公開日:2023-05-30 更新日:2024-12-19
〈中古住宅の“デメリット”をプロが解説〉後悔しないための物件選び
マイホーム購入を検討する際、新築住宅と同様に選択肢に入れられる中古住宅。
インターネットなどで中古住宅について調べると、“人気・お得・環境にやさしい”などのポジティブな言葉が並びます。
確かにそれらは間違いではありませんが、本当に後悔なく購入するためには、やはりデメリットへも目を向ける必要があるのではないでしょうか。
そこで、今回は「中古住宅のデメリット」について、不動産＆リノベーションのプロが詳しく解説します。
物件探しをする際の注意点も併せて紹介しますので、「中古住宅を買って失敗しないか心配」と不安な方は、ぜひ参考にしてください。
・中古住宅の購入を検討する際には、「ローン審査」「欠陥・不具合の種類」「耐震性」について特に気をつけましょう。
・デメリットを踏まえた物件選びのできる“建築的知識を持つ”不動産会社へ相談することが重要です。
・中古物件の物件探しをリノベーションのプロにサポートしてもらえるSHUKEN Reの「ワンストップリノベーション」がおすすめです。
目次
その① 中古住宅はローン審査が厳しい
一般的に、新築住宅の場合と比べると中古住宅の方が住宅ローンの審査は厳しいと言われています。
その理由を知るためには、まず住宅ローンの仕組みについて知らなくてはいけません。
住宅ローンとは、対象物件を“担保にして”購入資金を融資してもらう金融商品です。
万が一、債権者の返済が滞った場合には、対象物件を競売にかけ、その売却費用を返済に充てます。
（引用：一般社団法人 住宅ローン問題解決支援機構）
つまり、購入しようとしている住宅の価値によって、融資金額や融資可否が決まるということ。
不動産価値が低ければ、ローン滞納時に金融機関が資金を回収できないリスクがあると判断されてしまうのです。
そのため、どうしても築年数の古い中古住宅を購入する際には、思うような金額の融資を受けられない可能性もあります。
ただし、2022年の税法改正によって、住宅ローン控除の条件から築年数の制限が排除されたため、築20年を超える中古住宅を購入する場合でも、10年間は所得税の一部が控除されるようになりました。
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その② 欠陥や不具合があることは当然
中古住宅を探す際、多くの方は「出来るだけ欠陥や不具合がない状態のいい家」を探すでしょう。
しかし、このような物件はいくら中古住宅市場が拡大していると言っても、ごくわずか。
出会える確率はかなり低いと言っていいでしょう。
また、年々売り出される戸建住宅の平均築年数はどんどんと古くなっており、2002年と2022年を比べると、約7年もの開きがあります。
（「東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」・「東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2012年）」のデータを基に作成）
そのため、中古住宅を購入する際には、ある程度の劣化を前提として、リノベーションを検討しなくてはいけません。
ただし、その欠陥・不具合がリノベーションでは直せない“致命的なもの”でないことが条件です。
家の耐力を左右する構造体や、法的な違反箇所などがあると、せっかく購入しても長年住み続けられませんし、いざリノベーションしようとしても、そもそも工事ができない可能性も否めません。
中古住宅を選ぶ際に「避けなくてはいけない欠陥・不具合」と、「リノベーションで是正しやすい欠陥・不具合」を、しっかり見極める必要があります。
【避けなくてはいけない欠陥・不具合】
- ・主要な構造部（建築基準法施行令第1条）の劣化 ＝「リノベーションでは改修しきれない」
- ・かなり進行した雨漏り ＝「室内外問わず広範囲なリノベーションが必要」
- ・深刻な結露 ＝「壁内など見えない部分の結露も想定でき、構造体も劣化している可能性が高い」
- ・建蔽率や容積率のオーバー（違法な増築など） ＝「建て替えや是正指導を受ける可能性があり、さらにリノベーションや転売も難しい」
- ・接道義務違反（接道長さ不足）＝「建て替えや是正指導を受ける可能性があり、さらにリノベーションや転売も難しい」
第1条第3号 構造耐力上主要な部分
構造耐力上主要な部分 基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう。）で、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものをいう。
（引用：建築基準法施行令）
【リノベーションで是正しやすい欠陥・不具合】
- ・設備機器の劣化や故障
- ・構造部まで被害がそれほど広がっていない雨漏り
- ・屋根や外壁の経年劣化
- ・内装の劣化や汚れ
- ・間取りの不便さ
ここで注意しなくてはいけないのが、「見た目のきれいさに惑わされないこと」です。
一見きれいに見えても、構造部などに深刻な劣化が見られる可能性もあります。
しかし、それらを一般の方が見極めるのはとても難しいでしょう。
そこでおすすめなのが、ホームインスペクション。
ホームインスペクションとは、売主・買主に関わらない第三者である専門家が、建物の性能や劣化をチェックする“住宅診断”です。
ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅に精通したホームインスペクターが、第三者的な立場から、また専門家の見地から、あなたのご希望の物件についてホームインスペクション（住宅診断）を行うものです。
ホームインスペクション（住宅診断）を行うことで、住宅の劣化具合や不具合事象の有無、購入後にかかるメンテナンスやリフォームのコストなどについて把握しやすくなります。
（引用：日本ホームインスペクターズ協会）
