公開日:2024-09-15
実家をスケルトンリフォーム｜費用目安と建て替え・物件購入との違い、事例を解説
「古くなった実家をスケルトンリフォームして家族で住みたい」「相続した実家へ住み替えたい」という方へ、スケルトンリフォームの費用目安やメリット、注意点を解説します。
「スケルトンリフォームしたら何年住める？」「補助金は使える？」など多くの方からいただく質問や、SHUKEN Reの戸建住宅・マンション施工事例も間取り図付きで紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
・実家のスケルトンリフォームを検討する際には、費用目安を知り、無理のない予算計画を立てましょう。
・スケルトンリフォームする前に、メリットだけではなく注意点も把握することが重要です。
・東京・千葉・神奈川で実家リフォームする際は、ローン相談などの資金計画からプランニング、施工まで相談できる施工実績豊富なSHUKEN Reへご相談ください。
目次
■スケルトンリフォームの費用目安｜戸建住宅・マンション
リノベーション事例を見る：Case160「WIDE & OPEN！」
スケルトンリフォームとは、構造躯体を残しそれ以外の間仕切壁や内装、設備機器を全て撤去してやりかえる改修方法で、戸建住宅・マンションともに多くのケースで採用されています。
特に最近売り出されている中古住宅・中古マンションの平均築年数が上昇しているため、マイホーム購入と併せて施工するケースも珍しくありません。
長年過ごしたご実家の場合は、すでに築30年・40年・50年と高齢化している住宅が多く、スケルトンリフォームを検討している方も多いでしょう。
戸建住宅とマンションそれぞれのスケルトンリフォームにかかる費用目安は以下の通りです。
| 建物種別 | スケルトンリフォームの費用目安
（床面積あたりの単価目安） |
| 戸建住宅 | 16〜22万円／㎡
53〜72万円／坪 （外装・外構工事等費別途） |
| マンション | 15〜20万円／㎡
50〜67万円／坪 |
※実際のリフォーム費用は施工会社へお問い合わせください。
（例）
建坪30坪・総2階建ての戸建住宅＝「1,590〜2,160万円」程度
専有面積70㎡のマンション＝「1,050〜1,400万円」程度
戸建て住宅の場合は、上記費用に加えて、屋根・外壁工事や外構（エクステリア）工事が別途かかる可能性があります。
スケルトンリフォームにはまとまった費用がかかります。
そのため、ローン利用も含めた資金計画が欠かせません。
「予算の決め方を詳しく知りたい」「無理のない資金計画を建てたい」という方は、リノベーションに詳しいファイナンシャルプランナーへ相談しましょう。
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■実家をスケルトンリフォームするメリット｜建て替え・物件購入との違い
リノベーション事例を見る：Case161「BOOKSHELF」
ご実家のスケルトンリフォームを検討している方の中には、建て替えもしくは実家の売却金で別の物件を購入する方法と迷っている方もいらっしゃるかもしれません。
まずは、実家をスケルトンリフォームするメリットを紹介します。
戸建住宅・マンション共通
「思い通りの間取り・デザインにできる」
スケルトンリフォーム一番のメリットは、間取りやデザインを一新できる点です。
構造上多少の制限はあるものの、理想に近い間取りへ変えられます。
「活かせるところは残して古くなったところはやりかえる。」これこそスケルトンリフォームの醍醐味です。
新築から数十年経つと、設備や内装が老朽化するだけではなく、間取りも現代のライフスタイルとフィットしていないかもしれません。
スケルトンリフォームは部分的な改修とは異なり、ご家族構成やライフスタイルに合うマイホームへ変えられます。
「相続に有利」
親世帯から子世帯へ実家を相続する際、相続税が発生するケースは少なくありません。
相続税の課税割合は年々上昇しており、10%程度の方が納付を余儀なくされています。（参考：国税庁｜相続税の申告事績の概要）
地価の高い東京近郊エリアで実家などの不動産を相続する場合は、事前に対策をとっておきましょう。
相続税額を算出する際、預貯金は額面通りで加算されますが、不動産は相続税評価額から求められ、実際の売買価格よりも低く設定されます。
また、被相続人と相続人が同居している不動産（特定居住用宅地）には、小規模宅地等の特例が適用されて土地330㎡までは相続税評価額を80%軽減できる点もポイントです。
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「思い出の詰まった実家を残せる」
実家を建て替えたり売却したりすることは簡単ですが、思い出の詰まった実家がなくなってしまうのが寂しい方も多いでしょう。
スケルトンリフォームは、実家を残して快適できれいな住まいを手に入れられます。
