【錦糸町の中古マンション】賃貸・新築と相場を比較｜リノベーション事例紹介も
東京東部を代表する副都心「錦糸町」ですが、近年はマンションを含む都市開発が進み、住む場所としても高い人気のあるエリアです。
特に、中古マンション市場はとても活発で、多くの方が物件探しをしています。
今回は、錦糸町の暮らしやすさや人口推移、地価や中古マンションの物件相場、賃貸・新築とのコスト比較や、物件選びのポイントについてお話しします。
東京23区内のマンションリノベーション事例も間取り図付きで紹介しますので、これから墨田区錦糸町エリアで新生活を始めたい方は、ぜひ参考にしてください。
・墨田区錦糸町エリアは、「住む・遊ぶ・働く」の全てにおいて利便性が高く、中古マンション物件も豊富です。
・人気の錦糸町エリアは新築物件が限られているため、思い通りの住まいが手に入れられる中古マンションの「ワンストップリノベーションサービス」がおすすめです。
Contents
錦糸町は「住む・遊ぶ・働く」の全てが便利な街
「錦糸町」は、東京都墨田区南部に位置し、「錦糸・江東橋・緑・亀沢」の町名を含むエリアです。
地域面積は、「176.9ha」で、およそ3.9万人の方が暮らしています。
（引用：墨田区｜まちづくりマップ）
JR総武線・東京メトロ半蔵門線が乗り入れる｢錦糸町｣駅を中心に、南部に商業施設と住宅地が広がります。
錦糸町駅周辺の商業用地は、区内でも随一の広さで、東京23区東部の商業エリアの核と言っても過言ではありません。
【錦糸町駅エリアのおすすめポイント】
□「横十間川」「北十間川」「大横川親水公園」など、豊かな水辺と緑のあるエリアが点在していて、ペットも散歩しやすい
□ 北口から徒歩3分程度の「錦糸公園」は、遊具が充実し、芝生広場や桜並木、体育館まであり、スカイツリーを眺めながらの屋外アクティビティを楽しめる
□ JR総武線の快速や通勤快速も停車し、船橋駅・馬喰町駅まで1駅、様々な路線が乗り入れる秋葉原駅へはたった2駅でアクセスできる
□ 東京メトロ半蔵門線で、大手町や表参道まで乗り換えなしでアクセスできる
□ 駅直通の「TERMINA」や、南口側の「丸井」「PARCO」、北口側の「アルカキット錦糸町」「オリナス錦糸町」と、駅周辺に大型商業施設が充実している
□ 駅近くに「墨田区立緑図書館」「墨田区役所緑出張所」があり、日常生活に不便しない
錦糸町と聞くと、ショッピング施設やレストラン、居酒屋が充実していて“遊びに行く場所”と思われるでしょう。
また、オフィスも多いため、“働く場所”としてのイメージも強いはずです。
ところが、近年は錦糸町駅周辺エリアで大規模な再開発が次々と進められており、“住みやすい場所”としての可能性がさらに高まっています。
【人口推移】
墨田区全体では、2000年以降人口増加を続けており、2023年12月1日時点では「284,443人」と23区内では16番目の数です。（参考：墨田区｜月別世帯人口）
その中で、錦糸町エリア（錦糸・江東橋・緑・亀沢）の人口はおよそ41,000人で、年齢別の割合は以下の通りです。
（出所：墨田区｜町丁別年齢別人口（令和5年12月）を基に弊社作成）
墨田区全体の人口ピラミッドと比較しても、錦糸町エリアは20〜40代の人口割合が多く、活気ある街であることがうかがえます。
区内のエリア別人口密度や人口増減を見ても、錦糸町駅周辺の注目度は明らかと言えるでしょう。
【地価・中古マンションの傾向】
駅から徒歩圏内にある住宅地の公示地価は、「57〜320万円/㎡」とかなり幅があります。（東京都財務局｜東京都基準値価格、その他ポータルサイトの情報を基に算出）
錦糸町エリアの中古マンション竣工時期を見ると、駅前再開発が始まった2010年以降に建てられたものが「22%」と最も多く、築30年未満の物件が全体の67%を占めています。
（出所：墨田区分譲マンション実態調査報告書に基づき弊社作成）
購入に適した比較的新しい中古マンションが多いことも、人気の一因と言えるでしょう。
2022年には国土交通省土地総合情報システムへ登録された物件だけでも、錦糸町駅を最寄駅とするエリアで約100件の中古マンションが取引されています。
