再建築不可物件のリフォーム費用相場と補助金活用｜購入はやめたほうがいいケースも解説

 

法律上の基準を満たさず、通常建て替えができない「再建築不可物件」ですが、建物の条件によっては大規模なリフォームで、新築同様の暮らしを実現させることが可能です。

 

今回は、再建築不可物件をリフォームする場合の費用相場や、補助金・減税制度の活用方法や条件について解説します。

 

また、購入はやめたほうがいい再建築不可物件の特徴や、2025年の法改正による影響、対策ポイントについても紹介しますので、中古リフォームや住宅活用をお考えの際は参考にしてみてください♪

 

 

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再建築不可物件で可能なリフォームの内容と条件

 

リフォーム・リノベーションの事例を見る：Case111「ほっこりレトロStyle」

 

再建築不可物件は、主に建築基準法で定められている「接道義務」に関する条件を満たさない土地に建つ建物を指します。

 

そのため、建て替えができないのはもちろん、リフォーム・リノベーションの際にもいくつかの注意が必要な物件です。

 

 

再建築不可物件の定義

 

再建築不可物件とは、現行の建築基準法に適合せず、建て替えや「建築確認申請」が必要な増改築が認められない不動産のことを言います。

 

特に、建築基準法の「敷地と道路」に関する法律で、災害時の救急車や消防車などの緊急車両を通すための避難経路を確保する「接道義務」に反するケースが主な要因です。

 

 

 

（引用・画像引用元）国土交通省｜建築基準法（集団規定）「敷地と道路（法第42～第44条）」

 

下記のような再建築不可物件は、建築基準法が制定された1950年（昭和25年）以前の建物に多く見られ、また1968年（昭和43年）の都市計画法制定前に建てられた建物にも注意が必要です。

 

 

 

再建築不可物件をリフォームできる条件

 

再建築不可物件は、前記のような理由により、既存建物を解体して建て替えるといったことはできませんが、「建築確認申請」が不要な範囲でリフォーム・リノベーションが可能です。

 

「建築確認申請」では、建築予定の建物が現行基準を満たしているかどうかを判断します。

 

そのため、現行基準に適合しない再建築不可物件をリフォームする場合は、以下のような条件に従う必要があります。

 

 

 

再建築不可物件で可能な工事内容

 

再建築不可物件では、柱や梁、壁、床、階段、屋根など、主要な構造部の1/2の範囲までの取り替え工事や、建物の基盤のみを残したスケルトンリフォームが可能です。

 

ただし、2025年の建築基準法改正により、以下の条件を有する「四号建築物」の建築確認申請が省略可能な特例が縮小される点に注意が必要です。

 

 

「四号特例」の縮小により、例えば「木造2階建て」が新2号建築物となり審査省略制度の対象外になるなど、大規模リフォームで建築確認申請が求められるケースの増加が見込まれます。

 

（参考）国土交通省｜2025年4月（予定）から4号特例が変わります

 

これにより、平屋以外の大規模リフォームが認められない場合や、そもそも補助金対象の工事ができないケースも考えられます。

 

またリフォーム可能な範囲においても、複雑な設計や構造計算にかかる時間、規定に合う資材の調達に必要なコストなどがかかる可能性も出てきます。

 

そのため、再建築不可物件の活用をお考えの場合は、建築や法律、不動産の知識が豊富な信頼できる会社選びが重要です。

 

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再建築不可物件リフォームの費用相場

 

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再建築不可物件をリフォームする場合、工事の規模や範囲によって異なりますが、スケルトンリフォームで1㎡あたり約16～22万円の費用がかかるのが相場です。

 

そのため、延べ床面積30坪（約100㎡）の戸建ての場合、約1,600～2,200万円が目安となります。

 

ただし再建築不可物件は、建築基準法制定の1950年以前、また都市計画法が制定された1968年以前に建てられた建物である可能性が高く、耐震補強や断熱工事に必要な追加コストがかかる場合もあります。

 

 

予算オーバーを避けるためには、建物の築年数や状態の調査を専門家に依頼し、必要な工事の優先順位をつけながら、希望予算に合わせたプランニングを進めていくことが大切です。

 

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再建築不可物件リフォームで補助金・減税制度を活用

 

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国や自治体の補助金制度や減税措置を活用することで、再建築不可物件リフォームの費用を抑える方法もチェックしておきましょう。

 

ただし、再建築不可物件の場合は建築基準法改正の影響により、補助金対象のリフォームができない可能性もあるため、まずは工事可能な範囲や内容を確認しておくのがポイントです。

