【江戸川区の中古マンション】新築との比較や価格相場・リノベーション事例を徹底解説
江戸川区は、不動産価格がお手頃な上に、自然が豊富な人気エリアです。
中古マンションの物件数も多く、子育て世帯や、ご夫婦でゆったり暮らしたい方から注目されています。
そこで、今回は「江戸川区」の魅力や人口推移から、中古マンション価格の相場、施工事例まで詳しく解説します。
リノベーション前提で中古マンションを選ぶ際のポイントも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
・江戸川区は、人口増加を続けている活気ある街で、公園が多く自然豊かな点が特徴です。
・中古マンションを購入してリノベーションすることで、理想の間取り・インテリアが手に入ります。
・中古物件の物件探しから資金計画、リノベーションの設計施工、アフターサービスまでの全てをプロにサポートしてもらえるhowzlifeの「ワンストップリノベーション」がおすすめです。
公園面積が23区で一番広い「江戸川区」ってどんなところ？
江戸川区は、千葉県との県境に面した場所に位置し、東京23区の中で4番目に大きい区です。
バーベキューやスポーツが楽しめる大観覧車がシンボルの「葛西臨海公園」や、600種を超える海の生き物が見られる「葛西臨海水族園」、そのほか、「江戸川区自然動物園」や「江戸川区立行船公園」など、バラエティーに富んだ公園が多いことでも知られています。
区内にある公園の総面積は、東京23区で最大！
自然豊かでお子さんのいる世帯から人気が高まっています。
交通の利便性がいい点も重要です。
区内には、JR総武線・JR京葉線・京成電鉄・東京メトロ東西線・都営地下鉄新宿線を通る12の駅があり、東京駅方面・新宿方面へ乗り換えなしでアクセスできます。
また、環状7号線や京葉道路、蔵前橋通りなどの幹線道路も走っているため、都内だけではなく都外へ車で遊びに行くのも便利です。
区内で特に住みやすく人気の高いエリアは、「瑞江」「葛西」「船堀」。
どちらも、住宅価格が安く、公園が多い・買い物施設が充実しており、子育てしやすいエリアです。
住んでいる方の感想を見てみると、「江戸川区は高い建物がなくて空が広い！」というコメントも。（参考：江戸川区｜みんなで考えた江戸川区の”これから”）
都心に近いのに、開放的で豊かな暮らしが送れる街が江戸川区の魅力です。
【人口推移や取り組み】
江戸川区は、恵まれた立地と自然豊かな都市計画のおかげで、1950年以降、継続して人口が増え続けています。
2020年時点では69.3万人と、23区内・第5位の多さです。
（データ元：江戸川区｜江戸川区人口ビジョンの概要（平成28年3月））
なんと、1980年から2020年では、＋40％も人口が増えています。
特筆すべき点が、「生産人口・年少人口の割合が多い」というところ。
日本全国の生産年齢（15～64歳）人口比率は61.3％なのに対して、江戸川区は「67.7％」、年少年齢（15歳未満）人口比率は、全国が11.6%なのに対して、「14.2％」と、明らかに若い人が多い特徴が見られます。
1990年から、年少人口比率がほとんど変わっていない点もポイントです。
（引用：江戸川区｜江戸川区人口ビジョン）
年齢別人口比率から分かる通り、江戸川区も他の自治体同様に高齢化が進んでいますが、まだまだ日本の全国平均よりも若い世帯が多く住み、活気ある街と言えます。
もう一点、ファミリー世帯に嬉しい取り組みが、「防犯」への積極的な取り組みです。
「日本一安全で快適な街を目指して」をキャッチコピーに、自転車盗難・特殊詐欺・車上狙いの防止へ積極的に取り組んでいます。
区・警察・地域団体などが一体となって粘り強く防犯活動を継続してきた結果、令和3年の江戸川区の犯罪発生件数はピーク時の平成12年（18,275件）のと比べ、14,906件（81.6％）減少しました。この減少数（率）は23区内で最も多い数です。
（引用：江戸川区｜区内犯罪発生状況）
【中古物件や地価の傾向】
江戸川区における公示地価の平均は、㎡あたり40〜45万円程度で、区内全域で上昇傾向にあります。（参考：東京都財務局｜地価公示価格（東京都分））
物件価格が23区内でもお手頃なので、中古物件、特に中古マンション市場は活発で、2022年には国土交通省土地総合情報システムへ登録された物件だけでも、340件以上の物件が取引されています。
江戸川区のマンション・選ぶなら新築と中古どちらがいい？物件価格・リノベーション費用の相場は？
事例を見る：Case163「Smile Kitchen House」
自然豊かでまだまだ活気ある江戸川区ですが、賃貸物件も多いため、分譲マンションの購入と迷う方も少なくないはずです。
では、まず家賃・中古物件価格・リノベーション価格それぞれの相場を見てみましょう。
【江戸川区のマンション家賃相場】
【2022年・江戸川区新築マンション価格相場】
- 1LDK：12.20万円
- 2LDK：16.14万円
- 3LDK：21.00万円
※複数情報ポータルサイトのデータを基に弊社で算出
※築年数・立地によって平均価格より大きく乖離する可能性があります
お子さんのいないご夫婦やカップルにちょうどいい1LDKですと10万円台前半で物件を借りられますが、ファミリー向けの物件は家賃が20万円を超えるものが増えてきます。
