程度見えてきたら、具体的な資金計画を立てましょう。
一般の方が細かい資金計画を立てるのは難しいため、ファイナンシャルプランナー（FP）に相談するのがおすすめです。
決まった金融機関に縛られず、広い視点であなたの中古物件購入をサポートしてくれます。
住宅購入以外にも、生涯を通したキャッシュフローを把握できる点もポイント。
借り入れ可能な住宅ローンの金額や、あなたに合った金利タイプ、返済期間、頭金の割合などについて、プロのアドバイスをもらいましょう。
この段階で、後々必要となる住宅ローン審査資料を用意しておけば、より期間を圧縮できます。
購入する物件が決まっていない段階で揃えられる書類は以下の通りです。
- ・本人確認書類（運転免許証やパスポートなど）
- ・住民票（※）
- ・印鑑証明書（※）
- ・前年分の源泉徴収票など収入が分かる書類
- ・勤続年数が分かる資料（健康保険証や給料明細など）
- ・カーローンなどその他ローンの返済予定表
（※ 審査をする際には、発行3ヶ月以内のものが求められるため、すぐに入手できるのであればここで用意しなくてもよい）
5.「物件の内覧・住宅ローン事前審査」
期間の目安は、「1〜2ヶ月」
ご自身が住む物件を、不動産情報の画像だけで決めるのは、少々リスクが伴います。
なぜなら、現地へ行かないと細かな間取りが分かりませんし、日当たりや風通し、周辺の治安や雰囲気が分からないからです。
時間や手間はかかりますが、必ず内覧をしましょう。
- ・日当たりや通風
- ・前面道路の交通量や歩道の有無、ガードレールの位置
- ・ゴミ収集場の位置
- ・近隣の様子
- ・基礎や外壁の劣化度合い
- ・間取りの詳細
- ・雨漏りの有無
- ・結露跡の有無
- ・床のきしみや傾斜の有無
- ・庭の広さ
- ・日当たりや通風
- ・前面道路の交通量や歩道の有無
- ・共用部（ゴミ置き場・自転車置き場・集合ポストなど）の管理状況
- ・近隣の様子
- ・間取りの詳細
- ・結露跡の有無
人が住んでいる物件を内覧する場合、基本的にチャンスは一度きりです。
そのため、上記以外で気になるポイントは、事前にメモしておくとよいでしょう。
周辺環境をじっくり確認したい方は、時間帯や曜日を変えて現地を訪れることをおすすめします。
リノベーション前提で中古物件を内覧する場合は、リノベーション会社に同行してもらい建築的知見でアドバイスをもらうのがおすすめです。
ただし、大人数で訪れるのはマナー違反なので、リノベーションも併せて相談できる不動産会社へ依頼するとよいでしょう。
また、この段階で住宅ローンの事前審査に通っておかなくてはいけません。
結果は1週間〜10日程度で通知されるため、売主からの返事を待っている間に済ませておくのがおすすめ。
購入申し込みの際に事前審査に通っているか確認されることも多いため、早めに手配することをおすすめします。
リノベーション前提でしたら、「リフォーム一体型ローン」もおすすめです。
住宅ローンの金利が適用されるためリフォームローンより低金利で、返済期間は最長35年となり、毎月の返済負担を少なくできます。
〈関連コラム〉
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【リフォームローン・住宅ローン】中古住宅を買ってリノベーションするならどっち？
6.「リノベーションのプランニング相談」
期間の目安は、「1〜2ヶ月」
内覧を終えて、購入したい物件が決まったら、リノベーション会社とプランの相談を始めましょう。
不動産売買契約を結ぶ前に、理想に近いプランへ改装できるか知ることができます。
また、概算見積もりがまとまりますので、トータル予算もある程度把握できます。
リノベーションローンを利用する場合は、審査の際に工事見積書が必要になる点もポイントです。
戸建住宅の場合は、この段階でホームインスペクション（住宅診断）を手配し、物件に致命的な不具合がないかを念のためチェックするのもよいでしょう。
〈関連コラム〉
中古物件を購入する際に知っておきたい「ホームインスペクション」とは？｜“不要”“必要ない”というのは本当？メリット・費用について徹底解説
購入してからプランを相談し始めるのと比べると、1ヶ月以上引越しまでの期間を短縮できるかもしれません。
引越しのタイミングが見えてくれば、今住んでいる家の家賃や、仮住まい家賃、荷物保管用コンテナ賃料などの諸経費を最適化できます。
7.「物件の購入申し込み」
期間の目安は、「0.5〜1ヶ月」
リノベーションのプランニングも進み、購入したい意思が固まったら、売主へ購入申し込みをします。
その際に作成する買付証明書には、購入金額や手付金の割合、引き渡し期間などの希望条件を記載し、不動産会社を介して売主と条件交渉を行うのです。
交渉から売主による検討まで、1〜3週間程度かかるのが一般的です。
