公開日:2023-10-08 更新日:2024-07-04
〈荒川区で中古マンションリノベーション〉賃貸と分譲どっちがいい？費用を徹底比較
下町の落ち着いた雰囲気漂う「荒川区」。
治安がいい住宅地として人気が高まっています。
通勤や通学にも便利なので、住まいをお探しの方も多いでしょう。
しかし、「賃貸と分譲で迷っている」「どのくらいの予算があれば荒川区に住めるのか分からない」とお悩みの方も少なくないはずです。
そこで、今回は「荒川区」の魅力や人口推移、賃貸・分譲の費用比較について、詳しく解説します。
リノベーション施工事例も紹介しますので、これから荒川区で新生活を始めたい方は、参考にしてください。
・同じ街にずっと住み続けたい方には、「中古マンション購入＋リノベーション」がおすすめです。
・“SHUKEN Re”では、マンション探しからリノベーション計画までを、それぞれのプロがサポートする「ワンストップリノベーション」をご用意しています。
目次
■ 都電が走るレトロな雰囲気漂う「荒川区」ってどんなところ？
荒川区は、東京23区の北東部に位置し、下町情緒あふれる神社仏閣が多い街です。
区内には隅田川が流れ、「あらかわ遊園」などのお子さんが楽しめるスポットもあります。
また、区内には都電荒川線、成田スカイアクセス、日暮里舎人ライナー、東京メトロ千代田線・日比谷線、JR山手線、つくばエクスプレスなど複数の路線が走っているため、都心にも都外にも手軽に移動できる点が魅力です。
日暮里駅からは、新宿駅へも東京駅へも20分程度でアクセスできます。
（引用：荒川区｜路線図）
さらに、都営バスや荒川区コミュニティバスも運行しているため、マイカーがなくても生活にはさほど困りません。
【人口推移や取り組み】
荒川区は、交通利便性の高さから区外からの転入者が多い街です。
なんと、ここ30年間で約40％も人口が増加しています。
（引用：荒川区｜R04荒川区区勢概要）
注目すべきなのが、生産年齢人口（15〜64歳）の多さです。
全人口に対する生産年齢人口比率は、「62.48％」で全国の59.53％を上回っています。
（引用：荒川区｜R04荒川区区勢概要）
つまり、それだけ通勤・通学している人が多く住んでいるということです。
単身世帯が多く、コンパクトなマンションが建ち並んでいる点も特徴と言えます。
【中古物件や地価の傾向】
荒川区における公示地価の平均は、「60〜70万円/㎡」程度で、2018年以降、ほぼ横ばいではありますが微増傾向が見られます。（参考：東京都財務局｜地価公示価格（東京都分））
マンションと戸建住宅の数を比べると、マンションが約2倍程度あり、古い物件が多く残っているという点が特徴です。
荒川区のマンションは、昭和63年頃ピークを迎えている。
その後は、毎年50棟前後のマンションが供給されてきている。
昭和56年（1981年）を基準に建築年次別にみると、429棟（21.4％）が昭和 56年以前で旧耐震基準によるマンションとなっている。
また、地域別では、大きな変化はなく、ほぼ均等に建設されている。
（引用：荒川区｜荒川区マンション実態調査 報告書）
しかし、その利便性の良さから中古マンション市場は活発で、2022年には国土交通省土地総合情報システムへ登録された物件だけでも、500件以上の中古マンションが取引されています。
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■ 荒川区の家賃・中古マンション価格・リノベーション費用の相場は？
事例を見る：Case163「Smile Kitchen House」
築年数の古いマンションが多く残る荒川区ですが、JR山手線や東京メトロが乗り入れていることもあり、中古分譲マンション・賃貸マンション共に、物件は多いです。
そのため、荒川区に住みたいと考える方の中には、賃貸と中古マンションのどちらがいいか迷っている方は少なくないでしょう。
そこで、家賃・中古物件価格・リノベーション価格それぞれの相場を詳しく紹介します。
【荒川区のマンション家賃相場】
【2022年・荒川区のマンション平均家賃】
- 1LDK：14.99万円
- 2LDK：20.94万円
- 3LDK：24.32万円
※複数情報ポータルサイトのデータを基に弊社で算出
※築年数・立地によって平均価格より乖離する可能性があります
東京23区で交通アクセスがいい割に、家賃はとてもお手頃です。