 

 

利用可能な補助金制度

 

再建築不可物件で以下のようなリフォームをする場合、対象の補助金制度が利用できます。

 

 

具体的な申請手続きや受付期限などは、補助金によって異なるため、施工会社と相談しながら適切なプランを計画していきましょう。

 

また、各自治体が独自に提供している支援制度も「地方公共団体が実施する住宅リフォーム支援制度」で検索できます。

 

これらの制度は、予算が上限に達し次第、最終期限を待たず早期終了する可能性が高いため、補助金活用のご希望がある場合は、できるだけ早めに準備を進めておくことが大切です。

 

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減税措置の申告方法

 

リフォームの減税措置は、住宅改修にかかる費用に対して、税金が控除（減税）される制度です。

 

以下の住宅性能向上工事を対象に、所得税や固定資産税が控除され、贈与税の場合は非課税となります。

 

 

所得税の減税措置を受けるためには、工事完了日の翌年2月16～3月15日の期間中に、必要書類を揃えて税務署にて確定申告する必要があります。

 

また、固定資産税控除の場合は、工事完了後3か月以内に、各市町村の役場に必要書類を提出します。

 

なお贈与税の場合は、贈与を受けた年の翌年の確定申告にて手続きを完了させます。

 

（参考）国土交通省｜住宅リフォームにおける減税制度について

 

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購入はやめたほうがいい再建築不可物件の見分け方

 

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再建築不可物件の状態や条件によっては、購入を控えたほうがいいケースもあるため、リフォームを前提に物件探しを進める場合は、以下の注意ポイントもチェックしておきましょう。

 

 

リフォーム費用が高くなる

 

建築基準法や都市計画法制定前に建てられた再建築不可物件の場合、築年数が古く大規模な耐震補強や断熱工事が必要になる可能性を視野に入れておきましょう。

 

また、接道義務に適合しない再建築不可物件の場合、工事中に重機やトラックが通れないケースが考えられるため、人力による人件費や工期延長の余裕を持っておく必要があります。

 

希望予算をオーバーせず、住まいの安全性や快適性が高められるよう、事前に物件購入価格とリフォーム費用のバランスをトータルで詳しく見積もってもらうのがおすすめです。

 

 

追加費用の発生が考えられる

 

スケルトンリフォームでは、建物の躯体部分に表面からは見えない腐食や劣化が見つかる場合があります。

 

事前に把握しづらいトラブルが発生した場合は、追加工事による費用や工期延長が必要になることも考慮しておきましょう。

 

 

希望の工事が不可能

 

再建築不可物件の構造や隣接する建物の状況によっては、希望するリフォームの内容が実現できない可能性もあります。

 

構造に関わる増改築や、大幅な外観の変更など、リフォームの内容に制限が出る場合があるため、物件購入の前に希望する工事が実際に実行可能かどうかをよく確認しておきましょう。

 

特に、2025年の法改正による「四号特例」の縮小で、原則大規模リフォームが不可能になるため、再建築不可物件をリフォーム・リノベーション前提で購入しないほうがいいケースも出てきます。

 

例えば、平屋（木造・延べ床面積200㎡以下）以外の再建築不可物件では、建築確認申請が通らない可能性も高くなるため、二階建て以上の物件の活用をお考えの際は注意が必要です。

 

 

住宅ローンが組めない場合

 

担保価値が低い再建築不可物件の場合、物件購入やリフォームにかかる費用の融資が受けられない可能性があります。

 

融資の審査は、担保として差し出す物件の資産価値を見るため、一般的な住宅ローンの場合、再建築不可物件は借入れ条件に適さない傾向にあるためです。

 

金融機関によっては、住宅ローンよりも金利は高くなりますが、リフォーム専用ローンを用意しているところもあるので検討してみるのもいいでしょう。

 

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まとめ｜再建築不可物件のリフォーム・活用検討ポイント

 

再建築不可物件は、建築確認申請が不要な範囲内でのリフォームが可能なため、安全性の高い計画的なプランニングで、トータルコストを抑えた家づくりが実現します。

 

ただし2025年の法改正により、二階建てや延べ床面積200㎡超の平屋の大規模改修に対する確認申請の省略が認められなくなるなど、中古物件購入やリフォームをお考え際は注意が必要です。

 

そのため、再建築不可物件の活用をご検討の場合は、事前に信頼できる中古売買・リノベーション専門不動産のプロに相談するのがおすすめです。

 

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また、リフォームを計画する際の補助金活用などに対するお悩みにも、お金のプロが親身にお応えいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

 

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