公開日:2022-12-05 更新日:2023-06-01
リノベーションの定義を知ることで分かる“資産価値”の守り方
今や、住宅業界でも建築業界でも大きな存在となっている「リノベーション」ですが、あまりにも日常的に目にする言葉になっているため、その本質をよく知らない人も決して少なくないでしょう。
しかし、その定義を理解することで、あなたがお持ちの不動産をもっと価値あるものにできるかもしれません。
そこで今回は、リノベーションの定義や基礎知識についてや、普及した背景、不動産の資産価値を高めるためのリノベーションについてお話しします。
既にマンションや戸建住宅をお持ちの方はもちろん、これから購入を検討するという方も、ぜひ参考にしてください。
・資産価値を下げないためには、リノベーションの定義を理解した上で、時代を読んで消費者ニーズを考慮した改修をすることが重要です。
■ リフォームとは意味が違う？リノベーションの定義とは？
「リノベーション」は、住宅情報誌や関連サイトでもよく見かけますが、同時に「リフォーム」という言葉も目に付くでしょう。
どちらも既存住宅を改修するという意味では違いはありません。
しかし、この２つの定義は似ているようで全く違う内容を指すのです。
（詳しくは、リノベーションとリフォームの違いとは？わかりやすくプロが解説！をご覧ください）
一番の違いは、「新築時と比べてバージョンアップしているかどうか」。
リフォームは新築時の状態に“戻す”ことが目的ですが、リノベーションは新築の時よりもさらに快適・便利にすることが定義づけられており、資産価値を維持・向上させることを目的とします。
つまり、リノベーションなら年々進化する建築工法や建材性能を、新築住宅だけではなく既存住宅にも取り入れることができるのです。
では、なぜ最近リノベーションする住宅が増えているのかというと、それには国の「ストック型社会」実現に向けた取り組みが関係しているから。
今まで、日本の建築は“スクラップ・アンド・ビルド”を主流とした「フロー型」でした。
日本の住宅平均寿命は27年なのに比べて、アメリカでは67年、イギリスで81年と世界でも極端に短いと言われています。
また、中古住宅が住宅市場で占める割合も、13.5%（アメリカ77.6%、イギリス88.8％）と低い水準を維持し続けていました。（参考：国土交通省｜住宅・不動産、観光等の分野における消費・投資の拡大）
しかし、1990年代の後半になると、世界中で環境負荷軽減への意識が急速に高まって、ゴミを大量に出す住宅の建て替えについても、その必要性が疑問視され始めたのです。
この動きを受けて、国はストック住宅のリノベーションに関する取り組みを加速させ、それが「フロー型社会」から「ストック型社会」への変化の始まりとなりました。
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■ “リノベーション”が広まった背景は？
先ほど、「フロー型社会」から「ストック型社会」への変化が“リノベーション”の活性化に大きく関わっているとお話ししましたが、もう少しこの点について詳しく解説していきます。
リノベーションが今ほど活発になった理由を知るためには、今までの住宅事情や人々の考え方について知らなくてはいけません。
STAGE ① 災害被害を見込んだ「スクラップ・アンド・ビルド」
石造りやレンガ造りの住宅も多い欧米諸国とは異なり、日本では自国の森林資源を生かして古くから木造住宅が多く建てられてきました。
江戸時代に入ると度重なる地震や大火災の教訓を踏まえて、敢えて住宅を“安普請”にして被害を最小限に抑える「スクラップ・アンド・ビルド」の考えが広まったと言われています。
その考えが根底にある中、高度成長期以後は経済成長に合わせて“質よりも量”と急速な住宅供給が進み、日本人に“新築崇拝”の考え方が定着し、20〜30年ごとに家を建て替えることが繰り返されてきたのです。
STAGE ② ストック住宅の増加
高度成長期やバブル期に乱立された新築住宅が、少子高齢化と共に余り始め、年々ストック住宅（人が住んでいない中古住宅）は増える一方です。
（引用：国土交通省｜住宅事情の変化と現状）
既に、既存住宅の10％を超える物件が空き家となっており、この状況はここ20年近く変わっていません。
つまり、世帯数に対して住宅数が明らかに飽和状態であり、これから新築を建てても、空き家率はどんどん増えてしまうということです。
この状況を見た政府は、ストック住宅の活用を重要な課題と捉え、様々な取り組みを始めました。
～ストック重視の住宅政策への転換～（中古住宅の流通市場、リフォーム市場等の環境整備）
数世代にわたり利用できる長期優良住宅の建設、適切な維持管理、流通に至るシステムを構築するとともに、消費者が安心して適切なリフォームを行える市場環境の整備を図る。
（中略）
《２１世紀の日本の復活に向けた２１の国家戦略プロジェクト》
・中古住宅・リフォーム市場の倍増等内需の要である住宅投資の活性化を促す。具体的には、これまでの新築重視の住宅政策からストック重視の住宅政策への転換を促進するため、建物検査・保証、住宅履歴情報の普及促進等の市場環境整備・規制改革、老朽化マンションの再生等を盛り込んだ中古・リフォーム市場整備のためのトータルプランを策定する。（中略）これにより、中古住宅流通市場・リフォーム市場を２０兆円まで倍増を図るとともに、ネット・ゼロ・エネルギー住宅を標準的な新築住宅とすることを目指す。
