〈中央区の中古マンションリノベーション〉賃貸・購入どちらがいい？価格相場を徹底分析

 

銀座や築地、日本橋など、都会的な観光地のイメージが強い「中央区」ですが、生活する方にとっても魅力的な場所です。

 

通勤や通学にも便利なので、お住まいをお探しの方も多いはず。

 

そこで今回は「中央区」の特徴、人口推移や、中古物件・リノベーションの相場を解説します。

 

リノベーション施工事例も紹介しますので、これから中央区でマイホーム計画を始める方は、参考にしてください。

 

 

▶︎中古物件探しのご相談こちらから

 

 

 

■ 住みやすい街「中央区」ってどんなところ？

 

事例を見る：Case152「Stress-free！」

 

中央区と聞くと、商業施設やオフィスビルがひしめき合うイメージが強いですが、実は“住みやすい街”としても人気です。

 

人形町や浜町などの日本橋エリアは、まだまだ下町情緒あふれる温かみあるコミュニティが残り、月島や勝どきエリアは、商店街とタワーマンションが共存しています。

 

中央区最大の魅力は、交通アクセスの良さです。

 

都内には11本もの電車路線が走っています。

 

 

さらに、都営バス路線も充実しているためマイカーがなくても不便しませんし、15区が連携運営しているコミュニティサイクル（シェアサイクル）のステーションも点在しており、天気の良い日には区を跨いで自転車通勤をする方も多いです。

 

大都会に近い立地でも、浜町公園をはじめとした遊具・スポーツ・キャンプが楽しめるスポットや、駅前のスーパーマーケットもあり、さらに、図書館・博物館・美術館などの文化的施設が充実しているため、年齢問わず余暇時間を楽しめます。

 

特に、「月島・入船・佃・湊」は、子育て世帯やリタイア後のご夫婦世帯からも人気のエリア。

 

区外から訪れる観光客が多いため治安が気になりますが、中央区では、区内犯罪や不審者情報などをメールでタイムリーに配信する「ちゅうおう安全・安心メール」サービスも展開。

 

区で安全対策に取り組んでいます。

 

“中央区”というブランド力は根強いため、今後も地域住民が主体となった魅力的な街づくりが期待されます。

 

 

【人口推移や取り組み】

 

中央区は、古くから商業が栄え人々が生活しているエリアであるため、1950年台までは人口増加を続けていましたが、その後、都市開発が急速に進み、1997年には7万人台まで人口が減りました。

 

しかし、その後の住環境整備やタワーマンションの建設が功を奏し、2022年まで増加の一途を辿っています。

 

今後は、2020年に開催された東京オリンピック選手村の住宅転用などがさらに進み、より一層人口が増えることが期待できます。

 

（引用：中央区｜中央区の概要）

 

2023年8月1日時点の総人口は、175,555人です。

 

特徴的なのが、「あまり少子高齢化が進んでいない」という点。

 

年少人口（〜14歳）・生産人口（15〜64歳）・高齢者人口（65歳〜）の人口比率を見てみると、1998年から2023年の25年でほとんど変化がありません。

 

（データ元：中央区｜各歳別男女別人口）

 

人気が高く通勤に便利な土地柄であるため、若い世帯が継続的に転入していることが伺えます。

 

 

【中古物件や地価の傾向】

 

中央区は、国内で最も地価が高い「山野楽器銀座本店」を含む銀座エリアがあるため、公示地価平均は、800万円/㎡を超えてきます。

 

では、住宅の多いエリアの公示地価平均はどうでしょう。

 

 

商業施設の多い銀座・日本橋エリアでは局所的に地価が下落しているところもありますが、マンションが多い都の南部（月島・晴海・佃など）は、ここ数年微増を続けています。

 

住宅の建て方は、圧倒的にマンションが多く、戸建住宅のおよそ10倍ものマンション戸数があるとされています。

 

現存する戸建住宅は築40年を超えるものが大半で、今後は徐々にマンションへ建て替えされる可能性が高いでしょう。

 

そして、中央区のタワーマンションは、1997年の建築基準法大改正後に一斉に建てられたものが多いため、築25年を超えるものは少なくありません。

 

そのため、中古マンションとして多くの物件が売りに出されています。

2022年には国土交通省土地総合情報システムへ登録された物件だけでも、600件近いの中古マンションが取引されています。

 

