SHUKEN Re 住まいのリノベーション

SHUKEN Re 住まいのリノベーション

YOMIMONO
読み物

2020-07-13 

東京の戸建て住宅なら中古+リノベーションがおすすめなワケ

戸建てリノベーションの外観

 

東京都内をはじめ、都市部での住まい探しで中古戸建て+リノベーションという選択肢を選ぶ方が増えてきています。

 

今回は建売住宅・注文住宅と中古リノベを比較しながら、都市部での住まい探しについて考えてみましょう。

 

後半で費用とデザインが分かる中古リノベ写真事例もご紹介しますので、これから住まいづくりを始める方はぜひ参考にしてくださいね。

 


目次
■東京の戸建て選択肢を比較
■東京で戸建て派なら中古+リノベ
■都内は中古戸建てリノベーションがおすすめな理由
■リノベーション向きの中古戸建て物件
■費用も分かる戸建てリノベーション実例


 

■東京の戸建て選択肢を比較

おしゃれな戸建てリノベーションの内観

 

一戸建て住宅の取得を考えた時の選択肢は大きく分けて3つ考えられます。まずはそれぞれの特徴やメリットを比較してみましょう。

 

・建売住宅

建売住宅は基本的に、完成後の戸建て住宅を土地とセットで購入する方法です。実物を見て気に入った物件を探せる点と、契約から入居までの期間が短い点はメリットといえます。

 

一方、できあがった建物を購入するため、間取りやデザインのカスタマイズ性はありません。

 

一部のデザイナーズ物件や高級物件を除き、基本的にリーズナブル路線の物件が多いため、意匠性や住みやすさは一般的な水準にとどまります。

 

都内の人気エリアでは、狭小地など単体では販売しづらい土地の建売住宅が多いため、住環境面も不利な物件が多いです。

 

・注文住宅

自分で所有する土地か、新たに購入した土地に自由なプランの建物を建てる注文住宅。自分好みの住まいにカスタイマイズできる点はメリットですが、プランの自由度が高いほど費用も掛かります。

 

駅周辺など利便性の高いエリアでは土地単体での販売自体が珍しいため、理想の条件に見合う物件を探すのには時間がかかる点も若干デメリットです。

 

・中古住宅+リノベーション

築年数の経った中古住宅の内外装を改装して、新築同様の見た目と住み心地に仕上げるリノベーション。空き地の少ない人気エリアでも、タイミングが合えば良環境の物件が見つかりやすい点が大きなメリットです。

 

全体的に費用を抑えやすいため、新築と比べて建材や設備のグレードアップをしやすい点も魅力。ただし、空き家の出やすい古い住宅地では、周辺住民との関係性や火災発生時のリスクなどに注意が必要です。

 

■東京で戸建て派なら中古+リノベ

新築同様のリノベ内装

 

最近中古住宅を購入してフルリノベーションする方が増えてきているのは、都市部の住宅事情が大きく関係しています。

 

住宅密度が高い都市部では、駅前などの人気エリアに空き地が出ることが少ないため、新築の選択肢が少ない状況です。

 

一方、昔からの住宅地では高齢化が進行して空き家率が上昇していて、中古住宅の流通も比較的多い状況となっています。

 

なかなか新築や土地が見つからない人気のエリアも、中古住宅なら豊富な物件の中から気に入った住まいを選べるというわけです。

 

住宅の流通を管理する国土交通省も、中古住宅の流通とリフォームを活性化させる方針を打ち出しています。

 

少子高齢化が進行して住宅ストック数が世帯数を上回り、空き家の増加も生ずる中、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」社会に移行することが重要であり、政府としても、既存住宅流通・リフォーム市場の環境整備を進めていきます。

引用元:国土交通省「既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み」

 

■都内は中古戸建てリノベーションがおすすめな理由

おしゃれなリノベ事例

 

東京都内で中古+リノベーションを選ぶメリットはほかにもたくさんあります。

 

・建物はほぼゼロ円で手に入る

中古住宅は完成した瞬間から建物の価値が下がっていき、築20年を過ぎると建物価格はほぼゼロ円になるといわれています。

 

建物の構造や設備によっても多少変わってきますが、ある程度年数の経った中古物件はほぼ土地価格だけで手に入るということです。

 

