中古住宅の物件探しから契約・引き渡しまでのスケジュールは？期間の目安はどのくらい？
中古住宅を購入するにあたって、今お住まいの家を引き払うタイミングなどスケジュール立てが重要です。
しかし、初めての人にとっては、それぞれの作業にどのくらいの期間がかかるかイメージがつきにくいかもしれません。
そこで、今回は中古住宅の購入・契約から引き渡しまでにやるべきことや、それぞれの期間がどのくらいなのかの目安を紹介します。
「引っ越せる時期をはっきりさせたい」「スケジュールを前もって把握したい」という方は、ぜひ参考にしてください。
・中古住宅の購入を検討し始めてから引き渡しを受けるまで、2〜6ヶ月程度かかり、リノベーションする場合はさらに引越しまでの期間が長くなります。
・中古住宅の購入を成功させるためには、早い段階からスケジュールを把握して、余裕を持つことが重要です。
・howzlifeでは、中古物件探しからローン相談、リノベーションアフターサービスまでまとめてお任せいただける「ワンストップリノベーション」をご用意しています。
Contents
中古住宅の物件探しはどのくらいかかる？
では、まずは「中古物件を買う！」と決めてからどのようにプランを進めればいいかを解説していきましょう。
ここでは、以下のステップについてお話しします。
- ● ざっくりとした予算を決める
- ● 物件の相場を知る
- ● 住みたい場所・沿線を決める
- ● “未リノベーション”と“リノベーション済み”のどちらが希望か検討する
- ● 不動産会社を探す
- ● 要望に合う物件の内覧をする
購入を検討し始めてからこれら全ての作業を終えて契約するまでに、一般的には1ヶ月〜3ヶ月程度かかります。
STEP1 予算の大枠を決める
まずは、中古物件の購入にいくらの予算が充てられるのかを検討しましょう。
考えなくてはいけないのが、「貯蓄をどのくらい切り崩すのか」と「住宅ローン融資額」です。
考え方は、以下の手順で進めましょう。
まず、貯蓄から何かあった場合に備えて当面の生活予備費などを差し引いたお金を、中古住宅購入時の初期費用に充てましょう。
もちろん、初期費用の中には住宅ローンに組み入れられるものもありますが、金融機関や融資プランによって条件が異なりますので、まずは全て現金で支払うことを想定しておくことをおすすめします。
中古住宅を購入する際の初期費用は、物件価格の10%程度が目安です。
現金資金の予算がある程度固まったら、次は住宅ローンの融資額について検討してください。
金融機関は収入額に合わせて融資可能上限額を決めますが、上限ギリギリまで借りてしまうと、何かあった場合に取り返しがつかなくなってしまいます。
一般的には、年収総額に占める返済額の割合が「25％以内」なら安心とされています。
例えば、年収600万円の方の場合は、以下のような式が成り立ちます。
（例）600万円 × 25％ ÷ 12ヶ月 = 【125,000円】
ただし、この試算をする場合、金額の変動するボーナスは加えないと良いでしょう。
マイホーム購入を検討し始めると、どんどん夢が広がりますが、まずは無理のない資金計画を立てることが重要です。
また、購入後に支払わなくてはいけない経費（管理費・修繕積立金や、固定資産税・都市計画税など）についても、必ず想定しておいてください。
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STEP2 相場を知る
大体の予算が決まったら、次に中古物件の相場を知りましょう。
そこで参考になるのが、国土交通省｜土地総合情報システムです。
「取引時期」「都道府県」「市区町村」を入力でき、以下の情報が見られます。
- ・種類【宅地（土地）、宅地（土地・建物）、中古マンション等、農地、林地】
- ・所在地【（例）〇〇区〇〇町】
- ・最寄駅と距離
- ・取引総額
- ・面積
- ・建物情報【延床面積、構造、建築年】
- ・都市計画地域
- ・建蔽率、容積率
- ・改装工事の有無
まずこちらで、目星をつけたエリアの相場を把握しましょう。
その他にも、民間企業の運営している不動産情報サイトを利用するのもおすすめです。
私たち“howzlife”では、Google map上で物件検索できる、簡単便利なシステムをご用意しています。
