公開日:2023-07-05　更新日:2024-07-04

〈物件探しからのリノベーション〉リノベ向き物件・探し方のコツをプロが徹底解説

リノベーションに適した物件選びのポイントは？

「中古物件をリノベーションしておしゃれな住まいにしたい」と考えて、中古物件を探す方が増えています。

既に所有している住宅・マンションをフルリノベーションする方もいますが、中古物件の購入と併せて検討する方も決して少なくないでしょう。

しかし、残念ながら、いざリノベーション計画を始めてみると、理想とかけ離れてしまったり思うように進まなかったりするケースもあります。

その原因は、「物件探しのポイントを押さえなかったから」。

そこで、今回は中古住宅・中古マンションを選ぶ際のポイントを、1998年から約20年間で8,000件超のリノベーション実績がある“リノベのプロ”が詳しく紹介します。

これから中古物件購入を検討する方は、ぜひ参考にしてください。

この記事のポイント

・中古物件を選ぶ際には、築年数・今までのリノベーション履歴にも着目する必要があります。
・マンションと一戸建てそれぞれで事前にチェックすべきポイントが異なります。
・“SHUKEN Re”では、物件探しからローン相談、リノベーションの設計・施工、アフターメンテナンスまでを専門スタッフがサポートする「ワンストップリノベ」をご用意しています。

■ リノベーションするのにおすすめの築年数は？
■ マンションリノベーションに適した物件選びのポイント
■ 戸建住宅リノベーションに適した物件選びのポイント
■ 物件探しから建築のプロがサポートする“ワントップリノベ”はSHUKEN Reへご相談ください
■ まとめ：物件選びからリノベーション会社へ相談するのがおすすめ

■ リノベーションするのにおすすめの築年数は？

リノベーションのトラブル増加

事例を見る：Case137「造作で思いどおりに」

中古住宅や中古マンションの購入を検討する際、多くの方が気にする点は、ずばり「築年数」。

築年数によって、購入後にどれくらい住めるのかの参考にする方や、資産価値を推測する材料にする方が多いからです。

では、リノベーション前提で中古物件を購入する際には、どれほどの築年数が“狙い目”なのでしょうか？

まず、知っておくべきなのが、築年数と物件価格の関係性です。

中古住宅・中古マンションともに、当然ながら築年数が古いほど、その価格は下がります。

2022年に東日本不動産流通協会が公表したデータによると、築5年以下の物件と築30年越えの物件とでは、戸建住宅の場合で−46%、マンションは−53%も価格が下がっています。

築年数別・成約平均平米単価

（引用：東日本不動産流通協会｜首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年01～03月】）

これだけ見ると、古い物件ほどお得と感じるかもしれませんが、築30年超えの物件は劣化が進んでおりリノベーション費用が高くなりがちです。

一方、築10年未満の築浅物件は、価格が高い上に設備機器や内装の劣化がそれほどないため、リノベーションするとなるとそれらを無駄にしてしまいます。

価格と劣化度合いのバランスが良いのが、築20〜25年程度の物件。

物件の立地環境にもよりますが、新築から築20年程度まではどんどんと価格が下がり、築20年を超えると価格下落の速度が落ち着くのが一般的であるからです。

また、キッチンや浴室などの設備機器は15〜20年程度で耐用年数を超えるものが多いため、まさにリノベーションするのに適したタイミングと言えるでしょう。

「古い物件を安く買って最小限のリノベーションをして住みたい」という方もいるかもしれませんが、1981年5月以前に建築確認申請を受けた建物は“旧耐震基準”と呼ばれ、現行の建築基準法で定められた耐震性よりも著しく劣ります。

そのため、いくら物件価格が安いと言っても、築40年以上の物件はあまりおすすめできません。

最近増えている“リノベーション済み”物件にも要注意。

それほど間取りやデザインにこだわりがなく、購入後すぐに入居したい方にはおすすめですが、リノベーションにかかった費用が物件価格に上乗せされている可能性があるため、購入後に再びリノベーションしたい方には付加価値のメリットが無駄になってしまうかもしれません。