戸建てリノベーションでは基礎・土台や柱は再利用しますので、ゼロから建築する新築と比べて費用をかなり節約できます。

 

浮いたお金を内装や設備のグレードアップに回したり、増築して余裕を持たせたり、新築より多くの選択肢が生まれる点は中古リノベの大きな魅力ポイントです。

 

・選択肢が増えて理想の土地が見つかりやすい

東京都内の人気エリアの多くはすでに住宅やショップが立ち並んでいて、新築可能な更地を見つけるのはとても難しい状況です。

 

新築物件として出てくるのは異形地や狭小地など厳しい条件のケースが多く、暮らしやすい住まいを作るためには、多くの工夫と費用が掛かることも。

 

こうした都内の人気エリアの場合も、建物付きの中古物件を含めると選択肢が広がるため、希望の条件に見合った土地を見つけやすくなります。

 

状況にもよりますが、新築にこだわって条件を妥協するより、中古戸建てをリノベして好きなエリアに住む方が、メリットが大きいケースは多いです。

 

新築戸建てを探していてなかなか良い土地が見つからない方は、中古物件も含めて検討して見ると、良い物件が見つかるかもしれません。

 

・住環境を実物でチェックできる

お隣との距離が近くて、ビルなど背の高い建物も多い東京都内では、実際の生活環境をチェックできる中古物件を選ぶメリットはかなり大きいです。

 

契約後に建てる注文住宅の場合、日当たりや周囲からの目線は、図面や3Dだけでイメージして考えなければいけません。

 

更地の状態から立体的な建物をイメージするのはかなり難しいですから、住んでみてから不満が出ることも多いです。

 

中古リノベーションの場合は物件をじっくりチェックできるため、現状の不安や疑問などを発見しやすくなります。

 

「となりの家の目線が気になるから窓を移動しよう」「一日中日が当たる場所にバルコニーを作ろう」など、物件をチェックして不満になりそうな部分をしっかり改善できます。

 

■リノベーション向きの中古戸建て物件

リノベーション向きの戸建て物件とは

 

中古戸建てを購入してリノベーションを考える際、一番気になるのは「この建物はリノベーションできるの?」という点だと思います。

 

構造や建築状況によってリノベーションの向き不向きはありますので、物件選びの際に注目したいポイントをご紹介します。

 

・木造軸組工法が基本

戸建て住宅の構造はいくつかありますが、間取り変更などを含めたフルリノベーションを前提とするならまずは木造軸組み工法の建物を探しましょう。

 

木造軸組み工法は日本で昔から採用されている方法で、柱や壁の移動、補強をしやすいのが特徴です。日本の木造住宅では8割以上がこの工法のため、比較的探しやすいと思います。

 

同じ木造でも北米発祥の2×4工法(ツーバイフォー工法)は、床・壁・天井全体で建物を支える構造となっていて間取り変更が難しいです。

 

他にもプレハブ工法、鉄骨工法など複数の工法がありますが、やはり間取り変更が難しいケースがあるため、あまりリノベーション向きではありません。

 

また、大手のハウスメーカーの建物も、独自の構造や寸法規格を採用していることがあるため、注意が必要です。

 

・耐震補強の必要が無い築年数

戸建てリノベーションでは、耐震補強の必要有無によってかかる費用が大きく変わります。

 

工事内容によっては数百万円になることもあるため、リノベ用中古戸建てを探すならなるべく耐震工事が必要ない物件を探したいところ。

 

建物の耐震強度にはさまざまな要素が関係しますが、一つの目安として築年数をチェックしましょう。

 

日本の耐震基準は1981年の建築基準法改正を境に大きく見直されているため、それ以前に確認申請を受けている戸建て住宅は耐震補強が必要な可能性が高いです。

 

1981年以前の建物すべてが地震に弱いわけではありませんが、なるべく新しい耐震基準の物件を探した方がリノベ費用を抑えられます。

 

・建蔽率・容積率など建築制限もチェック

すべての土地には「どのような建物を建てて良いか」という基準が定められていますが、厳しい基準が付いた物件はリノベーションしづらいケースもあります。

 

土地面積の何割まで建物を建てられるかを決める建蔽率・容積率が小さいと、増築を検討することができません。

 