STAGE ③ ストック住宅の現状把握と管理体制の整備
2006（平成18）年に、住宅の安全性や品質・住環境の向上を目的とした「住生活基本法」が施行されました。
この法律によって、1966（昭和41）年から続いていた「住宅建設計画法」が廃止され、国が住宅や住宅資金の供給を管理していた時代が終わったのです。
住生活基本法の中には、今までの法律では明記されていなかった「既存ストック住宅の活用」についても盛り込まれた「住宅生活基本計画」に関する記載も加えられました。
・耐震基準（昭和56年基準）が求める耐震性を有しない住宅ストックの比率
目標：18%
・リフォームの市場規模
目標：７兆円
・省エネ基準を充たす住宅ストックの割合
目標：６%
・マンションの建替え等の件数
目標：約250件
・25年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金額を設定している分譲マンション管理組合の割合
目標：46%【目標６：急増する空き家の活用・除却の推進】
・空家等対策計画を策定した市区町村数の全市区町村数に対する割合
目標:０割
・賃貸・売却用等以外の「その他空き家」数」
目標：318万戸（参考：国土交通省｜住生活基本計画）
注目すべきなのは、2022年時点でこれらの目標はほぼ達成されているという点です。
国が推進した空き家活用は、住生活基本法ができた2006年より確実に進んでいます。
STAGE④ リノベーションが当たり前の時代に
国の取り組みや国民の環境への関心の高まり、経済不況など様々な要因によって、ここ数年は中古住宅の市場が活発になっています。
特に、コロナ禍の影響で落ち込んだ新築住宅建設と比べても、中古住宅は引き続き拡大を続けており、それに付随してリノベーションを検討する人は増えているのが現状です。
今後も更なるリノベーション需要の拡大が期待されており、「夢のマイホーム＝新築」ではなく、中古住宅を思い通りにリノベーションしたいという考え方が主流になりつつあります。
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■ 資産価値を下げない“リノベーション”のポイントは？
ここまでは、リノベーションの目的や広まった経緯についてお話ししましたが、実は中古住宅には、新築住宅よりも経年による資産価値低下スピードが遅いというメリットがあります。
住宅は、戸建・集合住宅問わず、新築から年数を重ねるごとに、その資産価値は下落していってしまい、戸建住宅の場合ですと築20年も経つと、ほぼゼロになってしまうと言われているのです。
（引用：国土交通省｜中古住宅流通、リフォーム 市場 の現状）
この事実は、高い費用をかけて新築住宅を購入する際には大きな懸念点となりますが、逆を返せば「一定期間を経過するとそこからはほとんど下がらない」ということになるため、中古住宅を購入する際にはメリットとも取れます。
では、本当に中古住宅をリノベーションすることで、資産価値を維持・向上することはできるのでしょうか？
まず、前提として知っておかなくてはいけないのが、「何が資産価値を決めるのか」ということです。
不動産の資産価値を決めるポイントは、以下のような点が挙げられます。
- ・物件の立地や環境（交通のアクセス利便性や、周辺環境、集合住宅については共有部についても）
- ・物件のメンテナンス状況
- ・物件の間取りやデザイン
立地や環境は購入時点で決まっているため変えることはできませんが、「メンテナンス状況」と「間取りやデザイン」は、所有者個人である程度コントロールできます。
これを踏まえて、資産価値を維持・向上できるリノベーションのポイントを紹介します。
その① 市場ニーズを意識した間取り・デザインにする
ご自身が住み続ける場合は、とことん間取りやデザインにこだわって理想通りにすることが大切ですが、将来的な売却や賃貸を踏まえて資産価値を上げたい場合は、あまり奇抜で個性的な間取り・デザインにしない方が良いでしょう。
なぜなら、売却や賃貸に出す際には、どんな人が住むか分からないからです。
ロケーションやマンションのグレードに合わせて“無難”な間取り・インテリアデザインにすることで、より多くの人の目に留まり、商談がスムーズに進むので、無駄な値引きなどをせずに済みます。
また、その物件に住むであろうターゲットを定め、その人たちが求めるであろう設備を整えることも大切です。
その② トレンドを押さえて第一印象を良くする
いくら“無難”な間取り・デザインにすると言っても、垢抜けずおしゃれでないと、買う人・借りる人の興味関心は得られません。
ですから、シンプルでありながらも、トレンドをしっかりと押さえて、内装の素材などにこだわることは大切です。
また、費用をかけずに見栄えを良くするコツを押さえて、コスパ良く価値を高めることもポイントになります。
その際には、リノベーション会社の施工事例を見て、「素敵！」「おしゃれ！」と感じられる会社に相談しましょう。
その③ 見えないところまで適切に更新する
リノベーションと言うと、間取りやインテリアデザインなど目に見える部分に注目が集まってしまいますが、実はそれと同じくらい重要なのが“見えないところ”の工事です。
例えば、給排水管や電気配線は20〜30年で寿命を迎えてしまいますし、断熱材も環境によっては半永久的に保つわけではありません。
