公開日:2023-10-08 更新日:2024-12-19
〈中古マンションを買う際の注意点〉“50”のチェックポイントを紹介
いざ中古マンションを買おうとしても、多くの物件から一体どれを選べばいいのか分からない方も多いでしょう。
また、何から始めればいいか分からない方も少なくないはずです。
そこで、東京・千葉・神奈川で8,000件超の中古マンションリノベーションの実績があるSHUKEN Reだからこそ分かる50のチェックポイントを紹介します。
住み替えを検討している方は、ぜひ参考にしてください。
・中古マンションを買う際には、「資金計画」「不動産会社選び」「物件選び」「契約」全てにおいて、チェックしなくてはいけないポイントがあります。
・幅広い知識と経験のある会社へ相談することで、あなたのマイホーム計画を総合的にサポートしてもらえます。
・中古物件探しから資金計画、リノベーションの設計施工までをそれぞれのプロがお手伝いするSHUKEN Reの「ワンストップリノベーション」がおすすめです。
目次
資金計画・予算立てをする際の注意点
中古マンションを買う際にまず始めなくてはいけないのが、「資金計画」「予算立て」です。
最初から銀行など特定の金融機関へ相談する方法もありますが、ローンプランを比較したり、返済目安の概略を把握したりする際には、まずご自身で必要な情報を集めてみてください。
〈“資金計画・予算立て”チェックリスト〉
年収倍率を踏まえた予算上限
年収倍率とは、年収に対する住宅購入価格の倍率です。
例えば、年収1,000万円の方が4,000万円の中古マンションを買うと、年収倍率は4倍になります。
住宅ローン申し込みの審査においては、4倍程度が望ましいとされていますが、金利の低い時期では5倍程度を上限に設定する金融機関は少なくありません。
まずは、ご自身の年収を踏まえて、年収倍率4〜5倍となる住宅購入価格上限を設定しましょう。
住宅購入に使える貯蓄額
中古マンションを購入する際に、住宅ローンなどの借入金を利用する方が大半ですが、前提として“頭金”、つまり自己資金を用意しておくことが必須です。
頭金の最低額は、金融機関やローン商品、契約する方の年収などによって異なりますが、物件価格の10〜20％程度が最低ラインとされています。
ちなみに、国土交通省の行った調査によると、中古マンション購入者の平均「自己資金比率（頭金の割合）」は43.5%です。
毎月の住宅費上限
中古マンションを購入すると、毎月の住宅費として、以下のコストを支払わなくてはいけません。
- ・住宅ローン返済金
- ・マンションの管理費と修繕積立金
- ・固定資産税と都市計画税の積立
マンションの管理費・修繕積立金の平均額は、合計で「月額23,130円」、毎年納める固定資産税・都市計画税の年額は、「購入価格の2%程度」が目安です。（参考：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果）
総務省統計局の調査によると、2022年の消費支出（二人以上の世帯）は、 1世帯当たり「290,865円」なので、住宅費以外に約30万円程度の生活費が必要になります。（参考：総務省統計局｜家計調査2022年（令和4年）平均）
マンション購入の予算を決める際には、「実質収入 – 30万円程度の生活費 = 住宅費として使える費用」が成り立つかどうかを必ず確認しましょう。
リノベーション費用の想定
購入する中古マンションの状態にもよりますが、フルリノベーションを想定すると、「15〜20万円／㎡」程度の改修費用が必要です。
そのため、総予算・住宅ローン借入額・頭金を決める際には、住宅購入価格以外に、リノベーション費用を確保しておかなくてはいけません。
「住宅購入費とリノベーション費用を合わせて○○万円以内に抑えたい」という方は、物件探しからリノベーションのプロにサポートしてもらえる「ワンストップリノベーション」サービスを展開している会社がおすすめです。
▶︎中古マンションの物件探しからリノベーションまでトータルで相談したい方はこちらから
不動産会社選びの注意点
ある程度の予算が把握できたら、いよいよ物件探しをサポートしてくれる不動産会社を選びましょう。
〈“不動産会社選び”チェックリスト〉
希望エリアでの仲介実績
まず、住みたいエリアでの仲介実績が豊富かどうかを確認しましょう。
希望エリアでの実績がある会社ですと、物件相場や地域のリアルな情報を教えてもらえます。
また、気になる物件を内覧したい際、速やかに案内してもらえる点もメリットです。
物件探しからリノベーションまでのトータルサポート「ワンストップリノベーション」を提供する会社であれば、リノベ向きの未公開物件を持っている可能性もあるため、チェックしてみましょう。
