【中古物件の注意点】購入前に知っておくべきこと！物件探し・内覧・売買契約のポイントは？

 

 

中古物件の需要は年々高まっており、売り出される数も増えています。

 

しかし、選択肢が多い分、「これだ！」という物件を見つけることは至難の業です。

 

そこで、今回は物件選びから内覧、購入契約、リノベーションのそれぞれについて、注意点やポイントを紹介します。

 

これからマイホーム購入を検討する方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

中古マンション・中古住宅のメリットとデメリットは？

 

 

中古マンション・中古住宅の物件数は上がり下がりがありながらも増加傾向にあり、2012年と2022年の首都圏における成約件数を比較すると、中古マンションで＋9%、中古住宅で＋11％も増えています。（参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年度））

 

では、なぜこれほどまでに中古物件が注目されているのでしょうか？

 

また、新築物件と比べてどのようなデメリットがあるのでしょうか？

 

それぞれ詳しく見てみましょう。

 

 

メリット

 

 

「新築よりも費用をおさえることができる」

 

国土交通省が2021年に行った住宅市場同行調査によると、新築注文住宅の平均価格が5,112万円なのに対して、中古住宅の購入価格は三大都市圏平均で2,959万円と大きく差が開いています。（参考：国土交通省｜令和3年度住宅市場動向調査）

 

マンションについても同様の傾向があり、中古物件は購入価格を大きく抑えられるのがメリットです。

 

その分、理想の間取りやデザインに近づけるためのリノベーション資金に予算を充てられる点こそ、中古物件最大の魅力と言えるでしょう。

 

 

「資産価値の目減りが少ない」

 

新築物件は、翌年からその資産価値は低下します。

 

税法上では、木造戸建て住宅で「22年」、鉄筋コンクリート造などのマンションでも「47年」も経てば、その価値がなくなると見なされているのです。（参考：国税庁｜主な減価償却資産の耐用年数表）

 

実際に、不動産売買においても、物件価値と築年数は大きく関係しており、中古戸建て住宅においては、築20年を超えると一気に価格が下がることは避けられません。

 

（引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構）

 

逆に言えは、価格が下がった物件を購入すれば、所有してからの資産価値減少を抑えられるということです。

 

 

「実物を確認して購入できる」

 

新築物件は、モデルルームでその間取りや仕様を確認できるものの、“実物そのもの”は購入後でなければ見られません。

 

しかし、中古住宅は実物をご自身の目で確認してから購入を決断できます。

 

間取りやデザインだけではなく、日当たりや風通し、眺望などを事前に確認できる点は、大きな魅力と言えるでしょう。

 

 

「物件数が豊富で選択肢が多い」

 

新築物件の場合は、当然のことながら空いているエリア・敷地に建てられます。

 

そのため、どうしても立地条件の選択肢が少なく、人気エリアの物件はごくわずか。

 

一方、中古物件は駅近など条件の良い物件が売りに出される確率が高く、マンションにおいては間取りのレパートリーも豊富です。

 

「人気エリアで暮らしたい」「慣れ親しんだ場所を離れたくない」という方は、まずは中古物件で検討してみてください。

 

間取りやインテリアもリノベーションである程度カスタマイズできるため、これらにこだわりたい方にも中古物件はおすすめです。

 

〈関連コラム〉

都会暮らしの魅力やメリット・デメリットは？ マンションリノベーションで素敵な生活を実現

中古住宅のメリットデメリットと購入時の注意点５つ

 

 

「環境負荷が少ない」

 

あまり意識されていませんが、住宅1棟を建設する際には多くのCO2を排出します。

 

比較的排出量の少ない木造でも、33,661kg、これは世帯あたりが一年に排出する平均CO2量（4,760kg）の約7倍です。（参考：国土交通省｜住宅・建築物に係る二酸化炭素の排出量及び削減量について）

 

鉄筋コンクリート造ですと、さらに多くのCO2を排出してしまいます。

 

（引用：国土交通省｜住宅・建築物に係る二酸化炭素の排出量及び削減量について）

 

また、解体時にも多くの廃材が発生し、それを処分する際にもCO2は排出されます。

 

つまり、できるだけ既存住宅を活用できれば、その分環境負荷を減らせるということです。

 

 

デメリット

 

事例を見る：Case20「howzlife NEXT STYLE」

 

中古住宅には経済面・快適面・環境面でメリットがある反面、購入を決断する前に知っておかなくてはいけないデメリットがあります。

 

今から紹介するポイントをしっかりと把握した上で、中古マンションや中古住宅を購入してください。

 

 

「耐震性や断熱性が低い可能性がある」

 