その間に、手付金を現金で用意しておくと、売主からの返事をもらってすぐに売買契約へ進めます。
〈関連コラム〉
中古住宅を買うときに必要な“手付金”の相場は？手付金なしの場合はある？
8.「不動産売買契約締結・住宅ローン本審査」
期間の目安は、「1〜3週間」
ここまできたら、いよいよ不動産売買契約を結びます。
契約の際は不動産仲介会社から重要事項説明を受け、売買条件などの内容に間違いがないかしっかり確認しましょう。
手付金だけではなく、印紙代、仲介手数料なども現金で用意しなくてはいけません。
不動産会社から提示される重要事項説明書には、契約条件だけではなく、物件の現状や、不具合があった場合の免責範囲など、重要な情報が記載されています。
そのため、契約日当日だけではなく、事前に内容をじっくり確認しましょう。
売主と売買契約を結んだら、金融機関へ住宅ローンの本審査を申し込みます。
審査には1〜3週間程度かかり、無事に通ったら、金銭消費貸借契約を結び、融資が受けられます。
本審査が通るか心配な方は、「ローン特約」をつけておくのがおすすめです。
事前審査に通っても、本審査の影響によっては審査に通らない場合や、借入可能金額が低くなってしまった場合も、ペナルティがありません。
詳しくは、不動産会社へ事前に確認しておきましょう。
9.「リノベーションプランニングの詳細打ち合わせ・工事請負契約締結」
期間の目安は、「1〜2ヶ月」
物件の売買契約が済み、所有権の移転手続きが済んだら、いつでもリノベーションが始められる状態になります。
ただし、その前にプランを細部まで固めなくてはいけません。
また、リノベーション会社による現地調査も必要です。
ほとんどの方は、2ヶ月程度かけて、じっくりプランを詰めていきます。
プランがほぼまとまった段階で、リノベーション会社と工事請負契約を結び、段取りを進めてもらいましょう。
リノベーションは新築と異なり、現状によって工事内容が途中で変わる可能性もあります。
そのため、契約段階では、90％程度プランが固まっている状態でもOKです。
契約後の変更については、その都度、追加増減契約を交わせばトラブルになることはありません。
10.「リノベーション工事着工準備」
期間の目安は、「1ヶ月」
リノベーション会社と契約を結べばすぐにでも着工できると思う方も多いでしょう。
実は、工事を始める前の準備期間が必要です。
マンションですと、管理組合への事前申請をしなくてはならず、工事の許可が出るまで2週間から1ヶ月程度かかります。
戸建住宅は近隣挨拶を済ませれば着工できますが、システムバスやシステムキッチンなど納期が1ヶ月程度、場合によってはそれ以上かかるものもあるため、できるだけ無駄のない効率的な工程を組んでもらいましょう。
11.「工事着工〜完工」
期間の目安は、「2〜3ヶ月」
建物種別や規模によって工事期間は異なりますが、リノベーションの場合は一般的に2〜3ヶ月程度かかります。
その間、最低でも着工時・工事中・完工前に現地へ訪れて、進捗状況を確認しましょう。
途中経過を確認しておけば、仕上がりが想像と違うという失敗がなくなり、是正期間が短縮できます。
12.「完了検査・引き渡し・お引越し」
期間の目安は、「0.5〜1ヶ月」
完了検査を経て、無事に引き渡しが済めば、いつでも引越しができます。
引越し業者の繁忙期には、着工時点で工程表を参考にしながら、引越し日を決めましょう。
ただし、その場合は、工期が長引いたり完了検査後に是正工事が発生したりする可能性があるため、必ずリノベーション会社へ事前に相談してください。
多くの会社は、引き渡しが済み最終金が入金されると、工事保証書が発行され、アフターサービスが開始します。
▶︎物件探し・リノベーション・アフターサービスまでのトータルサービスを詳しく知りたい方はこちらから
物件探しを始めてから引越しまでの期間目安は「6〜12ヶ月」
〈スケジュールに余裕がある方〉
中古物件探しから購入までを「2〜4ヶ月」
じっくりフルリノベーションのプランニングを検討「2〜3ヶ月」
リノベーション会社と現場打ち合わせを重ねながらじっくり工事「3ヶ月〜」
〈スケジュールをお急ぎの方〉
中古物件探しから購入までを「1〜2ヶ月」
“未公開物件”を提案してもらい、交渉期間を短縮することも！
デザイン面だけではなく工期面で効率的なプランを提案してもらいながら計画検討「1〜2ヶ月」
安心できるリノベーション会社に現場管理を任せて現場打ち合わせを最小限に抑えて工事「3ヶ月〜」
スムーズなマイホーム計画は中古物件購入からリノベまで安心して任せられる“ワンストップリノベ”がおすすめ
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中古住宅を購入してリノベする流れを解説｜ワンストップの魅力とは
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