コラム

中古住宅で3,000万円は高い?安い?首都圏の中古一戸建て価格相場や諸費用を新築と徹底比較!

2023/01/21

首都圏の中古住宅(一戸建て)

 

中古住宅は、新築住宅よりも価格を抑えてマイホームを手に入れやすいのがメリットです。

 

マイホームにかける予算を3,000万円程度とした場合、価格が3,000万円台の一戸建てを検索すると、新築も中古もそれなりに物件の選択肢が多くなってくるため、「新築と中古どちらがいいの?」と迷う人も多いかもしれません。

 

また、首都圏は特に中古住宅の価格相場がエリアによって変わってくるため、3,000万円台の戸建てが高いのか安いのか(妥当な価格なのか)分からない、という人も多いのではないでしょうか。

 

今回は、東京・神奈川・千葉県など首都圏の中古・新築一戸建ての価格相場や、エリア別に3,000万円台で買える一戸建てはどんな家になるのかを、市場統計データを使って解説します。

 

このコラムのポイント

・首都圏の主要都市で中古一戸建ての平均価格が最も高いのは東京23区の1億50万円、最も安いのは千葉県千葉市の2,839万円です。

・首都圏の過去1年間の中古一戸建て取引は、価格帯全体のうち2割程度は3,000万円台の取引になっています。特に千葉県船橋市は3,000万円台の中古一戸建てが多く、東京23区外や千葉市、横浜市は3,000万円台で延べ床面積30坪以上の一戸建ても手に入りやすくなっています。

・中古一戸建ては新築よりも諸費用が高くなりやすいため、仲介手数料などの費用をあらかじめシミュレーションして物件選びをすることで予算オーバーを防げます。

 

 

 

首都圏の新築・中古一戸建ての価格相場は?

 

首都圏の中古一戸建てリノベーション事例

 

はじめに、首都圏の主要都市の新築・中古一戸建ての価格相場をご紹介します。

 

表:首都圏の主要都市新築・中古一戸建て供給価格相場(直近1年間の平均値)

 

主要都市 新築一戸建て平均価格 中古一戸建て平均価格 中古一戸建て平均築年数
東京23区 7,840万円 1億50万円 19.7年
東京都下(23区外) 4,710万円 4,061万円 19.8年
神奈川県横浜市 5,304万円 4,707万円 21.7年
神奈川県川崎市 5,523万円 4,577万円 20.8年
千葉県千葉市 3,690万円 2,839万円 19.8年
埼玉県さいたま市 4,128万円 3,826万円 18.0年

※調査対象の条件
①敷地面積100~300㎡の物件/②最寄り駅からの所要時間が徒歩30分以内かバス20分以内の物件/③木造/④土地・建物ともに所有権の物件

(出典)株式会社東京カンテイ「市況レポート・一戸建て価格推移」を基に弊社で作成

 

直近1年の統計では、首都圏でも東京都下、横浜市、川崎市、千葉市、さいたま市の一戸建ては中古の方が新築よりも価格相場が安く、中古住宅の方がより費用を抑えてマイホームを手に入れやすいことが分かります。

 

特に、首都圏で3,000万円台の家を買うなら、千葉エリアがおすすめで、中古住宅なら平均より広い家も3,000万円台で購入できる可能性が高くなります。

 

一方、東京23区の中古一戸建て平均価格は新築よりも高く、1億円を超えました。平均価格が1億円を超えるのは2017年10月以来となっています。

 

これは、東京23区の土地価格が他よりも高く、立地の良い高級住宅地に高額中古一戸建ての売り出しが増えていることが影響していると考えられます。

 

 

首都圏は3,000万円台でどんな中古住宅が買える?

 

首都圏の築47年中古一戸建て外観

 

先ほど紹介した中古一戸建ての価格相場は、あくまで平均値であり、実際には東京23区内や横浜市、川崎市などでも3,000万円台の中古住宅は販売されています。

 

国土交通省の「土地総合情報システム」を使って、首都圏主要都市の3,000万円台中古一戸建ての取引データをまとめてみました。

 

エリアごとに、3,000万円台でどれくらいの広さや築年数の一戸建てが買えるのかを知って、中古住宅探しの1つの参考にしてみてください。

 

表:首都圏主要都市の3,000万円台中古一戸建ての取引データ(2021年10月〜2022年9月取引実績)

 

  取引件数 3,000万円台の取引割合 平均延べ床面積 平均築年数
東京都(23区) 250件/2,443件中 10.2% 82.2㎡ 22.2年
東京都(23区以外) 486件/2,075件中 23.4% 96.8㎡ 9.7年
神奈川県横浜市 409件/1,685件中 24.2% 97.1㎡ 16.6年
神奈川県川崎市 85件/477件中 17.8% 92.7㎡ 13.5年
千葉県千葉市 134件/472件中 28.3% 107.5㎡ 6.4年
千葉県浦安市 3件/42件中 7.1% 70㎡ 14.3年
千葉県船橋市 89件/305件中 29.1% 99.7㎡ 3.5年