マンション・戸建て住宅どちらにおいても、その耐震性や断熱性は最近建てられたものほど高い場合がほとんどです。

 

つまり、築年数が古い物件ですと、耐震性や断熱性に少々不安があるかもしれないということ。

 

特に、1981（昭和56）年6月1日以前に建てられた物件は注意しなくてはいけません。

 

“旧耐震基準”が適応されており、震度6〜7程度の大地震については強度面での規定がなく、耐震性は著しく低い可能性があります。

 

断熱性についても、年々建物に求められる基準が高まっているため、古い物件ですと「冬寒く夏暑い」というケースは決して珍しくありません。

 

ただし、場合によっては既に耐震改修や断熱改修が行われている可能性もあるため、リノベーション履歴について売主へ確認することをおすすめします。

 

〈関連コラム〉

【中古住宅の断熱リフォーム】効果が高い方法は？費用と補助金も紹介

中古住宅は“耐震補強リノベーション”で地震対策。費用目安も解説

 

 

「すぐに入居できない可能性がある・リノベーション費用がかかる」

 

耐震性・断熱性不足だけではなく、戸建て住宅ですと雨漏りやシロアリ被害も心配です。

 

また、設備機器や内装材が汚れたり劣化したりして、そのままでは住めない可能性も大いに考えられるでしょう。

 

そのため、新築のように購入すればすぐに引っ越せるとは限りません。

 

また、現状や要望に応じてリノベーションしなくてはならず、その分の費用も必要です。

 

 

「ローン審査が厳しい」

 

残念ながら、新築物件と比べると建物の資産価値が低いため、融資上限金額や融資可能期間に影響が出てしまうこともあります。

 

なぜなら、住宅ローンとは、対象物件を“担保にして”購入資金を融資してもらうから。

 

金融機関は、担保価値によって「いくらをどのくらいの期間融資するか」を決めるのです。

 

築年数の古い中古物件を購入する際には、事前に複数の金融機関に相談し、仮審査を受けておくことをおすすめします。

 

〈おすすめコラム〉

中古住宅のローン審査は厳しい？築年数による住宅ローン控除、リフォーム費込みや頭金なしローンについて

中古住宅のローン審査が通らない理由と対策｜審査が通りやすい銀行はある？

 

 

 

中古マンション・中古住宅の“物件探し”に関する注意点

 

事例を見る：Case148「Details」

 

では、実際に中古マンション・中古住宅を選ぶ際に、どのような点に気を付ければ良いのでしょうか？

 

 

「欠陥や不具合は避けられない」

 

中古物件を探す際、多くの方は「できるだけ欠陥や不具合がない状態のいい家」を探すはずです。

 

しかし、新中古の物件と出会える確率は残念ながら宝くじが当たるようなもの。

 

購入できるチャンスはかなり低いでしょう。

 

また、年々売り出される中古物件の平均築年数は古くなっている点も重要なポイントです。

 

戸建住宅の場合は2002年と2022年を比較するとその築年数に約7年もの差があります。（参考：東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年）・東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2012年））

 

そのため、大なり小なりどこかしらに劣化や不具合があるのは当然と思っておいた方が間違いありません。

 

気を付けなくてはいけないのは、問題点の有無ではなくその内容です。

 

以下のような不具合・劣化がある場合には、根本的な解決ができないかもしれないため、購入に慎重になることをおすすめします。

 

 

 

「目に見えない部分が劣化している可能性もある」

 

不具合や劣化は目に見える箇所に現れるとも限りません。

 

雨漏りやシロアリ被害、その他構造体の劣化は、どうしても表からではその有無を確認できません。

 

そのため、物件探しの段階で可能な限り今までのリノベーション履歴を見せてもらったり、購入する前に必ずホームインスペクション（住宅診断）を受けたりすることをおすすめします。

 

また、リノベーション会社など建築的知識のある人に物件探しからサポートしてもらい、一般の方は気が付かない小さな”サイン”を見つけてもらうこともポイントです。

 

〈関連コラム〉

中古住宅購入前に検査は必要？気になるホームインスペクションと検査内容

購入した中古住宅が“欠陥だらけ”！見分けるポイントや対処法・責任の所在について

【中古住宅】リノベーション物件の選び方は？おすすめの理由・注意点・費用の目安まとめ

 

 

「“築浅物件＝いい物件”とも限らない」

 

数は限られていますが、築10年以内の“新中古物件”が全くない訳ではありません。

 

そのため、見つけたらすぐに購入を決断してしまいたくなる方も多いでしょう。

 

