【都内で中古物件購入】マンション・戸建どっちがいい？9項目の診断ポイントを解説

 

賃貸住宅から住み替えたい方や、お子さんの進学を機にマイホームを購入したいという方の中には、中古マンションや中古戸建住宅の購入を検討している方も多いでしょう。

 

しかし、マンションと戸建のどちらを買うべきか迷っている方も少なくないはずです。

 

そこで今回は、「中古マンションと中古戸建住宅」それぞれのメリット・デメリットと、どちらか迷った時の診断ポイントを紹介します。

 

 

これらについて、マンションと戸建ての違いを紹介しますので、どちらを買うか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

■中古マンションと中古戸建住宅のメリット・デメリット

 

中古マンションのリノベーション事例を見る：Case187「Visions」

 

首都圏、特に東京のマンション価格はここ数年高騰し続けており、2023年には、東京23区内で売り出された新築分譲マンション平均価格が、初めて1億円を超えました。

 

また、新築戸建て住宅も、資材高騰に伴って値上がりしており、2023年に東京都内で売り出された新築戸建て住宅の平均価格は「5,798万円（前年比＋5.2％）」、23区内に絞ると「6,707万円」と、マンションと同じく高いことに変わりありません。（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2023年））

 

これらの現状から、近年はこれまで以上に新築よりもリーズナブルな中古マンション・中古戸建住宅への需要が高まっています。

 

では、ここで改めて、中古マンションと中古戸建住宅それぞれのメリット・デメリットを紹介します。

 

 

中古マンションのメリット

 

 

 

中古マンションのデメリット

 

 

 

中古戸建住宅のメリット

 

 

 

中古戸建住宅のデメリット

 

 

 

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■中古マンションと中古戸建住宅で迷った時の診断チェックポイント

 

中古マンションと中古戸建住宅にはそれぞれいい点と注意しなくてはいけない点があります。

 

そのため、どの点をチェックしてマンションと戸建住宅のどちらかを選べばいいのか分かりにくいですよね。

 

そこで、以下9つの項目ごとに、マンションと戸建住宅の違いと迷った時の診断ポイントを紹介します。

 

• ・日常生活
• ・立地
• ・初期費用
• ・維持費
• ・税金（固定資産税・都市計画税）
• ・防犯・防災（地震・火事）
• ・ペット
• ・老後
• ・将来の売却

 

 

日常生活

 

中古マンションのリノベーション事例を見る：Case183「FEEL GOOD」

 

マンション暮らしと戸建て暮らしでは、日常生活の至るシーンで違いがあります。

 

マンションは基本的にワンフロアで生活するため、室内動線がコンパクトな点は大きな魅力です。

 

また、ゴミ置き場や家の外を掃除する必要がない点を魅力的に感じて、マンションを選ぶ方も珍しくありません。

 

一方、戸建住宅、特に都内の物件は、2階建て・3階建ての物件が大半で、日常生活において階段の上り下りが必要です。

 

また、室内だけではなく庭や前面道路の掃除もしなくてはいけません。

 

ただし、隣近所との間が空いている戸建住宅は、ゆとりあるのんびりとした生活が送れますし、外へ出かける際はマンションよりも断然手軽なので、日常的に出入りが多いご家庭は外出動線もチェックしましょう。

 

外でペットを遊ばせたりしたい方は、自由度の高い戸建住宅がおすすめですが、マンションでも1階の部屋で専用庭付きの物件も市場に出ています。

 

 

 

立地

 

一般的に、駅や繁華街から遠くなる程、戸建住宅の割合が高くなります。

 

そのため、利便性を求めるならマンション、静かで落ち着いた暮らしを求めるなら戸建住宅がおすすめです。

 

 

 

初期費用

 

中古戸建住宅のリノベーション事例を見る：Case155「FLAT+」

 

2023年に東京都内で売買された中古物件の平均価格をマンションと戸建住宅で比較すると以下のようになります。

 

（物件形態）	東京都内 平均価格	東京都内 平米単価
中古マンション	5,678万円	95.38万円 （専有面積当たり）
中古戸建住宅	5,338万円	49.94万円 （土地面積当たり）

 

上の表を見ても分かる通り、物件価格はそれほど変わりませんが、平米単価はかなり差があります。

 

 

 

維持費

 

マンションにする場合は、「管理費・修繕積立金」、そして「駐車場代・駐輪場代」を支払い続けなくてはいけません。

 

マンション管理費	15,000〜1,7000円程度
マンション修繕積立金	11,000〜12,000円程度
駐車場	5,000〜10,000円／台程度
駐輪場	1,000〜3,000円／台程度

（参考：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果〔データ編〕）

※上記金額は全国平均です。マンションの規模やグレードによって金額は変動します。

 

一方、戸建住宅は毎月決められた額を支払わずに済みます。

 

