マンションの共用部分と専有部分の違い｜リノベーションの注意ポイントも解説

 

家族構成やライフステージの変化に合わせて、中古・自宅マンションをリノベーションする方が年々増加傾向にあります。

 

今回は、マンションをリノベーションする際に知っておきたい「共用部分」と「専有部分」の違いをもとに、リノベーションできる範囲と注意ポイントについて解説します。

 

管理組合への申請手続きの重要性や、工事中のトラブル回避方法も紹介しますので、快適なリノベーション計画の参考にしてみてくださいね♪

 

 

 

■マンションの共用部分と専有部分の違い

 

マンションのリノベーション事例を見る：Case185「Surprising Idea」

 

リノベーションを計画する際には、まずマンションの共用部分と専有部分の違いを理解することが大切です。

 

 

マンションの共用部分とは

 

マンションの共用部分とは、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」第4条によって定められた、各居住者が共有して使用するエリアです。

 

具体的には、エントランスホールや廊下、階段、エレベーター、屋上などの共用施設が含まれます。

 

個人がリノベーションできるのは専有部分ですが、外部に面する玄関ドアや窓ガラス、窓サッシも共用部分に入ります。

 

共用部分と専有部分はマンション管理組規約に定められていますので、リノベーションをご検討の際は事前に確認しておくことが大切です。

 

なお、共用部分の中には、所有者個人が専用で使用する「専用部分」であっても共用部分扱いになるエリアも存在します。

 

 

 

「専有部分」は、所有者個人が使用する場所ですが、上記は共用部分に含まれるためリフォームやリノベーションの際には、管理組合の許可が必要になります。

 

 

マンションの専有部分はどこまで？

 

マンションの専有部分は、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」第2条第3項を基に、区分所有権に該当する部分で、所有者個人が専用で使用するエリアを言います。

 

所有する部屋の内側の壁や床、天井などを含む居住スペースを指すため、リビング・ダイニング・キッチンや洗面脱衣所、浴室、トイレなども専有部分に含まれます。

 

これらの部分は、住民が自由にリノベーションできる範囲ですが、専有部分であっても事前に管理組合への相談や許可申請が欠かせません。

 

また、例として断熱性や防音性の維持や住民トラブル回避のために、必要な規定が設けられています。

 

 

マンション管理規約とリノベーション許可申請

 

マンションの共用部分には、法律上の「法定共用部分」と管理規約による「規約共用部分」があり、後者は所有者個人が専用で使用する「専用部分」を含みます。

 

• ・ベランダ・バルコニー
• ・玄関ドア
• ・窓ガラス・サッシ
• ・駐車場・駐輪場
• ・トランクルームなど

 

これらは、専有部分と同様に所有者個人が使用する部分ですが、「規約共用部分」であるため、専有部分のリノベーションの際には注意が必要です。

 

マンションによっては、共用部であっても一部に限り改修の許可を出している場合もあるので、管理規約を事前によく確認しておくことをおすすめします。

 

リノベーションの申請には、工事の設計図や仕様書、工程スケジュールなどの必要書類を管理組合に提出して許可を得る必要があります。

 

〈関連コラム〉

「マンションリノベーションは管理組合の許可が必須」申請方法や注意点を解説

 

 

■マンションリノベーションで大切なトラブル対処法

 

マンションのリノベーション事例を見る：Case168「Paws」

 

マンションでのリノベーションを成功させるためには、工事可能な範囲を事前によく確認し、未然に起こりうるトラブルを避ける行動が大切です。

 

 

共用部分のメンテナンスと修理・修繕

 

マンションのエントランスホールや廊下、階段、エレベーターなどの共用部分のメンテナンスや修理・修繕は、管理組合が修繕積立金を使って定期的に行います。

 

しかし、明らかに個人の過失で損傷した場合は共用部分であっても修理費用を負担するケースもあります。

 

マンションの外観に関わるドアや窓、照明などを含む部分の仕様や商品の多くは、管理会社によって決められていますので、管理会社の指示を仰ぐ必要があります。

 

