公開日:2022-12-20 更新日:2024-12-19
中古住宅購入の流れと期間｜リノベーション向き物件探しやローン選びのコツも解説
中古住宅を購入し、自分好みにリノベーション（リフォーム）して住むというスタイルが浸透してきた今、
中古住宅の購入やリノベーションは、具体的にどうやって進めていけばよいのか、また他の人がどれくらいの期間をかけているのか知りたい、という方も多いのではないでしょうか。
今回は、中古住宅の購入の流れを、リノベーションした場合も含めて、それぞれのプロセスにかかる期間の目安について解説します。
ライフスタイルに合わせたオーダーメイドのマイホームを手に入れたい方は、ぜひ参考にしてくださいね。
・中古住宅購入やリフォーム（リノベーション）を行う場合、それぞれの流れを知っておくとスムーズに進められます。
・中古住宅の購入とリノベーション工事にかかる期間は、それぞれ約2～3ヶ月が目安になります。トータルで4～6ヶ月、物件探しの期間を含めると半年～1年を見込んでおきましょう。
中古住宅の購入からリノベーションするまでの流れ・期間
中古住宅を購入してリフォーム（リノベーション）するまでの流れと、それぞれのプロセスにかかる期間の目安を解説します。
①中古住宅探し
中古住宅探しは、中古住宅の情報を集めるところからスタートします。
物件探しにかかる期間は、SHUKEN Reの事例を平均すると2～3ヶ月が目安です。
不動産会社に相談に行く前に、希望の物件の条件をリストアップし、優先順位を付けておきましょう。
＜物件の条件の例＞
- ・マンション／戸建て
- ・広さ
- ・間取り
- ・立地
- ・最寄り駅からの距離や利便性
- ・周辺の生活環境（買い物や学校、病院など）
- ・築年数
- ・性能（耐震等級や断熱等級など）
- ・ペット可／不可
- ・日当たりや通風
- ・リフォーム・リノベーションの自由度
リノベーション前提で物件探しするなら「ワンストップサービス」がおすすめ
「ワンストップリノベーション」サービスは、物件探し（不動産会社）とリノベーション工事（施工会社）が一体となったサービスのため、
自分が希望する暮らしが可能な物件探しを効率的に進められます。
現在の状況・希望の暮らし、予算などのヒアリングやスケジュールなどの説明を受け、条件に合う物件があればこの時点で内見などができる場合もあります。
②資金計画
中古住宅を購入する場合、物件購入代金の他にもさまざまな費用がかかります。
資金計画は、これらの諸費用も見越した総費用で行うことが予算オーバーを防ぐポイントです。
世帯収入や貯蓄額、お子さまの進学などイベントごとに必要な出費をシミュレーションして、生涯を通してのキャッシュフローを把握し、
借り入れ可能な住宅ローンの金額や、最適な金利タイプ、返済期間、頭金の割合などを検討していきましょう。
中古住宅購入+リフォームの資金計画はFPと相談しながら決めよう
住宅購入やリノベーション工事は大きな金額が動きます。
また、住宅ローンも様々な選択肢があるため、どれを選んだらよいか悩むことも多いと思います。
そのため、資金計画は、FP（ファイナンシャルプランナー）に相談しながら進めるのがおすすめです。
SHUKEN Reでは、中古住宅購入とリノベーションを合わせた資金計画づくりを、FPにご相談いただけます。
弊社と直接取引のない第三者機関のFPのため、「中古+リノベか新築か迷っている」という段階でのご相談でもOKです。
③物件の内見
候補になる物件をいくつかリストアップできたら、実際に物件を見学に行ってみましょう。
内見時は、優先順位を決めた条件リストと照らし合わせてチェックしていきます。
また、戸建てとマンションではチェックするポイントも変わってきますので注意しましょう。
＜中古戸建ての内見チェックポイント＞
中古戸建ては、床下や屋根裏、配管の状態など、素人ではなかなか判断できない部分がたくさんあります
特に、リノベーションする場合は、物件の状態次第では予算オーバーしたり、希望通りの間取りに変更できなかったりする可能性があるため、次のような点を意識してチェックしましょう。
