アパート一棟買いの注意点｜失敗しやすいパターンと対策をチェック

 

利回りが高く大きな家賃収入を得られるアパート一棟買いは魅力的ですが、よく考えて選ばないと失敗するリスクもあります。

 

そこでこの記事では、アパートを一棟買いするときに注意すべきポイント、代表的な失敗パターンと対策をセットで解説します。

 

これから不動産投資を始める方、2棟目の買い増しや買い替えを考えている方も、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

■アパート一棟買いの注意点

 

アパート一棟買いは、マンションや戸建て購入とは異なる点に注意が必要です。

 

具体的な失敗パターンをチェックする前に、区分マンション投資との違いや注意点を把握しておきましょう。

 

 

住宅ローンは組めない

 

 

アパート一棟買いは投資目的となるため、金利の低い住宅ローンを組むことはできません。

 

変動型の住宅ローン金利は1％以下が相場ですが、投資用のアパートローンは3～4％とかなり高めです。

 

• 借入金額：4,000万円
• 返済期間：35年
• 元利均等
• ボーナス返済なし

	総返済額	利息分
住宅ローン　金利0.5％	43,610,126円	3,610,126円
アパートローン　金利3％	64,654,496円	24,654,496円

 

同じ条件で比較すると、総返済額は2,000万円以上変わります。

 

アパートローンは返済期間を20年前後と短めに設定することも多いですが、それでも総返済額は1,000万円以上増えてしまいます。

 

金利が高く、住宅ローン控除も使えないなど、一般住宅よりローンの条件が厳しいということを覚えておきましょう。

 

 

初期費用が高い＝リスクも大きい

 

戸数や立地にもよりますが、アパート一棟買いはある程度の初期費用が必要になり、その分リスクも大きくなります。

 

賃貸需要が高く安定した収益が見込めるアパートは、数千万円～一億円と高額なことも珍しくありません。

 

初期費用が高いと毎月のローン返済の負担が大きくなり、万が一経営がうまくいかなかったときに身動きが取れなくなるリスクがあります。

 

 

ランニングコストが高額

 

 

一棟アパートは入居者の管理や建物の修繕費用など、ランニングコストが高額なのも注意すべきポイントです。

 

前述したローン返済と合わせた毎月の固定費が高額なので、空室率が上昇して家賃収入が減ったときの負担が大きくなります。

 

外壁塗装や原状回復などの修繕費用も区分マンションより高額になるため、毎月の家賃収入から堅実に積み立てておかなければいけません。

 

 

簡単に買い替えや売却はできない

 

一棟アパートは区分マンションより流動性が低く、簡単に手放せないのも要注意ポイント。

 

区分マンションなら居住目的の一般ユーザーも購入検討者になりますが、一棟アパートは投資家に限られるため売却難易度が高いのです。

 

また、基本的にアパートローンの残債を完済しないと売却はできないため、高額な初期費用もハードルになります。

 

資金計画が甘く赤字経営におちいっても、売却して損切りするのが難しく身動きが取れないケースも考えられます。

 

 

ローン返済中は自分で住めない

 

賃貸併用住宅を除き、ローンを組んで購入した一棟アパートに自分で住むことはできません。

 

アパートローンや事業用ローンは居住目的の不動産購入に使えないため、自分で住むと契約違反になってしまうのです。

 

 

■アパート一棟買いの失敗パターンと購入前の対策

 

ここからは、アパート一棟買いでよくある失敗パターンと、購入前に取るべき対策をセットで解説します。

 

1つの失敗パターンに対して複数の対策があるケースもあるので、ぜひ購入時のチェックポイントとしてお役立てください。

 

 

利回りが高い物件なのに利益が上がらない

 

物件リストで利回りが高いアパートを一棟買いしたのに、思ったような利益が上がらないのはよくある失敗パターンです。

 

利回りは不動産物件の収益性を比較しやすい便利な指標ですが、単純に数値だけで選ぶと失敗するリスクが高いです。

 

 

【対策】⇒表面利回りではなく実質利回りをチェック

 

 

一棟アパートの収益性を正しく判断するには、コストなども考慮した実質利回りをチェックするのが有効な対策です。

 

