公開日:2023-10-22 更新日:2024-12-19
〈中古物件購入〉失敗しない“不動産会社”の選び方7つのポイントを解説
街中やインターネット上には、たくさんの不動産会社がありますが、その中から一体どの会社を選べばいいか分からない方も多いはずです。
そこで、「中古住宅を探したいが、どこに任せるべきか分からない」「初めての不動産購入で不安」という方のために、失敗しない不動産会社の選び方を解説します。
リノベーション前提で物件探しをする際のポイントもご紹介しますので、マイホーム購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
・不動産会社を選ぶ際には、その会社の得意とする業務やコンセプト、特色をチェックしましょう。
・リノベーション前提で中古物件の購入を検討している方は、建築的知識を持った会社がおすすめです。
・SHUKEN Reでは、中古物件の物件探しから資金計画、リノベーションの設計施工までをトータルでプロがサポートする「ワンストップリノベーション」をご用意しています。
目次
住宅購入における不動産会社の役割
2022年度末時点で、全国にある不動産会社の数は「129,604社」にも及び、コンビニの約6万店を大きく上回ります。
インターネットで不動産会社を探そうとすると、大手から中小規模の会社まで無数のサイトがヒットするはずです。
その中でも、中古住宅の売買をサポートするところは「不動産取引業務」を行なっている会社に限られます。
- 【不動産取引業務】
不動産を買いたい人・売りたい人のサポート業務で、不動産査定や売主買主間のやりとり仲介、売買契約書類作成などを行います。 - 【不動産賃貸業務】
不動産を貸したい人・借りたい人のサポート業務で、物件広告や貸主借主間のやりとり仲介、賃借契約書類作成などを行います。 - 【不動産管理業務】
自社所有不動産もしくは所有者から委託された賃貸物件の管理を行います。
不動産売買は個人間でもできますが、法的な規定が多いため、トラブルを防ぐためにも、プロ、つまり不動産会社のサポートは欠かせません。
不動産会社へ「物件探し」「売主とのやりとりや交渉」「契約サポート」を行なってもらう対価として、不動産仲介手数料を支払います。
不動産仲介手数料は、単なる仲介のための費用ではありません。
下記にかかる経費が含まれます。
【購入時に支払う不動産仲介手数料の内容】
- ・売主と借主のやり取りにかかる経費
- ・物件探しや打ち合わせにかかる経費
- ・内覧案内にかかる経費
ただし、売主が個人であれば、不動産売却は業務でないため、消費税は発生しません。（参考：国税庁｜消費税のしくみ）
一方、対象となる不動産の売主がその会社自身であれば、仲介業務は発生せず、仲介手数料を支払う必要はありませんが、不動産が“商品”となるため、消費税が課せられます。
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住宅購入を失敗しないための不動産会社選び方“7つ”のポイント
数ある不動産会社の中から、あなたの理想を叶えてくれる会社を見つけるには、いくつかのポイントを押さえなくてはいけません。
後悔のないマイホーム購入を実現させるためにも、これから紹介する8つのポイントを踏まえて、不動産会社を選んでください。
その①「売却サポートと購入サポートのどちらが得意か」
不動産取引業務は「元付け」と「客付け」に分けられ、購入をサポートする業務は「客付け」です。
不動産購入を相談する場合は、「客付け」の実績が豊富かどうか確認しましょう。
- 【元付け】＝“売主”のサポート
不動産査定や不動産権利関係、税務などの知識に長けています。 - 【客付け】＝“買主”のサポート
将来的な資産価値の見極めや、住宅ローンなどの資金計画、リノベーションのサポート、住宅購入にかかわる補助金や税制の知識に長けています。
多くの不動産会社は、元付け・客付けの両方を請け負いますが、どちらかを専門的に行なっているところが増えています。
中古住宅を探す・買う場合には、買主サポートが手厚い会社がおすすめです。
ただし、将来的な売却も視野に入れている場合は、元付けの知識も備えている会社が良いでしょう。
購入サポートの実績が豊富で、自社で不動産買取や再販、リノベーション相談まで行なっている会社ですと、売却する際、不利にならない物件を紹介してもらえます。
その②「購入希望のエリアで仲介実績が豊富か」
住みたいエリアが決まっている場合は、その地域で仲介実績が豊富な会社を選びましょう。
円滑に内覧をコーディネイトしてくれますし、そのエリアの特性や、物件相場、最近の傾向についての情報ももらえます。
「同じ沿線にある会社だから大丈夫なはず」と思っても、その会社の営業エリアから外れている可能性もあるため、不動産会社を選ぶ際は、コアな営業エリアを必ず確認してください。
その③「他社と異なる特徴や強みはあるか」