仲介手数料の金額
不動産会社の仲介手数料は、宅地建物取引業法 第46条（宅建業法）で定められている額は“上限”のみです。
そのため、金額は会社によって異なります。（参考：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額）
会社を選ぶ際には、高すぎないか・安すぎないか確認しましょう。
「安ければ安いほどいいのでは？」と思うかもしれませんが、極端に安い場合は、紹介してくれる物件数が制限される、オンラインでの相談しかできないなどのデメリットがあるかもしれません。
サービスの特徴
今や、不動産会社の数はコンビニの倍以上とも言われています。
その中からあなたの理想を叶えてくれる会社を探す際には、特色やコンセプトを比較するのがおすすめです。
- ・ワンルームや狭小物件仲介を得意とする会社
- ・デザイナーズマンションを主に取り扱う会社
- ・投資物件の仲介や資金計画のサポートを得意とする会社
- ・購入から売却までサポート可能な会社
- ・リノベーションの設計施工まで自社でサポートできる会社
ご自身がどのような物件を購入したいのか、どのようなサービスを受けたいのかを十分イメージして、それに適した会社を選びましょう。
相談できる範囲
一般的な不動産会社は、「中古マンションの物件紹介・内覧案内・契約サポート」が主な業務内容です。
しかし、近年は他社との差別化を図るため、サービスの幅を広げている会社は少なくありません。
- ・中古マンション購入に伴う住宅ローンや家計相談などの「資金計画」サポート
- ・スタイリッシュなデザインリノベーションの「設計施工」
- ・空間の魅力をより際立たせる「造作家具のコーディネイト」
- ・住み始めてからの不具合にも対応してもらえる「アフターメンテナンスサービス」
どこまでをその会社に任せたいのかによって、適した不動産会社が異なります。
▶︎物件探しからリノベーション・アフターメンテナンスまで安心して相談したい方はこちらから
〈関連コラム〉
〈中古物件購入〉失敗しない“不動産会社”の選び方7つのポイントを解説
【中古物件の注意点】購入前に知っておくべきこと！物件探し・内覧・売買契約のポイントは？
中古住宅の物件探しから契約・引き渡しまでのスケジュールは？期間の目安はどのくらい？
中古マンション選びの注意点
2022年の間に首都圏で売り出された中古マンションは、なんと「170,388件」。（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年））
この数値は、特段多い訳ではなく、2012年以降ではむしろ少なめです。
この中から希望通りの物件を探すには、以下の観点でポイントをチェックしなくてはいけません。
- ・立地条件
- ・築年数
- ・価格
- ・建物の性能
- ・管理規約、管理体制、共用部のルール
ここで紹介するのはあくまでも“最低限”チェックしなくてはいけないポイントです。
そのため、重要視する点に合わせて、さらに詳細を確認することをおすすめします。
立地
〈“中古マンション（立地）選び”チェックリスト〉
築年数
〈“中古マンション（築年数）選び”チェックリスト〉
価格
〈“中古マンション（価格）選び”チェックリスト〉
建物の性能
〈“中古マンション（建物の性能）選び”チェックリスト〉
管理規約・管理体制・共用部のルール
〈“中古マンション（管理規約・管理体制）選び”チェックリスト〉
一般の方が、全てのチェックポイントを漏れなく確認することはとても大変です。
そのため、どのような点を確認したいのかをリストアップしておき、不動産会社へ協力してもらいましょう。
〈関連コラム〉
“買わない方がいい”中古マンションを避けるための15のポイントを徹底解説
〈中古住宅の“デメリット”をプロが解説〉後悔しないための物件選び
中古住宅の選び方！“リノベのプロ”が教える14のポイントを詳しく解説
▶︎“失敗しない”物件探し・リノベーション計画を始めたい方はこちらから
見学・内覧をする際の注意点
事例を見る：Case166「Design & Function」
買いたいマンションの候補が定まったら、実際にお部屋の中を見て、そこでの暮らしをイメージしてみましょう。
ただし、内覧は基本的に“一回だけ”しかできません。
そのため、事前にどのような点を知りたいか、ご家族で話し合っておきましょう。
限られた時間内で知りたいことを確認するためには、現地でないと分からない「スケール感」や「光や音、匂い」にかかわる点から見るのがおすすめです。
〈“見学・内覧”チェックリスト〉
〈関連コラム〉
中古住宅の内覧で忘れずに聞くこと13選！注意点・マナーについても
