中古住宅を買う際の注意点と優良物件選びの条件｜リノベーションに強い不動産仲介会社とは

 

近年、空き家対策や住み替えなどをご検討中の幅広い世帯から人気の中古住宅リノベーション。

 

新築に比べてリーズナブルな購入価格や、効率的な入居スケジュールなど、トータルバランスのいいマイホームプランとして注目されることが多いようです。

 

そこで今回は、中古住宅を買う場合に押さえておきたいメリット・デメリットを解説しながら「どんな物件がリノベーションに向いている？」「内覧ではどんなことを確認すべき？」などの疑問を解消していきます。

 

物件探しから相談できる不動産仲介会社の強みや選び方も紹介しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね♪

 

 

 

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中古住宅を買う前に知っておきたいメリットとデメリット

 

中古住宅リノベーションの事例を見る：Case99「レトロカフェ」

 

贈与税対策の実家購入や空き家対策、またはお気に入りのエリアで中古住宅を含む物件探しをご検討中の方もおられるでしょう。

 

近年では、中古住宅をご家族好みにリノベーションして、コストや工期を抑えながら、快適に暮らせるおしゃれな住まいを実現させたいという方が増えています。

 

まずは、中古住宅を買うメリットとデメリットを見ていきましょう。

 

 

中古住宅を買うメリット

 

中古住宅リノベーションの事例を見る：Case13「大正モダン・和室でくつろぎ夫婦円満」

 

一般的には、過去に住人がいた住まいのほか、誰も住んでいない場合でも築2年を超えた住宅であれば「中古住宅」と呼ばれます。

 

そのままの状態の中古住宅に住むのは抵抗があるという場合でも、リノベーションで新築のような暮らしが実現する可能性が高いことから、中古物件の購入を検討している方が多いようです。

 

中古住宅を買う、代表的なメリットは以下の通りです。

 

 

木造一戸建て住宅の場合、税法上の耐用年数が22年と定められていることから、築20年ほどの中古住宅は、新築時の半額ほどまで価格が下がり、それ以降はほぼ横ばいになる傾向があります。

 

築年数が経った住宅には、ある程度の修繕・修復が必要ですが、それでも新築と比べて手頃な価格で購入できるのが魅力です。

 

また、新築よりも流通量が多い中古住宅なら、駅までの距離や間取りの広さなど、ご家族のこだわり条件に合う物件の選択肢も増える可能性が高まります。

 

 

中古住宅を買う際に注意すべきデメリット

 

中古住宅リノベーションの事例を見る：Case6「古民家の空気をそのままに感じる家」

 

中古住宅の購入時には、建物の修繕・補強費用や仲介手数料などの初期費用がかかりやすい点に注意が必要です。

 

築10～20年の中古物件を買う場合、設備を含む間取りや内装のリノベーション費用や、外壁や屋根のメンテナンス費用も資金計画に組み込んでおきましょう。

 

また、新築では物件価格の約3～6％かかる初期費用も、中古住宅の場合は不動産会社への仲介手数料を含む6～9％が相場になっています。

 

 

中古住宅は新築住宅と比べると、建物の老朽化や劣化が進みやすい傾向があり、築年数や購入時の物件の条件によっては、住宅ローン控除を受けられない可能性があります。

 

しかし、2022年度の大幅な税制改正により、中古住宅の築年数要件が「耐火住宅築25年以内、非耐火住宅築20年以内」から「新耐震基準に適合している住宅」にまで拡大され、従来より控除が受けやすくなりました。

 

なお、購入物件が要耐震改修住宅である場合、事前に改修申請をした上で、取得日の6か月以内にリフォーム・リノベーションを終え、耐震基準適合の証明ができる場合も控除の対象となります。

 

参考：国税庁｜用耐震改修住宅を取得し、耐震改修を行った場合（住宅借入金等特別控除）令和5年4月1日現在法令等

 

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リノベーション向き優良住宅探しに役立つチェックリスト

 

中古住宅リノベーションの事例を見る：Case1「築50年の魅力たっぷり!古き良き下町カフェ」

 

次に、リノベーション向き優良物件を選ぶためのチェックポイントをまとめてみましょう。

 

 

①建物構造や耐震性に問題がない

 

中古住宅を買って、ご家族が暮らしやすい間取りや理想の内外観にリノベーションする予定の場合、建物の構造や耐震性を事前にしっかり確認しておくことが大切です。

 

間取り変更の可能性がある場合、木造軸組工法（在来工法）なら、建物の構造だけを残すスケルトンリノベーションや補強工事がしやすい特徴があります。

 

また、現行法で建築された2000年6月以降の耐震性能を満たす中古住宅を選ぶことで、リノベーションの際に、耐震補強にかけるコストを大幅に抑えられます。

 

 

②増改築に適している

 

快適にリノベーションを進めるためには、増改築のしやすさを視野に入れた物件選びが大切です。

 

法律上の制限や建物の構造により「思い描いたリノベーションができない」ということがないよう、まずは建築基準法やその地域の条例などを把握しておきましょう。

 