しかし、ここで注意しなくてはいけないのが、「築年数が浅いから良い物件」とは限らないという点。

 

新築からそれほど年数が経っていなくても起こりうる不具合は以下の通りです。

 

 

これらは、築年数とは全く関係なく発生します。

 

そのため、比較的新しい物件でも、必ず内覧してから購入を決めましょう。

 

 

「周辺環境の事前情報も確認する」

 

（引用：国土地理院｜重ねるハザードマップ）

 

物件を探す際に、そのエリアの事前情報を得ておくことも肝心です。

 

おすすめは、「ハザードマップ」を確認すること。

 

地震被害の大きさや液状化発生のリスク、その他津波や浸水の危険性を地図上で確認できます。

 

そのほか、公共施設や生活に必要な施設の場所をある程度地図上で見ておくと、いざ内覧する際に合わせて調査しやすくなりおすすめです。

 

 

「理想のプランが実現可能とは限らない」

 

中古物件の魅力は、リノベーションによって理想に近づけられること。

 

しかし、理想のプランが必ずしも実現できる訳ではありません。

 

戸建て住宅の場合は構造上、間取り変更には限界がありますし、マンションですと管理規約によって工事内容が制限される可能性もあります。

 

そのため、物件探しをする段階で、ある程度叶えたいブランを大まかにまとめておくと良いでしょう。

 

 

〈関連コラム〉

中古住宅の物件探しで気をつけること｜注意点をプロが徹底解説

【中古住宅】リノベーション物件の選び方は？おすすめの理由・注意点・費用の目安まとめ

リフォーム向け中古住宅購入ガイド｜メリット・デメリットや注意点も

中古マンションは後悔しやすい？失敗例やリノベーション前の注意点

 

 

中古マンション・中古住宅の”内覧”に関する注意点

 

事例を見る：Case128「ふたりで育てる「白い箱」」

 

ある程度購入する物件の候補が定まったら、次は内覧です。

 

マンション・戸建住宅それぞれで必ずチェックポイントがあります。

 

 

「今まで十分な手入れがされてきたか」

 

図面や物件写真では分かりにくい劣化を確認しましょう。

 

ただし、内装の汚れなどを隈なく見る必要はなく、リノベーション費用のかかる床やドア、設備機器に大きなダメージがないかチェックしてください。

 

戸建て住宅の場合は、外壁や門扉などの外部もさりげなく見ておくと良いでしょう。

 

また、同時に、不動産会社を通して今までのリノベーション履歴について聞いてみるのもおすすめです。

 

築25年を超えている物件の場合は、今まで電気配線や給排水管が更新されているかもポイント。

 

今までどのようなメンテナンスをしてきたかを知ると、リノベーション計画を立てる際の参考になります。

 

〈関連コラム〉

中古マンションは配管リノベーションが必要｜寿命のリスクを解説

 

 

「マンションの管理体制に問題はないか」

 

マンションは、ゴミ置き場や駐輪場、エントランスホールなど共用部の管理状況によって、住み心地だけではなく資産価値も左右されます。

 

そのため、内覧の際には必ず共用部もチェックしてください。

 

掃除が行き届いているかは特に重要です。

 

また、管理費や修繕積立金についても確認しておくと良いでしょう。

 

不動産仲介会社を介して、マンションの管理業務仕様書や修繕履歴・修繕計画などを見せてもらうのもおすすめです。

 

 

「日当たりや風通しは悪くないか」

 

事例を見る：Case147「Simple×Relaxing」

 

現地へ行かなければ分からないのが、日当たりや風通し。

 

いくら間取りやデザインが気に入っても、一日中暗くじめじめしていては台無しです。

 

逆に、西日が気になる方は、夕方ごろを狙って内覧へ訪れると良いでしょう。

 

もし可能であれば、外部からでも時間帯を変えて様子を見に行ってみるのもおすすめです。

 

また、一戸建ての場合は、雨天時に訪れて、外部の水捌けを確認してみるとさらに安心です。

 

 

「周辺環境の雰囲気は悪くないか・生活に支障はないか」

 

前面道路の通行量や雰囲気、駅までのアクセス、その他日常生活に必要な施設との位置関係について確認しましょう。

 

通勤や通学をする方がいる場合には、曜日や時間帯を変えて訪れてみるのもおすすめです。

 

自動車・自転車を頻繁に使う方は、出し入れのしやすさもチェックするのを忘れないようにしてください。

 

 

〈関連コラム〉

【中古住宅】内覧チェックポイントをプロが解説！物件選びと契約の注意点も

中古住宅の内覧で忘れずに聞くこと13選！注意点・マナーについても

中古物件を内覧する際の注意点は？|チェックポイントからコツ・マナーまで徹底解説

 