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■ マンションリノベーションに適した物件選びのポイント

リノベーション後悔事例と対策

事例を見る：Case136「自分たち仕様＝快適!!」

では、ここからは具体的にどのようなポイントを見て物件を選べばいいかをお話しします。

マンションの場合には、まずこれから紹介するポイントをチェックしてください。

「共用部に深刻な劣化がない・管理が行き届いている」

マンションの価値は専有部分の管理状況や築年数だけでは決まりません。

共用部がきちんと管理されているかも重要なポイントです。

まず、内覧の際に、清掃が行き届いているかを確認してください。

ゴミ置き場や駐輪場などがきれいになっているかによって、日頃の管理状況や住む人の雰囲気が分かります。

また、長期的に資産価値が下がらないかを知るために、大規模修繕計画が作成・実行されているか、管理費や修繕積立金の回収がきちんとされているかなどを管理会社へ聞くことをおすすめします。

「建て替え計画が持ち上がっていない」

築30年を超えたマンションを購入する場合には、“建て替え計画”が持ち上がっていないか必ず管理会社へたずねてください。

鉄筋コンクリート造などは長寿命なイメージがあるかもしれませんが、旧耐震建築物の場合や劣化が激しい場合には、築30～50年で建て替えられることもあります。

なぜなら、2002年に制定された「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」によって、建替え時の法的ハードルが大きく引き下げられたためです。

実際に、2013年時点で、既に建替えが完了した物件は累計で183件・約26,000戸にものぼります。

（引用：国土交通省｜老朽化マンションの建替え等の現状について）

せっかく購入後にリノベーションしても、近い将来に建替えすることになれば、全て無駄になりかねません。

そのため、購入前に建替え計画が進行中でないかを確認することをおすすめします。

「管理規約による工事の制限が少ない」

マンションのリノベーション

事例を見る：Case135「快適ひとり暮らし」

マンションの場合は、生活にかかわる多くの事柄に関して「管理規約」で定められたルールを厳守しなくてはいけません。

違反が見つかれば、最悪の場合、管理組合長から退去命令が出される可能性もあります。

多くのマンションでは、リノベーションについての制限も設けられているため、購入前に内容を確認しておくと良いでしょう。

下記のような規定については、間取り・内装に影響を及ぼすだけではなく、施工費などのコストが上がってしまう可能性もありますので、必ずチェックしてください。

「水回りの移動は禁止されていないか」（フルリノベーションしたくても、キッチンや浴室・トイレが移動できない）
「床材などの指定はないか」（下階への騒音トラブルを防ぐため、床材がカーペットなどに限定されているところもある）
「管理組合への工事申請をしてから着工できるまでの期間はどのくらいか」（申請してから許可が降りるまで1ヶ月程度かかるところもある）
「工事ができる曜日や時間帯が極端に少なくないか」（工事可能時間が短いと、効率が悪く施工費が高くなる可能性がある）
「共用部の養生範囲はどこまでか」（どこまで養生しなくてはいけないのかによって、仮設費用などが変わる）

「開口部の断熱性・気密性が低くないか」

マンションの場合、窓サッシやガラス、玄関ドアは共用部とみなされるため、区分所有者個人の希望で取り替えすることはできません。

つまり、開口部の断熱性・気密性が低くても、それを根本的に解決することが難しいのです。

窓の場合はインナーサッシ（内窓）をつけることもできますが、既存壁厚や納まりによっては、室内側に大きく飛び出して、見栄えを損ね、窓の開閉も不便になってしまうかもしれません。

一般的にマンションへ取り付けられているアルミサッシの寿命は、20〜30年と言われているため、それ以上の築年数である場合には、既に大規模修繕工事で更新されているのか、もしくは近々一斉取り替え工事が計画されているのかなどを確認してください。

「間取り変更する場合はラーメン構造」

マンションの構造種別は、主に2種類です。

【壁式構造】

“耐力壁”で建物荷重を支える構造で、“面”で耐力を確保します。

【ラーメン構造】

垂直に建てられた“柱”と、柱間を水平方向に結ぶ“梁”を結合させる構造で、“フレーム”で耐力を確保します。

壁式構造は、各戸が強固な箱状となるため、耐震性に優れていますが、壁自体が構造体なので、大きな開口はないですし、間仕切り壁も耐力壁となっていれば、間取り変更もできません。

一方、ラーメン構造はフレームで地震の揺れなどを逃すため、大空間が実現しやすく、間仕切り壁が構造体となっているケースはほぼないため、専有部内であれば、大胆な間取り変更も可能となります。

