築50年のマンションは買っても大丈夫？リフォームか建て替えかどちらがいい？

 

「条件に合う中古マンションを見つけたが築50年近くて心配」「今住んでいるマンションが築50年でリフォームと住み替えを迷っている」という方もいるでしょう。

 

そこで、今回は“築50年のマンション”について、その実態や寿命、建て替えの条件を詳しく解説します。

 

築40〜50年のリフォーム事例も紹介しますので、マイホーム計画の参考にしてください。

 

 

■ 築50年の中古マンションはどのくらいある？

 

リノベーション事例を見る：Case178「Bookcafe」

 

築50年を超えるマンションは、国内に「20万戸以上」現存しているとされています（2021年時点）。

 

国土交通省の調査によると、その数は2026年末に「60万戸以上」、2031年に「115万戸以上」に増えると推測されているのです。（参考：国土交通省｜マンションに関する統計・データ等）

 

ちなみに、2022年時点で築40年以上のマンションが「約125.7万戸」存在しており、その数は10年後には「約2.1倍」、20年後に「約3.5倍」になる見込みです。

 

そのため、既にマンション暮らしをしている方や、これから中古マンションを買う方にとって、築50年マンションでの生活は決して人ごとではありません。

 

実際、首都圏における在庫中古マンションのうち、築31年を超えている物件は45.5%（18,688戸）にも上り、築50年近い物件は決っして少なくありません（2022年時点）。（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構｜レインズデータライブラリー）

 

 

■ マンションの寿命｜築50年のマンションはどのくらい住める？

 

リノベーション事例を見る：Case177「Full Life」

 

これから中古マンションを購入する方はもちろん、今既にマンションを所有している方が気になるのは、「マンションは築何年まで住めるのか」という点ですよね。

 

マンションの“税法における”耐用年数は、47年です。（参考：国税庁｜よくある質問｜耐用年数（建物／建物附属設備））

 

敢えて“税法における”と書いたのには理由があり、この耐用年数は実際の寿命とは異なります。

 

2013年に国土交通省の資料によると、国内のマンション期待寿命は「68年」とされています。（参考：国土交通省｜中古住宅の流通促進・活用に関する研究会）

 

つまり、税法で減価償却できる年数は「47年」ですが、実際にはさらに平均で10年程度暮らし続けられるということです。

 

さらに、鉄筋コンクリート造のマンションは、構造の経年劣化を加味しても適切な改修をすれば、理論上「150年」は住み続けられるというデータもあります。（参考：国土交通省｜中古住宅の流通促進・活用に関する研究会）

 

ただし、現存する最古の鉄筋コンクリート造建築物であるKN日本大通ビルでも築113年（1911年建築）で、マンションの建設棟数が急増したのは1963年前後なので、築61年程度なのが現状です。

 

そのため、マンションの寿命が「60年を超えて150年程度」というのは、あくまでも楽観的なデータに基づく年数です。

 

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■ マンションが建て替えになる5つの条件

 

リノベーション事例を見る：Case176「Smooth」

 

マンションは理論上150年以上の寿命が期待できると言っても、それは材質における空論に過ぎません。

 

マンションの建て替え時期を左右するポイントとして、以下の5点が挙げられます。

 

 

構造上の耐力に加え、この5つの条件が揃っていて、初めてマンションは存続し続けます。

 

逆に言えば、条件がどれか欠けていれば、建て替え計画が持ち上がる可能性は高いということです。

 

では、国内におけるマンション建て替え件数を見てみましょう。

 

マンション建て替えの実績は、2004〜2023年で累計282件（約23,000戸）です。

 

2022年時点のマンション総戸数が約694.3万戸なのに対して、少ない印象ですよね。

 

実は、マンションの建て替えはそう簡単ではありません。

 

なぜなら、マンションを建て替えるためには、区分所有者数の4/5以上かつ議決権の4/5の賛成を得なくてはいけないからです。（「建物の区分所有等に関する法律」第62条）

 

また、前段階で建物劣化の状況調査・建て替え案の検討・所有者の同意・資金調達など多くのステップを踏まなくてはならず、最低でも10年程度かかり、20年かかったケースもあります。

 

場合によっては、区分所有者がそれぞれ1,000万円以上の自己負担金を用意しなくてはいけない可能性もあります。

 

このように、マンション建て替えのハードルはかなり高いのが現状です。

 

そのため、多くの管理組合は築40〜50年であれば、できるだけ建て替えせずに、大規模修繕を行なって維持し続ける方針を進めています。

 

 

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■ 築40〜50年のマンションリノベーション事例

 

好立地の新築マンションや築浅中古マンションは数が限られます。

 

一方、築40年を超えて築50年近い物件は、在庫数が多くリーズナブルな点が魅力です。

 

“SHUKEN Re”では、リノベーションに適したマンション探しからリノベーションまでを、数多くお手伝いしてきました。

 

その中の一部を紹介します。

 