- ・耐震性
- ・基礎や外壁の劣化度合い
- ・間取りが理想に近いか
- ・水回りの配置が理想に近いか
- ・屋根裏の状態（雨漏りの有無）
- ・床のきしみや傾斜がないか
- ・床下の土台の状態、湿気・白アリなどの害虫被害がないか
- ・給排水管の状態
- ・庭の広さ
＜中古マンションの内見チェックポイント＞
中古マンションを内見する際は、外観や共有スペースなどの目に見える部分のチェックはもちろんのこと、
安心して住めるかどうかにかかわる「長期修繕計画や過去の修繕履歴」、そしてリノベーションの自由度にかかわる「管理規約」をチェックすることが大きなポイントになります。
- ・外壁のひび割れなどの傷み具合
- ・修繕計画や過去の修繕履歴
- ・構造（ラーメン構造・壁式構造）
- ・共有スペース（ゴミ置き場・自転車置き場・集合ポストなど）の状態
- ・専有部・共有部の境界の確認
- ・間取りや設備変更に関する管理規約の確認
- ・給排水管・電気配線の状態
- ・電気容量
内見はリノベーションの施工会社と回るのがおすすめ
フルリノベーションを前提で物件購入する場合は、中古マンションの場合なら内見時に「リフォームやリノベーションに関わる管理規約」も同時にチェックして、間取りや設備がどこまで変更可能なのかを把握しておく必要があります。
管理規約の確認は不動産仲介会社に依頼することになりますが、実際に規約がリノベーションの自由度にどう影響してくるのかは、専門家でないと分からない部分もあります。
そこで、管理規約の内容のチェックや内見は、リノベーションの施工会社の担当者と一緒に行うのがおすすめです。
④リノベーション相談
内見を終え、本命物件が見つかったらリノベーション施工会社と打合せをします。
物件契約前に「自分が希望する住まいづくりが可能な物件かどうか」をしっかり確認しましょう。
また、リノベーション費用もローンで借入する場合は、審査にあたって工事費用の見積書が必要になるため、合わせて準備してもらいましょう。
⑤物件の購入申し込み
物件が希望のリノベーションが可能かどうかを確認して、問題がなければ売主に買付証明書を提出し、購入申し込み（購入予約）をします。
買付証明書には、購入金額や手付金の金額、引き渡し期間などの希望条件を記載します。
買付証明書の提出後、不動産仲介会社を通して売主と売買の条件交渉を行い、売主が承諾した場合、売買契約に進みます。
手付金は現金で用意しておく
購入申し込み後、交渉を進め、約1～3週間程で「売買契約」を結ぶことになります。
このとき、手付金（価格の5％～10％程度が目安）を現金で支払う必要があります。
もし、売買契約後に購入キャンセルする場合、この手付金は返却されません。契約前の「重要事項説明」をしっかり理解して納得した上で契約に臨みましょう。
⑥住宅ローン事前審査
中古住宅購入で住宅ローンを利用する際は、契約前に金融機関の「事前審査」に通っておく必要があります。
事前審査とは、正式に住宅ローンを申し込んだ場合、融資が下りそうかどうかを、簡易的に判断してもらうものです。
事前審査は通常、気に入った物件が見つかって、購入申し込みをした段階で行います。
結果は1週間程度で通知され、事前審査に通ると、売主と売買契約を結び、改めて金融機関に本審査を申し込みます。
リノベーション前提なら「一体型ローン」がおすすめ
中古住宅の購入と同時にリノベーションする場合、リノベーション費用と住宅購入費用をまとめて借入できる「一体型ローン」が利用できます。
リノベーション費用を単独で借入する場合、「リフォームローン」を利用することになりますが、リフォームローンは住宅ローンよりも金利が1～3％程高く、返済期間が短めなどのデメリットがあります。
一体型ローンは、住宅ローンの金利が適用されるためリフォームローンより低金利で、返済期間は最長35年となり、毎月の返済負担を少なくできます。
SHUKEN ReはFPによる住宅ローンのご相談もお受けしています。
住宅ローンはどちらの金融機関でもご紹介可能です。また、ご指定の金融機関があればお申し付けください。
⑦不動産売買契約