身長の目盛りを刻んだ柱や、家族で記念撮影したリビングなど、記憶に残したい空間を生かしながら間取りを変えることもできるのです。
「配管・配線などの隠蔽部も一新できる」
スケルトンリフォームは、構造躯体を残して内部をほぼ解体撤去するため、古くなった設備配管や電気配線、ガス管など見えない部分も更新できます。
| 部位 | 寿命
（耐用年数） |
| 給排水管 | 25〜30年 |
| 電気配線 | 20〜30年 |
| ガス管 | 25〜30年 |
部分リフォームではこれら隠蔽部分を完璧に取り替えることはできませんが、スケルトンリフォームでしたらそれが可能です。
戸建住宅
「建て替えよりもコストを抑えられる」
首都圏における戸建て住宅（注文住宅）の平均建築費は年々上昇しており、2013年に約2,900万円だったのが2022年以降は5,000万円を超えています。（参考：国土交通省｜住宅市場動向調査）
ご実家を建て替える場合は、上記新築費用に加えて既存住宅の解体処分費も想定しなくてはいけないので、スケルトンリフォームの倍以上コストがかかる可能性もあるでしょう。
「建物の劣化を見つけられる・寿命を延ばせる」
スケルトンリフォームで壁や天井、床を全て撤去すると、それまで気が付かなかった劣化が見つかるかもしれません。
雨漏りの形跡やシロアリ被害、柱・土台など構造躯体の腐朽を発見できれば、それをあわせて修繕できるため、建物の寿命を延ばせます。
国土交通省の試算では、正しく劣化対策を講じられた木造住宅の寿命は75年から100年超えも期待できるとされています。（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装 設備の更新による価値向上について）
仮に築40年のご実家をスケルトンリフォームして構造体の劣化を直せば、その後40年以上住み続けられる可能性は十分期待できます。
ご実家を親世帯から子世帯、さらに孫世帯と3代に渡って住み継ぎたい方は、スケルトンリフォームを検討してみましょう。
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マンション
「物件購入よりコストを抑えられる」
首都圏の新築マンション平均価格は上昇を続けており、いまや8,000万円を超えています。
それに追従するように中古マンション価格も上がっており、首都圏にて2024年上半期で売買された物件の平均価格は「4,452万円（76.6万円／㎡）」でした。（参考：レインズデータライブラリー｜マーケットデータ2024年）
ご実家の売却益を使って物件購入したい場合も要注意です。
売却時・購入時には仲介手数料や不動産取得税などの諸経費がかかります。
鉄筋コンクリート造で建てられたマンションの平均寿命は68年とされているため、コストを抑えて快適で長年住めるマイホームを手に入れたい方にこそ、スケルトンリフォームがおすすめです。（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装 設備の更新による価値向上について）
新築・中古問わず物件を新たに購入するよりも、スケルトンリフォームの費用をかけても住めるご実家がある場合は、確実にコストを抑えられます。
「うちの実家はリフォームすれば住み続けられる？」と心配な方は、一度リノベーションのプロにじっくり建物調査してもらいましょう。
3つのご相談窓口
ご検討のステップに合わせて
3つのコースからご相談を承っております。
■実家をスケルトンリフォームする際の注意点
リノベーション事例を見る：Case194「Find my origin」
ご実家のスケルトンリフォームにはコスト面などにおいてメリットがある反面、事前に知っておいた方が良い注意点もあります。
後悔のない実家リフォームを実現させたい方は、ぜひ以下の点もチェックしてください。
人生プランを踏まえてプランを決める
リフォーム後に「誰がどのような生活をいつまで送るのか」をご家族で話し合いましょう。
（例）
・仕事場（リモートワークするスペース）は必要か
・子供部屋は必要か（何年後にお子さまが独立されるか、出産のご予定はあるか）
・二世帯住宅にするか
・ご夫婦それぞれの個室は必要か
・何年後に売却したいか
戸建住宅の場合は、リフォームする時の築年数によって内部だけではなく外部にもコストがかかり、増築や減築を含めたプランニングも考えられます。
マンション・戸建住宅どちらの場合も、将来的な売却を視野に入れると二世帯住宅にすると不利になる可能性があるため注意してください。
設備機器の寿命は15〜20年、内装材の寿命は10〜15年程度なので、次回のリフォームまでご家族みなさんが後悔せず快適に暮らせる間取りにしましょう。
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現状の劣化度合いを踏まえて予算を決める
戸建住宅の場合、新築からこれまで定期的に家のメンテナンスをしてきたかどうかが建物寿命やリフォーム費用に大きく影響します。