つまり、フルリノベーションを前提として物件を探す場合には、ラーメン構造の方がより可変性が高いのです。

「水回り移動の場合はスラブ上配管」

フルリノベーションに適した中古マンション

事例を見る：Case153「Perfect」

築40年近いマンションにありがちなのが、「床スラブ下配管」です。

水回りから共用部の排水管までの配管が、床のコンクリートスラブ下、つまり下階の天井裏にある場合があります。

これでは、水回りの移動に伴う排水管のやりかえができませんし、既存排水管に床スラブ上で延長管を結ぶと、水がスムーズに流れる勾配を確保できない可能性もあるでしょう。

排水不良で水漏れが発生し、下階へ甚大な被害を及ぼしかねません。

キッチン・浴室などの水回りを移動させたい場合には、事前に図面を見せてもらい、床スラブ配管でないことを確認しましょう。

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中古マンションは配管リノベーションが必要｜寿命のリスクを解説

「給排水管・電気配線・ガス管が更新済み」

一見、それほど劣化がないマンションでも、築20年を超えている場合には、配管・配線が傷んでしまっている可能性は否めません。

フルリノベーションする場合は、どちらにしてもほとんどを交換するため、あまり気にする必要はありませんが、部分的なリノベーションの場合には、工事しない箇所は、古い配管・配線がそのままになってしまいます。

そのため、築20年以上の物件で部分的なリノベーションを検討している場合には、今まで配管・配線の更新（入れ替え）をしたことがあるかを確認しましょう。

【古いマンションで主に用いられる設備配管・電気配線の寿命目安】

・給排水管（鉄管）：15～20年
・給排水管（鉛管）：15～20年
・給排水管（銅管）：20～25年
・ガス管（亜鉛メッキ鋼管）：25〜30年
・電線・ケーブル：20〜30年

