公開日:2023-02-11 更新日:2024-12-19
中古住宅を買う前に確認すべきこと【資金・建物・契約・リノベ計画】｜注意点を知って失敗を防ごう
最近は安くマイホームが手に入る中古住宅が人気です。しかし、購入後に不具合が発覚して失敗に気づくケースもゼロではありません。
中古住宅は実物を見て選べますが、チェックすべきポイントは多く、見逃しがあると大きな後悔につながる可能性が高いです。
今回は中古住宅を買う前に確認すべきポイントを、資金・建物・契約・リノベーション計画の4つのカテゴリに分けて解説します。
・中古住宅を買う前の確認は、マイホーム計画の成功・失敗を左右します。
・購入から住まいづくりまでワンストップ体制の会社に相談するのがおすすめです。
■中古住宅を買う前に確認すべき【資金】
住宅ローンの審査・申し込みや必要となる現金の準備など、資金計画は中古住宅を買う前の重要な確認ポイントになります。
いくらまで借りられるのか？
中古住宅を買う前の早い段階で、住宅ローンをいくらまで借りられるのか確認しておきましょう。
どんなに条件の良い中古住宅が見つかっても、住宅ローンの審査が通らなければ購入できません。最初に予算上限を知っておくことで、物件探しのムダを省くことができるのです。
住宅ローンの仮審査は比較的少ない書類で申し込めますし、費用も掛からないのでリスクもありません。
ネット系の金融機関など簡単に申し込める住宅ローンもあるので、早めに仮審査してみましょう。
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ムリのない返済額はどれくらい？
住宅ローンで中古住宅を買う場合、ムリなく返済できる金額を把握しておくことも重要です。
ギリギリの返済計画で中古住宅を買ってしまうと、万が一収入が減ったときマイホームを失ってしまう恐れがあります。
ムリのない返済額を知りたいときは、「返済負担率」を指標に考えてみましょう。
- 返済負担率 ＝ 一年間の返済総額 ÷ 年収 × 100
多くの金融機関は返済負担率の上限を35～30％前後に設定していますが、20～25％に抑えるのが理想と言われています。
※年収500万円の場合
- 返済負担率20％：年間返済額100万円・月返済額8.3万円
- 返済負担率25％：年間返済額125万円・月返済額10.41万円
- 返済負担率30％：年間返済額150万円・月返済額12.5万円
- 返済負担率35％：年間返済額175万円・月返済額14.5万円
年収500万円の場合、返済負担率によって返済額は上記のように変化します。
家族構成によってもムリなく返せる額は変わりますので、いろいろなパターンをシミュレーションしてみてください。
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中古物件購入を検討中の方必見 ｜住宅ローンはどれくらい借りられる？目安額や月々の返済額はどのくらい？
必要になる現金はいくらくらい？
頭金なしのフルローンで中古住宅を買うケースでも、現金で用意しなければならない諸経費が発生するので事前に確認しておきましょう。
住宅ローンの決済は物件の引き渡しと同時になるため、それ以前に発生する諸経費の支払いには使えません。
例えば手付金は物件契約時に現金で支払いが求められます。他にも印紙代・各種税金・手数料など、現金が必要になる項目も多いです。
現金が足りないと慌てて資金調達することになり、良い物件を逃してしまう可能性があります。
こちらのコラムで具体的な項目や金額の目安を解説しているので、チェックしてみてください。
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■中古住宅を買う前に確認すべき【建物】
建物の状態や条件も、中古住宅を買う前にチェックすべき重要ポイントです。
譲れない条件と優先順位
具体的に中古住宅を探し始める前に、今の住環境で改善したいことや叶えたいライフスタイルなどを明確にしておきましょう。
広いリビングが欲しい、ペットを飼いたい、キッチンの収納力が不満など、まずは思いつくことをどんどんリストアップしてください。
その中から優先順位を付けていけば、どんな中古住宅を選べば良いのか見えてくるはずです。
譲れない条件や優先順位があいまいなまま中古住宅を買うと、解決が難しい大きな後悔が残る可能性があります。
家族でしっかり話し合いの時間を設けて、理想のマイホーム像をイメージしましょう。
建物の重大な欠陥はないか？
リフォーム・リノベーション前提で中古住宅を買う場合でも、建物の重大な欠陥の有無はしっかり確認しましょう。
例えば雨漏りやシロアリ被害がある中古住宅は、補修や補強に多額の費用が掛かってしまいます。
耐震性が不足している場合も、耐震補強に100万円前後の費用がかかることが多いです。
内装や設備などリノベーションで交換する場所に惑わされず、目に見えない重大な欠陥をチェックしてトラブルを防ぎましょう。
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周辺の住環境は問題ない？
日当たりや周囲の騒音など、リフォーム・リノベーションで改善できない要素も中古住宅の要チェックポイントです。
「買ってはいけない中古住宅」と言われる物件は、土地や住環境に問題があることが多いです。
※買ってはいけない中古住宅の例
- 災害リスクが高い