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錦糸町エリアの賃貸・中古・新築の価格相場を比較【1LDK・2LDK・3LDK】
錦糸町エリアには、中古マンションだけではなく、新築マンション・賃貸マンションもあるため、どの物件に住むか迷う方も多いでしょう。
そこで、賃貸マンションの家賃と新築・中古マンション物件価格相場、それぞれでかかる諸経費の目安を紹介します。
【錦糸町エリアのマンション家賃相場】
【2022年・錦糸町エリアのマンション平均家賃】
- 1LDK：17万円
- 2LDK：23万円
- 3LDK：25万円
※複数情報ポータルサイトのデータを基に弊社で算出
※築年数・立地によって平均価格より乖離する可能性があります
【賃貸マンションに25年住み続けた場合にかかる費用の概算】
| 60㎡（2LDK） 平均家賃 |
23万円／月 （25年で6,900万円） |
| 賃貸契約時の礼金 | 46万円 （家賃2ヶ月分） |
| 契約更新料 |
25年で276万円 |
| 【合計】 | 「7,222万円」 |
錦糸町エリアの賃貸マンションは、主に単身もしくは二人暮らしの20〜40代をターゲットとしているため、1R〜2LDKの物件が多いのが特徴です。
3LDK以上のファミリー世帯用物件は、かなり数が限られるため、ご家族で錦糸町エリアに住みたい方は、気に入る賃貸マンションを探すのが少々大変かもしれません。
【錦糸町エリアの新築マンション物件価格相場】
【2022年・錦糸町エリアの新築マンション物件平均価格】
- 物件単価相場：120〜280万円／㎡程度
※複数情報ポータルサイトのデータを基に弊社で算出
※仕様・間取りによって相場より価格が乖離する可能性があります
【新築マンションを購入して25年住み続けた場合】
| 60㎡（2LDK） 平均物件価格 |
12,000万円 |
| 固定資産税 都市計画税 |
25年で3,550万円 （142万円／年） |
| 管理費 修繕積立金 |
25年で700万円 （全国平均28万円／年） |
| 【合計】 | 「16,250万円」 |
※管理費・修繕積立金・諸税額は全国平均値を算入
※固定資産税評価額＝12,000万円 × 70%で算出
※固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4%
※都市計画税額 ＝ 固定資産税評価額 × 0.3%
錦糸町エリアには、既存マンションや商業施設、オフィスビルが建ち並ぶため、新築マンションの供給量は多くありません。
2021年から売り出された新築分譲マンションは、10棟にも満たないほどです。
また、1LDK〜2LDK、70㎡以内の物件が主流なので、広さや間取りにこだわりたい方は気に入る物件を見つけるまで時間がかかる可能性もあるでしょう。
【錦糸町エリアの中古マンション物件価格相場】
【2022年・錦糸町駅を最寄駅とする中古マンション物件（改装済・競売物件除く）平均価格】
- 1LDK（平均専有面積40.5㎡）：4,063万円
- 2LDK（平均専有面積52.3㎡）：5,023万円
- 3LDK（平均専有面積64.6㎡）：6.500万円
- 全物件（平均専有面積39.5㎡）：3,862万円（97万円／㎡）
※国土交通省土地総合情報システムのデータを基に弊社で算出
※築年数・立地によって平均価格より乖離する可能性があります
〈中古マンションを購入・リノベーションして25年住み続けた場合〉
| 60㎡（2LDK） 平均物件価格 |
5,820万円 |
| 固定資産税 都市計画税 |
25年で1,725万円 （69万円／年） |
| 管理費 修繕積立金 |
25年で700万円 （全国平均28万円／年） |
| フルリノベーション費用 | 1,020万円 （17万円／㎡） |
| 【合計】 | 「9,265万円」 |
※管理費・修繕積立金・諸税額は全国平均値を算入
※固定資産税評価額＝5,820万円 × 70%で算出
※固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4%