一般的な不動産情報に記載されているのは、年間家賃収入を不動産価格で割った「表面利回り」です。

 

表面利回りには管理コストや修繕費などが含まれていないため、実際の経営では数字が落ちます。

 

空室率や経費を踏まえた実質利回りをチェックすることで、より正確な経営計画を立てて失敗リスクを軽減できます。

 

 

空室率が上昇し赤字に

 

 

賃貸需要の変化や経年劣化などが原因で空室率が上昇し、家賃収入が減少して赤字経営におちいるのも代表的な失敗パターンです。

 

前述したように一棟アパートはローン返済や固定費の負担が大きいため、空室率が上昇すると資金繰りが一気に悪化する恐れがあります。

 

 

【対策①】⇒賃貸需要の高いエリアを選ぶ

 

空室率上昇による失敗の対策としては、賃貸需要が高く今後の発展も期待できるエリアを選ぶのが基本です。

 

自治体が公表している人口データや「jSTAT MAP」のような統計マップを活用して、賃貸需要が高い地域の一棟アパートを選びましょう。

 

また、自治体やデベロッパーが公表している開発計画をチェックすれば、今後も賃貸需要の継続が期待できるエリアを見極めるのに役立ちます。

 

 

【対策②】⇒家賃保証・サブリース契約を検討

 

新築アパートを一棟買いする場合は、不動産会社と家賃保証やサブリース契約を結ぶのも1つの対策です。

 

家賃保証やサブリース契約は手数料がかかりますが、一定期間定額の収入を保証してくれるため空室率の影響を受けません。

 

入居率が高いときの家賃収入は減ってしまいますが、経営の自信がない場合は1つの選択肢になるでしょう。

 

 

経年劣化で家賃が低下し収入減

 

 

賃貸物件は築年数が経つほど家賃相場が低下していくため、収入が減って赤字経営におちいる失敗パターンも。

 

複数の部屋を同時に所有するアパート一棟買いは、家賃相場低下の影響が大きく一気に収入が減ってキャッシュフローが悪化するケースもあります。

 

 

【対策】⇒空室対策を踏まえて資金計画を立てる

 

空室率が上昇したときの対応まで考えて資金計画に余裕を設けておくと、家賃相場の低下に対策しやすいです。

 

資金に余裕があると、内外装のリフォームや設備の充実など適切な空室対策で効果を上げられる可能性が高くなります。

 

空室対策の具体的な考え方やアイデアは、こちらのコラムで詳しく解説しています。

 

〈関連コラム〉

最強の空室対策？賃貸オーナー必見の満室経営ノウハウと具体例を徹底解説

 

 

入居者トラブルで収入減

 

 

アパート一棟買いで複数の部屋を所有すると、入居者同士のトラブルや家賃滞納で収入が減るリスクが高くなります。

 

マナーの悪い入居者が1人いると、周囲の部屋が退去して家賃収入が減ってしまうリスクが考えられます。

 

家賃滞納も長期間続くとキャッシュフロー悪化の原因となり、法的手段で多額の費用が発生したうえで回収できないケースも少なくありません。

 

 

【対策①】⇒管理スキルの高い不動産会社に委託

 

入居者トラブルを未然に防ぐ対策として、まずは管理スキルが高い不動産会社を選ぶことが重要です。

 

一口に不動産会社と言っても得意分野や実績はさまざまなので、アパート一棟の管理実績が豊富な会社に相談しましょう。

 

 

【対策②】⇒入居者審査をしっかりやる

 

入居者同士のトラブルや家賃滞納を回避するために、入居者審査をしっかりやることも重要です。

 

人柄や家族構成について不動産会社の担当者にヒアリングすれば、トラブルリスクが高い入居者を未然に防ぎやすくなるでしょう。

 

最近は、生活マナーに関する同意書を用意し、入居前にサインしてもらうアパートも増えています。

 

また、職業や貯金残高などの基準を設ければ、家賃滞納リスクの軽減にもつながります。

 

基準が厳しいと入居率に影響するのでバランスが大切ですが、トラブルを未然に防ぐためしっかり考えてみてください。

 

 

大規模修繕でキャッシュフローが悪化

 

