住宅売却の流れを10のステップで分かりやすく解説！費用や期間についても

 

多くの方にとって、今まで住んでいた家や相続などで引き継いだ住宅を売却するということは、人生で初めてのことかもしれません。

 

大切な資産を売りに出すのですから、不安も大きいでしょう。

 

そこで、今回は住宅売却する際の流れについて、10のステップに分けてポイントや注意点を解説します。

 

お持ちの不動産をスムーズに売却したい方は、是非参考にしてください。

 

 

 

家を売る流れ1「相場を知る」

 

事例を見る：Case147「Simple & Relaxing」

 

売却をスムーズに進めるためには、ニーズや市場の動向に合った価格設定にしなくてはいけません。

 

実際に物件価格を決めるのは不動産仲介会社による査定ですが、事前に相場を知っておくことは大切です。

 

実は、ご自宅からでも簡単に中古住宅の価格相場を知る方法があります。

 

国土交通省｜不動産取引価格情報検索	建物種別 最寄駅・所在地 用途地域（建蔽率・容積率） 取引総額 面積（坪単価・㎡単価） 形状 延べ床面積 建築年 構造 間取り 前面道路（幅員・種類・方位） 取引時期 改装の有無 その他特記事項
レインズ・マーケットインフォメーション	最寄駅 用途地域（建蔽率・容積率） 取引総額 面積（土地・建物） 建築年 構造 間取り 接道条件（幅員・種類・方位） 成約時期
SHUKEN Reの物件検索システム	主要な各ポータルサイトの物件情報をGoogle map上でまとめて閲覧でき、ご希望条件にマッチする新着情報もタイムリーにお知らせするサービスです。 学区や災害警戒区域を表示する機能もあり、効率的な絞り込み検索を行えるようになっています。

 

国土交通省｜不動産取引価格情報検索は、住宅に限らずビルなどを含めた不動産取引全般が対象です。

 

アンケートに基づくデータであるため、大まかで記載されていない情報もありますが、物件について細部まで知りたい方におすすめします。

 

一方、レインズ・マーケットインフォメーションは、住宅のみが対象のデータバンクで、不動産仲介業者が登録したデータに基づくため、精度の高い情報が得られます。

 

ただし、詳細データが記入されていない物件もありますので、参考程度に活用しましょう。

 

これらのサービスを利用すれば、物件が一体いくらくらいで売却できるのかの目安が分かります。

 

 

家を売る流れ2「不動産会社を選ぶ」

 

事例を見る：Case86「温もりヴィンテージ」

 

中古住宅の売買を取り扱う不動産仲介会社はたくさんありますが、得意とする分野は異なりますし、担当者との相性も重要です。

 

そのため、まずは簡易査定（机上査定）を複数社に依頼してみましょう。

 

物件の基本情報などから簡易的に査定を行うため、この時点では1社に絞る必要はありません。

 

査定結果を聞く際に、対応などを見て会社を選ぶことをおすすめします。

 

また、仲介だけではなく自社で物件の買取をしているかもポイントです。

 

相場よりも買取価格が安くなることが多いですが、その代わりに商談がスムーズに進みますし、仲介手数料を支払う必要がありません。

 

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▶︎物件の売却価格査定はこちら

 

 

 

家を売る流れ3「物件の現状を把握する」

 

 

民法では、住宅における「隠れた瑕疵」つまり、見えない部分の不具合について、売主へ責任が課せられています（瑕疵担保責任）。

 

2020年4月1日施行の改正民法では、この瑕疵担保責任が「契約不適合責任」と代わり、責任の対象を「隠れた瑕疵」に限定せず、契約にそぐわない全ての箇所に変更されました。（参考：国土交通省｜住宅業界に関連する 民法改正の主要ポイント）

 

これによって、物件引き渡し後も一定期間は不具合に対して、買主は売主へ是正・一部返金・契約解除を要望できるようになったのです。

 

ただし、なんでも売主の責任で対応しなくてはいけないという訳ではありません。

 

何かしらの不具合があれば、その旨を契約書に記載しておけば責任の対象外とみなされるのです。

 