- 隣の家との境界でもめている
- 土地の高低差が大きく擁壁がある
- 再建築不可・市街化調整区域など規制が厳しい
- 水はけが悪い
- 周囲の交通量が多く危険
上記に当てはまるような中古住宅は、改善が難しく後悔する可能性があります。
詳しくはこちらのコラムでも解説しています。
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リフォーム向け中古住宅購入ガイド｜メリット・デメリットや注意点も
住宅ローン控除の要件に適合する？
住宅ローン控除は中古住宅でも使うことができますが、いくつかの要件をクリアする必要があるので買う前にチェックしましょう。
- 1 住宅性能評価書で耐震等級１以上が証明できる建物であること。
- 2 耐震基準適合証明書を取得していること。
- 3 既存住宅瑕疵保険に加入していること。
- 4 「昭和57年以降に建築された新耐震基準適合住宅」→新耐震基準に適合する住宅であること。
中古住宅で住宅ローン控除を使うためには、上記のような耐震基準と築年数の要件をクリアする必要があります。
例えば昭和57年以前に建てられた旧耐震基準の中古住宅は、住宅ローン控除の対象になりません。
購入後の節税になりますので、なるべく住宅ローン控除の要件を満たす中古住宅を購入するのがおすすめです。
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■中古住宅を買う前に確認すべき【契約】
中古住宅の契約を結ぶ前に確認すべきポイントも複数あります。
手付金の額は妥当？
契約に進む前に、中古住宅の手付金の額が相場とかけ離れていないか確認しましょう。
不動産の手付金は売買金額の5～10％が相場とされていますが、中古住宅の場合5％前後が多いようです。
手付金は売買価格の一部になることが多いですが、契約当日に現金で用意する必要があるので高いと負担が増加します。
自己都合でキャンセルせざるを得なくなったときの負担も高くなりますので、相場より高い場合は契約前に相談してみましょう。
〈関連コラム〉
中古住宅購入時の“手付金”の相場は？手付金なしの場合はある？
抵当権抹消について記載がある？
中古住宅は抵当権が残っている物件も多いですが、契約時に売主が抹消するのが一般的です。
抵当権が残ったまま中古住宅を購入すると、前の持ち主の返済が滞ったとき家を失う可能性があります。
こうしたリスクを回避するため、引き渡し前に売主負担で抵当権抹消の手続きを行うことを明記しておくのです。
売買契約書に抵当権抹消について書かれているか確認し、分からないときは必ず質問しましょう。
ローン特約を結んでいる？
住宅ローンを組んで中古住宅を買う場合、万が一ローン審査に通らなかったときのための「ローン特約」について契約前に確認しましょう。
ローン特約を結んでおかないと、融資額が足りなかったり審査に通らなかったりした場合の契約解除で手付金が戻ってきません。
審査が通らなかったときは契約解除できる旨を明記しておけば、費用負担なしでキャンセルできます。
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■中古住宅を買う前に確認すべき【リノベ計画】
中古住宅を買ってリノベーションする場合は、必ずプランや予算について事前確認しましょう。
間取り変更できる？
リノベーション前提で中古住宅を買うなら、間取り変更できる構造か必ず確認しましょう。
一戸建て・マンションともに、「耐力壁」と呼ばれる建物を支える壁は移動することができません。
確認せず購入すると、リノベーションで理想の間取りがつくれず大きな後悔が残る可能性があります。
間取り変更の可能性があるなら、物件選びの段階で必ずチェックしましょう。
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予算内で実現できる？
中古住宅価格とリノベーション費用が、予算内におさまるかどうかも要チェックポイントです。
おおまかな予想だけで中古住宅を先に買うと、リノベーション費用が足りなくなってしまうケースが多いです。
中古住宅リノベの予算オーバーを防ぐには、「ワンストップリノベーション」の会社に相談するのが効果的です。
ワンストップリノベーションは物件探しとリノベ工事を一社でまとめて担当するため、総額が分かり予算オーバーの心配がありません。
ワンストップリノベーションの詳細はこちらのコラムをご覧ください。
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中古物件を購入してリノベする流れを解説│ワンストップの魅力とは
■まとめ
リーズナブルな価格が魅力の中古住宅ですが、買う前に確認すべきポイントも多いので慎重に取り組みましょう。
リノベーションで解決できないこともあるため、物件探しにこだわるのが理想のマイホームを手に入れるコツです。
東京・神奈川・千葉の首都圏で中古住宅を買うなら、ワンストップリノベーションのSHUKEN Reにご相談ください。
物件探しからリノベーション計画までのトータル体制で、お客様のご予算に合った理想の住まいづくりをお手伝いいたします。
中古住宅購入に関することは何でもご相談いただけます。お気軽にお声掛けください。
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