外壁塗装や水回り設備の入れ替えなど、大規模修繕の費用でキャッシュフローが悪化するのも代表的な失敗パターンです。

 

一棟アパートは区分マンションよりメンテナンスコストが高額になるので、修繕タイミングで運転資金が足りなくなるケースが多いようです。

 

 

【対策】⇒メンテナンス履歴と長期修繕計画を確認

 

中古の一棟アパートを検討する際は、必ずメンテナンス履歴と所有期間中の長期修繕計画を確認しましょう。

 

適切なタイミングで修繕されているアパートを選べば、余計なコストを抑えられ安定した経営につながります。

 

また、何年後にどんな修繕が必要になるのか、いくらぐらいの費用がかかるのか把握しておけば、前もって費用を積み立てて準備できます。

 

新築アパートも長期修繕計画の考え方は同じです。

 

 

節税効果が切れて赤字に

 

不動産物件の節税効果を目的にアパートを一棟買いしてしまい、経営がうまくいかずトータルで赤字になってしまうケースも。

 

一棟アパートは購入費用を減価償却費として経費計上でき、帳簿上の利益を減らすことで節税効果を得ることができます。

 

しかし、節税効果を得られるのは法定耐用年数の期間中だけなので、築年数が経つと税額が元に戻りキャッシュフローが悪化してしまうのです。

 

 

【対策】⇒節税効果期間を確認し出口戦略を立てる

 

新築・中古アパートどちらを検討する場合も、節税効果の大きさと期間を確認し、終了したときの出口戦略もしっかり考えましょう。

 

節税効果が切れた後も経営を続けるなら、減価償却費を計上できなくても成立する経営計画を立てる必要があります。

 

法定耐用年数が経過するタイミングで買い替えや建て替えをするなら、それまでにローンを完済し資金を積み立てておきましょう。

 

 

災害で資産価値と家賃収入がゼロに

 

一棟アパートは地震や水害などの大きな災害を受けると、建物が使用不能になり家賃収入もゼロになってしまいます。

 

建物の資産価値も大きく低下するため、売却や買い替えなども難しく、失敗するリスクが高くなります。

 

 

【対策①】⇒ハザードマップを確認する

 

アパートを一棟買いする際は、必ず自治体のハザードマップで災害リスクを確認しましょう。

 

ハザードマップで地震・水害・土砂崩れなどが発生しやすい地域を避ければ、災害リスクを下げることにつながります。

 

 

【対策②】⇒災害保険に入る

 

災害リスクをゼロにするのは難しいため、火災保険・地震保険などに加入して備えることも大切です。

 

火災保険は退去時の原状回復に使えるケースもあるので、こちらのコラムも参考にしてみてください。

 

〈関連コラム〉

火災保険が退去時の原状回復に使える？不動産オーナー必見の新基礎知識

 

 

ライフスタイルの変化で手放したいが売れない

 

 

一棟アパートは購入検討者が投資家に限られるため、何らかの理由で手放したくなっても売れず、経営をやめられないケースも。

 

転職による収入減、家族の介護でまとまった現金が必要など、売却が必要なシーンですぐに手放せないのは大きなデメリットです。

 

 

【対策】⇒区分マンションや戸建て物件も検討する

 

所有期間中にライフスタイルが変化して売却する可能性がある方は、区分マンションや戸建ても検討してみましょう。

 

価格が安く居住目的のユーザーも対象になる物件なら、手放したいときにスピーディーに売却できる可能性が高くなります。

 

 

■アパート一棟買いは中古物件＋リノベーションで費用とリスクを抑える！

 

 

ここまで見てきたアパート一棟買いの失敗リスクは、初期費用を抑えれば対策できる可能性が高いです。

 

特に、これから不動産投資を始める方は、中古物件とリノベーションで初期費用を抑えて、堅実な経営を目指すのがおすすめ。

 

中古アパートの一棟リノベーションなら、新築物件より費用を抑えて収益性の高い物件をつくれる可能性が高いです。

 

一棟リノベーションの内容や費用相場はこちらのコラムでチェックしてみてください。

 

〈関連コラム〉

一棟リノベーションのメリット・デメリット｜費用相場と事例も紹介

 

 

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