〈おすすめコラム〉

江東区のリノベーション事例＆口コミ情報！費用相場や賃貸or中古リノベーションの比較も

港区のリノベーション物件は賃貸・中古マンション・戸建てもあり？価格相場も解説

渋谷区のリノベーション物件紹介♪口コミ実例やおしゃれな会社選びのポイントも

品川区のマンションリノベーション事例＆中古マンション価格と費用相場

 

▶︎こちらから中央区の中古物件が一括検索できます

 

 

■ 中央区の家賃・中古マンション価格・リノベーション費用の相場は？

 

事例を見る：Case163「Smile Kitchen House」

 

人気が高く、多くの中古マンションが市場に出回っている「中央区」ですが、賃貸物件も多いため、購入するかどうか迷う方も多いでしょう。

 

では、家賃・中古物件価格・リノベーション価格それぞれの相場を見てみましょう。

 

 

【中央区のマンション家賃相場】

 

 

単身者用・カップル用のワンルームや1Kの物件が目立ちますが、ファミリー向け2LDK以上の物件も賃貸されています。

 

ただし、30万円前後が相場であり、築地など商業エリアと近い場所ですと、40万円を超える物件は少なくありません。

 

 

【中央区の中古マンション物件価格相場】

 

 

単身者用のワンルームや1Kの物件が最も多く、それに次いで20〜39㎡の1LDKや2DKの物件が豊富な点が特徴的です。

 

ファミリー向けの2LDK以上になると、物件価格は5,000万円を大きく超えてきます。

 

80㎡程度になると、1億円を超える物件が主流になってくる点は、他の区と大きく異なる点です。

 

 

【中央区の中古マンション・フルリノベーション費用相場】

 

東京都内で中古マンションをフルリノベーションする費用目安は、1㎡あたり15～20万円が相場。（参考：一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイト）

 

中央区ですと、工事車両の停められるスペースが少なく、場合によっては時間貸し駐車場を利用しなくてはいけません。

 

最大料金がある場合でも、1日に1台あたり2,500〜4,000円程度かかるため、その費用も想定しておくことをおすすめします。

 

築年によって必要な工事は異なりますが、中古マンションを購入する際は、リノベーション費用も資金計画へ組み込みましょう。

 

できるだけ改修費用を抑えるためには、工事範囲を最小限にして理想に近い間取りになる物件を選ぶことが重要です。

 

 

■ 賃貸と購入どちらがいい？

 

事例を見る：Case145「Black & Aily」

 

賃貸と分譲を迷っている場合は、住み始めてからの固定費や資産価値も含めて検討しましょう。

 

固定資産税はもちろん、マンションですとさらに管理費・修繕積立金を支払わなくてはいけません。

 

 

賃貸マンションと分譲マンションそれぞれに20年住むことを想定して比較すると、以下のようになります。

 

これだけ見ると、賃貸の方がお得と思うかもしれませんが、中古物件を購入すると、それが資産として手元に残ります。

 

仮に、20年後に購入時の半額で売却したとしても、購入＋リノベーションの方がお得になります。

 

中古物件購入やリノベーションに関連した補助金や、減税特例も活用できるため、初期コストを抑えられれば、よりコスパが高まるでしょう。

 

 

 

〈おすすめコラム〉

リノベーション VS 新築！どちらか迷った場合のポイント8選

マンションのリフォームスケジュールは？物件探しから引越しまでの手順を解説

リノベーション費用の相場は？プロが教える業者選びと費用を抑えるコツを徹底解説！

 

▶︎こちらから中央区の中古物件が一括検索できます

▶︎リノベーション費用の目安を知りたい方はこちらから

▶︎資金計画のご相談はこちらから

 

 

■ 東京都のマンションリノベーション事例

 

私たち“SHUKEN Re”では、東京・千葉・神奈川でデザイン豊富なマンションリノベーションを手がけてきた実績があります。

 

その中でも、イチオシの事例を紹介します。

 

ぜひ、間取り・インテリアデザインの参考にしてください。

 

 

【築42年・35㎡の中古マンションリノベーション】

 

事例を見る：Case164「Compact × Comfort」

 

 

 

こちらは、60代の方がお一人で生活されている事例です。

 

お仕事もひと段落し、好きなものに囲まれてのんびり暮らしたいとのご要望でした。

 

35㎡とコンパクトな物件ですが、2DKの間取りを1LDKにして、空間にゆとりをプラス。

 

窓際には、造作デスクを配置して、在宅でのお仕事に集中できるようにしました。

 

事例を見る：Case164「Compact × Comfort」

 

同じく造作のダイニングテーブルは、座る方の人数に合わせて大きさが変えられる仕組み。

 

お一人の時はコンパクトに、ご友人がいらした時はホームパーティができる仕様です。

 