単身者用物件が多いですが、2LDK以上のファミリー向けタイプも貸し出されています。
ただし、単身世帯が多い特性から、4DK以上の広めな賃貸物件はほぼありません。
【荒川区の中古マンション物件価格相場】
【2022年・荒川区の中古マンション物件（改装済・競売物件・1K以下物件除く）平均価格】
- 40〜49㎡：3,092万円
- 50〜59㎡：3,886万円
- 60〜69㎡：4,454万円
- 70〜79㎡：5,532万円
- 80㎡〜：5,644万円
- 平均床面積 62㎡：4,456万円
※国土交通省土地総合情報システムのデータを基に弊社で算出
※築年数・立地によって平均価格より乖離する可能性があります
単身者でもファミリーでも住みやすい60㎡前後の物件が最も多く売り出されており、それに次いで、1LDKや2K用のコンパクトな物件が目立ちます。
価格は、多摩地区も含めた東京都全域の平均程度で、23区内では比較的リーズナブルです。
80㎡以上の広々とした物件でも、平均価格は6,000万円以下となっています。
【荒川区の中古マンション・フルリノベーション費用相場】
- 60㎡：900〜1,200万円
- 70㎡：1,000〜1,400万円
- 80㎡：1,200〜1,600万円
※一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイトを基に弊社で算出
※仕様や間取りによって相場より乖離する可能性があります
東京都内で中古マンションをフルリノベーションする費用目安は、1㎡あたり15～20万円が相場です。（参考：一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイト）
荒川区は、地区によって車が通れない狭い道路があるため、工事諸経費や工事車両の駐車場費用が別途かかる可能性があります。
リノベーション前提で中古マンションを購入する際は、余裕ある予算組みをしておくと良いでしょう。
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■ 賃貸と購入どちらがいい？
賃貸マンションに住むか分譲マンションを購入するか迷っている方は、住み始めてからかかる固定費も踏まえた検討が必要です。
マンション購入に伴い必要となる主な固定費は、以下の4つです。
- ・固定資産税
- ・都市計画税
- ・マンション管理費
- ・マンション修繕積立金
一般的に、不動産にかかる固定資産税・都市計画税の年額は、「購入価格の2%程度」と言われていますが、税額の根拠となる固定資産税評価額目安は、公示価格（取引価格、請負工事契約等）の70％程度なので、実質はもっと少ないのが通常です。
マンション管理費の全国平均は1戸あたり「月額10,862円（年額約13万円）」、修繕積立金は1戸あたり「月額12,268円（年額約15万円）」です。（参考：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果）
賃貸の場合は税金やマンション管理費・修繕積立金を支払う必要はありませんが、所有するとなると、これらの固定費を必ず納めなくてはいけません。
では、賃貸マンションと分譲マンションそれぞれに20年住むことを想定して、コストを比較してみましょう。
〈賃貸マンションに20年住み続けた場合〉
| 60㎡（2LDK）の平均家賃 | 21万円／月 （20年で5,040万円） |
| 賃貸契約時の礼金 | 家賃2ヶ月分（42万円） |
| 契約更新料 | 2年毎・家賃1ヶ月分 （20年で210万円） |
| 【合計】 | 「5,292万円」 |
※平均家賃は複数のポータルサイトを参考に算出
〈中古マンションを購入・リノベーションして20年住み続けた場合〉
| 60㎡の平均物件価格 | 4,456万円 |
| フルリノベーション費用 | 1,000万円 |
| 固定資産税 都市計画税 |
20年で1,300万円 （65万円／年） |
| 管理費＋修繕積立金 | 20年で560万円 （全国平均28万円／年） |
| 【合計】 | 7,316万円 |
※平均価格は複数のポータルサイトを参考に算出
※管理費・修繕積立金・諸税額は全国平均値を算入
※固定資産税評価額＝5,456万円 × 70%で算出
※固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4%
