公開日:2023-08-27 更新日:2023-10-19
府中市では賃貸と中古物件＋リノベのどちらがいい？費用相場・戸建とマンションの施工事例も紹介
東京都のほぼ中央に位置する「府中市」。
23区から20km以上離れていてまだまだ自然が豊かなので、お子さんのいるご家庭や、リタイア後にのんびりと暮らしたい方を中心に人気のエリアです。
新築マンションや新築戸建住宅の選択肢は限られているため、賃貸物件や中古物件まで視野に入れている方は多いでしょう。
そこで今回は「府中市」の特徴や魅力、賃貸・分譲を決めるポイントを紹介します。
家賃や中古物件価格相場、リノベーション費用相場を紹介しますので、これからマイホーム計画を始める方は、参考にしてください。
・同じ街にずっと住み続けたい方には、「中古物件の購入＋リノベーション」がおすすめです。
・“SHUKEN Re”では、不動産・資金計画・設計施工・アフターメンテナンスまでを、それぞれのプロがサポートする「ワンストップリノベーション」をご用意しています。
■ 歴史と自然の根付く街「府中市」ってどんなところ？
府中市は、鎌倉時代から人々が生活を営んできた歴史ある街で、大國魂神社をはじめとした寺社仏閣が数多く残っています。
国の天然記念物にも指定されているけやき並木や、まだまだ河原に緑が残り様々なアクティビティが楽しめる多摩川の清流など、自然豊かな景色が市内全域に広がり、落ち着きがあり風通しの良い雰囲気の街です。
また、府中の森公園などの大型公園だけではなく、小さなものも含めると350以上の公園があるなど、市内の各所に緑が残っています。
ここ数十年で開発されたベッドタウンとは異なり、東芝などの企業が市内に工場やオフィスを置いている点も特徴。
府中駅周辺には商業施設、映画館、商店街など規模の異なるお買い物・娯楽エリアがあり、市内で生活の大半が賄えると世代を超えて人気の高い街です。
新宿へは、京王線・府中駅から特急で最短31分、隣の分倍河原駅ではJR南武線と乗り換えられ、乗降者数上位の立川駅にも簡単にアクセス可能！
新宿・立川はどちらも都内有数の買い物・娯楽エリアなので、週末もご家族で気軽に遊びに行ける分倍河原は最近注目のエリアです。
中央道の「府中スマートIC」・「国立府中IC」があり、首都高・東名道・圏央道を使って遠出するのにも不便しません。
一年を通して市民参加型のイベントが開催されるため、市民のコミュニティが活発である点も人気のポイント。
春の市民桜祭りや地域祭り、東京競馬場で開催される花火大会、その他スポーツ祭など、老若男女の方が楽しめる催し物が目白押しです。
では、府中市にはどのような世帯が生活し、どのような住宅物件が多いのでしょうか？
【人口推移や取り組み】
人口減少が顕著な市区町村が増えている中、府中市は2020年まで増加を続け、その後多少減少したものの2010年時点よりも多くの方が生活しています。
（データ元：府中市｜人口及び世帯数の推移・府中市｜住民基本台帳による人口）
注目すべきなのが、40歳以下の方も多いという点。
下の府中市・人口ピラミッドを見ても、45〜55歳の人口が最も多く、それに次いで20〜24歳の方が多いことが分かります。
東京都の人口ピラミッドと比較しても、年少人口（0〜14歳）・生産年齢人口（15〜64歳）の比重が多く、まだまだ活気に溢れた街であることは明白です。
【中古物件や地価の傾向】
東京都府中市の土地価格相場は、2020年時点で坪単価 197万円（59.6万円/㎡）で、2010年と比較すると+4.7%と値上がりしています。（参考：東京都財務局｜地価公示価格（東京都分））
住宅比率は、戸建住宅が約3割、マンションなどの共同住宅が約7割で、1991～2000年に建てられた築30〜40年の物件が最も多く、中古物件の取得数が多いのが特徴です。
人気エリアであるが故に、隣接した市と比較しても、中古物件の取得数が多く、市の調査によると、築40年を超えた物件が5割を超え、老朽化が進んだ物件が流通物件のメインとなりつつあります。（参考：府中市｜府中市の住生活に係る現状・課題）
つまり、売り出されている中古物件の多くは、何かしらのリノベーションが必要な可能性が高いということです。
■ 府中市の家賃・中古物件価格・リノベーション費用の相場は？
事例を見る：Case163「Smile Kitchen House」
豊かな自然と、新宿・立川へのアクセスが良い立地・都市としての利便性の全てを備えている府中市。
東京23区よりも戸建住宅率が高いため、マイホームを探す上で賃貸ではなく購入を検討する方も多いでしょう。
では、果たして賃貸と購入では、どのくらい費用の差が出るのでしょうか。
まずは、家賃・中古物件価格・リノベーション価格それぞれの相場を見てみましょう。