【江戸川区の中古マンション物件価格相場】
【2022年・江戸川区の中古マンション物件（未改装）平均価格】
- 40〜60㎡：3,151万円
- 61〜70㎡：4,254万円
- 71〜80㎡：4,258万円
- 平均床面積 64㎡：3,906万円
※国土交通省土地総合情報システムのデータを基に弊社で算出
※築年数・立地によって平均価格より大きく乖離する可能性があります
最も多いのが、61〜70㎡の物件で、築40年以上経っているものから、築5年以下の物件までレパートリーが豊富です。
数は限られますが、90㎡以上の広々とした物件も売りに出ているため、ご予算に余裕がある方は、ぜひ探してみてください。
【江戸川区の中古マンション・フルリノベーション費用相場】
- 60㎡：900〜1,200万円
- 70㎡：1,000〜1,400万円
- 80㎡：1,200〜1,600万円
※一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイトを基に弊社で算出
※仕様や間取りによって相場より大きく乖離する可能性があります
東京都内で中古マンションをフルリノベーションする費用は、1㎡あたり15～20万円が相場。（参考：一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイト）
築年によって必要な工事は異なりますが、中古マンションを購入する際は、リノベーション費用も資金計画へ組み込みましょう。
できるだけ改修費用を抑えるためには、工事範囲を最小限にして理想に近い間取りになる物件を選ぶことが重要です。
賃貸と分譲どちらがいい？
賃貸と分譲を迷っている場合には、まず住み始めてからの固定費や資産価値も含めて検討してください。
固定資産税はもちろん、管理費・修繕積立金の支払いも想定しておかなくてはいけません。
一般的に、不動産にかかる毎年の税金は、「購入価格の2%程度」、管理費の全国平均は1戸あたり「月額10,862円（年額約13万円）」、修繕積立金ですと1戸あたり「月額12,268円（年額約15万円）」です。（参考：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果）
平均的な物件を想定し、賃貸マンションと分譲マンションを比較すると、以下のようになります。
〈中古マンションを購入・リノベーションして20年住み続けた場合〉
| 平均床面積 64㎡の平均物件価格 | 3,906万円 |
| フルリノベーション費用 | 1,000万円 |
| 住み始めてからの固定費 | 106万円／年（20年で2,120万円） |
| 【合計】 | 「7,026万円」 |
〈賃貸マンションに20年住み続けた場合〉
| 平均床面積 64㎡（2LDK）の平均家賃 | 16.14万円／月（20年で3,873万円） |
| 賃貸契約時の礼金 | 家賃2ヶ月分（32万円） |
| 契約更新料 | 2年毎・家賃1ヶ月分（20年で161万円） |
| 【合計】 | 「4,066万円」 |
これだけ見ると、賃貸の方がコストはかかりませんが、忘れてはいけないのが、中古マンションを買うと資産として手元に残るという点です。
また、中古住宅購入やリノベーションに関連した補助金や、減税特例も活用できるため、初期コストを抑えられるかもしれません。
転勤が多い方や、数年で引っ越して色々な物件に住みたい方、常に新しい部屋で暮らしたい方は「賃貸」の方がお得。
一方で、数十年住むことが前提の方や、思い通りの間取り・デザインの部屋に住みたい方は、「分譲購入＋リノベーション」がおすすめです。
リノベーションの場合には、工事費の一部を補助金でまかなえる可能性もあります。
〈おすすめコラム〉
〈中古住宅購入後のトラブル“17例”から学ぶ〉物件の選び方と対策について
▶︎物件探しからリノベーションまでのトータルサポートをご希望の方はこちらから
東京都のマンションリノベーション事例
私たち“howzlife”では、東京・千葉・神奈川で、物件探しから資金計画、リノベーションの設計施工、アフターメンテナンスまでをプロがお手伝いする「ワンストップリノベーション」サービスを展開しています。
デザインや間取りに妥協することなく、お客様が思い描く理想の住まいを実現してきました。
その中でも、イチオシの事例を紹介します。
【築17年・63㎡の中古マンションリノベーション】
ご夫婦とお子さん2人が暮らすこちらの事例は、限られた空間を無駄なく使えるように工夫した点がポイント。
天井はコンクリート躯体そのままにして、天井高を高くして圧迫感を解消しました。
また、ロフトベッドや造り付け収納などの造作家具を取り入れ、デッドスペースを極力作らずに、ミニマルかつおしゃれに仕上げました。
収納は、オープンスタイルのファミリークローゼットを採用して、家事楽に。
主寝室はクローゼット＋造作ベッドと最小限ですが、空間を平面的ではなく立体的にプランニングし、コンパクトな物件でも、ご家族4人が楽しく住めるお部屋になりました。
【築43年・70㎡の中古マンションリノベーション】
こちらも、ご夫婦＋お子さん2人のご家族が住む事例です。