そのため、本格的に物件の売却を検討し始めたら、ぜひホームインスペクション（住宅診断）を受けてみましょう。

 

2018年4月からは宅地建物取引業法の改正により、不動産仲介会社がホームインスペクションについて説明することが義務化されました。

 

ただし、実施義務ではありませんので、必要な場合は専門会社へ相談することをおすすめします。

 

住宅ローンが残っている物件を売りに出す場合には、少々注意が必要です。

 

まずは、どのくらい残債があるか確認しましょう。

 

最も理想的なのは、ローンを完済してから売りに出すことです。

 

なぜなら、残債がある状態では、物件に「抵当権」がついたままになり、買主への心証が悪くなる恐れがあるからです。

 

売却代金で住宅ローンが完済できれば問題ありませんが、手続きをしないと抵当権は抹消されませんので、必ず司法書士へ事前に相談するか手続き方法についてしらべておくと良いでしょう。（参考：法務局｜住宅ローン等を完済した方へ・抵当権の登記の抹消手続のご案内）

 

▶︎物件のインスペクション相談はこちら

 

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家を売る流れ4「不動産会社と媒介契約し査定してもらう」

 

事例を見る：Case143「光あふれ、風に寄り添うワンルーム」

 

不動産仲介会社をある程度絞ったら、実際に現地へ出向いて詳細まで調査した上で行う訪問査定（詳細査定）を依頼しましょう。

 

査定結果に納得できたら、媒介契約を結びます。

 

同時に契約できる会社数などの条件が違う３つの方式があります。

 

〈一般媒介契約〉	同時に2社以上と契約でき、売主自ら買手を見つける自己発見取引も可能です。 その代わり、不動産仲介会社の業務報告義務はありません。
〈専任媒介契約〉	契約できる会社は1社のみですが、自己発見取引は可能です。 不動産仲介会社へは、2週間に一度以上の業務報告義務が課せられます。
〈専属専任媒介契約〉	契約できる会社は1社のみで、自己発見取引はできません。 不動産仲介会社へは、1週間に一度以上の業務報告義務が課せられます。

 

一般媒介契約を除き、契約期間は最長で3ヶ月と定められていますが、一般媒介契約の場合も3ヶ月以内に設定する場合が通常です。

 

契約によって、「どれだけ販売活動にコミットしてもらえるか」「複数会社に動いてもらえるか」が異なりますので、それぞれの契約スタイルを知った上で、適切な方式を選びましょう。

 

 

家を売る流れ5「戦略を立てて販売活動をしてもらう」

 

事例を見る：Case137「造作で思いどおり」

 

不動産仲介会社と契約を結んだら、販売活動を進めてもらいましょう。

 

事前にあなたの要望を伝えておくと、不動産仲介会社は戦略に沿って販売活動をしてくれます。

 

 

優先順位の高いポイントからきちんと伝えておくことが重要です。

 

現状によってはリノベーションを行い“リノベーション済み物件”として販売した方が有利な場合もあります。

「少しでも有利な条件で売却したい」という方は、併せてご検討ください。

 

▶︎ワンストップリノベーションの実例はこちらから

▶︎リノベーション済み物件として売却を希望する方はこちら

 

 

家を売る流れ6「内覧に備えて準備する」

 

事例を見る：Case139「最高のひとり暮らし」

 

購入希望者から内覧希望がきた時に、すぐに対応できるようにしておくことも重要です。

 

内覧のタイミングを逃してしまうと、買主の購買意欲がなくなってしまう可能性もあります。

 

また、内覧時の印象次第で購入を即決してもらえる可能性もありますし、その逆も然りです。

 

整理整頓し、できるだけ部屋をきれいにしておきましょう。

 

収納内部も見られることを想定しておくのもポイントです。

 

また、ペットやタバコなどの匂いや、庭の雑草なども対処しておくことをおすすめします。

 

ポイントは、「買う側の立場に立って客観的に家を今一度見てみること」。

 

できるだけ好印象を持ってもらえるように工夫しましょう。

 

