公開日:2023-10-01 更新日:2024-12-19
〈中古マンションの探し方〉失敗例から学ぶ“17”のコツを解説
初めて中古マンションの購入をする方にとって、「何から検討すればいいのか」「探す際に何を気を付ければいいのか」など、不安な点がいくつもあるでしょう。
また、失敗・後悔しないためのポイントを知りたい方も多いはずです。
そこで、失敗例を踏まえ、中古マンションの探し方からコツまでを詳しく解説します。
住み替えを検討している方は、ぜひ参考にしてください。
・中古マンションを探す際には、手順を追ってポイントを押さえることが肝心です。
・“多くの方の失敗例”を踏まえつつ、プロのサポートも受けながら物件を探しましょう。
・中古物件探しから資金計画、リノベーションの設計施工までをトータルでプロにサポートしてもらえるSHUKEN Reの「ワンストップリノベーション」がおすすめです。
目次
中古マンションの上手な探し方
中古マンションを探す方法は、主に2種類です。
- ・最初から不動産会社へ相談へ行く
- ・ポータルサイトなどを活用してご自宅で物件を探す
どちらも間違いではありません。
しかし、手順を踏まずに不動産会社や物件を探しても、思うように進まないことも。
ステップを着実に進んでいくことで、効率よく後悔のない物件探しができます。
ステップ1「“譲れない”住まいの条件を決める」
まずは、あなたが住まいに対して“譲れない”条件をリストアップしましょう。
重要視するポイントは人それぞれですが、まずは以下の点についてご家族と話し合ってみてください。
- ・立地や交通アクセス
- ・必要な部屋数
- ・間取りに関する要望
- ・ペット飼育の可否
- ・日当たりや方角
「家族で意見が分かれる」「何を重要視すればいいかこの段階では分からない」という方でも安心してください！
実際に売り出されている物件を見ていくうちに、どんどんイメージがはっきりしてきます。
ステップ2「物件検索サイトや地図上で“候補エリア”を決める」
要望がまとまったらそのまま不動産会社へ行くのも良いですが、まずは物件検索サイトを活用して、住みたいエリアの候補を選びましょう。
地図上でエリアを選定すると、併せて周辺施設や災害リスクなども確認できます。
ただし、候補エリアが定まったら、現地へ訪れて雰囲気を確認することも重要です。
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ステップ3「不動産会社を選ぶ」
住みたいエリアが絞れたら、その地域で実績のある不動産会社へ相談しましょう。
リノベーション前提で中古マンションを探す場合は、一般の人では分かりにくい部分まで慎重にチェックしてくれる建築的知識がある会社かどうかが肝心です。
この段階では一社に絞る必要はありませんので、2〜3社に相談してみて、会社の特性や担当者との相性を確認することをおすすめします。
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ステップ4「リノベーションの有無を検討する」
物件を見てからリノベーションするかどうかを検討したい方も多いはずです。
しかし、実際は首都圏で売りに出されている中古マンションの平均築年数は「28.16年」であることから、どこかしら改修しなくてはいけない可能性が高いでしょう。（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年））
そのため、あらかじめリノベーションすることを前提に準備しておくと良いでしょう。
スムーズに住み替えをしたい方は、物件探しからリノベーションまでまとめて相談できる「ワンストップリノベーション」を展開している会社がおすすめです。
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ワンストップリノベーションのメリット・デメリットは？リノベ事例も紹介
ステップ5「内覧する」
物件の候補が決まったら、必ず内覧をしましょう。
忙しい方の場合、「写真や間取り図だけ確認できればいいのでは」と思うかもしれませんが、日当たりや風通し、周辺環境などは現地で確認した方が良いでしょう。
後悔のないマンション購入をしたい方は、内覧は必須です。
その際には、チェック漏れがないように、事前にポイントを把握しておきましょう。
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ステップ6「候補の物件を細かくチェックする」
内覧をして物件が気に入っても、すぐに購入するのは少々リスクがあります。
最終チェックとして、以下の点を不動産会社へ確認してもらいましょう。
- ・引き渡し時期
- ・契約不適合責任の適応範囲
- ・マンションの管理状況
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ブログ・SNSで見る中古マンション探しのよくある“20”の失敗例
