マンションが高騰しているのはなぜ？いつまで続く？｜中古マンションリノベーションなら都内に住める？

 

東京都を含む首都圏ではマンション価格の高騰が続いていて、「高すぎて買えない」という声が多く挙がっています。

 

現在も高騰傾向は続いており、2023年3月の首都圏マンション平均価格は1億4,360万円と単月で初めて1億円を突破しました。

 

参照元：不動産経済研究所　首都圏 新築分譲マンション市場動向2023年3月

 

今回はマンション価格が高騰している理由と、いつまで高止まりが続くのかなどを考えてみましょう。

 

新築マンションが高すぎて買えないエリアでもマイホームを検討したい方に向けて、中古マンションを注文住宅のようにリノベーションする選択肢も詳しくご紹介します。

 

 

 

 

■首都圏の新築マンションはどれくらい高騰した？

 

 

まずは首都圏のマンションがいつから、どれくらい高騰しているのかデータを見てみましょう。

 

※首都圏マンション平均価格

• 2016年度　5,541万円
• 2017年度　5,921万円（前年比+380万円）
• 2018年度　5,927万円（前年比+6万円）
• 2019年度　6,056万円（前年比+129万円）
• 2020年度　5,994万円（前年比-62万円）
• 2021年度　6,360万円（前年比+366万円）
• 2022年度　6,967万円（前年比+607万円）

出典：不動産経済研究所　首都圏 新築分譲マンション市場動向2022年度

 

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県を含めた首都圏全体のマンション平均価格は、2021年度から高騰し始め、2022年度に+607万円と大きく数字が伸びています。

 

高騰の原因は東京23区内の平均価格で、2016年度6,672万円から2022年度9,899万円と、3,227万円も高くなっています。

 

逆に東京都下・神奈川県・埼玉県・千葉県は4,000～5,000万円台で推移しており、2016年度から2022年度の金額差は1,000万円以内と比較的安定傾向です。

 

ただし東京都心に近いエリアは23区の高騰の影響を受けているケースも多く、新築マンションに手を出しにくい状況は同じです。

 

 

■マンション高騰の理由は？

 

 

マンション価格が高騰を続けている理由としては、次のような要素が挙げられます。

 

 

新築マンション供給の減少

 

高まる新築マンション需要に対し、供給戸数が減っていることは、価格高騰の大きな原因と言われています。

 

※東京23区の新築マンション供給戸数

• 2016年度　14,931戸
• 2017年度　16,393戸
• 2018年度　15,452戸
• 2019年度　13,131戸
• 2020年度　11,131戸
• 2021年度　13,169戸
• 2022年度　10,692戸

出典：不動産経済研究所　首都圏 新築分譲マンション市場動向2022年度

 

特に高騰している東京23区の新築マンション供給戸数を見ると、2017年度から2022年度の間に5,701戸も減少しています。

 

戸数減少の原因はコロナウイルスの流行、後述する建築費用の増加などさまざまですが、需要に対し供給が減ったことで、価格が大幅に上昇したのです。

 

 

金融緩和政策による低金利

 

2013年の金融緩和政策から続く低金利な住宅ローンも、マンション需要を後押しして価格高騰の原因となっています。

 

住宅ローンの金利が低いため、「賃貸で暮らすよりローンで新築マンションを買った方がお得」なケースが増え、需要を後押ししているのです。

 

金融緩和によってローンの審査も通りやすくなり、さらに新築マンションを購入しやすい環境になっています。

 

 

建設費の増加

 

材料費・工事費が増加しているのも、マンション価格高騰の原因の一つ。

 

引用元：国土交通省　令和４年度　住宅経済関連データ

 

住宅建設費用は2008年のリーマンショック以降はずっと上昇傾向でしたが、ここ数年大きく変動しています。

 

グラフを見ると、建設費用の増加がマンション価格高騰に直結しているのが良く分かりますね。

 

 

■マンション高騰はいつまで続く？

 

 

 

新築マンションはこれから安くなる？

 

不動産市場動向を完全に予測することはできませんが、首都圏のマンション価格がすぐに暴落する可能性は低いという意見が多いです。

 

東京オリンピック開催後はマンション価格が大暴落するという予測もありましたが、2023年現在も高騰を続けています。

 

また2023年4月9日に日銀総裁に就任した植田和男氏は、前総裁黒田東彦が続けてきた金融緩和路線を肯定する旨の発言をしており、低金利がしばらく続く可能性もあります。

 

参照元：Yahoo！ニュース　「黒田路線」継続を明言した植田新総裁　金融緩和修正へそろいつつある条件

 

