公開日:2023-11-29 更新日:2024-07-04
マンション一棟買いのメリット・デメリット｜区分投資とどっちが狙い目？
この記事では、マンション一棟買いと区分買いで迷っている方に向けて、メリット・デメリットを詳しく解説します。
マンション一棟買いには、収益性や経営自由度が高いなどさまざまなメリットがあります。
ただし、物件価格や修繕費用が高額になるなど、注意すべきデメリットも存在します。
マンション一棟買いの良い部分・注意すべき部分をしっかり把握し、ご自身に合う選択ができるようにしましょう。
・経営に資金や時間を割けない方、あくまで副業として不動産投資をしたい方は、区分マンションの方が向いている可能性があります。
■マンション一棟買いのメリット
マンション一棟をまるごと購入してオーナーになると、次のようにさまざまなメリットがあります。
空室期間中も家賃収入が途絶えない
マンション一棟買いで複数の部屋を所有すると、空室期間中の家賃収入がゼロにならないのが大きなメリットです。
区分マンション一部屋だけ購入する場合、退去後に次の入居者が決まるまでの期間は家賃収入がゼロになります。
一棟マンションなら空室が出てもほかの部屋の収入でカバーできるので、ランニングコストの支払いやローン返済が滞る心配が少ないです。
収益性や利回りが高い
物件ごとにばらつきはありますが、区分マンションより一棟マンションの方が利回りは高い傾向があります。
一棟マンションは部屋数が多い分利幅も大きくなるので、投資金額を早期回収しやすいというわけです。
収益性や利回りの高さから、投資家として成功している方は一棟マンション・アパートを選ぶことが多いと言われています。
空室対策しやすい
マンション一棟の所有権があると、築年数が経ったときの空室対策をしやすいのも大きなメリットです。
区分マンション買いの場合、リフォーム・リノベーションできるのは専有部分のみで、外観や共用部分は自由に改修できません。
部屋のみリノベーションしても、外観が古いと入居者が集まらない可能性があります。
マンション一棟買いの場合は、オーナーが建物全体を自由に改修できるため、空室対策の自由度が高くなります。
築年数が経って賃料相場や入居率が低下した場合も、一棟リノベーションで新築同様の収益性を取り戻すことが可能です。
〈関連コラム〉
一棟リノベーションのメリット・デメリット｜費用相場と事例も紹介
修繕計画をコントロールできる
区分マンションは修繕計画が住民全体の意向に左右されますが、一棟マンションはオーナー自身で内容やタイミングをコントロールできるのも特徴です。
区分マンションは、積立修繕金の値上げや大規模修繕に反対意見が多いと、適切なメンテナンスができず建物の状態が悪化し資産価値が低下する可能性があります。
一棟マンションの修繕計画はオーナーの一存で決められるため、建物を良い状態にキープしやすいのです。
また、依頼先の選定や工事内容も自由に決められるため、コストパフォーマンスの良いメンテナンスができるのも大きなメリットです。
土地の所有権も得られる
マンション一棟買いでは、建物と同時に土地の所有権が丸ごと手に入るのもメリットと言えます。
区分マンションの場合土地の所有権は住民全体で共有状態となるため、自由な売却や活用はできず、資産価値は低くなります。
マンション一棟買いなら土地全体の所有権を得られるため、資産価値が高くなり将来の転用など選択肢が広がるのもメリット。
レバレッジ効果が大きい
一棟マンションの経営が軌道に乗れば、大きなレバレッジ効果が得られるのも魅力的なポイントです。
前述したように一棟マンションは収益性が高いため、金融機関からの担保評価も高くなる傾向があり、融資を引きやすくなります。
一棟マンションを担保にして買い増ししたり、より収益性の高い物件に買い替えたり、区分マンションより大きなレバレッジ効果でさらなる事業拡大も狙えます。
■マンション一棟買いのデメリット
マンション一棟買いのデメリットも、1つずつしっかり把握しておきましょう。
物件価格が高い
一棟マンションは区分マンションより物件価格が高く、失敗したときの損害が大きくなるのがデメリット。