特に、戸建てリノベーションでは＊四号特例建物以外の「大規模な修繕または模様替え」や「間取り変更・フルリノベーション」、10㎡以上の増築などをする場合は、「建築確認申請」が義務化されています。

 

建築確認は、対象となる建物が建築基準法に適合しているかどうかを審査するもので、中古住宅の場合は「検査済証」の提示により、違法建築物でないことを確認しておきましょう。

 

＊四号特例とは、建築基準法第6条の4（建築物の建築に関する確認の特例）により定められた規定

 

 

③間取り変更に対する柔軟性・自由度が高い

 

中古住宅を選ぶ際には、ご家族の人数やライフスタイルに合わせたリノベーションを可能にするために、間取りやデザイン変更の柔軟性を確認しておきましょう。

 

木造一戸建ての場合、壁で建物を支える「ツーバイフォー工法」よりも、柱と梁で構造を支える「軸組工法」の方が、大幅な間取り変更に適しています。

 

特に、ご家族が集まるリビングや水回りの広さ、レイアウトは、暮らしの質に直結する大切なポイントです。

 

早い段階から、リノベーション後のイメージを明確にしておくことで、理想の住まいに合わせた物件探しがスムーズに進められます。

 

 

④周辺環境やアクセス条件がいい

 

物件を選ぶ際には、日常生活の利便性や快適性の高い環境であるかどうかも大切なポイントです。

 

学校や公園、スーパー、病院など、生活に欠かせない施設や設備が整っているかを、あらかじめ確認しておきましょう。

 

また、治安の良さや交通アクセスの条件など、ご家族が安全に長く暮らせる地域を、将来的な開発計画や周辺の地価動向もふまえて総合的に判断しましょう。

 

 

⑤物件購入費とリノベーション費用のバランスがいい

 

中古住宅を買ってリノベーションする場合、購入費用とリノベーション費用のトータルバランスも重要なポイントです。

 

例えば、安価な築古物件では、リノベーション時に耐震補強工事や断熱性能向上リフォームなどに多額のコストがかかり、予算オーバーにつながる可能性もあります。

 

事前に、物件の価格だけでなく、建物の築年数や状態をよく調べ、必要なリノベーションの規模や範囲、詳しい予算の見積りを依頼し、費用対効果を検証することが大切です。

 

表からは見えない建物内部の調査や、ご家族にとって無理のない資金計画を立てるためには、専門家のサポートが不可欠です。

 

満足な住まいを実現させるために、物件探しの段階から、ぜひご家族の家づくりに対するご希望を、お気軽にご相談ください。

 

 

 

内覧で見るべきポイントと理想の不動産仲介会社の選び方

 

中古住宅リノベーションの事例を見る：Case131「Living with Cats」

 

最後に、中古住宅の内覧時にチェックしておきたいポイントを紹介します。

 

中古住宅を買う際には、実際の間取りや外観を見るだけでなく、リノベーションに影響する部分の確認も重要です。

 

 

目に見えない内部は専門家に調査を依頼

 

まずは、中古住宅の性能や構造を知るために、目に見える部分だけでなく、内側の設備や状態を確認して、欠陥住宅を購入してしまうリスクを避けるのがポイントです。

 

専門家によるホームインスペクションでは、100項目以上の検査リストに基づくハイレベルな調査により、修繕が必要な部分や、ご希望のリノベーションプランが可能かどうかなどが分かります。

 

 

築年数や建築確認申請の確認

 

内覧時には、中古住宅の築年数と建築確認「検査済証」の有無を確認しておきましょう。

 

築年数は、建物の耐久性や老朽化の度合いを知る手がかりとなり、耐震性・断熱性向上リノベーションにかかる費用の目安を知るのにも役立ちます。

 

また、リノベーションの規模や工事内容によっては、建築確認申請が必要になります。

 

 

土地の建築条件も重要

 

リノベーションを前提とした中古住宅の購入を決める場合、土地の建築条件を把握しておくことも重要ですので、内覧の際に地域の都市計画や建築規制についても確認しておきましょう。

 

例えば、リノベーションに伴う増築の可能性がある場合は、設計に影響を与える制約や地域の条例などにより、希望通りのプランが進められないことも考えられます。

 

理想の住まいを実現するためには、周辺環境や土地の被災状況の確認に加え、「隣地境界線」や「私道権利状況」などに関する情報も得ておきましょう。

 

 

不動産仲介会社の強みを活かす

 

中古住宅の購入で理想のリノベーションを成功させるためには、信頼できる不動産仲介会社のサポートが欠かせません。

 

物件選びからリノベーションまで、ワンストップで相談できる会社なら、中古物件選びのコツや中古住宅の可能性を最大限に引き出す方法など、的確なアドバイスが受けられます。

 

また、購入後のサポート体制を確認しておくことで、長期的な安心にもつながります。

 

 

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また、リノベーションを前提とした、物件探しを効率的に進めるためには、専門的な知識や経験のある不動産仲介会社のサポートが欠かせません。

 

私たち“SHUKEN Re”では、物件探しから資金計画、リノベーションまでまとめて相談できるワンストップリノベーションサービスを提供しております。