【府中市のマンション家賃相場】
【2022年・府中市のマンション平均家賃】
- 1LDK：10.69万円
- 2LDK：15.74万円
- 3LDK：19.84万円
※複数情報ポータルサイトのデータを基に弊社で算出
※築年数・立地によって平均価格より大きく乖離する可能性があります
多摩地区の中でも人気なエリアであるため、家賃は決して安くありません。
ファミリー用の物件ですと、駅から多少離れても20万円を超えるものも多く、月極駐車場を借りる場合は、平均で13,000円／月程度さらにかかります。
【府中市の中古マンション物件価格相場】
【2022年・府中市の中古マンション物件（未改装）平均価格】
- 50〜60㎡：2,681万円
- 61〜70㎡：3,855万円
- 71〜80㎡：4,966万円
- 平均床面積 61.39㎡：3,439万円
※国土交通省土地総合情報システムのデータを基に弊社で算出
※築年数・立地によって平均価格より大きく乖離する可能性があります
都内でも、中古物件の市場が活発であるため、選択肢は少なくありませんが、価格は多摩地区の中でも高め。
築年数にもよりますが、4LDK・80㎡を超える物件の中には、6,000万円近いものもあります。
まだまだ都市開発途中である分倍河原駅周辺は、主に若い世帯から人気です。
【府中市の中古戸建住宅物件価格相場】
【2022年・府中市の中古一戸建て住宅（土地付き）平均価格】
- 60〜100㎡：4,091万円
- 101㎡〜：4,980万円（200㎡以上の物件は除外）
- 平均面積 106㎡：4,627万円（200㎡以上の物件は除外）
※国土交通省土地総合情報システムのデータを基に弊社で算出
※築年数・立地によって平均価格より大きく乖離する可能性があります
23区内と比べて区画が大きく、100㎡以下と101㎡以上の物件割合はほぼ半々です。
2022年に売り出された物件の平均面積も100㎡を超えることでも分かる通り、ファミリー世帯でもゆったりと暮らせる物件が多い傾向が見られます。
【府中市の中古マンション・フルリノベーション費用相場】
- 60㎡：900〜1,200万円
- 70㎡：1,000〜1,400万円
- 80㎡：1,200〜1,600万円
※一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイトを基に弊社で算出
※仕様や間取りによって相場より大きく乖離する可能性があります
東京都内で中古マンションをフルリノベーションする費用目安は、1㎡あたり15～20万円が相場。（参考：一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイト）
府中市も例外ではありませんので、中古マンションを購入する際は、フルリノベーション費用も資金計画へ組み込んでおきましょう。
【府中市の中古一戸建て住宅・フルリノベーション費用相場】
- 80㎡：1,200〜1,800万円
- 90㎡：1,300〜2,000万円
- 100㎡：1,500〜2,200万円
※一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイトを基に弊社で算出
※仕様や間取りによって相場より大きく乖離する可能性があります
戸建住宅の場合は、外壁や屋根などの外装改修費用もかかるため、東京都内のフルリノベーション費用は、1㎡あたり15～22万円程度が目安になります。（参考：一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイト）
リノベーション費用の目安は、築年数や広さ以外にも、条件次第で変動します。
〈金額が上がるケース〉
- ・設備配管や電気配線などの隠蔽部も改修する場合
- ・高性能な設備機器を導入する場合
- ・内装材にとことんこだわる場合
- ・大幅な間取り変更をする場合
〈金額が下がるケース〉
- ・既存の間仕切り壁や内装材、設備機器を生かす場合
- ・構造躯体をそのまま内装に生かす場合
- ・内装工事などをDIYで楽しみながら作り上げる場合
賃貸マンションと分譲マンションどちらがいいの？
府中市の中古物件は23区を除いた中では決して安い訳ではないため、賃貸と購入を迷ってしまう方も多いでしょう。
その場合は、住み始めてからの固定費や資産価値も含めて検討してください。
不動産を購入すると、固定資産税が発生し、マンションですとさらに管理費・修繕積立金が必要です。
戸建住宅は、ご自身でメンテナンス費用を貯めておくことも必要です。
一般的に、不動産にかかる毎年の税金は、「購入価格の2%程度」、管理費の全国平均は1戸あたり「月額10,862円（年額約13万円）」、修繕積立金ですと1戸あたり「月額12,268円（年額約15万円）」です。（参考：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果）