これから中古マンションを探す方にとって、どうすれば失敗・後悔しないかどうかはとても重要なポイントですよね。
残念ながら、ブログやSNSを見ると、数々の失敗例を見かけますが、これらのケースを事前に知っておくことで、成功のコツが見えてきます。
金銭面での失敗例
- ・購入後に物件価格が暴落してしまった
- ・相場より高めの価格で購入してしまった
- ・想像以上に住宅コストがかさんで生活に影響が出てしまった
- ・住宅ローン控除を念頭に入れていたが対象外だった
- ・住み始めたら追加の修繕積立金を請求された
- ・リノベーションしようと思ったら、大きな劣化があり想定外の費用がかかった
性能面での失敗例
- ・住み始めてすぐに漏水・漏電が発覚した
- ・耐震性に問題があることが分かり、建て替え計画が持ち上がってしまった
- ・憧れの最上階を購入したが、夏暑い
- ・内覧の時は気が付かなかったが、結露がひどい
住み心地に関する失敗例
- ・住み始めたら騒音・悪臭が気になり引越しを余儀なくされた
- ・目の前に大きなマンションが建ち、日陰になってしまった
- ・管理規約を確認せずに購入したら、ペット禁止だった
- ・ゴミ置き場やエントランスが汚く、毎日気分が悪い
- ・自転車・自動車が敷地内に置けなかった
- ・便利な駅近の物件を購入したが、交通量が多く出かける時ストレスを感じる
リノベーションに関する失敗例
- ・管理規約によって、思うようなリノベーションができなかった
- ・リノベーションの着工後に、アスベストが見つかり追加の工事費用がかかった
- ・リモートワークしようとしたが、インターネット環境が思うように整わなかった
- ・思ったよりリノベーションに日数がかかり、希望時期に引っ越せなかった
▶︎“失敗しない”物件探し・リノベーション計画を始めたい方はこちらから
中古マンション探しを成功させるために大切な“17”のコツ
事例を見る：Case166「Design & Function」
よくある失敗をしないためには、多方面からポイントを押さえて中古マンションを探さなくてはいけません。
ひとつずつポイントをチェックすることで、後悔のない中古マンション探しが実現するはずです。
その1「価格と築年数のバランスを見て物件を決める」
購入後、急な転勤やライフスタイルの変化によって、売却を余儀なくされる可能性もあります。
それが1年後か20年後かはそれぞれですが、中古マンションを購入する際は、価格と築年数のバランスが良く、“コスパ”の高い物件を選びましょう。
マンションは、新築であっても、一日でも誰か住めば、価格は下落します。
ただし、下落率は築年数によって異なるため、できるだけ価格が落ちにくい物件を選ぶことがポイントです。
（引用：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年））
一般的には、新築時から築6〜10年で-10%、築11〜15年で-30%値下がりします。
築25年を超えると、新築時の半額程度になるものも増え、築30年以降はそれほど価格は変わりません。
購入後に大きく価格が下がることを避けたい方は、築20年以上の物件から探してみましょう。
また、将来的な売却が前提の方は、周辺エリアに開発計画があるかなどをリサーチしておくのもおすすめです。
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その2「住みたいエリアが決まったら必ず相場を調べる」
相場を知ることで、予算計画が立てやすくなりますし、高い物件を買ってしまうリスクも抑えられます。
相場は不動産会社に聞くほかに、ご自身で調べる方法もあるため、ぜひチャレンジしてみてください。
おすすめなのが、「国土交通省｜不動産取引価格情報検索」を活用する方法です。
都道府県・市区町村・地区を限定して、実際に取引された物件情報を見られます。
- ・最寄駅（駅からの距離）
- ・取引総額
- ・坪単価
- ・面積
- ・建物用途
これらのデータが一覧で確認できるため、条件をさらに絞って平均価格を知るのに効果的です。
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【築年数別】中古マンション相場とおすすめリフォーム工事を解説
その3「管理費と修繕積立金の金額・妥当性・回収状況を確認する」
住宅ローン以外にも、住み始めてからかかる固定費があります。
マンションの管理費・修繕積立金の金額を把握しないまま購入すると、家計が大きく狂ってしまうかもしれません。
【マンション管理費金額】
平均15,956 円／月（駐車場使用料等からの充当額を含む）
【マンション修繕積立金額】
平均12,268 円／月（駐車場使用料等からの充当額を含む）
（参考：国土交通省｜平成30年度度マンション総合調査結果［概要編］P.5・6）
ハイグレードなマンションや20階以上のタワーマンションですと、管理費・修繕積立金ともに、平均金額の倍以上になる物件もあります。