住宅ローンの事前審査の承認を得たら、不動産売買契約を結びます。
契約の際は不動産仲介会社から重要事項説明を受け、売買条件などの内容に間違いがないかしっかり確認しましょう。
売買契約の際には手付金や印紙代、仲介手数料なども必要なので、ある程度まとまった資金は準備しておきましょう。
重要事項説明書は契約日前に確認しておく
重要事項説明書は、不動産会社が買主に対して取引物件や取引条件について説明する際の書面です。
重要事項説明は、売買契約当日に行うのが一般的ですが、記載内容が多いため、その場ですべて理解するのは大変です。
できれば事前にコピー等を入手し、内容を読み込んだ上で契約に臨むのがベターです。
⑧住宅ローン本審査申し込み
住宅ローンの事前審査に通り、売主と売買契約を結んだら、改めて金融機関に本審査を申し込みます。
本審査では、事前審査とは違って、売買契約を結んだ後に物件の担保価値や団体信用生命保険に加入できる健康状態かなど、より厳しい審査を受けます。
そのため、結果が出るまでには2～4週間かかることが多いです。
無事審査に通った場合は、金融機関と「金銭消費貸借契約」を結び、融資が実行されます。
本審査が通らなくても「ローン特約」を付けていればペナルティなしで売買契約を解除できる
事前審査に通っても、本審査の影響によっては審査に通らなかったり、借入希望額より低い金額を提示されたりすることもあります。
その場合、通常「ローン特約」を付けていれば、ペナルティなしで売買契約を解除できます。
ローン特約は、不動産売買契約時の「重要事項説明書」に記載されています。
特約の有無や期日などについては売買契約時に必ず確認しておきましょう。
⑨リノベーションプランニング打合せ
事例を見る：case17「NATURAL INDUSTRIAL」
ローン審査に通過したら、リノベーションの詳細なプランニングをスタートします。
まずはヒアリングと現地調査の結果をもとに、1stプランを作成。
その後、おおよそ2か月程かけて詳細まで決めていきます。
⑩工事請負契約⇒物件引渡し
プランが確定したら、リノベーション工事請負契約を結びます。
金融機関から融資が実行されたら、それを以って物件代・諸費用の清算を行い、このタイミングで物件の所有権を獲得します。
⑪リノベ着工⇒工事検査
物件の所有権を得たら着工が可能になります。
工事申請・近隣への挨拶などを行い、2～3か月かけて工事が行われます。
SHUKEN Reでは、工事中と完了前の2回、現地をご覧いただき、お気づきの点があれば是正する体制をとっています。
⑫完成・引越し⇒アフターメンテナンス
完了検査を経て、工事代の入金後、工事保証書と共に新居の引渡しが行われます。
SHUKEN Reは、入居後もお困りの際はアフターメンテナンスとしてご対応いたします。
また、万が一のお住み替えの際も、SHUKEN Reで物件売却サポートが可能です。
まとめ
中古住宅の購入とリノベーションを同時に行う場合、かかる期間の目安は4～6か月です。
リノベーション工事費用もローンで借り入れる場合は、審査をスムーズに進めるために、物件探しとリノベーションのプランニングを同時進行していく必要があります。
- ・希望するリノベーションに適した中古住宅かどうかを見極める
- ・住宅購入費用とリノベーション費用のバランスを考えながら物件を検討する
- ・住宅ローンやリフォームローン、一体型ローンの検討・審査の準備
- ・リノベーション施工会社との打ち合わせ
これら多くのプロセスを進めていくためには、自分たちだけでは時間も手間もかかり骨が折れます。
私たちSHUKEN Reは、物件選びだけではなく、お客様にあったローンのご提案やリノベーション計画のご提案まで、ワンストップでお手伝いいたします。
中古住宅の購入とリノベーションをセットで検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
また、相談会や見学会など様々なイベント、WEBでの無料相談を随時実施しております。
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