現状によってはスケルトンリフォームにかかる費用に加えて、構造体のやりかえや補強、雨漏り補修などのコストを想定しなくてはいけません。
マンションはスケルトンリフォームの費用を確保すれば大きな追加コストは発生しないものの、共用部のメンテナンスが不十分ですと資産価値に影響し、建物寿命を全うせずに建て替え計画が持ち上がるリスクも考えられます。
そのため、これまでの大規模修繕履歴や修繕積立金の状況をリフォーム前に確認しましょう。
マンションと戸建住宅どちらの場合も、一般の方が現状の劣化度合いを正確に判断するのは簡単ではありません。
そのため、リフォーム計画を始める前に、リノベーション実績が豊富な会社へ現場をしっかりチェックしてもらいましょう。
耐震性・断熱性アップは重要
内装をおしゃれにしたり設備機器を最新のものへ取り替えたりする工事も重要ですが、耐震性や断熱性アップは快適で安全な住まいにする上で欠かせない工事です。
1981年5月以前に建築確認を受けた住宅は旧耐震基準が適用されており、耐震性が低く地震の際に倒壊や破損などの被害を受ける可能性が考えられます。
そのため、戸建住宅は耐震診断の結果を受けてスケルトン状態で柱や耐力壁の補強工事をしましょう。
マンションと戸建住宅どちらの場合も、開口部や壁・床・天井などの断熱工事をすると、結露防止や空調効率アップ、光熱費削減などのメリットを得られます。
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バリアフリーを意識する
築年数の経っているマンションや戸建住宅は段差が多かったり通路が狭かったりと、老後に使いづらくなるであろうポイントが多数ある可能性が高いため、スケルトンリフォームを機に解消できるかどうかをチェックしましょう。
今は特に不便を感じていなくても、将来車椅子や杖を使ったり介護が必要になったりすることを想定して、バリアフリーを意識したプランにするのがおすすめです。
贈与税の課税条件を確認しておく
実家のリフォームを計画する前に、贈与税の課税条件を必ず確認しておきましょう。
実家の所有者とリフォーム資金を負担する人が異なる場合は特に注意が必要です。
法的にはリフォームで住宅へ追加された設備や機能は建物の一部とみなされるとされているため、不動産所有者と費用負担者が異なる場合はその分のコストが贈与と判断されます。
贈与税は贈与を受けた人へ課税されるため、事前に税額などを確認しておきましょう。
【2,000万円のリフォーム費用が贈与とみなされた場合の納税額目安】
［2,000万円 – 110万円（基礎控除額）］ × 40%（税率） – 90万円（特例贈与財産用控除額）= 666万円
［例］親世帯が所有する実家を子世帯が費用負担して二世帯住宅へリフォームすると、親世帯へ贈与税が課せられる
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リフォームに関する減税制度を知っておく
ご実家をスケルトンリフォームする場合は、減税制度についても必ずチェックしておきましょう。
省エネ（断熱）・耐震・バリアフリー・同居対応化（二世帯化）に関する工事が含まれると、所得税や固定資産税の一部が控除されます。（参考：国土交通省｜住宅リフォームにおける減税制度について）
【リフォーム促進税制の控除額】
所得税控除率：標準的な工事費用相当額 × 10％（最高62.5万円／戸、太陽光発電導入を含む場合は67.5万円／戸）
固定資産税：固定資産税額の1/3（最高120㎡相当分）
また、住宅ローンを利用してリフォームすれば、最高3,000万円分が最長10年間所得税額算出時の収入から控除されます。（参考：国土交通省｜住宅ローン減税の制度内容が変更されます！～令和６年度税制改正における住宅関係税制のご案内～）
各種減税制度を利用するためには、リフォーム契約者と工事内容、リフォーム後の住宅性能に関する要件を満たさなくてはいけません。
そのため、減税によってリフォームコストを実質抑えたい方は、制度に詳しいリノベーション会社へ相談しましょう。
リフォームに関する補助金制度を知っておく
政府や自治体は、増え続ける既存住宅の活用や空き家問題解決に向けて、リフォームに関するいくつかの補助事業を行なっています。
【リフォームに関連する主な補助金事業】
・各自治体の補助事業や助成事業（地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト）
それぞれ申請要件が異なり受付期限も様々なので、事前にもらえそうな補助金があるかどうかチェックしましょう。
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■【スケルトン】間取り図付き施工事例
SHUKEN Reは、東京・千葉・神奈川エリアで約20年にわたり8,000件超のリノベーション施工実績がある専門会社です。