「電気容量が十分・インターネット環境が整っている」

電力会社との電気容量契約は個人の意思で上げられると思っている方も多いでしょう。

しかし、古いマンションですと、各戸の電気容量上限が30Aや40Aと低めに設定されているところもあります。

なぜなら、マンション全体の電気容量には限りがあり、それを各戸に分配しているからです。

新築当時の生活様式ではそれで十分だったかもしれませんが、電化製品が増えた現代においては、十分とは言えないかもしれません。

電気を多く消費する浴室暖房乾燥機や電気オーブン、IHクッキングヒーターなどを設置したい場合には、電気容量の上限について事前に確認しましょう。

ご自宅でリモートワークをする方などは、インターネット環境の制限についても事前に聞いておくことをおすすめします。

例えば、マンションに光ケーブルの引き込み工事がされていなければ、各戸で利用することができません。

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■ 戸建住宅リノベーションに適した物件選びのポイント

リノベーションを後悔しないためのポイント

事例を見る：Case132「楽しいわが家♪」

戸建住宅はマンションのようなリノベーションに関するルールがありませんが、無駄なコストをかけないためにも、物件選びの際にポイントを押さえておく必要があります。

「主要構造部に深刻な劣化がない」

柱、床、梁、屋根、階段など、住宅の耐力へ直接影響を及ぼす主要構造部に劣化がないか確認しましょう。

なぜなら、これらをリノベーションするとなると、かなり費用が上乗せされるからです。

例えば、雨漏りしていて柱や床を支える土台が腐食していれば、想定していたよりも広範囲を解体してやり直さなくてはいけません。

ただし、一般の方が物件選びの際に致命的な劣化箇所を見つけることは難しいでしょう。

最近実施件数が増えているホームインスペクション（住宅診断）も、買う気持ちが決まってから手配するケースが一般的です。

そのため、早い段階からリノベーション会社のアドバイスを受けられる“ワンストップリノベーション”を検討してみましょう。

建築的知識に長けているスタッフに、物件選びをサポートしてもらえます。

「耐震性能が十分・耐震改修できる」

リノベーションに適した中古住宅

事例を見る：Case155「Flat+」

家の寿命を決める根幹にあるのが「耐震性」。

いくらおしゃれで快適な間取りであっても、地震に弱ければ安心して暮らせません。

元から高い耐震性を持っていることに越したことはありませんが、木造住宅、特に軸組構法の場合には、耐震診断の結果に基づき耐震補強することができます。

ただし、構造体を広範囲で改修する必要があるため、床・壁・天井の大半を解体しなくてはいけなくなるかもしれません。

既存で耐震性能が不十分な場合には、フルリノベーションと合わせて耐震改修することをおすすめします。

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「地盤沈下などが見られない・地盤改良済み」

記憶にまだ新しい2011年に発生した東日本大震災の際には、震源地から遠い関東地域においても、広範囲で“液状化現象”が発生しました。

液状化とは、地震が発生して地盤が強い衝撃を受けると、今まで互いに接して支えあっていた土の粒子がバラバラになり、地盤全体がドロドロの液体のような状態になる現象のことをいいます。液状化が発生すると、地盤から水が噴き出したり、また、それまで安定していた地盤が急に柔らかくなるため、その上に立っていた建物が沈んだり（傾いたり）、地中に埋まっていたマンホールや埋設管が浮かんできたり、地面全体が低い方へ流れ出すといった現象が発生します。

（引用：国土交通省｜液状化現象について）

液状化リスクの高いエリアは意外と広範囲に渡るため、戸建住宅を購入する際には、事前に自治体などが公表している“液状化マップ”などを確認しましょう。

国土地理院の運営している“重ねるハザードマップ”を利用すれば、洪水などのリスクも併せて確認できます。

ただし、「液状化リスクが高い＝買ってはいけない」という訳ではありません。

既に、地盤沈下などを防ぐための地盤改良工事が施されている可能性もあるからです。

河川近くなどの液状化しやすいエリアで家を探す際には、売主などに地盤改良を既にしているかどうかをたずねてみることをおすすめします。

「結露がひどくない・雨漏りの形跡がない」

結露は建物へ確実にダメージを与えます。

特に、極度な湿気に弱い木造住宅の場合には、構造体の腐朽やシロアリ被害をもたらし、耐力を損ねかねません。

雨漏りも同様で、長期間水が侵入し続けていると、主要構造部が傷んでいる可能性は高いでしょう。

窓などの開口周りであれば比較的簡単に断熱リノベーション・雨漏り補修ができますが、壁の広範囲などに水ジミやカビがある場合には、要注意。

壁・天井・床などの解体を伴う根本的なリノベーションが必要になってしまいます。

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「間取り変更する場合は軸組工法」

間取り変更するなら木造軸組構法の住宅がおすすめ

住宅の構造には色々な種類がありますが、最も多いのが木造で、一戸建て住宅に限ると、なんと90%以上というデータも出ています。（参考：林野庁｜建築分野における木材利用）

木造住宅の構法は、主に軸組工法（在来工法）と壁式構法（ツーバイフォー工法など）に分けられます。

【軸組構法】

垂直に建てられた柱と、柱間を水平方向に結ぶ梁や桁、“筋交（すじかい）”などによって、“フレーム”で耐力を確保します。

【壁式構法】

枠材に面材を貼った壁、つまり“面”で耐力を確保します。

軸組構法は、線材の組み合わせによって地震力や荷重を分散させるため、間仕切り壁や耐力壁をある程度移動することができるのに対して、壁式構法は、壁そのものが構造体であるため、移動はおろか、開口を増やすこともできません。

そのため、フルリノベーションで間取りを一新したい方には、軸組構法がおすすめです。

「“大規模の修繕・模様替え”には検査済証が必要」

「リノベーションをする際には建築確認申請がいらない」と思われがちですが、必ずしもそうとは限りません。

“大規模の修繕・模様替”をする際には、自治体の担当部署へ届け出る必要があります。

第二条（用語の定義）

五　主要構造部　壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、回り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分を除くものとする。

十四　大規模の修繕　建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。

十五　大規模の模様替　建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう。

（引用：建築基準法）

今までは、一般的な木造二階建てなどにおいて、多くの場合は建築確認審査が省略される対象であったため、リノベーション時にも特に手続きが必要ないケースも少なくありませんでした。

しかし、2022年に改正された『脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律』によって、2025（予定）以降はほとんどの住宅において、大規模な修繕・模様替の際にも、建築確認をしなくてはいけなくなります。（参考：国土交通省｜2025年4月（予定）から４号特例が変わります）

リノベーションに伴う建築確認申請時に必要となるのが、「検査済証」です。

こちらは、新築時の完了検査をクリアした証ですが、これを省略してしまっている中古住宅は少なくありません。