戸数によっては億単位の初期費用がかかるため、必要な自己資金や借入額が高額になります。
物件価格が高額だと税金や仲介手数料も高くなるので、総額の負担も大きくなることが多いです。
万が一経営に失敗して投資回収できなかった場合、多額の負債を背負うことになります。
空室が重なると資金繰りが苦しい
複数の部屋から家賃収入が得られる一方、空室のタイミングが重なると資金繰りが苦しくなるのもマンション一棟買いのデメリット。
マンション一棟買いはローン返済額やランニングコストが高くなるので、家賃収入が減少して赤字転落したときの負担は大きいです。
築年数が経つほど入居率は低下していくため、デメリットとリスクも大きくなっていきます。
災害リスクを分散できない
マンション一棟買いは資産が一か所に集中するため、大きな災害発生時のリスクを分散できないのもデメリット。
万が一投資回収期間中に災害でマンションを失った場合、負債だけが残ってしまいます。
マンション全体だと修繕費用も高額になりますし、工事期間中の家賃収入も途絶えるのでかなり負担が大きいです。
マンションを一棟買いするときは、災害に備えて地震保険や火災保険に加入するのが一般的。
火災保険は退去時の原状回復に使える可能性があり、戸数の多いマンション経営をサポートしてくれる一面も。
〈関連コラム〉
火災保険が退去時の原状回復に使える？不動産オーナー必見の新基礎知識
売却が難しい
前述したように一棟マンションは区分マンションより高額になるため、売却が難しいのも大きなデメリット。
買い手が見つかりにくいので、赤字で手放そうとしても時間がかかり、損害が大きくなる可能性があります。
早めに売却するために値下げせざるを得ないケースも多く、出口戦略を立てるのが難しいです。
■マンション一棟買い・区分買いどっちが向いている？
ここまで見てきたメリット・デメリットを踏まえて、マンション一棟買いが向いている人、区分買いが向いている人の特徴をそれぞれまとめておきましょう。
マンション一棟買いが向いている人
- 年収が高く自己資金に余裕がある
- 投資や経営について勉強する時間がある
- 投資家として事業を拡大していきたい
上記にあてはまる方は、区分買いより一棟買いの方が向いている可能性が高いです。
年収が高く余裕がある方は、空室率の上昇や賃料相場の低下などにも対応し、失敗リスクを軽減しやすいです。
不動産投資初心者の方でも、勉強や経営計画に十分な時間を割くことができれば、成功する可能性は高くなるでしょう。
副業ではなく、投資家として賃貸経営をどんどん拡大していきたい方も、リターンが大きい一棟買いが向いています。
マンション区分買いが向いている人
- リスクを抑えて不動産投資を実践してみたい
- 副業としてできる範囲で経営したい
- 子育てやマイホーム取得など大きな出費の可能性がある
これから不動産投資を始めてみようと考えていて、なるべくリスクを抑えたい方は区分買いでスモールスタートする方がいいかもしれません。
あくまで副業として取り組む場合、経営の手間や考えることが少ない区分マンションの方が負担は少ないでしょう。
お子さんの進学やマイホーム取得など、プライベートで大きな出費を控えている方も、流動性の高い区分マンションの方がいざというときに売却しやすいので安心ですね。
■中古マンション一棟買い＋リノベーションがねらい目？
マンション一棟買いのデメリットやリスクを抑え、メリットを最大化するなら、中古物件＋リノベーションの組み合わせがおすすめです。
中古マンションで購入費用を抑えれば、一棟リノベーションで新築より費用を抑えて収益性の高い物件を手に入れることができます。
中古マンションは件数が豊富で、立地条件の良い物件を見つけやすいのも経営面のメリット。
マンション一棟リノベーションのメリットや費用については、こちらのコラムも参考にしてみてください。
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一棟リノベーションのメリット・デメリット｜費用相場と事例も紹介
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