その中から、戸建住宅とマンションのリノベーション事例をリフォーム時の築年数と間取り図付きで紹介します。
築50年戸建住宅リフォーム
| 工期 | 120日 |
|---|---|
| 家族構成 | ご夫婦 |
| 年代 | 40代 |
| 物件種別 | 戸建リノベーション |
| 築年数 | 50年 |
| 間取り | 1LDK + 蔵 + ワークスペース |
| 広さ | 44㎡ |
こちらは、築50年の平屋をスケルトンリフォームした事例です。
元々は大小の和室とダイニングキッチンで構成されており、現代の生活様式にはあまり合わない間取りでしたが、スキップフロアを作り床面積を増やして、ゆったりくつろげるスペースとたっぷり収納の両方を実現しました。
床の高さに変化をつけることで、キッチンとリビングの間にドアがなくても緩やかに空間が分かれ、気配を感じつつも各自が好きな場所で好きな時間を満喫できます。
築35年マンションリフォーム
リノベーション事例を見る：Case194「Find my origin」
| 工期 | 90日 |
|---|---|
| エリア | 東京都世田谷区 |
| 年代 | 40代 |
| 物件種別 | マンションリノベーション |
| 築年数 | 35年 |
| 間取り | 2LDK+ストレージ |
| 広さ | 81.8㎡ |
| リノベーション費用 | 約2,900万円 |
こちらは、コンパクトな独立キッチンとリビング・ダイニングが分かれている昔ながらの間取りを、お一人でゆったり暮らせるプランへスケルトンリフォームした事例です。
アイランドキッチンによって回遊性のあるLDK、収納力抜群のストレージ、窓から差し込む自然光が心地よいワークスペースなど、お客様のこだわりが詰まっています。
圧迫感を抑えるためにホワイトを基調としながらも、真鍮製のキッチン水栓や照明器具、デコラティブな床タイルなど、どこか懐かしさを感じられるおしゃれな雰囲気に仕上がりました。
| 工期 | 120日 |
|---|---|
| 家族構成 | 夫婦＋ご主人のお母さま ＋ お子様3人 ＋ ワンちゃん |
| エリア | 千葉県市川市 |
| 年代 | 50代 |
| 物件種別 | 戸建リノベーション |
| 築年数 | 13年 |
| 間取り | 5LDK＋ファミリークローク |
| 広さ | 105㎡ |
| リノベーション費用 | 約2,000万円 |
こちらはカフェを併設したご実家をスケルトンリフォームした事例です。
1階には二世帯で使うLDKとお母様の居住スペースを配置し、2階にはお子様3人とご夫婦それぞれの個人スペースを作りました。
バスルーム（シャワールーム）とトイレ、洗面が1・2階それぞれにありながらも、間取りを工夫したことでご希望のスペースを全て間取りへ取り入れています。
特に設計スタッフが力を入れたのは、子供室の造作ベッドです。
通常の2段ベットは2人が同じ部屋を共有しなくてはならず、お子様が成長するとプライベートな場所がなく居心地が悪くなりがちですが、こちら上下段それぞれ別の方向からアクセスするため、コンパクトなスペースで個室を増やせます。
築42年マンションリフォーム
| 工期 | 60日 |
|---|---|
| 家族構成 | 夫婦 |
| エリア | 東京都 |
| 年代 | 30代 |
| 物件種別 | マンションリノベーション |
| 築年数 | 42年 |
| 間取り | 2LDK ＋ WIC |
| 広さ | 76㎡ |
| リノベーション費用 | 約1,500万円 |
こちらは、スケルトンリフォームによって水回りの位置や向きを変えて、より使いやすい間取りへ生まれ変わらせた事例です。
キッチンをリビングへ食い込むように位置変更したことにより、ファミリークローゼットや洗濯機置き場を間取りの中心にレイアウトできました。
ご夫婦それぞれのワークスペースを作った点もポイントです。
リビングスペースだけ床を一段下げて、窓辺にはスペースにジャストフィットなベンチと造作棚を設置しています。
段差に腰かけたりベンチで読書を楽しんだりと、気分に合わせて色々な場所でくつろげる住まいに仕上がりました。
■まとめ：ご実家のスケルトンリフォームは施工実績が豊富な会社へ相談を
ご実家をスケルトンリフォームしたい方は、まずそのメリットと注意点を確認して計画を進めましょう。
無理のない予算計画も重要です。
「実家を暮らしやすい住まいへリフォームしたい」という方は、施工実績が豊富でローン相談などの資金計画からリノベーションまで安心して任せられる会社がおすすめです。
SHUKEN Reは、東京・千葉・神奈川エリアで約20年にわたり8,000件超のリノベーション施工実績がある専門会社なので、ぜひ安心してご相談ください。
「将来的なリノベーションを検討したい」という方向けの相談会も実施しております。
ご検討のステップに合わせて
3つのコースからご相談を承っております。
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