※都市計画税額 ＝ 固定資産税評価額 × 0.3%
※フルリノベーション費用 ＝ 東京近郊の場合の平均コスト
全物件の平均専有面積を見ても、比較的コンパクトな1LDK前後の物件が多いことが分かります。
ただし、2LDK・3LDKとファミリー向けの物件も売り出されています。
2022年に売買契約が成立した物件の約28%程度は、60㎡・3LDK以上の物件です。
築古物件も多いため、ご希望に合う中古マンションを錦糸町エリアで見つけたい方は、リノベーション予算も考慮した物件探しがおすすめです。
新築マンションは物件数が限られ、価格も高騰しています。賃貸で家賃を払い続ける方法もありますが、中古マンションは、購入すれば資産として手元に残り、将来売却する場合は生涯コストがかなり抑えられます。
また、中古マンションは立地条件に恵まれた利便性が高い物件が多く、築古でも設備や間取りをリノベーションすれば解決できるため、理想の住まいを実現するなら、中古マンション購入がおすすめです。
錦糸町エリアは「中古マンション＋リノベ」がおすすめ｜工事費用の相場
事例を見る：Case163「Smile Kitchen House」
近年、市場に売り出される中古マンションの平均築年数は上昇を続けており、2022年には「28.16年」と、30年目前に迫っています。（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構｜マーケットデータ）
内装材の寿命が10〜15年、設備機器は持っても20年程度で寿命を迎えるため、売り出される中古マンションの多くは、何かしらの改修が必要だということです。
そのため、中古マンションを購入する際は、あらかじめリノベーション費用を想定しておくことをおすすめします。
マンションをフルリノベーションする場合にかかる費用目安を、物件購入前に知っておくことがポイントです。
東京都23区内のマンションフルリノベーション費用は、以下の額が目安になります。
- 50㎡：750〜1,000万円
- 60㎡：900〜1,200万円
- 70㎡：1,000〜1,400万円
- 80㎡：1,200〜1,600万円
※一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイトを基に弊社で算出
※仕様や間取りによって相場より乖離する可能性があります
墨田区錦糸町エリアで中古マンションをフルリノベーションする場合、まずは「15～20万円／㎡」程度の予算を想定しておきましょう。
〈おすすめコラム〉
「買ってはいけない中古マンション」に要注意！物件選びのチェックポイント14選
〈中古マンションを買う際の注意点〉“50”のチェックポイントを紹介
▶︎錦糸町エリアで中古マンションをお探しの方はこちらから
【図面付き】東京23区のマンションリノベ事例
私たち“howzlifeでは、東京・千葉・神奈川で物件探しからデザイン豊富なマンションリノベーションまでワンストップで手がけてきた実績があります。
その中から、東京都23区内の事例を間取り図付きで紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
【築44年・88㎡】
| 工期 | 60日 |
|---|---|
| 家族構成 | ご夫婦＋お子様2人 |
| エリア | 東京都墨田区 |
| 年代 | 40代 |
| 物件種別 | マンションリノベーション |
| 築年数 | 44年 |
| 間取り | 3LDK |
| 広さ | 88㎡ |
こちらは、お子さんの成長に合わせて個室を作るためにリノベーションを決断された事例です。
大きな間取り変更はしていませんが、ヨーロピアンなホワイトキッチンを主役にして、温かみのあるインテリアに仕上げました。
遮音性の高い床材を採用し、下の部屋へ配慮した点もポイントです。
個室全てにエアコンを設置できるように工夫し、ご家族全員が思い思いの場所でくつろげる住まいに生まれ変わりました。
【築28年・83㎡】
| 工期 | 70日 |
|---|---|
| 家族構成 | 夫婦＋猫ちゃん1匹 |