リノベーション一番の目的は、姉と弟それぞれの個室を設けること。
さらに、ご主人の在宅勤務用ワークスペースやリビング学習できる場所もご要望でした。
個室を増やす際に懸念点となるのが、「面積」ですが、間仕切りを兼ねた２段ベッドを設けてその点をクリア。
リビングには、ご家族が並んで作業ができる長い造作カウンターを設置しました。
今まで、居住空間にはみ出ていた自転車やアウトドア用品は、広げた土間に格納できるようにした点もポイントです。
【築20年・87㎡の中古マンションリノベーション】
こちらは、広々とした物件を、ご夫婦が住むお部屋にリノベーションした事例です。
それぞれが自分の時間を過ごせるように、寝室は2部屋設け、天井はコンクリート躯体現しで広々とした印象に。
ヘリンボーン張りの床や、レンガ張りのアクセントウォールで、シックながらもどこかポップなインダストリアルテイストにまとめました。
リビングと寝室は、ウォークスルーのクローゼットで繋げ、回遊性ある間取りにした点もポイント。
家事楽かつ片付けやすいため、奥様も大満足です。
理想の間取り・インテリアを実現させるためには、物件探しの段階からリノベーション前提で“吟味”することが重要です。
「どれだけコストをかけずに要望を取り込めるか」「構造的にプランの弊害となる部分はないか」など、建築的観点から物件を選ぶのがポイント！
私たち“howzlife”の「ワンストップリノベーション」で、それが叶えられます。
〈おすすめコラム〉
〈2023年最新版〉中古住宅のリフォームで使える補助金“7選”と重要ポイントを徹底解説
中古住宅購入と同時にリフォームすると住宅ローン控除は受けられない？e-taxや年末調整についても解説
中古住宅を購入したら確定申告しましょう｜住宅ローン・現金購入の場合をそれぞれ解説
中古住宅のローン審査は厳しい？築年数による住宅ローン控除、リフォーム費混みや頭金なしローンについて
▶︎物件探しからリノベーションまでのトータルサポートをご希望の方はこちらから
中古マンションを購入・リノベーションをするにあたり、不動産会社へ物件探しを相談し、リノベーション会社へ設計・施工を相談すると、どうしてもトータルコストやトータルスケジュールを把握するのが難しくなってしまいます。
また、補助金申請を視野に入れている場合は、申請期限から逆算したスケジュール組みが必要です。
そこでおすすめなのが、建築の知識が豊富な会社に物件探しをサポートしてもらう方法。
一般の方が見ただけでは気づきにくい欠陥や劣化も見つけてもらえますし、どれほどのリノベーションで直せるのかも提案してもらえます。
物件購入費用とリノベーション費用を合わせたトータルコスト、引っ越しまでのスケジュールを提案してもらえる点もポイントです。
私たち“howzlife”では、中古物件探しから、住宅ローンなどの資金計画、リノベーションの設計・施工、補助金申請、アフターメンテナンスまでを、専門スタッフがお手伝いする“ワンストップリノベ”サービスをご用意していますので、お気軽にご相談ください。
ワンストップリノベーションのメリット・デメリットは？リノベ事例も紹介
中古住宅を購入してリノベする流れを解説｜ワンストップの魅力とは
▶︎物件探しからリノベーションまでのトータルサポートをご希望の方はこちらから
まとめ：江戸川区での中古マンション探しはリノベーションまで任せられる会社がおすすめ
江戸川区は、ファミリー世帯を中心に人気の高いエリアです。
しかし、新築マンションではロケーションや間取りの選択肢があまりありません。
そこでおすすめなのが、中古マンションをリノベーションする方法。
お子さんの成長に合わせてプランを変えながら暮らすのにもぴったりですし、理想に近い間取り・インテリアも手に入れられます。
リノベーション前提で中古マンションを探す場合は、不動産知識と建築知識の両方を持つ会社がおすすめです。
“howzlife”が、今まで培った知識と経験を踏まえて、リノベーションを前提とした中古物件探しをお手伝いさせていただきます。
オンラインでの無料相談も承っておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。
中古住宅物件一括検索システム
howzlifeでは、Google map上で物件検索できる、便利なシステムをご用意しています。
各ポータルサイトの物件情報もコレひとつでまとめて閲覧でき、様々なサイトをチェックする手間もかかりません。
※ご相談時にご利用登録（無料）と、操作方法のご案内を差し上げます。
有資格スタッフがあなたのリノベをしっかりサポート
howzlifeの物件担当は全員、宅建士・FPの有資格者。
不動産のプロフェッショナルが”リノベ会社の知見”をもって物件探しをご提案します。
ちょっとした疑問や不安も、ぜひお聞かせください。
howzlife 恵比寿 ショールーム
物件探しやリノベーション計画をじっくり相談したいという方は、お気軽にショールームへお越しください。
店内はもちろん自社でのデザイン・施工。
モルタルの階段や無垢フローリング、アイアンなど、“本物”にこだわったインダストリアルな空間が広がります。
ぜひ、実際のクオリティを実感してください。
監修者情報
SHUKEN Re 編集部
資料請求
リノベ
物件探し
電話で相談