公開日:2023-05-02 更新日:2024-12-19
購入した中古住宅が“欠陥だらけ”！見分けるポイントや対処法・責任の所在について
今や、新築と同じくらい売買されている中古住宅ですが、どうしても気になるのが不具合や劣化などの欠陥ですよね。
プロでも見極めに知識や経験が必要なぐらい、事前に全てを把握するのは簡単ではありません。
そこで、今回は中古住宅を購入する際に欠陥を見つける方法や、万が一購入後に見つかった場合の対処法・責任の所在について解説します。
「中古住宅を買って失敗しないか心配」と不安を抱えている方は、ぜひ参考にしてください。
・中古住宅の欠陥を購入前に見つけるには、内覧時のチェックポイントやホームインスペクションを踏まえて物件選びをしてください。
・万が一欠陥が見つかっても、契約不適合責任によって売主に是正してもらえる可能性はありますが、その際の対処方法をしっかり知っておくことが重要です。
・中古物件の物件探しをリノベーションのプロにサポートしてもらえるSHUKEN Reの「ワンストップリノベーション」がおすすめです。
目次
購入前に“欠陥”を見つけるポイントは？
中古住宅と新築住宅の最も大きな違いは「建築されてから年数が経っている」ということ。
最近は築年数の浅い中古物件も市場に出回っているものの、それはごくわずかです。
大抵は築15年以上、築30年以上近く経っている物件も少なくありません。
しかし、売主によっては不具合や劣化などの欠陥をあまり公にせず、売り出しているケースもあります。
では、物件選び・購入前にそれらの欠陥を見つける方法はあるのでしょうか？
内覧時にポイントを押さえてチェックする
物件を選ぶ際に欠かせないのが「内覧（内見）」です。
実際のお部屋を確認できるため、欠陥を見つける絶好のチャンス。
以下に該当する場合は、慎重に購入を決めましょう。
「部分的な天井・壁の補修跡がある」
天井や壁に切り貼りしたような補修跡がある場合は、必ずその理由を売主へ確認しましょう。
雨漏り箇所を一時的に繕っている可能性もあります。
不自然な位置に点検口がある場合も同様です。
ただし、「補修跡がある＝欠陥」があるという訳ではありません。
雨漏りなどがあっても、そこを根本的に修繕していれば、問題ではないからです。
必ず、「いつ・どのような方法で補修したのか」を確認することをおすすめします。
「不自然な位置に家具が置いてある」
明らかに不自然な位置に家具が置いてある場合は、壁のカビや雨染みを隠している可能性もあります。
ただし、「どかしてください」というのはマナー違反なので、なぜそこに置いてあるのか聞いてみると良いでしょう。
また、直接ではなく後日不動産仲介会社を通して、たずねてみるのもおすすめです。
「どうしても見せてもらえない場所がある」
内覧は、住んでいる方の生活空間をのぞかせてもらうため、売主側から「ここは見ないで」と言われる可能性はゼロではありません。
しかし、買主としてそれを全て受け入れる必要はないでしょう。
その時は見られなくても、後日見せてほしい旨を伝えてください。
それでも内覧を断られる場合は、何かしらの欠陥があるかもしれません。
「部屋への立ち入りを断られる」
入口から部屋をのぞくことは許されても、部屋への立ち入りを断られる場合は要注意。
床の傾きなどを気づかれないようにしている可能性もあります。
木造住宅を内覧する際には、出来るだけ全ての部屋へ入って、大きな傾きや軋みがないか体で確認することをおすすめします。
「二度目以降の内覧を断られる」
内覧は住み手への負担が少なからずあるため、無闇に何度も訪れることは良くありません。
しかし、必ず一度で済ませなくてはいけないという訳ではありません。
大きな買い物なのですから、一度で確認しきれなかった点をしっかり見たい場合には、不動産仲介会社へ二度目の内覧希望を伝えましょう。
買主が積極的に内覧したいということは、買う意思があることの表れでもあるため、本来は売主にとっても嬉しいこと。
しかし、そこで断られる場合は要注意です。
「頼んでも設計図書を見せてくれない」
内覧の際に、図面や検査済証などが揃っているかを確認するのもおすすめです。
今までに大きなリノベーションがされているかなども知ることができます。
しかし、検討材料として設計図書を見たい旨を伝えても、見せてもらえないケースもゼロではありません。
その場合は、最低でも平面図と検査済証だけでも確認させてもらいましょう。
万が一、新築時に建築確認を受けていなかったり、後から違法な増築をしていると、「建築不可物件」に該当し、将来的な転売やリノベーションができない可能性があります。
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ホームインスペクションを手配する
ホームインスペクションとは、売主・買主に関わらない第三者である専門家が、建物の性能や劣化をチェックする“住宅診断”です。
ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅に精通したホームインスペクターが、第三者的な立場から、また専門家の見地から、あなたのご希望の物件についてホームインスペクション（住宅診断）を行うものです。
ホームインスペクション（住宅診断）を行うことで、住宅の劣化具合や不具合事象の有無、購入後にかかるメンテナンスやリフォームのコストなどについて把握しやすくなります。
（引用：日本ホームインスペクターズ協会）
欧米では昔から当たり前のように行われてきましたが、日本で普及したのはここ10年程度。
中古住宅を内覧してある程度購入する意思が固まった段階で、買主が最終確認する目的で契約前に手配するケースが多いです。
「購入後に何年ぐらい住み続けられるのか」「リノベーションはどのくらい必要か」「致命的な欠陥はないか」を知ることができます。
