太陽光発電付き中古物件を選ぶ際のメリット・デメリットとチェックポイントを簡単解説

 

東京都で新築住宅への太陽光パネル設置義務化が決定したニュースも、まだ記憶に新しいでしょう。

 

再生可能エネルギー・自然エネルギーの活用は、低炭素社会を実現する上で重要なポイントです。

 

また、最近は電気代の値上がりに頭を悩ませている方も多いはず。

 

中古住宅の購入を検討する方の中には、「太陽光発電システム付き」物件が気になる方も少なくないでしょう。

 

太陽光発電システム付きの中古住宅には、メリットだけではなくデメリットもあります。

 

また、物件探しの際に必ず確認すべきチェックポイントも。

 

今回は「太陽光発電システム付き中古住宅」のメリット・デメリットや、事前に確認してほしいポイントを紹介します。

 

これからマイホーム購入を検討する方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

太陽光発電システム付き中古住宅のメリットは？

 

事例を見る：Case152「Stress-free！」

 

太陽光発電システムは、住宅の省エネ化が進む現代において、憧れの設備機器。

 

新築住宅への導入を検討する方も増えています。

 

また、普及が徐々に進むにつれて、太陽光パネルが設置された中古住宅も少しずつ売りに出され始めました。

 

では、太陽光発電システム付きの中古住宅には、どのようなメリットがあるのでしょうか？

 

 

すぐに太陽光発電による効果を得られる

 

太陽光発電に必要な設備を設置する場合、経済産業省に“事業計画認定申請”をしなくてはいけません。

 

（引用：資源エネルギー庁｜FIT・FIP制度）

 

最近は太陽光パネルを自宅に設置したい方が増えているため、承認が降りるまで1か月~3か月程度かかってしまいます。

また、施工会社のスケジュールも混み合っているため、実際に工事が行われるまでにはそれ以上の期間がかかる可能性も否めません。

しかし、既に導入済みの中古物件ですと、名義変更さえすれば、次の日からでも太陽光発電の恩恵を受けられます。

 

 

発電効率を事前に把握できる

 

新築住宅の場合、いくら事前にシミュレーションを行なっても、周辺環境によって思うような発電量が得られないケースがゼロではありません。

また、季節によって大きく発電効率が変わる地域もあります。

そのため、投資資金の回収期間が設置前に想定していたよりも長くなる可能性もあるのです。

一方、中古住宅ですと、過去の発電データがあるはずなので、精度の高い収支計画を立てることが可能となります。

 

 

設置後10年以内なら過去の買取り価格で売電できる

 

太陽光発電によって生み出された電力のうち、余剰電力は「固定価格買取制度（FIT制度）」に基づき、買い取ってもらうことができます。

ただし、その買取価格は年々減っているのが現状です。

 

（「資源エネルギー庁｜買取価格・期間等（2012年度～2021年度）」・「買取価格・期間等（2022年度以降）」のデータを基に作成）

 

 

ここでポイントとなるのが、「売電価格は初期導入時に決まる」という点。

設置した年から10年間は、初期導入時の価格で買い取ってもらえるのです。

そのため、新規で取り付けた場合よりも、売電価格は高くなるということになります。

 

 

電気代・再エネ賦課金が減る

 

太陽光発電によって、家庭の電気代が安くなることは明確ですが、それ以外にも電気代と合わせて徴収されている再エネ賦課金も減ります。

 

「固定価格買取制度（FIT制度）」に基づく発電力の買取り資金は、全ての電気購入者から集められる再エネ賦課金で賄われているのです。

 

毎月、請求額に「買った電力量（kWh）× 1.40円 （2023年時点）」の料金が加算されているはずです。

 

電力会社からの買電力量が減るということは、この再エネ賦課金も減ることを意味します。

 

（引用：資源エネルギー庁｜FIT・FIP制度）

 

 

停電時でも電気が使える

 

太陽光発電を導入する理由として、防災面のメリットを挙げる方も少なくありません。

停電時に太陽光発電システムに欠かせないパワーコンディショナ―を「自立運転モード」に切り変えれば、電力の供給が止まっても、自宅で電力を自給自足できるのです。

 

（引用：太陽光発電協会｜停電時でも電気が使えます）

 

晴天であれば、消費電力の多い暖房器具や給湯器を除いた家電製品を同時稼働できる可能性もあり、災害時でもある程度日常生活を継続させられます。

 

