〈住宅ローンで中古住宅を購入〉築年数の影響とローン控除の条件は？

 

新築よりもリーズナブルで、なおかつリノベーションによって理想の間取り・インテリアが実現しやすい中古住宅の人気が高まっています。

 

購入に際して住宅ローンの利用を検討する方も多いでしょう。

 

しかし、築年数によっては少し条件が異なる可能性も。

 

そこで、今回は中古住宅購入時の住宅ローンについて、築年数との関係を解説します。

 

また、2022年税法改正に伴う住宅ローン控除制度の変更点も解説します。

 

これからマイホーム購入を検討する方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

住宅ローンを利用する場合に新築住宅と中古住宅で違いはある？

 

事例を見る：Case111「ほっこりレトロstyle」

 

住宅ローンの融資は、新築住宅の購入や建設だけではなく、もちろん中古住宅の購入時にも利用できます。

 

最近では、住宅購入資金とリノベーション資金を一本化できるプランも増えており、低金利で理想のマイホームが手に入れられるため、とても人気が高いです。

 

これだけ聞くと、新築住宅・中古住宅であまり違いがないように感じるかもしれません。

 

しかし、住宅ローンの審査や契約条件において、新築住宅と中古住宅ではいくつかの点で違いがあります。

 

では、それぞれの違いについて見てみましょう。

 

 

借入最長期間の違い

 

新築住宅の場合は性能によって借入期間が延ばせたり金利優遇を受けられたりする場合もありますが、それ以外の建物に関する条件はあまりローンの審査に関係ありません。

 

一方、中古住宅ですと、ローンプランの最長期間で融資を受けられる可能性はとても低いです。

 

なぜなら、築年数によっては返済期間中にその住宅が寿命を迎え、価値を失ってしまうリスクがあるから。

 

住宅金融支援機構の「フラット35」や「フラット50」でも、中古住宅を購入する場合に“築年数が20年以上”の場合は、独自の技術基準に適合しているかどうかの検査を受けることが必須条件となっています。（参考：住宅金融支援機構｜【フラット５０】中古住宅を購入する場合のお手続）

 

つまり、築20年以上の中古住宅を購入する場合、家の状態によってはそのままでは融資が受けられない可能性があるということです。

 

その他の金融機関でも、借入最長期間を「耐用年数− 融資時点での築年数」と設定しているところも多く、極端に古い住宅ですと審査が通らないことも考えられます。

 

「耐用年数」とは、通常の維持補修を加える場合にその減価償却資産の本来の用途用法により通常予定される効果をあげることができる年数、すなわち通常の効用持続年数のことをいい、その年数は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」（昭和40年大蔵省令第15号）により定められています。

（引用：東京都主税局｜償却資産の評価に用いる耐用年数）

 

ちなみに、木造住宅の法定耐用年数は「22年」、鉄筋コンクリート造のマンションは「47年」、住居に付随する電気設備や給排水設備は「15年」に設定されています。（参考：東京都主税局｜減価償却資産の耐用年数表）

 

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借入可能金額の違い

 

住宅ローンの借入金額は、下記の条件を踏まえて算定されます。

 

 

新築住宅と中古住宅の違いによって大きく影響を受けるのが、「担保評価額」です。

 

住宅ローンの融資を受ける場合は、万が一返済できなくなった場合に金融機関が対象物件の売却金で返済金を補填するため、必ず物件を担保に入れる必要があります。

 

つまり、金融機関はその物件にいくらの価値があるのかを事前に査定し、その相当額を融資するということです。

 

その際に用いられるのが担保評価額で、「不動産評価額 × 担保掛目（各金融機関が設定し、通常は60～80％程度)」で求められます。

 

この際に用いられる不動産評価額とは、固定資産税などを算出するものとは異なり、市場価格を基に設定され、建物についてはその築年数が大きく関わります。

 

一般的には、新築住宅と比べて中古住宅の方が市場価格、つまり資産価値は低いため、担保評価額も少なくなり、必然的に借入金額に影響してしまうということです。

 

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中古住宅の築年数や条件によって審査に影響がある？

 

事例を見る：Case86「温もりヴィンテージ」

 

中古住宅購入の際に住宅ローンを利用する場合、新築住宅と比べると借入最長期間や借入可能金額に違いが出てきますが、審査についてはどうなのでしょうか？

 

実は、融資対象物件が中古住宅の場合、担保評価方法に少々差が出ます。

 

通常、借入金額を決める担保評価額は市場価格がベースになりますが、昨今のリノベーション市場拡大に伴い、金融機関の担保評価方法に変化が現れているのです。

 

住宅金融支援機構が行った調査によると、中古の戸建住宅（建物部分のみ）や中古マンションでは原価法（建物を取り壊し、再建した場合にかかる費用に築年数による経年劣化を考慮して査定する方法）を用いるケースが大半ですが、「維持管理・経年劣化状況」を評価対象に加えているケースも20%近くあることが分かります。

 

（引用：住宅金融支援機構｜2022年度 住宅ローン貸出動向調査）

 

つまり、築年数の古い住宅は、そのメンテナンス状況や劣化度合いが審査に多少なりとも影響する可能性があるということです。

 

また、対象物件の耐震性も審査対象とされており、現行の耐震基準から大きく劣る「旧耐震基準建物（1981年5月以前に建築確認を受けた建物）」は審査がさらに厳しくなりますし、現在では違法である「接道義務を果たしていない住宅」は再建築不可と判断され、そもそも融資対象にはなりません。

 

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「中古物件＝審査が厳しい」と言うよりも、その物件の合法性や今までどれだけきちんとお手入れされてきたかが見られるということ。

 

中古物件でも住宅ローンの審査がスムーズに通るケースが大半なので、新築住宅以上に物件選びは重要なポイントとなります。

 

そのため、間取りや性能の良し悪しだけではなく、総合的に物件を評価できる会社へ相談することが重要と言えるでしょう。

 

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“住宅ローン控除”の適用期間が延長！中古住宅にかかわる2022年法改正の内容は？

 

事例を見る：Case75「ふたりと2匹の心地よい家」

 

住宅ローンを利用してマイホームを購入する方にとって、とても大きなポイントが「住宅ローン控除」ですよね。

 

この制度は、正式名称を「住宅借入金等特別控除」と呼び、融資を受けて不動産を購入した場合、確定申告をすることで年末時点の借入残高に対して一定の割合分が所得税・住民税から控除される制度です。

 

実は2022年に「税制改正大綱」は施行され、対象となる住宅の条件や控除割合などが変更されました。

 

 

これら改正によって変更となった項目以外にも、以下の条件を満たしていなくてはいけませんので、中古住宅を住宅ローンで購入する際には必ず対象かどうかを確認してください。

 

 

2022年の税法改正は、低迷している経済の回復や、住宅の購入促進が背景にあります。

 

この制度を利用すると年間数十万円もの税金を控除される可能性もあるため、確実に利用できるように、中古物件を選ぶ際も必要条件を念頭に入れておきましょう。

 

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まとめ：住宅ローンで中古住宅を購入する際は物件選びが重要に

 

 

物件によっては、住宅ローン控除の対象外となってしまうこともゼロではありません。