またマンション価格高騰が続いている状況は投資家から見ると好機となるため、特に資産価値が高い東京23区では投資目的の購入も多く、この流れはしばらく続くという意見も。

 

 

マンション価格の下落待ちはアリ？

 

高騰した価格はいつか下落しますが、そのタイミングまでマイホーム購入を待つのはあまり得策とは言えません。

 

マンション価格の下落は金融引き締めによる金利上昇がきっかけになる可能性が高く、逆にローンの支払い総額が増えてしまうリスクが考えられます。

 

また価格下落のタイミングを正確に予測することはできないため、それまでの期間の払い続ける家賃もムダになってしまいます。

 

高騰した新築マンションはハードルが高い、しかし下落待ちも得策ではないとなると、どうしたら良いのか分かりませんよね。

 

そこでおすすめするのは、現実的な価格帯の物件を見つけやすい中古マンションです。

 

 

 

■中古マンション価格の推移と狙い目エリアは？

 

 

 

首都圏中古マンションもやや高騰傾向

 

新築マンション高騰の影響を受けて、中古マンション価格も上昇傾向にあります。

 

※首都圏中古マンション平均価格

• 2016年度　3,049万円
• 2017年度　3,195万円（前年比+146万円）
• 2018年度　3,333万円（前年比+138万円）
• 2019年度　3,442万円（前年比+109万円）
• 2020年度　3,599万円（前年比+157万円）
• 2021年度　3,869万円（前年比+270万円）
• 2022年度　4,276万円（前年比+407万円）

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2022年）

 

ただし新築マンションに比べると中古マンション平均価格の上昇は比較的穏やかで、首都圏全体としては現実的な価格帯に収まっています。

 

※2022年のエリア別中古マンション平均価格

• 東京都　　5,333万円（前年比+9.3％）
• 神奈川県　3,477万円（前年比+8.4％）
• 埼玉県　　2,743万円（前年比+12.2％）
• 千葉県　　2,603万円（前年比+9.9％）

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2022年）

 

エリア別に見るとやはり東京都の中古マンション平均価格が高く、神奈川県・埼玉県・千葉県と続きます。

 

ただしどのエリアも前年比+8～12％前後の上昇率で、新築マンションの高騰を受けて価格が高くなっているようです。

 

 

エリアを選べばお買い得物件は見つかる

 

中古マンションも平均価格を見ると高騰の影響を受けていますが、あくまで平均値なのでお買い得物件を見つけることは可能です。

 

例えば東京23区内でも、墨田区・北区・大田区など、2,000万円台のお買い得物件が多いエリアは存在します。

 

新築マンションが買えないレベルで高騰しているエリアでも、中古マンションを根気よく探せば予算内で購入できる可能性があるのです。

 

〈関連コラム〉

【23区版】東京で2,000万円台の中古マンションは買える？おすすめエリアを紹介

 

 

 

■中古マンション×リノベーションなら都内に住めるか？

 

 

実際に中古マンションを購入して、新築同様にフルリノベーションする場合の費用相場をチェックしてみましょう。

 

※東京都内の中古マンション＋リノベーション費用相場

• 目黒区　　6,000万円～
• 渋谷区　　6,000万円～
• 新宿区　　6,000万円～
• 品川区　　7,000万円～
• 江東区　　5,000万円～
• 江戸川区　4,000万円～
• 杉並区　　4,000万円～
• 世田谷区　4,000万円～

出典：国土交通省土地総合情報システム、一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイトを基に弊社で算出

 

上記は、2022年に取引された中古マンションの平均価格と、リノベーション費用相場から算出した費用総額です。

 

新築マンションだと1億円超えが多い渋谷区・新宿区などの人気エリアでも、中古マンションリノベーションなら6,000万円前後で住める可能性があります。

 

江戸川区・江東区・世田谷区など、都心から少し離れたエリアなら、かなり現実的な4,000万円台で新築同様のリノベーションマンションを検討できます。

 

中古マンションリノベーションは間取り・デザインをオーダーできるので、ライフスタイルにピッタリな世界に一つだけのマイホームをつくれるのも魅力♪

 

東京23区はもちろん、都下・神奈川・埼玉・千葉でも、中古マンションリノベーションは有力な選択肢になり得ます。

 

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■まとめ

 

首都圏の新築マンションは高騰を続けており、東京23区は平均価格1億円越えとかなりハードルが高い状態です。

 

すぐに価格が下落する可能性は低いので、これから首都圏でマンションを購入するなら、中古×リノベーションを検討してみてください。

 

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の中古マンションリノベーションは、私たちSHUKEN Reにおまかせ。

 

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