そのため、政府の推奨している“在宅避難”の備えとしても、太陽光発電システムは注目されているのです。

 

避難イコール「避難所へ行く」ことではありません。危険のない人までが避難所へ避難する必要はありません。安全な親戚や知人の家、あるいはホテルなどへ避難する方法や、浸水や土砂災害の恐れが低い場所では在宅避難という方法もあります。避難で重要なことはあくまでも「難」を「避ける」（自らの身を守る）ことです。

（引用：内閣府｜防災情報のページ）

 

 

断熱性・遮熱性が高く快適

 

意外と知られていないのが、太陽光パネルによる「屋根の断熱性・遮熱性向上」です。

 

屋根に太陽光パネルが設置されていると、その範囲の日射熱吸収が減り、なおかつ放射冷却による寒さも抑えられます。

 

（引用：環境省｜COOL CHOICE）

 

 

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太陽光発電システム付き中古住宅のデメリット

 

事例を見る：Case142「設計のプロのお宅拝見！」

 

太陽光発電付き中古住宅は、面倒な申請などが必要なく、すぐに発電によるメリットが得られます。

 

また、新築住宅のような「思ったより発電しない」という後悔も少ないでしょう。

 

しかし、一方で中古住宅ならではのデメリットがあるのも事実です。

 

物件選びをする前に、これらのデメリットについても十分理解しておくことをおすすめします。

 

 

屋根荷重が心配

 

太陽光パネルは、1枚あたり15kg程度です。

 

一般的な家庭ですと、太陽光パネルの設置容量は3〜4.5kW程度なので、最大出力200Wのパネルでは15〜20枚、250Wですと10〜16枚設置する計算になります。

 

つまり、屋根の上に150〜300kgの荷重が追加されるということ。

 

その他付属部品を加えると、400kgを超えるケースも少なくありません。

 

ただし、これだけでは耐震性などに影響を与える可能性は少なく、国土交通省でも安全面で大きな支障となる可能性はないという見解を示しています。

 

現に、建築基準法においても、屋根荷重による壁量計算の規定に、太陽光パネルに関する特記はありません。

 

 

（引用：一般社団法人 木を活かす建築推進協議会｜壁量計算と構造計算に関すること）

しかし、既存が瓦屋根など重い屋根で、さらにその上に太陽光パネルが設置されている場合は、気をつけなくてはいけません。

 

建物の重心が高くなればなるほど、屋根が重くなればなるほど、地震の揺れによる影響を受けやすく、倒壊や破損リスクは上がります。

 

 

雨漏りのリスクがある

 

太陽光パネルの架台を設置する際に、以前は「直打ち工法」と呼ばれる、屋根材・防水シートの下にある垂木にビスで固定する方法が採用されていました。

 

これにより、雨漏りが発生するケースが後を絶ちませんでした。

 

そのため、かなり以前に太陽光パネルが設置された中古住宅の場合は、屋根を細かくチェックする必要があります。

 

現時点で雨漏りが治っていても、ビス穴をコーキング等で塞いだだけの簡易的な補修では、根本的な解決になりません。

 

最近は、屋根材に穴を開けないキャッチ法・シンプルレイエ法・支持瓦工法が主流なので、これらの工法が用いられていれば、太陽光発電による雨漏りリスクを極端に心配する必要はないでしょう。

 

 

固定価格買取期間の残期間が短い・既に終了している

 

（引用：資源エネルギー庁｜FIT制度）

 

「固定価格買取制度（FIT制度）」では、余剰電力などの売電価格が保証される期間が定められており、住宅の場合は設置より10年間です。

 

多くの方は、10年以降は売電できないと思っているかもしれませんが、買取期間の終了後も、電力会社へ電気を買い取ってもらうことはできます。

 

ただし、その金額は一律ではありません。

 

つまり、10年目以降は”タダ同然”になる可能性もあるということです。

 

中古住宅の場合は、設置から既に何年か経過しているため、買取期間は10年未満。

 

売電による収入を期待している方にとっては、デメリットと言えるかもしれません。

 

逆に、月々の電気代削減を一番の目的としている方にとっては、それほど大きな問題ではないはずです。

 

 

継続的なメンテナンスコストがかかる

 

 

太陽光発電に必要な設備は、それぞれ寿命が異なります。

 