寿命を迎えずとも、水漏れや雨漏りがあれば劣化スピードを早めてしまいます。
また、壁内に結露が発生していれば、柱などが腐食して、建物そのものの耐久性にも影響を及ぼします。
つまり、リノベーションは表面的な見た目をよくするだけではなく、隠蔽部分についてもきちんと更新することが重要なのです。
また、それらの工事をした際には、どのような材料を使い何をしたかが明確に分かるように、リノベーションの関連資料をきちんと保管しておくことも欠かしてはいけません。
その④ 省エネに配慮した設備を整える
住宅の省エネ性は、節電などランニングコストにつながるだけではなく、環境配慮型住宅として補助金や税控除を受けられる可能性もあります。
そのため、省エネ型高性能設備機器を導入したり、戸建住宅の場合は立地条件によって太陽光発電システムを取り入れてみるのも良いでしょう。
併せて蓄電池も設置すれば、売却時も通常と比べると高値で査定されるケースは少なくありません。
また、サッシや玄関ドア、床下・小屋裏・壁内の断熱工事までまとめて行えば、「長期優良住宅」として認定を受けることもでき、さらに価値が高く評価されます。
〈参考ページ〉
一般社団法人 住宅性能評価・表示協会｜長期優良住宅認定制度 の概要について（増築・改築版）
その⑤ 耐震性能を高める
戸建住宅の場合、1981年6月以前に確認申請を受けた建物は「旧耐震」と呼ばれ、現在の法律で定められた耐震基準を大きく下回ります。
そのため、築40年を超えた住宅は、耐震改修リノベーションをすると良いでしょう。
「住宅の品質確保の促進等に関する法律（通称：品確法）」で定められた“耐震等級３”の認定を受ければ、公にその耐震性能を評価してもらえることになります。
認定を受ければ不動産査定にも大きく影響し、買い手にとってもメリットが大きいため、早く売却できます。
〈関連ページ〉
一般社団法人 住宅性能評価・表示協会｜既存住宅の住宅性能表示制度について
その⑥ その他最新設備を整える
昨今、共働き世帯の増加や核家族化が進む中、今までの住宅設備では快適な暮らしが送れないという人も増えています。
そこで、売却する際には他の物件との差別化を図るために、最新設備を導入することも一つの手法です。
- ・スマートホーム（HEMS）の導入
- ・宅配ボックスの設置
- ・電気自動車用コンセントの設置
- ・ディスポーザー（自治体によって設置制限あり）の導入
- ・玄関の電子キーへの取り替え
これらはほんの一例ですが、全て新築の注文住宅でも人気のオプション設備であり、特に若い人からのニーズが大きいため、売却や賃貸に出す際には、有利に働きます。
■ マンションではリノベーションで変えられないことも
ここまで、資産価値を上げるリノベーションについてお話ししましたが、残念ながらマンションの場合は区分所有者の一存では手をつけられない場所もあります。
“共有部”とみなされる場所の工事は、個人では一切できないことを理解しておきましょう。
・玄関ドア（取り替え、修理など）
・窓サッシ（取り替え、修理、ガラスの取り替えなど）
・ベランダ、バルコニー（塗装など）
・給排水管の取り込み部（位置変更など）
・電気配線の取り込み部（位置変更など）
・給湯器などが収められたメーターボックス（塗装、配管・配線のやり替えなど）
・光ケーブルなどの引き込み工事
・インターホンなどの取り替え
・コンクリート躯体（界壁・柱・梁など）を傷つけるような工事
つまり、マンションですと耐震・断熱リノベーションや省エネリノベーションをすることは難しく、資産価値の観点で“損をしない”ためには、物件選びから慎重にならなくてはいけないということです。
ですから、中古マンションを購入する際には、資産価値を維持しやすく、また将来的なリノベーションも視野に入れた選択が必要であり、それをサポートできる会社に相談しなくてはいけません。
不動産知識を活かした物件探しから、ファイナンシャルプランナーによるローン相談、デザイナーによるリノベーション設計、熟練したスタッフによる施工、安心のアフターメンテナンスまでの「ワンストップリノベーション」を提供する会社に相談するのがおすすめです。
〈関連コラム〉
リノベーションのプランニングで“できること”と”できないこと”は？
■ 中古物件のリノベーションを始める際はまず“情報収集”から
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資産価値を意識してコスパ良くリノベーションをしたいという方は、ぜひご連絡ください。
スタッフ一同お待ちしております。
■まとめ：ニーズに合ったリノベーションで大切な不動産資産を守りましょう
リノベーションとは、その物件の性能を新築時以上に高めることが定義であり、経年による資産価値低下を食い止めることが目的です。
ただし、闇雲に工事をしても思ったような効果が得られないことも。
あなたの大切な不動産資産を守るためにも、リノベーション本来の定義を理解した上で、時代背景や消費者ニーズに合わせた適切なリノベーションをしなくては意味がありません。
私たちSHUKEN Reは、常に最新の情報に耳を傾け、“プロ”としてお客様にとって最善のリノベーションを実現すべく努めています。
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