リノベーション済みなのにマンションが売れない？原因と対策をズバリ解説

 

最近、中古マンションをご自身で住むためだけではなく、転売目的でリノベーションする方が増えてます。

 

また、中古マンションの資産価値が見直され、リノベーション後に数年住んでも、売りに出せばすぐに成約することも少なくありません。

 

しかし、一方でリノベーション済みにも関わらず、なかなか売却できない物件があることも事実です。

 

では、売れ残ってしまう物件は何が原因なのでしょうか？

 

また、すぐに売れるための対策はあるのでしょうか？

 

今回は、リノベーション済みマンションについて、なかなか売れない原因から、売主・買主それぞれのメリット・デメリットまで詳しく解説します。

 

 

■ 売却される中古マンションの平均築年数は上昇傾向に

 

 

中古マンションや中古戸建住宅の市場は、かつてないほど成長傾向にあります。

 

その主な理由は、ストック住宅の活用を推進する国の取り組みや、産業廃棄物削減など地球環境に配慮した世界的潮流が広がっているからです。

 

特に中古マンションの売買は活発で、2021年には過去最高件数である39,000件を突破し、成約床面積も過去9年間で56.6％も上昇しています。
（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向　2021年）

 

これほどまでに賑わっている中古マンション市場ですが、実は2010年代に入ってからある特徴的な変化が見られています。

 

それは、成約物件の平均築年数が上昇しているという点です。

 

2021年の首都圏で成約した中古マンションの平均築年数は27.23年と、前年の26.83年からさらに経年化しています。
（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向　2021年）

 

その一番の理由として考えられるのが、リノベーションの価値が再認識されたことにあるでしょう。

 

ひと昔前まで主流であった“リフォーム”は、既存住宅を新築時の状態に復旧させる改修工事を意味するのに対して、“リノベーション”は広範囲に渡って工事をすることで、デザイン性や機能性を高めることを指します。

 

この“リノベーション”の魅力が一般の人にも広く認知されたことにより、築年数が古いマンションでも新築同様にスタイリッシュな空間へ改修して住みたいというニーズが増えたのです。

 

〈関連コラム〉
意外と知らない”リフォーム”と“リノベーション”の違いは？どちらがいい？

 

 

■ リノベーション済みなのに“売れない”物件がある原因は？対策はある？

 

 

リノベーション済みの中古マンション物件は、マイホーム購入を検討している方からとても人気が高いですが、全ての物件が「即成約できる」訳ではありません。

 

残念ながら、せっかく費用をかけて大規模にリノベーションしても、なかなか売れない物件もあるのです。

 

ここでは、主な原因を6つ紹介します。

 

 

その① 立地条件や周辺環境が良くない

 

まず、最も多い原因がマンションの立地条件や周辺環境に関する問題です。

 

いくらリノベーション済みでも、交通アクセスが極端に不便だったり、周辺環境が整っていなければ、どうしてもすぐには売れません。

 

ですから、環境的な欠点がある物件の場合は、売却目的でリノベーションをしても、それほどメリットは得られないということです。

 

また、逆に立地条件は周辺環境が良ければ、少々古くて汚れていても、すぐに売却できる可能性もあります。

 

売れ残りを防ぐ対策としては、そもそも物件を購入する前に、周辺環境などをじっくり調査・検討して、どのような層の世帯が住んでいるかを見極めておくことが肝心です。

 

 

その② マンションの管理状況が良くない

 

専有部分がリノベーション済みで新築同様であっても、マンション共有部の管理が行き届いていなければ、どうしても買い手の受ける印象は悪くなってしまうでしょう。

 

また、大規模修繕工事が定期的にされていなければ、構造躯体や耐震性に不安が残るため、買うことを躊躇してしまう人も少なくありません。

 

この問題は、区分所有者一人が解決できることではないため、まずご自身が中古マンションを購入する際には、管理状況についてもしっかり確認しておきましょう。

 

 

その③ 間取りやデザインが個性的すぎる

 

将来的に売却するつもりでリノベーションをする際には、間取りやデザインにも気を配りましょう。

 

個性的な間取りや内装デザインにすると、好みが分かれてしまいます。

 

できる限り“万人ウケする”ことを意識してください。

 

ただし、あまりにもその点に気を配りすぎて、ご自身が楽しく快適に過ごせなくては意味がありません。

 