あなたが中古物件を購入する目的を明確にして、それに合う会社を選ぶことが重要となります。
- ・東京湾岸エリアの中古物件探しが得意な会社
- ・ペットと暮らせるマンションの物件探しが得意な会社
- ・デザイン性の高いリノベーションの設計・施工までワンストップでサポートができる会社
- ・デザイナーズマンションを主に取り扱う会社
- ・地方移住者向けの戸建て賃貸物件が得意な会社 など
営業エリアだけではなく、その会社の“得意分野”もチェックしましょう。
特に、リノベーションに対するサポートが充実している会社がおすすめです。
なぜなら、売り出されている中古物件の平均築年数はマンションが「28.16年」、戸建住宅が「23.68年」と、高齢化しているためです。（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年））
リノベーション前提で中古物件を探す際は、資金計画・設計施工まで自社で行える会社を選ぶのがおすすめです。
入居までの期間を短縮でき、トータルコストを把握しやすいのはもちろん、理想的な間取りを実現しやすい物件を提案してもらえます。
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その④「対応はスピーディか」
WEBや電話で問い合わせした際に、迅速に対応してもらえるかも重要なチェックポイントです。
中古住宅・中古マンションの人気は高まっているため、好条件な物件ですと、売り出してすぐに内覧・契約と進むケースは少なくありません。
そのため、「WEBで問い合わせたにもかかわらず、なかなか返信がない」「何か尋ねても、返事が遅い」ようなことが続けば、気に入った物件を買いそびれてしまう可能性があります。
ただし、繁忙期などで内覧が立て込んでいる場合など、諸事情により対応が遅れることもあるでしょう。
そのような時でも、こまめに進捗を報告してくれる会社は、誠意あるサポートをしてくれるはずです。
その⑤「仲介手数料は高すぎないか・安すぎないか」
事例を見る：Case143「光あふれ、風に寄り添うワンルーム」
不動産会社を選ぶ際には、必ず不動産仲介手数料の金額も比較してください。
なぜなら、金額や割合は、会社によって異なるからです。
宅地建物取引業法 第46条（宅建業法）によって、不動産仲介手数料の上限は定められています。
【不動産仲介手数料の上限】
（不動産売買価格 × 3.3〜5.5％ ＋ 必要経費 2〜6万円）＋ 消費税
不動産売買価格が200万円以下：5.5%以下
不動産売買価格が200万円超〜400万円以下：4.4%以下
不動産売買価格が400万円超：3.3%以下
（参考：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額）
定められているのは上限のみであるため、不動産会社によっては仲介手数料が大幅に安い会社もあります。
ただし、仲介手数料が安い場合には、“なぜ安いのか”を必ず確認しましょう。
企業努力によって仲介手数料を安くしているのであればいいのですが、以下のような可能性もあるため、安い理由を確認することはとても重要です。
【不動産仲介手数料が安い場合のデメリット例】
- ・対応はオンラインのみ
- ・内覧可能件数が限られている
- ・物件の選択肢が少ない
- ・販売価格が高い
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その⑥「未公開物件の取り扱いはあるか」
未公開物件は、チラシや情報ポータルサイトに掲載されていない物件で、競争率が低く、好条件の物件をライバルなしで買える可能性があるため、チェックは欠かせません。
通常、不動産会社は自社で物件情報を入手すると、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する情報システム「レインズ」へ登録します。
ただし、不動産会社が売主と「一般媒介契約（同時に複数社へ仲介を依頼できる契約）」を結んでいると、システムへの物件情報登録義務はありません。
そのため、不動産会社によっては広く公開されていない物件情報を持っているところもあるのです。
また、その他の場合でも登録までには5日もしくは7日以内の猶予があるため、それまではその会社独自の情報となります。
その⑦「スタッフとの相性はいいか」
チェックを忘れてはいけないのが、スタッフとの相性です。
不動産は、人生の中でも大きな買い物。
物件探しの際には、家庭の事情や家族構成、ライフスタイルなど、プライベートな内容を伝えるため、信頼できる担当者と出会えるかは、重要なポイントとなります。
各社ウェブサイトで担当者の雰囲気が分かる会社から選んでみるのもおすすめです。
また、実際にオンライン相談や店舗相談で会話してから、会社を選ぶ方法も良いでしょう。
サービスや仲介手数料の金額も重要ですが、気持ちよくストレスなく不動産購入をしたい方は、会社や担当者の雰囲気も必ず確認してください。