平均的な物件を想定し、賃貸マンションと分譲マンションを比較すると、以下のようになります。
〈中古マンションを購入・リノベーションして20年住み続けた場合〉
| 61.39㎡の平均物件価格 | 3,439万円 |
| フルリノベーション費用 | 1,000万円 |
| 住み始めてからの固定費 | 96万円／年（20年で1,920万円） |
| 【合計】 | 「6,359万円」 |
〈賃貸マンションに20年住み続けた場合〉
| 61.39㎡（2LDK）の平均家賃 | 15.74万円／月（20年で3,760万円） |
| 賃貸契約時の礼金 | 家賃2ヶ月分（31万円） |
| 契約更新料 | 2年毎・家賃1ヶ月分（20年で157万円） |
| 【合計】 | 「3,948万円」 |
これだけ見ると、賃貸の方がお得と思うかもしれませんが、中古物件を購入すると、それが資産として手元に残ります。
また、中古住宅購入やリノベーションに関連した補助金や、減税特例も活用できるため、初期コストを抑えられるかもしれません。
転勤が多い方や、数年で引っ越して色々な物件に住みたい方、常に新しい部屋で暮らしたい方は「賃貸」の方がお得。
一方で、数十年住むことが前提の方や、思い通りの間取り・デザインの部屋に住みたい方は、「購入＋リノベーション」がおすすめです。
人気なエリアなので、未公開物件の情報を多く持つ会社へ相談するのもポイント！
リノベーションの場合には、工事費の一部を補助金でまかなえる可能性もあります。
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■ 東京都のマンション・一戸建てフルリノベーション事例
“SHUKEN Re”では、東京・千葉・神奈川でデザイン豊富なマンションリノベーションを手がけてきた実績があります。
その中でも、イチオシの事例を紹介します。
ぜひ、間取り・インテリアデザインの参考にしてください。
【築16年・70㎡の中古マンションリノベーション】
こちらは、まだ築浅のマンションをリノベーションした事例です。
コストを抑えながらも必要なスペースとお好みのインテリアデザインを実現。
大きな間取り変更をせずに済む理想的な間取りの物件探しからお手伝いさせていただきました。
LDKに隣接する和室も取り込み、広々とした空間にし、その一角にはフルリモーワークをするご主人のための仕事スペースを作った点がポイントです。
アーチのついた特注の木製扉がインテリアのアクセントに。
その他、自然素材から作られたクロスや、麻性のタイルカーペット、キッチンの板張り天井など、ナチュラルでおしゃれな空間に仕上げっています。
【築21年・72㎡のマンションリノベーション】
ご夫婦で住むためのマンションをリノベーションした事例です。
元は4LDKでしたが、お二人でゆったり過ごせるように、思い切って1LDKに。
部屋数を減らしたことで、回遊性があり風通しの良い間取りになりました。
プライベートゾーンとパブリックゾーンをはっきりと分けて、ご友人を招いたホームパーティーを楽しめる工夫も。
自転車を置いても圧迫感のない広々とした土間から直接アクセスできるワークスペースも特徴です。
コンパクトながらも造作カウンターを取り入れ、明るく使いやすいスペースに。
キッチンへ扉一枚でアクセスできるため、お買い物から帰った時にも楽々です♪
お二人の想いや理想が詰まった無駄のないプランが実現しました。
【築47年・92㎡の一戸建て住宅リノベーション】
築47年という年月を生かし、古民家風にリノベーションした事例です。
天井吹き抜けが開放的なリビングの一角には、畳の小上がりを造作。
小さなお子さんを寝かしつけながら、ご夫婦でゆっくりお酒を楽しむこともできます。
新築時からそのままの柱や梁を表して、インテリアのアクセントにした点もポイントです。
キッチンとダイニングの間には、お酒のコレクションをおけるオープン棚にして、収納量と明るさ・開放感を両立。
ダイニング脇にはサンルームを設けて、半屋外空間でも食事を楽しめるようにしました。
全て一掃する方法もありますが、既存の良さを生かせる点はリノベーションの魅力です。
物件選びの際には、あなたのご要望を踏まえて、「どこを生かしてどこを変えるか」を丁寧に提案してくれる会社を選びましょう。
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そのため、年代問わずとても人気が高く、中古物件の市場も活発です。
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