 

中古マンション・中古住宅の”購入契約”に関する注意点

 

事例を見る：Case156「Memories & Future」

 

いざ購入する物件が決まっても、まだまだ注意点はあります。

 

特に、契約書の内容確認は絶対に怠らないようにしてください。

 

 

「基本的な契約内容に間違いないか」

 

誰も意図していなかったとしても、契約書の内容に間違いがある可能性もゼロではありません。

 

普段契約書を見慣れていない方ですと、記載内容を当日一気に確認することは難しいでしょう。

 

事前に写しをもらっておき、ご自宅で落ち着いた際に、じっくり内容を確認してください。

 

少しでも疑問に思った点は、必ず不動産仲介業者へ伝えることが大切です。

 

特に重要な以下の項目は慎重にチェックしましょう。

 

 

 

「契約不適合責任の適応範囲は十分か」

 

民法の改正によって、以前までは瑕疵担保責任と言われていたものが契約不適合責任と名称を変え、その詳細も変わりました。

 

（引用：公益財団法人不動産流通推進センター）

 

新築住宅だけではなく、中古住宅においても適応され、購入後に不具合が見つかれば、売主側によって修繕費用などが保証されます。

 

ただし、どんな不具合でも直してもらえる訳ではないことが注意点。

 

基本的には、「構造耐力上主要な部分」・「雨水の浸入を防止する部分」のみがカバーされ、設備機器や内装材は対象外となっている場合がほとんどです。

 

保証対象範囲（売主の免責範囲）・保証期間・不具合の申告期限などは、重要事項説明書に記載されているはずなので、これらについても必ず確認してください。

 

 

「引き渡し時期が不利な条件ではないか」

 

中古住宅の引き渡し日は売主の都合に合わせられがちですが、契約成立からあまりにも遠いなど、買主にとって不利な条件である可能性も。

 

例えば、「契約日の6ヶ月以内」と設定されてしまうと、住宅ローンの支払いが開始したにもかかわらず、引き渡しを受けるまでリノベーションに着手できません。

 

つまり、長期間の間、住宅費を二重で支払わなくてはいけないということです。

 

事前に売主とよく話し合い、お互いが納得できるタイミングで引き渡し日を設定しましょう。

 

 

〈関連コラム〉

中古物件の注意点│内覧・契約書をかわす際に気を付ける7つのこと

中古住宅契約の注意点7つ｜違約金などのトラブルを防止

中古住宅購入時の“手付金”の相場は？手付金なしの場合はある？

 

 

中古マンション・中古住宅の”リノベーション”に関する注意点

 

事例を見る：Case121「「温」を感じる家」

 

中古物件の購入と併せてリノベーションを検討する上で、特に気を付けるべきポイントがあります。

 

それが、「トータルコストの把握」と「早めのリノベーション計画」です。

 

物件の購入価格・諸経費・リノベーション費用をそれぞれ切り分けて考えてしまうと、大抵の場合“予算オーバー”になってしまいます。

 

だからと言って、余った費用をリノベーション費用に充てると、どうしても多くのことを諦めざるを得なくなるかもしれません。

 

トータルコストを把握する上でも、ある程度物件探しの段階でリノベーション計画を検討し始める必要があります。

 

物件探しの段階からリノベーション会社と打ち合わせを進めれば、予算配分をしやすいですし、いざ引き渡しを受けてすぐに工事準備を始められます。

 

「予算内で理想のマイホームを手に入れたい」「できるだけスムーズに引っ越しまで済ませたい」という方は、ぜひ物件探しとリノベーションを同時に相談できる会社を選んでください。

 

 

〈おすすめコラム〉

中古住宅のフルリノベーション事例｜おしゃれな住まいにする5つのコツ

リノベーション会社でトラブルを回避する｜良い？悪い？会社の見つけ方

マイホーム購入時にどうやって不動産会社を選ぶ？｜ポイントやおすすめのサービスを解説

中古マンションのリノベーションを後悔しないための注意点は？｜ 会社選びのポイントも解説

 

 

▶︎中古物件探しのご相談はこちらから

▶︎リノベーションのご相談はこちらから

▶︎物件購入やリノベ資金の無料相談はこちら

 

 

 

一般の方が見ただけでは気づきにくい欠陥や劣化も見つけてもらえますし、どれほどの費用でどこまでのリノベーションができるのかを早い段階で把握できます。

ワンストップリノベーションのメリット・デメリットは？リノベ事例も紹介

中古住宅を購入してリノベする流れを解説｜ワンストップの魅力とは