このように、床面積の少ない物件でも、造作家具を取り入れてデッドスペースをなくし、空間をフル活用すれば、豊かな生活が実現できます。

 

▶︎事例の詳細はこちらから

▶︎お客様インタビューはこちらから

 

 

【築23年・65㎡のマンションリノベーション】

 

事例を見る：Case150「Sunny Room」

 

 

お子さんの進学に合わせて、物件探しからお手伝いさせていただいた事例です。

 

日当たり・風通しの良さを活かし、細かく分断されていた「L＋洋室＋K」を広々とした「LDK」にしました。

 

子供部屋を作らない代わりに、将来、LDKの一部を個室にできるようにしている点もポイント。

 

お子さんの成長に合わせて間取りが低コストで変えられるように、可変性を持たせておくのもおすすめです。

 

事例を見る：Case150「Sunny Room」

 

マンションは、玄関が狭く圧迫感が出てしまいがちですが、隣接する部屋との間に室内窓を設けて、明るい印象に。

 

唯一の個室である寝室には、ご主人のワークスペースと玄関からもアクセスできるウォークスルータイプの寝室を配置して、回遊性のある間取りにしました。

 

▶︎事例の詳細はこちらから

▶︎お客様インタビューはこちらから

 

 

【築47年・76㎡の中古マンションリノベーション】

 

事例を見る：Case100「ノーブル・ブルックリン」」

 

 

築47年のマンションが持つヴィンテージな雰囲気を活かした事例です。

 

NY・ブルックリンのホテルをイメージしたブラックアイアンのパーテーションを開けると、そこにはコンクリート・サブウェイタイル・板張り下がり天井が印象的なおしゃれなLDKが見えてきます。

 

インダストリアルなデザインは、築年数の古いマンションとの相性がよく、人気の“男前インテリア”に仕上がります。

 

事例を見る：Case100「ノーブル・ブルックリン」」

 

造作カウンターや造り付け収納を各所に配置して、生活感のないすっきりとした印象にこだわっています。

 

角部屋という特徴を活かし、自然光が映えるスタイリッシュなお部屋に仕上がりました。

 

 

▶︎事例の詳細はこちらから

 

 

■ 東京・中央区でリノベーションするならSHUKEN Reの“ワンストップリノベ”

 

事例を見る：Case85「キレイ目インダストリアル」

 

“SHUKEN Re”は、東京・千葉・神奈川で、住宅や商業施設の物件探しや設計施工、アフターメンテナンス、造作家具の製作、スマートエネルギーの導入に至るまで、全てを手がける「秀建グループ」の住宅リノベーション部門となる専門会社です。

 

1998年から約20年間で8,000件超のリノベーションやリフォーム実績があります。自社施工のためオーダーメイドの造作も自由自在です。

 

一生に何度もないマイホーム計画だからこそ、実績豊富な“SHUKEN Re”へご相談ください。

 

東京の青山・世田谷、千葉の浦安の各店舗や、オンライン相談もご用意しています。

 

スタッフ一同お待ちしております。

 

 

〈おすすめコラム〉

リノベーション費用の相場は？プロが教える業者選びと費用を抑えるコツを徹底解説！

ワンストップリノベーションの費用は？60㎡ 80㎡の事例をご紹介

中古物件を購入してリノベする流れを解説│ワンストップの魅力とは

ワンストップリノベーションとは？会社選びをメリット・デメリット比較で徹底解説！

 

 

▶︎リノベーションのご相談はこちらから

▶︎物件探しのご相談はこちらから

 

 

 

▶︎ご来店予約・オンライン相談・資料請求はこちらから

 

 

■ まとめ：中央区の物件探し・リノベーションならSHUKEN Re

 

中央区は、利便性が高く、地域のブランドイメージの強い人気エリアです。

 

若い世帯も多いため、お子さんのいるご家庭でも安心して暮らせます。

 

そのため、新築マンションは“億ション”が大半で、家賃も高め。

 

ずっと同じ場所に腰を据えて住み続けたい方には、「中古物件＋リノベーション」をおすすめします♪

 

物件探しからリノベーションの設計施工まで併せて相談できる会社を選ぶと安心です。

 

住宅ローンを利用する方は、資金計画も一緒に相談できると、より具体的な物件探し・リノベーションができます。

 

そして、施工事例が豊富かどうかも大切なチェックポイント。

 

「おしゃれなリノベーションを成功させたい」という方は、ぜひ数多い実績のあるSHUKEN Reへご相談ください。