中古マンションの資産価値｜落ちにくい物件8つの条件や調べ方、築年数ごとの推移を解説

 

これから中古マンションを購入したい方にとって、物件価格や住みやすさ、間取りに加えて、その資産価値も気になるポイントですよね。

 

「購入してから資産価値が大きく落ちないか心配」「少しでも資産価値を長く維持したい」という方は少なくないはずです。

 

そこで今回は、「中古マンションの資産価値」について、築年数ごとの推移や調べ方、落ちにくい・下がりにくい物件の条件、リノベーションのポイントについて詳しく解説します。

 

築年数が30年超えマンションのリノベーション事例を交えてお話ししますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

 

 

■中古マンションの資産価値を決めるポイントと調べ方

 

中古マンションリノベーション事例を見る：Case192「nook」

 

マンションの資産価値は「売却した場合の価格」を指すのが一般的です。

 

一昔前までは、マンションや戸建住宅を購入すると一生そこで生活するのが一般的な考え方でしたが、最近はライフスタイルや家族構成の変化にともなって、柔軟にマイホームを買い替え・住み替えする方が増えています。

 

そのため、中古マンションを購入する際にその資産価値を重視する方は少なくありません。

 

また、新築マンションよりも価格がリーズナブルな中古マンションを買う理由として「将来、売却した場合の価格が期待できるから」と回答した方が1割を超えるアンケート結果も出ています。（参考：国土交通省｜住宅市場動向調査）

 

では、中古マンション資産価値の具体的な調べ方を紹介します。

 

 

資産価値の調べ方

 

不動産の資産価値を判断するポイントは、主に「地価公示価格（都道府県基準地価）」と「路線価」、「実勢価格」の3つです。

 

 

 

 

 

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■中古マンションの資産価値推移と築年数別の傾向｜10年・20年・30年後

 

中古マンションリノベーション事例を見る：Case185「Surprising Idea」

 

中古マンションは築年数が経っても継続的に人が出入りする人気のエリアでは、資産価値は比較的下がりにくいとされています。

 

特に近年新築マンションの価格高騰が問題視されている首都圏において中古マンションの単価も上がり続けており、成約物件の平均価格は「77.50万円／㎡（前年同期＋8.9万円、11年連続で上昇）」しており、2012年から190％程度まで値上がりしているエリアもあるほどです。（参考：レインズデータライブラリー｜マーケットデータ2023年、マーケットデータ2024年）

 

ここでポイントとなるのが「築年帯別単価の傾向」です。

 

（出所：レインズデータライブラリー｜築年数から見た首都圏の不動産流通市場のデータをもとに弊社にて作成）

 

上のグラフを見ると、新築もしくは築浅な中古物件は築15年まででおよそマイナス25％、築31年を超えるとマイナス60%以上価格が下がっていることが分かります。※平均価格の場合

 

仮に築20年のマンションを購入した場合、10年（築30年）でマイナス30%程度、20年（築40年）・30年（築50年）でマイナス45%程度、資産価値が下落する可能性があるということです。

 

 

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■資産価値が落ちにくい・下がりにくい中古マンション8つ条件

 

中古マンションリノベーション事例を見る：Case194「Find my origin」

 

大切な資金を使って中古マンションを買うのですから、できるだけ資産価値が下がりにくい物件を選びたいですよね。

 

資産価値が落ちにくい・下がりにくい物件の主な条件は8つあります。

 

できるだけ多くのポイントをクリアしている中古マンションを選びましょう。

 

 

駅近など利便性の高い立地

 

原則として駅近（徒歩5〜10分以内）のマンションは価値が下がりにくいとされています。

 

ただし、駅直結型マンションは人通りの多さや電車の音などで避けられる場合もあるので注意してください。

 

ファミリータイプのマンションでは、駅に近いよりも学校や大型商業施設に近い方が人気な可能性もあります。

 

「人気が高い＝資産価値が高い」のが基本ですので、地域性を踏まえて価値を見極めるのがポイントです。

 

 

眺望や日当たり・風通しの良い物件

 

角部屋や南向きの部屋が人気な理由は眺望や日当たりが良いからです。

 

「ベランダから富士山が見える」「リビングの日当たりがよく風もよく通る」なども、物件の価値に影響します。

 

ただし、近隣に大型都市開発やマンション新築計画が持ち上がっていると、購入後に眺望や日当たり・風通しが悪くなる可能性もあるため注意しましょう。

 

 

共用部の管理が行き届いている物件

 

ゴミ置き場や宅配ボックス、ペットの足洗い場など共用部の設備が充実していて、なおかつエントランスやエレベータホールなどの管理が行き届いているマンションは、資産価値の下落リスクは低めです。

 

最近は、電気自動車の充電ステーションがあるかも物件購入者のチェックポイントになっています。

 

これら目に見える共用部の状況だけではなく、外壁や屋上防水などの大規模修繕工事が最低でも15年毎に実施されているかなど、これまでのメンテナンス履歴も必ず確認してください。

 

 

修繕積立金・管理費の回収率が高い

 

共用部が今後も正しく修繕・メンテナンスされるかや、ホールなどの管理が行き届くかは、修繕積立金と管理費の回収率によります。

 

国土交通省の調べによると、築年数の古いマンションほどこれらの未回収率が上がるため要注意です。（参考：国道交通省｜マンションに関する統計・データ等｜令和5年度マンション総合調査）

 

修繕積立金や管理費が未回収により不足していたり、過去の不足分を金融機関から借り入れていると、今後の大規模修繕計画が滞る可能性もあります。

 

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ブランド力のあるデベロッパー・不動産会社が携わる物件

 

大手不動産会社や大手デベロッパーが新築時に分譲したマンションや、大手マンション管理会社が管理しているマンションは、好立地に建っていて修繕積立金や管理費の回収体制が整っていたり、適切な大規模修繕計画が進行していたりする点が共通しています。

 

そのため、信頼性の高さから資産価値が落ちにくいことが期待できます。

 

 

既に耐震・断熱改修済み（予定あり）の物件

 

築40年を超える旧耐震基準マンションでも、既に大規模修繕の一環として耐震改修されている物件は少なくありません。

 

また、一般的に古いマンションほど玄関ドアや窓の断熱性は低いですが、こちらについても既に全戸一斉改修が済んでいる可能性もあります。

 

このようなマンションは古くても資産価値が下がりにくいとされています。

 

 

ルーフバルコニー付きやメゾネットタイプ、最上階など希少性の高い物件

 

プライベートな屋外空間を満喫できるルーフバルコニー付き物件や、専有部の中で階を上り下りできるメゾネットタイプ、面積が広めな最上階のペントハウスなど、特徴的な間取りで希少性の高い物件を見つけたらぜひ購入を検討してみてください。

 

これらの物件は、将来欲しい方が出ればすぐに売却しやすいため、資産価値は普通の間取りよりも下がりにくいとされています。

 

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購入時、既に築年数の経っている中古物件

 

マンションの価値は経年によって低下しますが、既に築年数がある程度経っているマンションはさらに価値が下がるリスクを抑えられます。

 

なぜなら、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）マンションの法定耐用年数（減価償却期間）は「47年」で、それ以上の物件は建物として税法上は価値がなくなるとされているからです。（参考：国税庁｜No.2100 減価償却のあらまし）

 

そのため、築47年に近づくほど購入価格が元々低いため、さらに経年しても価値があまり変わりません。

 

 

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