太陽光パネルそのものは20〜30年程度使えますが、家庭で使える交流電力へ変換するパワーコンディショナーは15年程度、蓄電池も15〜20年で取り替えなくてはいけません。

 

中古住宅の場合は、既に設置されてから数年経っている場合がほとんどなので、さらに短期間で交換費用が必要となるでしょう。

 

そして、保守点検費用も忘れてはいけません。

 

FIT法が2017年に改正され、10kW未満の住宅用太陽光発電システムにおいても、定期的な保守点検が義務付けられたためです。

 

設備機器の故障や発電効率の低下などを早めに知るためにも、少なくとも4年に一度程度はプロに点検をしてもらいましょう。

 

点検費用は1〜3万円ほどですが、部品交換などが必要であると診断されれば、別途材料費・工事費がかかります。

 

 

経年によって発電効率が下がる

 

太陽光パネルは、経年とともにその出力効率は落ちてきます。

 

一般社団法人 太陽光発電協会の試算によると、1年で0.5%程度発電効率が下がるとされています。

 

（引用：資源エネルギー庁｜太陽光発電の現状と自立化・主力化に向けた課題）

 

 

お手入れ不足による故障のリスクがある

 

定期点検は部品の故障や劣化を早期発見するだけではありません。

 

鳥のフンや木の葉を見つけることも重要なポイント。

 

太陽光パネルにこのような付着物が長期間あると、その範囲の電流を邪魔してしまい、熱が止まり発火や故障の危険性が高まるからです。

 

この現象をホットスポットと言います。

 

日常的に一般の方が見つけにくいため、定期点検の際にプロへチェックしてもらうことのがおすすめです。

 

 

家の性能次第では省エネにならない

 

電気代が削減できる点に注目が集まりがちですが、いくら太陽光発電によってエネルギーを生み出しても、それ以上に電力を消費してしまっては意味がありません。

 

家庭で消費される電力のうち、最も多い割合を占めているのが「エアコン（14.7%）」。（参考：全国地球温暖化防止活動推進センター｜家庭における消費電力量の内訳）

 

そのため、家の断熱性が低いと、いくら空調しても効果が維持できず、絶えず電力を使うことになってしまうのです。

 

太陽光発電によって省エネ性を高めたい場合には、家の断熱性を見直すことが欠かせません。

 

 

太陽光発電システム付き中古住宅を購入する際の注意点やチェックポイント

 

事例を見る：Case151「favorites」

 

太陽光発電システムが導入されている中古住宅を買いたい場合、物件探しの段階からチェックすべき点がいくつもあります。

 

また、購入後に忘れがちな注意点も。

 

ぜひ、これから紹介するポイントを事前に知っておきましょう。

 

 

売電価格・固定価格買取期間の残りやメンテナンス費用を確認

 

購入後の収支を正確にシミュレーションしたい場合には、売電価格や、将来必要となるメンテナンス費用を確認しましょう。

 

売電価格・固定価格買取残期間は、売主へ訪ねればすぐに分かります。

 

メンテナンス費用についても、売主が保守点検契約している会社へ試算してもらってもいいですし、リノベーション会社へ相談しても良いでしょう。

 

大切なことは、住み始めてからの収支バランスを事前に知っておくこと。

 

せっかく太陽光発電システムのついた住宅を買っても、その機能を維持できなければもったいないです！

 

 

パネル・付帯設備の設置時期を確認

 

太陽光発電システムが導入された時期は、固定価格買取残期間から分かりますが、設置当初から設備や部品を交換しているかどうかも併せて確認しましょう。

 

今後、いつどのような交換工事が必要となるのかを想定する材料になります。

 

特に、パワーコンディショナーや蓄電池は、まとまった材料費・工事費が必要となるため、確認することを忘れないようにしてください。

 

パワーコンディショナーの交換は「10万〜40万円」程度、蓄電池の交換は「75～250万円」程度かかるのが一般的です。

 

 

発電量の履歴を確認

 

その住宅で今までどれほど発電されていたのかを確認することも重要です。

 

発電量の履歴を、最低でも1年分は見せてもらうことをおすすめします。

 

そうすることで、季節による発電量の差を把握できますし、自宅の消費電力をしっかり賄えるほどの発電量があるかも分かります。

 

あまりにも発電量が少ない場合には、設備の故障だけではなく周辺環境が影響している可能性がありますので、住宅の購入には慎重になった方がいいかもしれません。

 

 

周辺環境を確認

 