各ポータルサイトの物件情報もコレひとつでまとめて閲覧でき、様々なサイトをチェックする手間もかかりませんので、ぜひご活用ください。
※ご相談時にご利用登録（無料）と、操作方法のご案内を差し上げます。
STEP3 希望のエリアを決める
相場を把握したら、いよいよ具体的に住みたいエリアを決めていきます。
この段階ではっきりと決める必要はなく、候補を挙げる程度で構いません。
エリアを決める際に要望をまとめておいた方がいい項目の例は以下の通りです。
- ・通勤・通学時間やアクセスの利便性
- ・駅や高速道路入り口との距離
- ・学校や保育園・幼稚園との位置関係、偏差値など
- ・スーパーマーケットや病院までの距離
- ・徒歩圏内の公園や緑道
これらはあくまでほんの一部ですし、ご家庭によって重要視する点が異なります。
まずは、ご家族でしっかりと話し合い、不動産会社に相談へ行く前に、ある程度希望をまとめておくとスムーズです。
STEP4 “未リノベーション”か“リノベーション済み”のどちらがいいか決める
住宅情報サイトなどを見てみると、「リノベーション済み」物件も多く確認できます。
こちらは、不動産投資家や不動産会社がリノベーションを済ませた後に売り出されている中古物件です。
物件購入に加えてリノベーション費用を用意する必要はありませんし、購入後すぐに入居できる点がメリット！
ただし、イチからリノベーションのデザインや性能にこだわりたいという方は、思うような間取りに出会えるとは限りません。
ですから、まずは「未リノベーション」・「リノベーション済み」どちらの物件を重点的に探すか検討しましょう。
不動産会社によっては、自社でリノベーションを行った“リノベーション済み物件”を抱えているところもあるため、会社選びをする際のポイントになります。
私たち“howzlife”では、自社で購入した物件を「リノベーション済み物件」として販売している他、物件探しからリノベーションのプランニングまでお任せいただける「ワンストップリノベーション」のサービスもご用意しています。
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中古マンション購入は“リノベーション済み”と“未リノベーション”どっちがいい？
STEP5 不動産会社を探す
予算・希望のエリア候補が決まったら、具体的に物件探しを手伝ってもらう不動産会社を探しましょう。
選ぶ際のポイントは主に５つあります。
- ・担当者と話してみた雰囲気が悪くないか
- ・レスポンスが早いか、フットワークが軽いか
- ・どのような取引が得意か（投資物件、一般物件など）
- ・住宅ローンについて併せて相談できるか
- ・リノベーションについて併せて相談できるか
まず、電話などで問い合わせてみた際の印象が最も大切です。
中古物件購入は、人生の中でも大きな出来事。
ですから、第一印象で感じた印象を信じて、「話していてストレスを感じる」「なんとなく雰囲気が合わない」という時には、別の会社へ当たってみましょう。
そして、あなたの問合せに対してすぐに返答してくれるかどうかも重要です。
なぜなら、中古住宅の購入は“一期一会”、タイミングが成功の鍵を握っているから。
せっかく気に入った物件を見つけても、なかなか内覧のスケジュールを組んでくれなかったり、連絡が遅いようでは、購入のタイミングを失ってしまうかもしれません。
また、信託銀行系列の不動産会社などは主に投資用物件の取引を得意としている場合もあります。
住むための住宅なのか、投資目的の住宅なのかで会社選びをするのもおすすめです。
住宅ローンを利用したり、リノベーションを視野に入れている場合は、物件選びからまとめてサポートしてもらえる会社に依頼するのもよいでしょう。
私たち“howzlife”では、物件探しから住宅ローン相談、リノベーションの設計・施工、アフターメンテナンスまでお任せいただける「ワンストップリノベーション」のサービスをご用意しています。
ちなみに、「会社によって物件情報の量が違う」と思っている方も多いですが、物件情報を入手して数日以内に、レインズ（REINS）という“国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム”に情報を入力しなくてはいけないため、基本的には会社によって情報量に大差があるということはありません。