平均より大幅に高い場合は、相応の設備が共用部に備わっているかや、付帯サービスがあるかなどを確認しましょう。
そして、忘れてはいけないのが「管理費・修繕積立金がきちんと回収されているか」という点です。
滞納率が高いマンションですと、管理が行き届いていなかったり、大規模修繕が適切に行われていなかったりする可能性があります。
また、いざ大規模修繕を行う際に、各戸所有者に追加資金が請求されるケースも少なくありません。
築年数の古いマンションほど、管理費等の滞納割合が高くなる傾向がありますので、不動産会社を介して管理会社へ確認してもらいましょう。（参考：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状 P.18）
その4「住み始めてかかる税金額も把握しておく」
住み始めてから住宅にかかる費用で忘れてはいけないのが、「固定資産税・都市計画税」です。
3年ごとに税額を算出するための固定資産税評価額は見直されますが、一般的には、物件購入価格の2％程度を見込んでおけば安心です。
〈関連コラム〉
〈築30年の中古マンション〉固定資産税はどのくらい？控除はある？
その5「将来必要になる専有部のリノベーション費用を積み立てておく」
共用部の修繕費は修繕積立金として確保されますが、専有部についてはご自身で計画的にキープしておかなくてはいけません。
築年数によって必要となる工事は異なりますが、15〜20年ごとにフルリノベーションできるだけの費用を確保しておくと安心です。
入居時にフルリノベーションした場合でも、その後の費用として、最低「100,000〜150,000円／㎡」を20年スパンで積み立てておくことをおすすめします。
その6「住宅ローン控除の対象になるか確認する」
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を念頭に、資金計画を立てる方も多いですが、全ての中古マンションが対象となる訳ではありません。
購入したい物件が定まったら、適用条件に該当しているか確認しましょう。
【住宅ローン控除の適用条件】
- ①引渡しを受けてから６ヶ月以内に入居し、引き続き住み続けること
- ②床面積の1/2以上が、所有者の居住用であること
- ③金融機関や住宅金融支援機構などの住宅ローン等を利用していること
- ④住宅ローン等の返済期間が10年以上であること
- ⑤申告者の年収が2,000万円以下であること
- ⑥床面積（登記面積）が50㎡以上であること
- ⑦建築後に使用された家屋であること
- ⑧次のいずれかに当てはまる家屋であること
-
- ・昭和57年１月１日以後に新築された
- ・昭和57年１月１日以前に新築された場合は、取得の日前２年以内に、地震に対する技術的基準に適合するものであると証明されている
（参考：国税庁｜マイホームを持ったとき）
その7「周辺の用途地域をチェックする」
購入後、目の前に大きなビルが建つリスクを避けるために、周辺の用途地域を確認しましょう。
用途地域とは、都市を住宅地・商業地・工業地などの種類に分けて、互いの生活環境や業務の利便性を確保するための決まりで、地域によって建築可能な建物高さが異なります。
日当たりや風通しを重視する方は、周囲、特にベランダ側の敷地がどの地域に属しているか事前にチェックしておくことが重要です。
用途地域は、不動産会社へ聞けばすぐに調べてもらえますし、役所でも確認できます。
その8「耐震基準を満たしているか・耐震改修がされているか確認する」
1981年5月末までに建築確認申請が行われた建物は「旧耐震基準建物」と呼ばれ、現行の耐震基準を満たしていません。
そのため、耐震性に不安があるだけではなく、大掛かりな耐震改修が行われたり、建て替え計画が持ち上がる可能性があります。
築40年を超えるマンションを購入する場合は、これまでに耐震改修がされているかを確認しましょう。
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その9「階数選びは慎重にする」
「見晴らしのいい最上階を購入したい」「将来のバリアフリーを考慮して1階がいい」という方も多いですが、物件を探す場合は必ず階層も慎重に検討してください。
1階や下が住戸でない2階以上の場合は、下から冷気が伝わってくる可能性があります。
逆に、最上階は日射熱の影響を受けやすく、ハイグレードな部屋が多いため、泥棒などのリスクも決して低くありません。
専用庭やルーフバルコニーがついているなど、ご自身にとって大きなメリットがない限り、1階や最上階を選ぶ際には、十分注意しましょう。
その10「今までのリノベーション履歴を確認する」
一見、きれいにリノベーションされていても、見えない部分の設備配管や電気配線などが更新されていないと、すぐに漏水・漏電してしまうかもしれません。
物件を購入する前に、今までどのようなリノベーションがされたのか、可能な限り調べましょう。
ただし、フルリノベーションが前提の場合は、それほど気にする必要はありません。