(出典)国土交通省「土地情報総合システム」を基に弊社で作成
※各種数値は、「宅地(土地と建物)」取引のうち、「用途:住宅/築年数1年以上」の取引を抜粋して算出しました。

 

 

船橋市は3,000万円台で築浅の中古一戸建てが多い

 

首都圏主要都市の過去1年間の3,000万円台の中古一戸建ての取引件数は、千葉県船橋市が29.1%と、約3割にのぼっています。

 

3,000万円台で取引された中古一戸建ての平均築年数が浅い都市ほど、より状態の良い中古一戸建てが見つかる可能性が高いと言えます。

 

船橋市の3,000万円台の中古一戸建ての平均築年数は3.5年で、築浅の一戸建ても3,000万円台で多く取引されていることが分かりました。

 

千葉県は、県全体の中古一戸建て平均価格が3,000万円以下のため、3,000万円以上の予算なら、希望の立地で状態の良い中古住宅を見つけられる可能性が高いと言えるでしょう。

 

 

23区外・千葉市・船橋市・横浜市は広めの中古一戸建てが多い

 

3,000万円台で取引された中古一戸建ての平均延べ床面積が最も広いのは千葉県千葉市の107.5㎡(約32.5坪)で、一戸建てなら3~4LDKの間取りが目安になります。

 

また、東京23区外(96.8㎡/約29.2坪)神奈川県横浜市(97.1㎡/約29.3坪)千葉県船橋市(99.7㎡/約30.1坪)も平均延べ床面積が広めのため、3~4人以上のファミリー層におすすめです。

 

逆に、調査都市の中で、3,000万円台で取引された中古一戸建ての平均延べ床面積が最も小さかったのは浦安市の70㎡(約21坪)で、一戸建てなら2~3LDKの間取りが目安になります。

 

▶︎首都圏で販売中の中古住宅を検索する

 

 

3,000万円の家の諸費用は中古と新築でどれくらい違う?

 

中古住宅の諸費用のイメージ

 

これまで、首都圏の中古と新築一戸建ての価格の違いや、3,000万円台で買える中古住宅について見てきましたが、一戸建てを購入する際は物件価格に加えて、さまざまな諸費用がかかってきます。

 

一戸建ての場合、住宅購入時の諸費用の目安は中古/新築の違いや取得方法で変わってきます。

 

<一戸建て購入にかかる諸費用の目安>

  • ・中古一戸建て…物件価格の7〜10%前後
  • ・新築一戸建て(建売・分譲住宅)…物件価格の7〜10%前後
  • ・新築一戸建て(注文住宅)…建築工事費の5%以上

 

物件価格・建築工事費用が3,000万円の場合、それぞれの諸費用の目安は次のようになります。

  • ・中古一戸建て…210〜300万円前後
  • ・新築一戸建て(建売・分譲住宅)…210〜300万円前後
  • ・新築一戸建て(注文住宅)…150万円以上

 

一戸建ての購入時にかかる諸費用については過去のコラムで詳しく解説していますので合わせてチェックしてみてください。

 

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また、一戸建ては中古/新築の違いや取得方法によって、次に紹介する仲介手数料や不動産取得税など、一部の諸費用が変わってきますので覚えておきましょう。

 

 

仲介手数料

 

まず、中古一戸建ての場合は売主が個人で不動産会社(仲介会社)を通して販売することが多いため、ほとんどのケースで仲介手数料がかかります。

 

中古住宅の購入で仲介手数料がかからないケースは、売主が不動産会社の買取再販物件など一部のケースに限られます。

 

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一方、注文住宅などで一戸建てを新築する場合は、建物部分は施工会社との工事請負契約になるため、仲介手数料はかかりません。

 

ただし、注文住宅を建てる土地を不動産会社を通して購入する場合、土地に対しては仲介手数料がかかります。

 

また、新築の分譲・建売一戸建ては、仲介手数料がかかるケースとかからないケースの両方があります。

 

<新築分譲・建売一戸建ての仲介手数料>

  • ・売主が不動産会社(施工会社と同一または関連会社)の場合(取引態様が「売主」「代理」)には、仲介手数料がかからない。
  • ・分譲・建売住宅でも取引態様が「仲介(媒介)」の場合には仲介手数料がかかる。

 

 

不動産取得税

 

不動産取得税は、土地や住宅の購入、住宅の新築などで不動産を取得したときにかかる税金です。取得時に一度だけ支払う税金で、税額は「固定資産税評価額 × 3%」で計算されます。

 

不動産取得税は土地と家屋(住宅)部分それぞれにかかりますが、住宅(家屋)部分は一定要件を満たすと軽減措置制度が適用され、住宅部分の固定資産評価額から一定の額を控除できます。

 

そして、控除額は築年数が新しい住宅ほど多くなっていくため、新築をはじめ、築年数が新しい一戸建てほど不動産取得税も安くなります。

 

不動産取得税の軽減措置制度の具体的な要件や、築年数による控除額の違いなどは、過去のコラムで解説していますので合わせて参考にしてください。

 

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中古住宅で諸費用を安くする方法は?