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家を売る流れ7「買主と条件交渉をする」

 

事例を見る：Case136「自分たち仕様＝快適!!」

 

購入希望者から値引き交渉を持ちかけられることもありますし、なかなか内覧申し込みがないようですと、自ら価格を下げる必要もあります。

 

 

中古住宅の価格を値下げする際には、必ず不動産取引のプロである不動産仲介会社のアドバイスを参考にしましょう。

 

〈関連コラム〉

売れない中古住宅は“値下げ”すべき？タイミングとポイントについて解説

 

 

家を売る流れ8「買主と売買契約を結ぶ」

 

 

買主から購入希望をもらい、双方の条件が合えば、いよいよ売買契約を取り交わします。

 

契約の前には、不動産仲介業者を通じて購入申込書を受け取りますので、条件に合うかしっかり確認しましょう。

 

契約は通常、1日で行われ、以下のような流れで進みます。

 

 

なお、売買をするにあたって、以下の書類が必須となります。

 

 

まず、住民票はきちんと現在の居住地へ移動されていなくてはいけません。

 

転入出がされていない場合は、まずは管轄の役所で手続きを済ませる必要があります。

 

稀にあるのが、土地の持ち主本人であることを確認をするために必要な登記識別情報通知書または権利証を紛失してしまっているというケースです。

 

これらの書類は再発行はできません。

 

しかし、司法書士に相談すれば、「事前通知制度・資格者代理人による本人確認情報の提供の制度」によって、売却を進めることができますので、早めに書類の有無を確認しておくことがポイントです。

 

その住宅がきちんと建築確認をクリアしていることを証明する建築確認済証・検査済証がない場合でも売却はできますが、「違法建築ではないか」と疑われてスムーズに売れない場合も多いので、事前に代わりとなる建築台帳記載事項証明書を発行してもらうことをおすすめします。

 

相続した不動産ですと、書類が一部ないというケースも少なくないため、まずは必要書類が全て手元にあるかを確認しましょう。

 

 

家を売る流れ9「決済を受けて引き渡しする」

 

 

手付金以外の代金が決済されるのは、通常、売買契約が締結されてから1ヶ月以内です。

 

残金の準備が整ったら、指定日に引き渡しを行います。

 

それまでにやらなくてはいけないのが、残置物の処分とハウスクリーニングです。

 

残置物とは、家財品や日用品で残っているものを指しますが、基本的には売主の責任で撤去しなくてはいけません。

 

ハウスクリーニングについては必ずやらなくてはいけないという訳ではありませんが、売主のマナーとしてきれいにしておくことをおすすめします。

 

ただし、買主によっては「すぐにリノベーションするので、掃除は不要」と言ってくれるケースもありますので、手配の必要があるか、不動産仲介会社へ相談すると良いでしょう。

 

売主の住宅ローンが完済していない場合は、買主からの残金支払いをもって、抵当権の抹消手続きを取る必要があります。

 

引き渡しに必要なものと当日の流れは以下の通りです。

 

 

 

 

家を売る流れ10「確定申告する」

 

事例を見る：Case123「メリハリ・リノベ」

 

 

売買自体は引き渡しをもって完了となりますが、売主にとってはまだやらなくてはいけないことがあります。

 

売却で利益が出た場合は、譲渡所得税が発生するため、確定申告をしなくてはいけません。

 

逆に損失が出た場合も確定申告することによって、税控除などを利用できる可能性もありますので、忘れずに税理士に相談するか、ご自身で確定申告の準備を進めましょう。

 

ちなみに、申告時期は、中古住宅を売却した翌年の2〜3月です。

 

〈関連ページ〉

国税庁｜令和4年分譲渡所得の申告のしかた

 

 

 

 

中古住宅を売りに出してから売買が成立するまで、一般的には3〜6ヶ月かかります。

 

ただし、相場価格に合っていなかったり地域に需要がなかったりすれば、長期化する恐れもあります。

 

スムーズに売却するためにも、親身になってサポートしてくれる会社へ相談することをおすすめします。

 

 

 

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