※都市計画税額 ＝ 固定資産税評価額 × 0.3%
これだけ見ると、賃貸の方がかなり住宅コストを抑えられますが、中古マンションの場合は不動産が資産として手元に残ります。
仮に、購入してから20年経ち物件価格が30％下落して3,100万円程度で売却したとしても、賃貸と比べると1,000万円以上費用を抑えられる計算になりますよね。
中古マンションを購入してリノベーションすると、各種補助金の支給対象になり、減税特例・税控除制度を利用できる可能性が高まるので、さらにコスパが高まることが期待できます。
転勤が多い方や、数年で引っ越して色々な物件に住みたい方、常に新しい部屋で暮らしたい方は「賃貸」の方が向いていますが、数十年腰を据えて住むことが前提であれば、「中古マンション購入＋リノベーション」がおすすめです。
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■ 東京都のマンションリノベーション事例
私たち“SHUKEN Re”では、東京・千葉・神奈川でデザイン豊富なマンションリノベーションを手がけてきた実績があります。
その中でも、イチオシの事例を紹介します。
ぜひ、間取り・インテリアデザインの参考にしてください。
【築41年・76㎡の中古マンションリノベーション】
事例を見る：Case166「Design & Function」
ご夫婦とお子さん1人のご家族が住む事例です。
新築マンションに使われる内装材の素材感がお好みではないとのことで、最初から中古マンション購入＋リノベーションを検討されていました。
バルコニーに面した和室と洋室、暗い印象だった独立型のキッチンをひと空間に繋げて、日差しが差し込む風通しのいいLDKに。
事例を見る：Case166「Design & Function」
リビングの一角には、ご夫婦・親子で並んで作業できる長めの造作カウンターを配置しました。
ダイニングテーブルは置かずにキッチンスペースと対面するカウンターで食事を取ることで、よりリビングを広々と使えます。
お子さんのスペースは、憧れのロフト空間にして、限られた床面積のポテンシャルを高めることに成功しました。
事例を見る：Case166「Design & Function」
このように、間取りやインテリアに個性をプラスできるのがリノベーションの魅力です。
よくある分譲マンションのお部屋では満足できない方は、中古マンション購入とリノベーションがおすすめです。
【築47年・40㎡のマンションリノベーション】
こちらは、今まで賃貸物件に住み続けてきた方が在宅勤務に切り替わったことをきっかけに、物件購入・リノベーションした事例です。
細部までデザインや素材にこだわり、唯一無二の居心地良いお部屋に仕上がりました。
ご友人やご家族を招いてホームパーティができるように、対面カウンター付きのアイランドキッチンをLDKの中央に配置し、寝室は最小限なコンパクトスペースにまとめた点がポイントです。
室内窓で寝室スペースを間仕切ったことにより、周辺のスペースは圧迫感を感じることなく活用できます。
梁下の天井高が低い場所をワークスペースとするなど、まるでパズルのように空間を無駄なく使えるプランに仕上がりました。
【築47年・76㎡の中古マンションリノベーション】
こちらは、76㎡のゆったりマンションをおひとり暮らし用にリノベーションした事例です。
築47年と古いマンションですが、新築には出せないビンテージ感を活かしたブルックリンスタイルのインテリアにまとめました。
お一人で暮らすため、できるだけ間仕切り壁を作らず、開放的な雰囲気にした点もポイントです。
アイアンとモザイクガラスで造ったパーテーションや、インパクト抜群のタイル壁など、ディテールや仕上げにもとことんこだわった渾身の事例です。
このように、古いマンションならではの魅力を引き出すのもリノベーションを成功させるコツ！
多彩なデザインレパートリーを実現できるリノベーション会社へ相談しましょう。
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定休日：水・木・祝日 ※完全予約制
◎電車
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＜キッズスペースあり＞
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