リノベーション後にある程度長期間住むつもりであれば、売却時のことはあまり気にせず、思う存分こだわってみるのも良いでしょう。

 

 

その④ ランニングコストのかかる設備機器が多い

 

省エネ型の設備機器が増えている中、それらに配慮されていない設備機器ばかりだと、どうしてもランニングコストが気になります。

 

逆に、省エネ機器を多く取り入れてリノベーションすれば、それがセールスポイントになるでしょう。

 

マンションの場合は高効率給湯器や太陽光発電システムの導入は難しいですが、買い手の気持ちを考慮して、LED照明器具で統一したり、節水型トイレを取り入れると、売れ残りの問題をクリアにできます。

 

 

その⑤ 電気の容量が少ない・インターネット回線が限定される

 

古いマンションでありがちなのが、各戸の電気容量やインターネット回線にまつわる問題です。

 

マンションなどの場合、全体で引き込める電気容量が決められているため、各戸の容量は無制限に上げられる訳ではありません。

 

特に古いマンションの場合は、新築当時の生活様式を基準としており、30A程度しか契約できない物件もあります。

 

30Aとは、1人暮らしの標準契約容量で、家電製品に溢れている現代社会においてはファミリー世帯ですと、確実に足りません。

 

ですから、中古マンションを購入する際は、間取りや広さだけではなく、電気容量に制限がないかも必ず確認しましょう。

 

また、築年数が古いとインターネット回線の選択肢が少ない場合も多く、光回線を引きたくても区分所有者個人で工事を依頼することはできません。

 

今や私たちの生活に欠かせないインターネットだからこそ、この点についても事前にチェックしてください。

 

 

その⑥ 遮音性・断熱性が低い

 

表面的にきれいにリノベーションされていても、遮音性や断熱性が低いとなかなか買い手がつきません。

 

ですから、リノベーションをする際には壁に断熱材を追加する工事や、断熱性や遮音性のある内窓（インナーサッシ）の設置も一緒に行い、売り出す時のアピールポイントにしましょう。

 

逆に購入の際は、上階や隣の部屋の生活音がうるさくないかや、窓周りに結露によるシミがないかなどを確認するのがおすすめです。

 

 

■ 売却目的のリノベーションは特に“会社選び”が重要に

 

 

売却を視野に入れてリノベーションする場合、特に重要なのが「会社選び」です。

 

単に施主の要望を盛り込むだけではなく、トレンドをおさえたデザイン力や、採算が取れるかどうかの不動産業者的視点も必要です。

 

私たち“SHUKEN Re”は、東京・千葉を中心に物件探しからローン相談、リノベーションプランの提案、施工、アフターサービスまでを全て丸ごとサポートできます。

 

ですから、「売却しやすいリノベーションをしたい」「トレンドをおさえたスタイリッシュなデザインにしたい」という方は、ぜひ一度私たちまでご相談ください。

 

ワンストップリノベについて詳しくみる

 

 

■ “売主”と“買主”にとって「リノベーション済み」のメリット・デメリットは？

 

 

ここまで解説してきました内容を加味すると、果たしてリノベーション済み物件は本当にお得なのかどうか分からなくなる人もいるかもしれません。

 

たしかに、リノベーション済み物件には、売主と買主それぞれにメリットとデメリットがあります。

 

 

〈売主の場合〉

メリット ●数ある物件の中から買い手の目に留まりやすく、成約率が上がる

デメリット ●物件の状態や工事内容によっては、リノベーションしてもそれほど売却金額にも影響せず、費用が無駄になる場合もある

 

 

〈買主の場合〉

メリット ●新築と比べて理想に近い物件が低価格で手に入りやすい ●購入資金とリノベーション資金をそれぞれ借り入れる必要がなく、ローンを一本化しやすい ●分譲マンションと同様に仕上がりを直接確認してから購入できる

デメリット ●転売業者が売り出している場合は、物件費用とリノベーション費用に加えて、マージンが加算されている場合もある ●全てが理想通りという訳にはいかない

 

このように、リノベーション済み物件にはメリットしかないという訳ではないため、売却を視野に入れてリノベーションする場合は、工事内容や費用をじっくり検討することが重要です。

 

また、購入の際には見た目のきれいさだけでに惑わされず、その物件の本質まで確認しなくてはいけません。