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“建築のプロ”に物件探しをサポートしてもらう
内覧のポイントを押さえて最終的にホームインスペクションを手配するのも有効ですが、最初から“建築のプロ”に物件探しをサポートしてもらうのもおすすめです。
特に、リノベーション前提で中古住宅を買いたい方は、「改修でどこまで変えられるか」「費用はどのくらいかかるのか」を踏まえて物件探しができます。
また、一見、古めかしく状態が悪そうに見えても劣化が表面的な物件や、内装リノベーションされていてきれいに見えても実は構造が劣化しているような物件も見極めてもらえます。
物件探しからリノベーションまで並行して相談できる会社がおすすめです。
会社によっては、専属のファイナンシャルプランナーをつけてくれるところもあり、トータルコストを踏まえたあなたにぴったりの資金計画を提案してもらえます。
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購入した中古住宅に欠陥が見つかった場合の責任や対処法は？
いくら慎重に物件選びをしても、残念ながら購入後に欠陥が見つかる可能性もゼロではありません。
では、その場合は誰に責任があり、どのように対処すれば良いのでしょうか？
欠陥の是正は誰の責任で行う？
中古住宅を売買する場合に重要となるのが、「契約不適合責任」です。
以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年4月1日に改正された民法によって定められました。
「契約の内容に適合していないこと」に対して、売主が責任を担うことが義務付けられたのです。
つまり、事前に契約書類に明記されていなかった“欠陥”が後から見つかった場合は、売主の責任になるということです。
買主は売主へ以下を求められます。
（引用：公益財団法人 不動産流通推進センター）
ただし、契約書類に欠陥が明記してある場合や、設備機器の不具合などについての免責が特記されている場合は例外です。
また、責任の期間を引渡しから3ヶ月以内に設定しているケースがほとんどなので、それを超えて何かしらの欠陥に気付いても、売主へ是正などの対応を求めることはできません。
建物そのものの不具合（物理的瑕疵）や、立地による建築制限など（法令的瑕疵）以外にも、環境的瑕疵（工場などの騒音、電車による振動など）や心理的瑕疵（事故物件など）も売主は買主へ告知する義務があります。
そのため、購入後これらに気づいた場合にも、まずは不動産仲介業者へ相談してみましょう。
欠陥が見つかった場合の対処方法は？
欠陥が見つかった場合は、慌ててご自身で直そうとせずに、速やかに不動産仲介会社へ連絡しましょう。
雨漏りなど応急処置が必要な場合も、まずは現状を写真に撮り連絡してから対応することが重要です。
家具などにも被害が出た場合には、詳しくリストアップしておく必要もあります。
大切なのは、「欠陥による不具合の証拠をきちんと揃えておくこと」。
証拠がないと、売主などへ損害請求や是正要求ができません。
物件を選ぶ際に、売主が「住宅瑕疵保険」に加入しているかどうかを確認しておくのもおすすめです。
（引用：一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会）
既存住宅売買瑕疵（かし）保険に加入するためには、住宅の基本的な性能について、専門の建築士による検査に合格することが必要です。
これにより、中古住宅を購入しようとお考えの方にとって、安心が確認された住宅の取得が可能となります。
後日、売買された中古住宅に欠陥が見つかった場合でも、補修費用等の保険金が事業者（事業者が倒産等の場合は買主）に支払われます。
（引用：国土交通省｜既存住宅売買瑕疵保険について）
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「欠陥が心配で中古住宅の購入に踏み切れない」そんな方も多いでしょう。
不安の理由は、物件探しの段階で欠陥の有無を見極めるのが難しいからです。
そこでおすすめなのが、建築の知識が豊富な会社に物件探しをサポートしてもらう方法。
一般の方が見ただけでは気づきにくい欠陥や劣化も見つけてもらえますし、どれほどのリノベーションで直せるのかも提案してもらえます。
つまり、少々の欠陥がある物件を低価格で購入し、思い通りにフルリノベーションするという選択肢が増えるのです。
私たち“SHUKEN Re”では、中古物件探しから、住宅ローンなどの資金計画、リノベーションの設計・施工、アフターメンテナンスまでを、専門スタッフがお手伝いする“ワンストップリノベ”サービスをご用意しています。
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ワンストップリノベーションのメリット・デメリットは？リノベ事例も紹介
中古住宅を購入してリノベする流れを解説｜ワンストップの魅力とは
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まとめ：物件探しの段階から“リノベのプロ”へサポートしてもらいましょう
中古住宅の売買においては、民法による「契約不適合責任」が定められているため、致命的な欠陥を見過ごすリスクは少ないです。
また、万が一購入後に見つかっても、売主に責任が課せられる場合が多いため、それほど買主の負担は大きくありません。
しかし、費用負担が少ないと言っても、購入後住み始めてから大きな補修が必要になったり契約破棄せざるをえなくなるのは悲しすぎます。
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