【中古住宅】内覧チェックポイントをプロが解説！物件選びと契約の注意点も
契約・購入をする際の注意点
気に入った物件が見つかっても、契約条件が不利であれば、購入を思い止まらなくてはいけないかもしれません。
〈“契約・購入”チェックリスト〉
契約内容の妥当性については、仲介を依頼する不動産会社へ相談するのが一番ですが、ご自身でくまなく内容をチェックすることも重要です。
買主が不利になる支払い条件が設定されるケースは少ないですが、極端に引き渡し日が遅かったり、残置物や契約不適合責任の適用外範囲に関する記載がある可能性は十分考えられます。
どのような状態で引き渡しを受けられるのか、購入後どこまで保証してもらえるのかは、重要なチェックポイントです。
契約日当日に契約書や重要事項説明書に目を通すのではなく、事前にコピーなどをもらって、じっくり慎重に何が書いてあるか確認しましょう。
〈おすすめコラム〉
中古マンションのメリットを伸ばす方法とは｜購入ポイントと2つのデメリット
中古マンションのメリット・デメリットや新築・賃貸との違いは？
▶︎中古マンションの物件探しからリノベーションまでトータルで相談したい方はこちら
中古マンション購入からリノベまで安心して任せられる“ワンストップリノベ”がおすすめ
中古マンションの購入を成功させるためには、見た目に惑わされずに物件の本質・ポテンシャルを見極めることが重要です。
また、リノベーションも視野に入れた予算計画や物件選びが欠かせません。
しかし、多くのチェックポイントを押さえて理想に合った好条件の物件を探すことは至難の業です。
また、複数の会社に物件相談・住宅ローン相談・リノベーション相談をそれぞれすると、どうしても時間と労力がかかり、引越しまでの期間が長引いてしまいがち。
そこでおすすめなのが、建築の知識が豊富な会社に物件探しをサポートしてもらう方法です。
一般の方が見ただけでは気づきにくい欠陥や劣化も見つけてもらえますし、どれほどのリノベーションで直せるのかも提案してもらえます。
物件購入費用とリノベーション費用を合わせたトータルコストが把握しやすい点もポイントです。
私たち“SHUKEN Re”では、中古物件探しから、住宅ローンなどの資金計画、リノベーションの設計・施工、アフターメンテナンスまでを、専門スタッフがお手伝いする「ワンストップリノベーション」サービスをご用意しています。
「初めてのマイホーム計画で何から始めたらいいか分からない」「リノベーションで理想の住まいを手に入れたい」という方は、まずSHUKEN Reまでご相談ください。
ワンストップリノベーションのメリット・デメリットは？リノベ事例も紹介
中古住宅を購入してリノベする流れを解説｜ワンストップの魅力とは
まとめ：中古マンション探しはリノベのプロにサポートしてもらうのがおすすめ
中古マンションを探す際、不動産的知識だけではなく、建築的知識も欠かせません。
なぜなら、新築マンションと異なり、多くの場合、リノベーションが必要になるからです。
資金計画も含めてトータルサポートできる会社を選べば、精度の高い予算組みや、後悔のない物件選びが実現できます。
そこでおすすめなのが、物件探しからリノベーションまで任せられる「ワンストップリノベーション」です。
“SHUKEN Re”が、今まで培った知識と経験を踏まえて、リノベーションを前提とした中古物件探しをお手伝いさせていただきます。
オンラインでの無料相談も承っておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。
中古住宅物件一括検索システム
SHUKEN Reでは、Google map上で物件検索できる、便利なシステムをご用意しています。
各ポータルサイトの物件情報もコレひとつでまとめて閲覧でき、様々なサイトをチェックする手間もかかりません。
※ご相談時にご利用登録（無料）と、操作方法のご案内を差し上げます。
有資格スタッフがあなたのリノベをしっかりサポート
SHUKEN Reの物件担当は全員、宅建士・FPの有資格者。
不動産のプロフェッショナルが”リノベ会社の知見”をもって物件探しをご提案します。
ちょっとした疑問や不安も、ぜひお聞かせください。
howzlife 恵比寿 ショールーム
物件探しやリノベーション計画をじっくり相談したいという方は、お気軽にショールームへお越しください。
店内はもちろん自社でのデザイン・施工。
モルタルの階段や無垢フローリング、アイアンなど、“本物”にこだわったインダストリアルな空間が広がります。
ぜひ、実際のクオリティを実感してください。
ご検討のステップに合わせて
3つのコースからご相談を承っております。
資料請求
リノベ
物件探し
電話で相談