車庫やカーポートなども建物面積に含まれる場合があるため、上限ギリギリで建てられている物件は車庫を作れないケースも。

 

火災の危険性を軽減するための防火地域に指定されていると、外壁・屋根・窓などの仕上げ材に制限があり、思ったデザインに仕上げられないことも多いです。

 

リノベ物件を探す際は価格や立地条件だけでなく、土地の制限や用途もしっかりチェックして、制限のない物件を見つけましょう。

 

・これからリノベ物件を探すなら「ワンストップリノベ」

リノベ向きの中古戸建てを見分けるポイントをいくつかご紹介しましたが、土地の建築条件など一般の方には見極めが難しいこともあります。

 

リノベしづらい物件を選んでしまい余計な費用が掛かるのを防ぐなら、物件探しから私たちプロと一緒に取り組む「ワンストップリノベ」がおすすめ。

 

建物の構造や建築条件も私たちがしっかりチェックしますので、お施主様は理想のイメージを伝えていただくだけでOKです。

 

あれこれ考える負担が減って、デザインや間取りに集中することができますので、結果的にイメージ通りの住まいづくりにもつながります。

 

これから中古物件を探してリノベするなら、ぜひワンストップリノベをご活用ください。

 

【ワンストップリノベの詳細はコチラ】

 

■費用も分かる戸建てリノベーション実例

実際にSHUKEN Reが中古住宅を購入してのリノベーションをお手伝いしたお住まいを写真付きでご紹介します。

 

※費用については消費税率変更などの影響もありますので、気になる物件がありましたらお気軽にご質問ください。

 


  • 工期 35日
  • 築年数 20年
  • 費用 約900万円

リノベーションビフォーアフター

基本的な間取りは活かしつつ、キッチンレイアウトやトイレの位置などを使いやすくリノベーションした事例です。

 

必ず大規模な間取り変更をするわけではなく、使い勝手に合わせて活かせる部分は再利用してコストを抑えられるのもリノベーションの大きな魅力。

 

リノベーション後のLDK

 

ひろびろLDKは元の間取りを活かしつつ、内装を一新して新築同様の仕上がりに。

 

和洋折衷の間取り

 

意外と使い勝手の良い和室も活かし、洋間との違和感がない和モダンな雰囲気に仕上げています。

 

 

【詳細】大正モダン・和室でくつろぎ夫婦円満

 

 


  • 工期 60日
  • 築年数 24年
  • 費用 約700万円

リノベーション前後の間取り図

寝室の大きなウォークインクローゼットや、ダイニングとリビングを連結した現代的な間取りなど、ライフスタイルに合わせたリノベーション事例です。

 

明るくコミュニケーションが生まれるLDK

 

お料理をしながらリビングのご家族とコミュニケーションをとることもでき、解放感のあるLDKになりました。

 

【詳細】じっくり こっくり 味わい深く

 

 

ここでご紹介した以外にもたくさんの戸建てリノベーション事例を公開していますので、理想のイメージづくりにお役立てください♪

 

キャットウォークのあるホームオフィスリビングに溶け込むデスクスペース広々したダイニングスペース

【リノベーション事例集】

 

■まとめ:住まい探しの選択肢として中古+リノベーションも検討してみましょう

建売や注文住宅も考えたけど、なかなか良い物件が見つからない…。そんなときは、ぜひ選択肢を広げて中古リノベも検討してみてください。

 

自由度の高いリノベーションの住まいづくりなら、理想の場所・住み心地のマイホームが見つかるかもしれません。

 

SHUKEN Reは千葉県浦安市の本店と東京都世田谷・恵比寿のショップを中心に、理想の住まいづくりのお手伝いをしています。

 

ご自宅やお仕事の空き時間などにもお気軽にご利用いただける、オンライン相談も受け付けております。リノベーションに関するちょっとした疑問やご質問も、お気軽にお声かけください。

 

【オンライン相談はコチラから】

 

 

このコラムを見た人におすすめ


リノベーションに適した中古物件の探し方

リノベーションのメリットや進め方、リフォームとの違い

リノベーションで失敗しないためのポイントと会社の選び方

リノベーションで検討したい、人気の間取り

中古戸建て物件選びの注意点やメリット・デメリット