しかし、システムへ登録するまでには数日間の猶予があるため、その間は未公開物件、つまり“掘り出し物”となるということです。
このような物件を多く抱えている会社を選ぶと、好条件の物件でもライバルなしで購入までたどり着ける可能性が高まります。
howzlifeはリノベを熟知したリノベ会社「SHUKEN Re」の、中古物件探しからスタートするワンストップサービスです。
だからこそ、リノベーションにふさわしい豊富な中古住宅物件をお客様にご提案できるのです！
STEP6 物件を内覧する
不動産会社まで決まったら、いよいよ物件を内覧します。
まれに、書面やウェブ上の写真だけで購入を決めてしまう方もいらっしゃいますが、日当たりや立地の雰囲気などは現地へ行かなければ分かりません。
ですから、少々手間はかかりますが、購入前には必ず内覧をしましょう。
お客様によっては、複数回現地へ訪れる方もいらっしゃいます。
時間帯や曜日を変えて内覧することで、受ける印象が異なる場合もあります。
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内覧を終えたらすぐ契約？契約前にやるべきことは？
複数の内覧を終えて、購入したい物件が定まっても、すぐに契約できるとは限りません。
契約までにも、やらなくてはいけないことがいくつかあります。
- ● 住宅ローンの仮審査を受ける
- ● 購入申し込みをする
- ● ホームインスペクションを依頼する
- ● 重要事項説明や契約書の内容を最終確認する
- ● 契約を締結する・住宅ローンを申し込む
では、それぞれ具体的な内容と期間の目安を紹介します。
STEP7 住宅ローンの仮審査を受ける
住宅ローンを利用して中古住宅を購入する場合には、必ず事前審査を受けることをおすすめします。
なぜなら、十分な収入があってもその他の条件で融資が受けられない可能性がゼロではないからです。
また、ほとんどの不動産会社はローンの事前審査を受けることが購入申し込みの条件になっています。
通常、仮審査期間は1〜2週間程度かかりますので、少しでもスムーズに購入したい方は、物件探しの段階から受けておくと良いでしょう。
STEP8 売主へ購入申し込みをする
いくら購入したい中古住宅が決まったからと言っても、必ずしも売主が売ってくれるとは限りません。
人気の物件の場合は、購入希望者が複数いることも少なくないため、まずは売主へ購入申し込みをして、「買いたい」という意志を伝えなくてはいけません。
売主は、購入希望者の条件を比較検討して、正式に買主を選びます。
この期間は長くても1週間程度が一般的です。
STEP9 ホームインスペクションを依頼する
特に戸建の場合は、購入申し込みをしたらすぐにホームインスペクションを手配することをおすすめします。
これは、建築的専門知識を持った住宅診断士が、中立な立場で住宅の現状を詳しく調査して、劣化状態などを事前に報告書にまとめる作業のことです。
売主が手配することもありますが、購入申し込み時点で診断されていないようであれば、買主側で手配することもできます。
大体、申し込みから診断結果がでるまで数日から1週間程度かかります。
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STEP10 契約内容を最終確認する
中古住宅を購入する前には、物件の状態や契約条件の内容が盛り込まれた「重要事項説明」を受けなくてはいけません。
その中には、以下の内容が含まれます。
- ・取引対象不動産の権利関係
- ・取引対象不動産に係る法令上の制限
- ・取引対象不動産の状態
- ・契約の条件
特に、建物の劣化や設備機器の不具合に関する記載は十分に確認しなくてはいけません。
2020年4月1日に改正された民法では、見えない部分の瑕疵（不具合）についても売主が補償する「契約不適合責任」が記載されていますが、契約書類にあらかじめ免責範囲や不具合箇所を明記していれば、その責任がなくなるからです。
どこに不具合があって、それをどこまで許容できるかを、この段階でしっかり把握しましょう。
重要事項説明は、宅地建物取引業者が一日で行いますが、その後買主が検討できるように、余裕を持ったスケジュールでセッティングされるのが一般的です。