 

リノベーション可能な範囲の確認

 

マンションでリノベーションを検討する際には、まずどこまで改修・変更可能なのか、共用部分と専有部分の区別をしっかり理解する必要があります。

 

専有部分であっても、管理規約によっては防音性や耐震性に影響の出ない範囲として、壁の撤去や床材の変更に関する規定を設けている場合もあります。

 

リノベーションの具体的な計画を立てる際には、まず管理組合に相談し必要な許可を得た上で、施工会社との情報共有を円滑に行いプランの実現性を高めましょう。

 

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トラブル対策と信頼できる施工会社選び

 

リノベーション中に起こりがちなトラブルには、騒音問題、工期の遅延、予算オーバーなどがあります。

 

工事開始前には近隣住民に工事内容やスケジュールの説明を行い、理解を得ることが大切です。

 

また、工期の遅延や予算オーバーを避けるためには、信頼できる施工会社を選び、慎重に打合せを進めていきましょう。

 

施工会社選びの際には、実績や評判だけでなく、工期目安が丁寧に説明されているか、追加費用が発生しそうな場合の対策、アフターサービスの充実度をチェックしてみるのもいいでしょう。

 

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■マンション共用部分のリノベーション

 

マンションの共用部分では、所有者個人に専用使用権のある「専用部分」であっても、リノベーション不可となっています。

 

「専用部分」は、緊急時の避難経路として使われる可能性があることから、原則的に個人の判断でリノベーションできないエリアとして扱われます。

 

しかし、マンションによっては避難や近隣に支障・影響のない程度であれば、リノベーションの許可が出る場合もあります。

 

 

玄関ドアのリノベーションポイント

 

マンションのリノベーション事例を見る：Case150「Sunny Room」

 

玄関ドアの場合、内側はリノベーション可能な専有部分ですが、外側は共用部分であることに注意が必要です。

 

ドアの部屋側においては、基本的にペンキを塗ったりシートを貼ったりすることができます。

 

しかし、共用部分にあたるドアの外側は、廊下に面していることから外観、防火、防音の観点で個人が勝手に変更することはできません。

 

 

ベランダ・バルコニーのリノベーション

 

マンションのリノベーション事例を見る：Case163「Smile Kitchen House」

 

ベランダやバルコニーは、緊急時の避難経路として他の住人も利用する可能性があるエリアのため、多くの場合避難設備を設けています。

 

そのため、防災の観点からベランダやバルコニーに物を置く場合のルールや、原則としてリノベーション不可の規定があります。

 

 

窓やサッシの交換

 

マンションのリノベーション事例を見る：Case147「Simple×Relaxing」

 

マンションの一戸内にある窓やサッシは、建物の外観や主要な構造部分の一貫性を維持するため、基本的には、個人が自由にリノベーションできない共用部分として扱われます。

 

しかし、防犯対策や断熱性向上など、特別な必要性が認められる場合には、窓ガラスの交換やサッシの取り換えが許可されることもあります。

 

 

間取り変更に伴うパイプスペースの移動や撤去

 

マンションのリノベーション事例を見る：Case143「光あふれ、風に寄り添うワンルーム」

 

マンションでは、外部からの給水を行うために、建物の最上階から1階まで配管を通して、各専有部分に給排水するための配管がつなげられています。

 

この配管を収めている空間をパイプスペースと言います。

 

パイプスペースは共用部分にあたるため、移動や撤去ができず、間取り変更に影響が出る場合もあるため、物件選びの際には、間取り図のパイプスペース「PS」の位置を注意して確認してみましょう。

 

 

 

 

■まとめ：マンションの共用部分と専有部分を理解したリノベーション計画

 

マンションのリノベーションを成功させるためには、共用部分と専有部分の違いをしっかりと理解し、管理規約の規定に沿った計画づくりが大切です。

 

また、専有部分のリノベーションであっても、信頼できる施工会社とのスケジュール管理や工事中のトラブル対策を忘れずに行いましょう。

 

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