発電量の履歴を確認すると、きちんと必要な電力が確保できるのかが分かります。

 

しかし、将来的に日陰を作るような大きな建物が建つとどうでしょう？

 

当初見込んでいた電力が得られなくなるかもしれません。

 

このような失敗をしないためにも、隣にマンションなどが建つような大きな敷地がないかを確認してください。

 

特に気をつけなくてはいけないのが、建物の南面です。

 

南からの日差しを遮られてしまうと、発電効率が大きく落ちてしまう恐れがあります。

 

 

反射光害によるご近所トラブルがないか確認

 

（引用：国土交通省｜太陽光発電における光害検討の簡易化手法について）

 

太陽光パネルの表面を保護するための強化ガラスは、太陽の光を強く反射してしまいます。

 

そのため、近隣から「眩しい・暑い」などのクレームがくる可能性があるのです。

 

中古住宅を購入する前に、反射光害によるご近所トラブルがないかを不動産会社へ確認してもらいましょう。

 

特に、以下のような場合は要注意です。

 

 

 

家の断熱性を確認

 

太陽光発電の省エネ性を活かすためには、家の断熱性が十分でなければいけません。

 

いくら高性能のシステム設備があり多くの発電量を得られたとしても、家庭での消費電力が多いようでは、結局メリットを実感できないでしょう。

 

そのため、太陽光発電システム付きの中古住宅を購入する場合には、事前にホームインスペクション（住宅診断）などで性能を調べてもらうか、購入と併せて断熱リノベーションを検討しましょう。

 

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名義変更を忘れずに

 

太陽光発電システム付きの中古住宅を購入した場合、物件の所有者変更登記だけではなく、「固定価格買取制度（FIT制度）」に基づき、登録者の変更も行わなくてはいけません。

 

（引用：資源エネルギー庁｜50kW未満太陽光の変更申請手続の方法）

 

うっかり名義変更を忘れてしまうと、売電収入が得られないだけではなく、損害保険の規約違反になったり、太陽光発電システムの機器がメーカー対象外となったりする可能性があります。

 

物件の引き渡しを受けたら、不動産登記と併せて太陽光発電の名義変更も忘れずに済ませましょう。

 

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中古住宅に太陽光発電システムを後付けで取り付けできる？

 

事例を見る：Case99「レトロカフェ」

 

太陽光発電システム付きの中古物件は、まだまだ多いとは言えません。

 

そのため、中古住宅を購入してから後付けで取り付けたいという方も多いでしょう。

 

結論から言えば、住宅購入後にリノベーションで設置することはできます。

 

ただし、その際に注意しなくてはいけない点も。

 

以下のポイントを把握した上で、後付けを検討してください。

 

 

屋根の納まりによってはそのままではパネル設置ができない

 

ビス穴を開けずにパネルを設置する工法の中には、屋根材を限定するものもあります。

 

そのため、既存の状態では設置できず、屋根葺き替え工事をしなくてはいけないかもしれません。

 

直近に屋根リノベーションをした中古物件を購入する場合には、早い段階でリノベーション会社に太陽光発電を導入したい旨を相談しましょう。

 

また、葺き替えが必要ない場合でも、パネルを設置してからですと屋根の劣化チェックがしづらくなるため、事前に屋根診断を受け、天井裏にも雨漏りの形跡がないか確認してもらうことをおすすめします。

 

 

断熱性の見直しが必要

 

何度もお話している通り、太陽光発電のメリットを活かすためには、十分な断熱性がなくてはいけません。

 

そのため、築年数の古い住宅を購入する際には、床下・外壁内・天井裏の断熱材入れ替えや追加、窓のリノベーションを併せて検討しましょう。

 

特に築30年近い住宅ですと、新築住宅と比べてその断熱性は大きく劣ります。

 

 

耐震性に問題がないか確認しなくてはいけない

 

いくらパネル荷重が耐震性へ与える影響は少ないと言っても、屋根が重くなることは間違いありません。

 

そのため、既存の耐震性によっては、パネルを設置したことで倒壊などのリスクが高まる可能性もあります。

 

中古住宅の場合には、一度細かく耐震診断してもらいましょう。

 

現状の耐震性だけではなく、必要な壁量・被害が大きい可能性の高い場所・耐震性を高めるための改修案などを知ることができます。

 

必要に応じて耐震補強リノベーションをすれば、安心して住み続けられるマイホームになるはずです。

 

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