 

【築51年】

 

リノベーション事例を見る：Case149「FLAT LIFE」

 

工期	80日
家族構成	ご夫婦
エリア	東京都目黒区
年代	50代
物件種別	マンションリノベーション
築年数	51年
間取り	3LDK + WIC + パントリー+ ワークスペース
広さ	108㎡
リノベーション費用	1900万円

 

こちらは、20年間ご夫婦で暮らしてきた戸建住宅からの住み替えをお手伝いした事例です。

 

階段の上り下りに負担を感じるようになったのがきっかけとのことです。

 

東京目黒区という日本でもトッププラスの好立地にある築51年のマンションをリノベーションしました。

 

リノベーション事例を見る：Case149「FLAT LIFE」

 

コンパクトながらも圧迫感を感じさせない間取りと、古いマンションならではのレトロ感がポイントです。

 

築年数が経った物件を選び購入費用を抑えた代わりに、ゴージャスな輸入壁紙を採用するなど、お二人のセンスとこだわりが詰まっています。

 

▶︎リノベーションの“リアル”が分かるお客様インタービューはこちらから

 

 

【築49年】

 

リノベーション事例を見る：Case177「Full Life」

 

工期	90日
家族構成	ご夫婦＋ワンちゃん2匹
エリア	千葉県市川市
年代	50代
物件種別	マンションリノベーション
築年数	49年
間取り	1LDK＋ワークスペース
広さ	55㎡
リノベーション費用	約1200万円

 

こちらのお客様は、駅近の便利な立地のマンションにお住まいでしたが、以前の間取りでは”住みにくさ”を感じられていました。

 

そこで、水回りの位置から間取りまで大きく変えるフルリノベーションをご決断！

 

リノベーション後は、広くなったLDを2匹のワンちゃんが元気に走り回っているようです。

 

趣味の空間まで作り、暮らしを楽しめる住まいに生まれ変わりました。

 

リノベーション事例を見る：Case177「Full Life」

 

年季の入った構造躯体を剥き出しにして、ステンレスキッチンやサブウェイタイル、ラスティックなフローリングと合わせて、スタイリッシュな空間にまとめました。

 

デザイン性と住み心地を両立させたリノベーションに、ご満足いただいています。

 

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【築43年】

 

リノベーション事例を見る：Case168「Paws」

 

工期	60日
家族構成	ご夫婦+猫ちゃん2匹
エリア	東京都
年代	40代
物件種別	マンションリノベーション
築年数	43年
間取り	1LDK + WIC + SIC + パントリー
広さ	61㎡

 

こちらの事例は、2匹の猫ちゃんたちのために、ペットを飼える築43年のマンションを購入されたお客様です。

 

リビングと洋室の間には室内窓を設置し、キャットウォークや猫トンネルも作って、新築マンションでは得られない楽しい間取りに仕上げました。

 

ポイントとして採用した真鍮やタイルもお客様のご提案です。

 

作り込みすぎないシンプルなデザインの中にも、素材感で現れるおしゃれさが漂います。

 

リノベーション事例を見る：Case168「Paws」

 

キッチンと浴室は、最初からご要望のメーカーとブランドが決まっていたので、それらを軸に予算内で理想的なプランが実現できるようにご提案しました。

 

在宅ワークのための仕事場や、玄関ホールにつながる広い土間スペースなど、こだわりの詰まった事例です。

 

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■ 築50年のマンションを買うか迷った際のチェックポイント

 

リノベーション事例を見る：Case145「Black & Aily」

 

「築50年のマンションを買った方がいいのかやめた方がいいのか」は、物件によって異なります。

 

購入するか迷っている方は、まずは下のポイントからチェックしてみましょう。

 

 

これらの条件を踏まえ、築50年近いマンションを買うかどうか決めましょう。

 

ただし、これまでの修繕履歴やリノベーション費用を踏まえて物件を探すのは簡単ではありません。

 

そのため、物件探しの段階からリノベーション会社に相談するとリノベ向き物件の見極めや、トータルの予算を含めた計画が立てやすくなるためおすすめです。

 

 

 

▶︎中古マンションの物件探しから始める“ワンストップリノベーション”

 

 

■ まとめ：築50年中古マンションを買う際はプロに相談を

 

築50年近い中古マンションでも、これまでのメンテナンス状況によっては、これから先何十年も暮らし続けることは十分可能です。

 

ただし、あくまでもこれまで定期的にお手入れされてきたことが最低条件です。

 

そのため、これから築年数の経っているマンションを買う方は、建築知識のあるプロに相談することが欠かせません。

 

また、既に古いマンションにお住まいの方も、これから何年住みたいかライフプランに合わせたリノベーションを提案できる会社がおすすめです。

 

東京・千葉・神奈川で「快適なマンション暮らしを手に入れたい」という方は、多数の施工実績のあるSHUKEN Reへお気軽にお問い合わせください。