その11「結露跡がないか確認する」
築年数が古いマンションにありがちなのが、断熱不足による「結露」の問題です。
内覧の際には、窓周りや外壁に面した内壁に結露跡やカビがないか確認してください。
結露が発生している場合は、壁内に断熱材を追加するなどのリノベーションが必要になります。
今まで、基本的に区分所有者の意向で窓の工事はできませんでしたが、2021年改正の「マンション標準管理規約」によって、必要であれば窓の断熱改修が認められるようになりました。（参考：国土交通省｜マンション管理について｜標準管理規約（単棟型）及び同コメント）
ですから、気になる方はリノベーション会社へ相談しましょう。
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その12「シチュエーションを変えて複数回周囲を訪れる」
事例を見る：Case163「Smile Kitchen House」
一度の内覧では、騒音や悪臭などのご近所トラブルを確認しきれませんので、曜日や時間帯などのシチュエーションを変えて、複数回周辺を訪れてみましょう。
共用部内であれば、不動産会社を介して内覧時以外に確認させてもらえるケースもあります。
併せて、前面道路の交通量や治安なども確認してください。
駅近など好条件なマンションほど、昼夜で違う表情を見せる可能性があります。
その13「共用部の管理状況をチェックする」
中古マンションを探す際、つい専有部に目が向きがちですが、エントランスやゴミ置き場など共用部の管理状況も必ず確認しましょう。
共用部の管理状況は、資産価値にも影響します。
掃除が行き届いているかどうかだけではなく、駐輪場・駐車場が借りられるかもチェックポイントです。
各戸に最低一台分ずつスペースが割り当てられているマンションと、抽選によるマンションがあります。
その14「管理規約の内容をチェックする」
マンションの管理規約によって、以下のようなルールが定められている可能性があります。
ご自身の生活やリノベーションプランに支障がないかどうか、事前に内容を確認しましょう。
- ・ペットが飼育可能かどうか
- ・ペットの種類や頭数、大きさに制限はないか
- ・リノベーション工事内容に制限はないか
- ・内装材に制限はないか
その15「ライフラインの種類を確認する」
マンションの場合、いくらオール電化にしたくても、マンション全体が対応していなければ、個人の意思でリノベーションすることはできません。
また、インターネット光回線も、各戸ごとに引き込み工事をすることはできず、全戸の承認によってマンション全体で工事する必要があります。
そのため、ガス・電気の最大容量や、インターネット回線の種類などは、事前に確認しておきましょう。
古いマンションですと、契約できる電気容量の上限が低く、家電製品が思うように使えないリスクもあります。
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その16「築20年越えの物件はアスベストに注意」
アスベスト（石綿）の使用が全面禁止になったのは2006年なので、それ以前に建てられたマンションですと、断熱材や浴槽などに含まれている可能性があります。
既にフルリノベーションをしている物件であれば、除去や密閉されているはずですが、そのまま残っているケースも少なくありません。
建築基準法では、リノベーション時に吹付けアスベスト・アスベスト含有吹付けロックウールが見つかると、除去などの対策を取ることが義務付けられています。（参考：国土交通省｜建築基準法による石綿規制の概要）
そのため、事前にその分の費用を想定しておきましょう。
心配な方は、物件の購入を決断する前に、新築時の設計図書でアスベストが使われているかどうか確認してください。
その17「物件探しの段階からリノベーション計画を始める」
物件探しの段階からリノベーション計画を始め、建築的知見をもつプロにサポートしてもらうことが重要です。
中古マンションの多くは、大なり小なりリノベーションの必要があります。
そのため、早めにリノベーションについて相談しておけば、住み替えにかかる総費用を把握しやすく、購入して引渡し後すぐに工事が始められるのです。
また、一般の方では分かりにくい性能面の問題もチェックできるため、リノベーション費用や工事期間の圧縮にもつながります。
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中古マンション購入からリノベまで安心して任せられる“ワンストップリノベ”がおすすめ
中古マンションの購入を成功させるためには、リノベーションも視野に入れた予算計画や物件選びが欠かせません。
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中古住宅を購入してリノベする流れを解説｜ワンストップの魅力とは
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