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契約から引き渡しまではどのくらいの期間がかかる？
売主・買主の間で無事に契約が締結しても、まだ引き渡しを受けるまでにやらなくてはいけないことがあります。
- ● 住宅ローンの正式申し込みをする
- ● 登記に必要な書類を揃える
- ● 引き渡しを受けて物件代金の支払いをする
- ● 登記手続きを行う
- ● リノベーションをする
では、それぞれ解説していきましょう。
STEP11 住宅ローンの正式申し込み
契約が無事に締結できたら、支払いのために住宅ローンの正式申し込みをします。
金融機関は申し込みの後に「本審査」を行い、事前に行った仮審査よりもさらに詳細まで調査します。
そのため、審査期間は通常ですと1〜3週間程度です。
ただし、書類に不備があったり仮審査の時と申告情報が異なる場合は、さらに日数がかかってしまう可能性もあります。
STEP12 登記に必要な書類を揃える
不動産売買をするということは、その権利所有者を変更しなくてはいけません。
そのために行うのが「登記」です。
買主が揃えなくてはいけない書類は、住民票と印鑑証明書のみなので、市役所やコンビニなどで即日手に入ります。
ただし、そこから登記を依頼する司法書士に郵送する場合は、その日数も想定しておきましょう。
STEP13 引き渡しを受けて物件代金を支払う
住宅ローンの本審査が通ったら、売主・不動産会社・買主が都合のよい日程で引き渡し日を設定します。
その際、同時に代金の支払いも行うため、通常はすぐに入金状況が確認できるように、金融機関の建物内で行うことが多いです。
現金で決済する場合も引き渡しと同時に支払いますので、必ず支払いに必要な資金を引き渡し日までに用意しておきましょう。
入金を確認したら、正式に物件の引き渡しを受けられます。
STEP14 登記手続きを行う
引き渡しは代金を支払った時点で完了しますが、登記上の名義はこの時点では変わっていません。
引き渡しが完了したことを司法書士が確認して、直ちに法務局で変更手続きをします。
ですから、登記が無事終わっているかを、後日もらう「登記事項説明書」で確認しましょう。
登記が終わったら、完全に物件の持ち主は買主になります。
司法書士が申請を行ってから登記が完了するまでは、大体1〜2週間かかります。
STEP15 リノベーションをする
登記が終わり物件所有者が完全に変更されたら、いよいよリノベーションに取り掛かれます。
期間はプランによって大きく変わるため、購入が決まった時点でプランニングを始めておくことがおすすめです。
ただし、購入前にまだ売主が住んでいる場合は詳細まで採寸や調査ができないため、具体的なプランニングができない場合もあります。
私たち“howzlife”の「ワンストップリノベーション」では、物件選びの段階から、あなたの理想を叶えるリノベーションの計画を始められます。
中古住宅の購入はスケジューリングが重要
中古物件を購入する場合、通常は探し始めてから引き渡しを受けるまで2〜6ヶ月程度かかります。
さらに、リノベーションまでするとなると、場合によっては1年近くかかることも…。
しかし、引越ししたい時期が決まっているからといって、物件選びやリノベーションを妥協してはもったいないです！
物件選びもリノベーションの計画も、じっくり検討できる期間を設けておきましょう。
中古住宅を購入する際には、早い段階からスケジュールを組んで、計画的に進めることが重要です。
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まとめ：中古物件購入はスケジュールを把握して焦らないことが大切です
中古住宅を購入するきっかけは皆さん人それぞれですが、人生で二度あるか分からない大きな“買い物”だからこそ、後悔のないようにじっくり検討することが大切です。
ですから、最初のうちからスケジュールを立てて、焦らず進められるようにしておきましょう。
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監修者情報
SHUKEN Re 編集部
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