実際に、その会社にサポートを頼んだ方のレビューも参考になります。
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不動産会社選びに関する気になるQ＆A
不動産会社を選ぶ際に、絶対後悔したくないですよね。
しかし、初めてですと疑問がいくつか浮かぶでしょう。
そこで、実際に多くの方が気になる点について解説しますので、会社選びの参考にしてください。
Q.「不動産会社はどこに依頼しても同じって本当？」
A.「物件情報の数に大差はありませんが、お客様に最適な物件を探す目利き力やサービス内容には大きな違いがあります。」
ホームページなどで「物件情報豊富！」などのキャッチコピーを見かけるかもしれません。
しかし、多くの不動産会社は国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する情報システム「レインズ」へ加入しているため、ネットワーク上の物件情報は、どの会社も一律に検索できます。
そのため、紹介できる物件情報にはほとんど差がありません。
ただし、リノベーションやリフォームを前提とした物件探しのノウハウや、未公開物件の保有状況、不動産仲介以外のサポート業務には相応の差があるため、サービスの違いを比較検討することが大切です。
Q.「途中で不動産会社は変えられる？」
A.「相談の途中で会社は変更できます。ただし、会社によって対応が異なりますので必ず確認してください。」
相談段階であれば、多くの場合、電話連絡などで変更することができます。
それまでに内覧案内をしてもらっていても、その費用を請求されることはありません。
ただし、違約金が発生する場合もありますし、これまでの業務内容によっては、実費が発生する可能性もあるため、必ず確認しましょう。
【途中で不動産会社を変えて金額が発生するケース例】
- ・ホームインスペクション（住宅診断）やリフォームなどの紹介が発生している場合
- ・法務局で謄本を代理入手してもらっている場合
- ・既に売買契約に関する書類を作成してもらっている場合
- ・その他、特別な業務を依頼した場合
Q.「同時に複数の会社に相談できる？」
A.「はい、大丈夫です。ただし、デメリットもあります。」
不動産会社が紹介する物件情報の多くはレインズという不動産流通情報ネットワークで共有されています。
物件情報が共有されているわけですので、同じ物件が複数の不動産会社から紹介されることもあります。
他の会社と比較検討されるのは想定の範囲ですので、特に気にする必要はありません。
ただし、仲介会社や物件数が増えると内覧や比較検討に倍以上の時間がかかることもあるので注意が必要です。
そして、多数の不動産会社へ相談しても、レインズに登録された物件が主に案内されるため、同じ情報を何度も聞くことになるでしょう。
効率良く中古物件探しから契約まで進めたい方は、早い段階から一社に絞って相談するのがおすすめです。
Q.「相談時は必ず来店しなくてはいけないの？」
A.「オンライン相談・資料請求で会社を選ぶのもおすすめです」
「忙しくてじっくり不動産会社を選べない」という方も多いでしょう。
そのような方は、まずオンライン相談や資料請求から始めてみましょう。
ホームページからだけでは分からない会社やスタッフの雰囲気が分かります。
2〜3社に候補を絞ったら、ぜひ実店舗へ訪れてみてください。
リノベーションを併せて相談する場合は、店舗の雰囲気からデザイン力やセンス、施工力が確認できます。
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中古物件の購入を成功させるためには、それをイチからサポートする不動産会社選びがポイントです。
リノベーション前提の場合は、併せてリノベーション会社も選ばなくてはいけません。
しかし、多くの会社の中から、理想的なパートナーを探すことは至難の業です。
物件相談はA社、住宅ローン相談はB銀行、リノベーション相談はC社などと、それぞれ分けて相談すると、どうしても時間と労力がかかり、引越しまでの期間が長引いてしまいがち。
そこでおすすめなのが、建築の知識が豊富な不動産会社に物件探しからサポートしてもらう方法です。
一般の方が見ただけでは気づきにくい欠陥や劣化も見つけてもらえますし、どれほどのリノベーションで直せるのかも提案してもらえます。
物件購入費用とリノベーション費用を合わせたトータルコストが把握しやすい点もポイントです。
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後悔ないマイホーム購入を成功させるためには、あなたの目的や理想を汲み取り、サポートしてくれる会社を選ぶことが肝心です。
中古物件の場合、新築とは異なりリノベーションも視野に入れなくてはいけません。
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