ただし、将来必ずかかる改修費用はご自身で積み立てておく必要があります。

 

 

 

税金（固定資産税・都市計画税）

 

中古マンションのリノベーション事例を見る：Case186「gray tone」

 

マンションも戸建住宅も固定資産税や都市計画税の税率は変わりません。

 

固定資産税	税率1.4％
都市計画税	税率0.3％ （自治体によって変動あり）

 

ただし、物件価格における土地と家屋の割合が変わるため、それが理由で税額が変わる可能性があります。

 

一般的には、中古物件の価格内訳はマンションで「土地20〜30％＋家屋（建物）70〜80％」、戸建住宅で「土地70〜80％＋家屋20〜30％」におさまるケースが大半です。

 

（例）5,000万円の中古物件を購入した場合

マンション：土地30%（1,500万円）＋家屋70％（3,500万円）
戸建住宅：土地70%（3,500万円）＋家屋30％（1,500万円）

 

土地に対しては、マンション・戸建住宅問わず、200㎡以下の住宅用地は税額算出に用いられる課税価額が固定資産税は「1/6」、都市計画税は「1/3」まで軽減されます。（参考：東京都主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋））

 

家屋については、新築のみしか軽減措置がなく、中古住宅は対象になりません。

 

 

 

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防犯

 

（引用：警察庁｜住まいる防犯110番）

 

ただし、夜間でも不特定多数が多く行き交う場所に建つマンションは、治安面で注意が必要です。

 

 

 

防災（地震・火事）

 

中古戸建住宅のリノベーション事例を見る：Case181「backyard」

 

マンションに多く採用される鉄筋コンクリート造（RC造）は耐震性・耐火性ともに高いとされています。

 

ただし、木造住宅においても耐火設計が採用されている物件もありますし、年々耐震性は高くなっています。

 

古い住宅でも、耐震リノベーションをすれば安心して防災面で安心して暮らせます。

 

逆に、旧耐震基準建物（1981年5月以前に建てられた建物）であるマンションで耐震リノベーションがされていない物件は、いくらRC造でも地震に対しては不安が残ります。

 

 

 

ペット

 

最近、ペット連れの世帯が増えていますが、マンションと戸建住宅とではペットとの暮らしにも違いがあります。

 

戸建住宅は庭でペットを遊ばせたり、すぐに散歩へ行きやすい一方、マンションはベランダなどにペットを出してはいけないルールがある物件も多く、散歩へ出かけるまでの動線が長い点は否めません。

 

また、マンション管理規約で飼育可能なペットの種類や大きさ、頭数が厳しく決められている可能性もあるので、注意しましょう。

 

 

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老後

 

中古マンションのリノベーション事例を見る：Case185「Surprising Idea」

 

戸建住宅は階段の上り下りなどがあり、居住スペースが広いため、老後の生活が不便になり管理が行き届かない可能性があります。

 

その点、マンションはワンフロアでの生活が基本で、外の掃除や建物のメンテナンスを全て管理会社へ任せられる点が魅力です。

 

そのため、老後に戸建住宅からマンションへ住み替える方は少なくありません。

 

 

 

将来の売却

 

購入した中古物件を将来売却する可能性がある場合は、それぞれの市場傾向を知っておくことが重要です。

 

では、東京都内の中古物件市場における、成約件数と平均価格を見てみましょう。

 

	中古マンション	中古戸建住宅
1年間の成約件数	19,465件	4,070件
平均価格	5,678万円 （95.38万円／㎡）	5,338万円 （49.94万円／㎡）

（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2023年））

 

上の表を見ると、市場規模は中古マンションの方が断然大きいと言って間違いないでしょう。

 

ただし、マンションと戸建住宅とでは、購入後の価値の目減り具合に差があります。

 

木造住宅の法定耐用年数は22年なので、家屋の価値が減少するスピードが早く、基本的には築年数が22年を超えると、価値は“ほぼゼロ”になります。

 

一方、RC造マンションの法定耐用年数は47年に設定されており、駅近などの好立地な物件も多いため、築40年を超えても高値で取引されるマンションは少なくありません。

 

ただし、マンションは価格に対する土地の割合が少なく、築年数とともに建物の価値が減少していくのに対して、戸建住宅は土地の割合が多く、年数が経っても土地の価値は減少せずむしろ上昇する可能性があります。

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■まとめ

 

中古マンションと中古戸建住宅のどちらを買うか迷った時には、「どんなマイホームでどんな生活を送りたいか」をじっくり考え、要望をリストアップすることから始めてみましょう。

 

その際、項目ごとにマンション・戸建住宅どちらがいいかだけではなく、どんな物件を選ぶべきかもチェックすることが重要です。

 

しかし、初めてのマイホーム購入でどんな風に物件を選べばいいか分からない方も多いはずです。

 

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