 

東京都の築27年中古一戸建てリノベーション事例

 

中古住宅は、新築よりも諸費用が高くなる可能性があると解説しましたが、中古住宅で諸費用を安くしたい場合、次のような方法があります。

 

仲介手数料がかからない物件を購入する

 

中古住宅の売買は、個人が売主のケースが多いですが、個人ではなく不動産会社が所有している物件を直接買主に販売するケースなどでは、仲介手数料はかかりません。

 

仲介手数料がかからない中古住宅なら、諸費用を少なくできます。

 

ただし、売主が法人(不動産会社など)の中古住宅は、仲介手数料がかからない代わりに、建物部分に10%の消費税が課せられます。

 

中古住宅の消費税は通常、物件表示価格に対して内税表示されているため、後から金額がプラスされるわけではありませんのでご安心ください。

 

また、不動産会社から購入する中古住宅で、「買取再販住宅」の要件を満たす場合、住宅ローン控除でより優遇が受けられます。

 

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注意点としては、「仲介手数料がかからない物件」という条件にこだわりすぎてしまうと、その分物件の選択肢が少なくなってしまいますので、1つの方法として参考にしてください。

 

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中古住宅で購入後の後悔を防ぐ方法

 

首都圏の築45年中古一戸建てフルリノベーション事例

 

中古住宅は、購入後に見つかった不具合で追加工事などの費用が高く付いてしまったという失敗談もよくあります。

 

また、購入後のリノベーションを前提としていたけれど、予想以上に劣化が進んでいたため工事費用が大幅にアップしてしまう、というケースもよくある話です。

 

新築より費用を抑えられるからと中古住宅を選んだとしたら、本末転倒になってしまいますよね。

 

この章では中古住宅を買ってから工事費用などが発生してしまう後悔を防ぐ方法を解説します。

 

 

インスペクション実施や瑕疵保険への加入を検討する

 

インスペクション(住宅診断)は、住宅の設計・施工に詳しい専門家が、住宅の劣化や不具合の状況について調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを客観的に検査するものです。

 

購入を検討している中古住宅がインスペクションを実施していれば、住宅の基礎・外壁、内装、設備の状態をより正確に知れるため、購入後にかかる費用も見積りやすくなります。

 

さらに、「既存住宅売買瑕疵(かし)保険」に加入していれば、中古住宅の引渡し後に劣化や不具合等(瑕疵・かし)が発見された場合、修理費用を補償してもらえます。

 

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災害リスクや地盤強度をチェック

 

住宅を購入する際は、駅からの距離や利便性などはもちろんのこと、住宅があるエリアや、勤務先、学校などに自然災害リスクがないか、ハザードマップで必ずチェックしましょう。

 

<参考ページ>「国土交通省ハザードマップポータルサイト

 

ハザードマップは国土交通省や自治体のホームページで公開されています。

 

ハザードマップでは、自然災害リスクに合わせて、帰宅・避難経路もチェックしておくと安心です。

 

また、建物が傾いていたり、建物のまわりに地盤沈下が起きていたりするなど、地盤の強度に不安があるケースも。

 

地盤の強さは地震への強さにつながりますので、住宅のあるエリアの地盤の情報を調べられるサイトなどを使って、事前にチェックしておきましょう。

 

<参考ページ>
・地盤安心マップ®
・地盤サポートマップ

 

 

塀や擁壁など敷地周辺状況も要チェック

 

敷地内にコンクリート塀や擁壁がある場合、ひび割れや亀裂がないか、補修の必要性をしっかりチェックしましょう。

 

予期せぬ塀や擁壁の補修工事で追加費用が発生すれば、資金計画が大きく狂うことにもなりかねません。

 

隣地との境界にある擁壁は通常、高低差のある高い方の敷地の所有者が擁壁を作る責任を負いますが、所有者同士の話し合いによって負担を折半しているケースもあります。

 

住宅の所有者が変わっていくにつれ、擁壁は誰が作ったのか、費用はどのように負担したのかなどが分からなくなっている場合、補修工事の際にトラブルになりやすいため注意しましょう。

 

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まとめ|中古住宅は本当に価値ある物件を見極めることが大切

 

首都圏の中古一戸建ての価格相場は、エリアによって変わってきます。

 

過去1年間の統計では、首都圏でも千葉エリアは中古一戸建ての価格相場が安めで、3,000万円台なら東京23区外や千葉市、横浜市、船橋市では広めの戸建ても手に入りやすいことが分かりました。

 

3,000万円台の中古住宅が高いか安いかは、エリアの相場はもちろんですが、物件の築年数や状態の良さなど、1つ1つ異なる中古住宅の特徴をしっかりと見極めることで判断できるようになっていきます。

 

中古住宅は新築よりも購入価格を抑えやすく、立地の選択肢が多いことがメリットですが、諸費用が高くなりやすい、状態によっては購入後に追加工事費用がかさむ可能性があるなどのデメリットもあります。

 

このような中古住宅のデメリットも理解し、土地・建物をしっかりチェックして購入すれば、自分にとって納得できる「適正価格」で価値ある住宅を手に入れられるでしょう。

 

 

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