| エリア | 東京都目黒区 |
| 年代 | 60代 |
| 物件種別 | マンションリノベーション |
| 築年数 | 28年 |
| 間取り | 1LDK＋WTC＋パントリー |
| 広さ | 83㎡ |
| リノベ費用 | 約1800万円 |
お子さん2人が独立され、ご夫妻でゆったりと暮らせる間取りに変更した事例です。
3LDKから「広いLDK＋コンパクトな寝室」というプランに変更し、ご夫婦で料理を楽しめるアイランドタイプの造作キッチンや、友人を招いてホームパーティもできるダイニングスペースを実現。
撤去できないパイプスペースや躯体柱をパーテーションとして活用して空間のアクセントに活かすなど、リノベーションならではの工夫が詰まっています。
奥様のご提案で壁にガラスブロックを採用したことで、暗くなりがちなマンションの玄関まで、太陽の光で満たされます。
中古マンションならではのレトロさを活かしたインテリアデザインも素敵に仕上がりました。
【築22年・71㎡】
事例を見る：Case165「INDUSTRIAL＋PLANTS」
| 工期 | 80日 |
|---|---|
| 家族構成 | ご夫婦+ワンちゃん1匹 |
| エリア | 東京都練馬区 |
| 年代 | 40代＆30代 |
| 物件種別 | マンションリノベーション |
| 築年数 | 22年 |
| 間取り | 2LDK + WTC + パントリー + ワークスペース |
| 広さ | 71㎡ |
| リノベ費用 | 約1800万円 |
ご夫婦のお好きなインダストリアルインテリアをテーマにした事例です。
物件探しの段階でしっかりご要望をうかがい、大きな窓や天井高を上げられる可能性のあるマンションをご提案させていただきました。
「リビングをできるだけ広く」「家全体をひとつの部屋のようにしたい」というご要望を叶えるべく、専有面積の半分をLDKに。
インテリアグリーンを置いても狭さを感じさせないゆったりとした空間に仕上がりました。
事例を見る：Case165「INDUSTRIAL＋PLANTS」
リビングの古材フローリングや躯体あらわしの天井や、水回りのフロアタイル、ドアデザイン、設備機器や照明器具のチョイスに至るまで、無機質＆大人っぽさを追求し、お客様のこだわりを詰め込んだインテリアデザインが魅力です。
錦糸町で中古マンションを探す場合は「亀戸」も候補に
錦糸町駅まで徒歩圏内なので、ぜひ物件選びの対象エリアにしてみることをおすすめします。
【亀戸駅エリアのおすすめポイント】
□ JR総武線と東武亀戸線の2路線通っていて移動に便利
□ 駅前に商店街があり安く日用品や食品が手に入る
□ 錦糸町や秋葉原に出やすい
□ 下町情緒あふれ活気があって人の温かさを感じられる街である
亀戸駅のある江東区も、墨田区と同様に中古マンション市場が活発で、近年はベイエリアとして人気の高い地域です。
錦糸町駅まで徒歩圏内なので、ぜひ物件選びの対象エリアにしてみることをおすすめします。
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【23区版】東京で2,000万円台の中古マンションは買える？おすすめエリアを紹介
まとめ：錦糸町での中古マンション探しはワンストップリノベーション会社に相談を
錦糸町エリアは東京東部で人気が高いエリアです。
ご要望に合う新築物件が限られていますので、中古マンションのリノベーションがおすすめです。
また、多くの物件においてリノベーションが必要となるため、並行してその計画も進められる会社であれば、トータルコストが把握できて、入居までのスケジュールがスムーズに進められます。
“howzlife”では、今まで培った知識と経験を踏まえて、理想のリノベーション向きの中古物件探しと最適なプランをご提案させていただいています。
オンラインでの無料相談も承っておりますので、「後悔のない物件探しをしたい」「住まいのトラブルを避けたい」という方は、どうぞお気軽にご相談ください。
監修者情報
SHUKEN Re 編集部
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