中古住宅は、新築住宅と比べるとどうしても今までのメンテナンス状況や経年劣化によって、品質や性能にバラつきがあります。
その問題を少しでも解消するために普及しているのが、ホームインスペクションなのです。
最近は、日本でも中古住宅売買に伴い手配されることが多く、一般的に買主が購入の意思表示を行い契約するまでの間に手配します。
「物件を探す段階から致命的な欠陥・不具合がないか知りたい」そんな方におすすめなのが、物件探しから建築のプロにサポートしてもらえる会社を選ぶこと。
中古物件を選ぶ際に、建築的知見で“避けた方がいい住宅”かどうかをアドバイスしてもらえます。
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その③ 築40年オーバーの中古住宅は“耐震性”に不安がある
近年、市場に出回る中古住宅の築年数がどんどん古くなっています。
その原因の一つとして考えられるのが、ストック住宅（既存住宅）の増加。
何十年も前に建てられた住宅がどんどんと“溜まって”きているのです。
現在の居住されている住宅ストック総数約5,362万戸（平成30年（2018年）時点）を建築年代別に見ると、昭和55年（1980年）以前に建築された住宅ストックは1,160万戸存在し、昭和56年（1981年）以降に建築された住宅ストックは3,612万戸存在する。
（引用：国土交通省）
古い中古住宅ほど価格が下がるため、敢えて築年数の経っている住まいを選ぶ方もいますが、築40年オーバーの物件には要注意。
なぜなら、その耐震性に不安があるからです。
1981年に建築基準法の大きな改正があり、1981年5月31日までに建築確認を受けた建物「旧耐震基準」と、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物「新耐震基準」とでは、耐震性に大きな差があります。
厳密に言うと、その後2005年にも再び建築基準法が改正されたため、新耐震基準をクリアしていても、築18年を超える住宅は現行の法律に基づく耐震性能は持っていません。
（引用：日本木造住宅耐震補強事業者協同組合）
ここで重要なのが、全ての築40年を超えた住宅において耐震性が低いとは限らない点です。
物件によっては、新築以降にリノベーションで耐震補強している可能性もあります。
そのため、古い住宅の購入を検討する際には、必ず今まで耐震診断を受けたことがあるか、また適切な耐震補強をしたかを確認してください。
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その④「築浅物件＝デメリットなし」ではない
数は少ないものの、築10年以内の比較的“築浅”な物件が市場に出回っていない訳ではありません。
しかし、ここで気をつけなくてはいけないのが、住宅の良し悪しは築年数だけで決まらないという点です。
いくら新しくても、欠陥・不具合がないとは言い切れないのです。
では、まだそれほど新築から年数が経っていない場合でも考えられるリスクとはどのような点でしょうか。
【築浅物件でも考えられる欠陥・不具合】
- ・地盤沈下による構造体へのダメージ（傾きや歪みなど）
- ・施工不良による雨漏り
- ・内装の汚れ
- ・設備機器の故障
これらは、年数関係なく新築時の品質や住む人の使い方によって生じます。
そのため、内覧の際に「新しい住宅だから安心」と油断するのではなく、必ず屋内外をしっかり確認しましょう。
ただし、やはり築浅の物件は古い住宅と比べるとリノベーション費用を抑えられますし、耐震性能も現行の建築基準法に則しているため、平均的に見ると好物件です。
また、当然ながら新築住宅よりもコストが割安な点も大きなメリット。
新築住宅と中古住宅で迷っている方は、まず築浅の物件からリサーチしてみるといいでしょう。
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「欠陥が心配で中古住宅の購入に踏み切れない」そんな方も多いでしょう。
不安の理由は、物件探しの段階で欠陥の有無を見極めるのが難しいからです。
そこでおすすめなのが、建築の知識が豊富な会社に物件探しをサポートしてもらう方法。
一般の方が見ただけでは気づきにくい欠陥や劣化も見つけてもらえますし、どれほどのリノベーションで直せるのかも提案してもらえます。
つまり、少々の欠陥がある物件を低価格で購入し、思い通りにフルリノベーションすることができるのです。
私たち“SHUKEN Re”では、中古物件探しから、住宅ローンなどの資金計画、リノベーションの設計・施工、アフターメンテナンスまでを、専門スタッフがお手伝いする“ワンストップリノベ”サービスをご用意しています。
「中古住宅の購入を失敗したくない」「物件選びで後悔しないか不安」という方は、まずSHUKEN Reまでご相談ください。
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中古住宅を購入してリノベする流れを解説｜ワンストップの魅力とは
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まとめ：デメリットをしっかり知った上で中古住宅を購入しましょう
中古住宅をリノベーションすることが、もはや当たり前になっている昨今では、色々な情報を調べても、メリットばかりが強調され、肝心の注意点が見えづらいかもしれません。
しかし、中古住宅の物件探しを失敗しないためのコツは、デメリットにこそ隠れています。
そのため、あらかじめ注意点などを踏まえて物件探しをすることが大切です。
住宅ローンの審査や、欠陥・不具合の種類、築年数によるリスクを踏まえ、じっくり検討しましょう。
「初めてのマイホーム購入で不安」「欠陥を見つけられるか心配」という方もご安心ください。
“SHUKEN Re”が、今まで培った知識と経験を踏まえて、リノベーションを前提とした中古物件探しをお手伝いさせていただきます。
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