公開日:2024-09-01 更新日:2024-12-13
中古マンションの失敗しない選び方｜築年数・リノベーション・不動産仲介会社の条件とチェックポイント
「これから中古マンションを買いたい」「中古マンションの購入を失敗したくない」という方へ、中古マンション購入を後悔しないための物件選びポイントを紹介します。
予算計画（価格・ローン・月々の支払い）、立地、間取り・広さ、築年数・管理状況、不動産会社・リノベーション会社とテーマ別に物件の条件を解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。
● 中古マンションの購入を失敗しないためには「正確な資金計画」「ライフスタイルと予算に合う物件選び」「信頼できる会社選び」が重要になります。
● 中古マンションを購入する際は、リノベーションも併せて想定しておきましょう。
● 中古マンション探しから資金計画、リノベーションの設計施工までフルサポートするSHUKEN Reの「ワンストップリノベーション」がおすすめです。
目次
中古マンションの選び方｜予算計画（価格・ローン・月々の支払い）
中古マンションのリノベーション事例を見る：Case184「Bowwow！」
中古マンションの購入を失敗しないためにまず考える必要があるのは「予算計画」です。
購入後に家計を圧迫しないか、無理なくローンを返済できるかについて、まずはじっくり検討しましょう。
国土交通省実施の住宅市場動向調査によると、中古集合住宅を取得した方の属性や物件価格は以下の通りです。
- 年齢：30代（平均年齢46.7歳）
- 就業状況：勤続年数が10年以上20年未満（平均年数18.2年）
- 世帯年収：400万円以上600万円未満（平均額729万円）
- 購入物件価格：平均2,793万円
- 自己資金額：平均1,338万円（自己資金比率47.9%）
- ローンを利用する場合の返済期間：平均29.0年
- ローンを利用する場合の年間返済額：110.6万円＝月の平均返済額9.2万円
- ローンを利用する場合の年収に対する返済負担率：平均15.7%
（参考：国土交通省｜令和5年度住宅市場動向調査報告書）※ 令和6年7月公表
これらはあくまで平均値であり全ての方へ当てはまる条件とは限りませんが、ご自身の収入と比較して目安にする数値として予算計画の目安にしてみましょう。
より予算を細かく検討したい方は、購入後に支払い続ける固定資産税・都市計画税と管理費・修繕積立金、火災保険の額もチェックしてください。
- 固定資産税：固定資産税評価額※に1.4〜1.6%をかけた額が、年間の納税額になります。
- 都市計画税：固定資産税評価額※に上限0.3%をかけた額が、年間の納税額になります。
※固定資産税評価額＝中古マンション価格の70％程度
（自治体によって税率は異なる可能性があります）
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年間納税額を12等分して月々いくらの負担になるか確認しましょう。
予算計画の段階では減税特例や控除分を考慮せず納付額を想定しておくと確実です。
- 火災保険料の相場：1年契約「2.5〜6万円程度」5年契約「11.5〜25万円程度」
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年間保険料を12等分して月々いくらの負担になるか確認しましょう。
［設定条件］
- 所在地：東京
- 建物構造：M構造（鉄筋コンクリート造）
- 築年数：25年
- 建物保険金額：1,000万円
- 家財保険金額：500万円
- 地震保険：あり
- 補償内容：「火災、落雷、破裂、爆発」「風災、ひょう災、雪災」「盗難、物体飛来、水ぬれ、騒じょう」
中古マンションを購入する際は、まず予算計画を立ててトータルでかけられるコストを確認しましょう。
その際には、総額を見るのではなく「月々の負担額」をチェックしてください。
負担のない家計プランを知りたい方は、この段階でマンション購入に詳しいファイナンシャルプランナーへ相談するのもおすすめです。
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中古マンションの選び方｜立地
中古マンションのリノベーション事例を見る：Case169「Growing」
予算計画の概略を把握したら、駅からの距離や必要な施設、エリアの雰囲気を踏まえ、住みたいエリアの候補を決めましょう。
その際には物件価格の相場を知ることが重要です。
様々な不動産情報サイトを見たり候補のエリアに近い不動産会社へ出向いて相場価格を知る方法もありますが、「まだエリアを絞れていない」という方は国土交通省が運営する不動産情報ライブラリを利用してみてください。
都道府県・市区町村・地域を限定して実際に売買取引された時の成約金額を検索できる点がおすすめポイントです。
中古マンションの築年数や間取り、広さも分かるため、予算に合うマンションがどのような物件なのか傾向が見えてきます。
住みたいエリアや路線が既に決まっている方は、不動産会社に直接物件価格の相場を聞くのが最も確実な方法です。
予算と合わない場合でも、似た特性のエリアで予算に合うエリアを提案してもらえます。
中古マンションの選び方｜間取り・広さ
中古マンションのリノベーション事例を見る：Case165「INDUSTRIAL+PLANTS」
国土交通省の調べでは、中古集合住宅購入者の平均居住人数は「2.6人」、平均専有面積は「78.7㎡」です。（参考：国土交通省｜令和5年度住宅市場動向調査報告書）※ 令和6年7月公表
しかし、家族構成や人数、仕事スペースや趣味スペースの必要性によって、住みやすい広さや間取りは異なります。
そこで参考になるのが、住生活基本計画における誘導居住面積水準※です。
※誘導居住面積水準：多様なライフスタイルを想定し豊かな住生活を実現するために必要とされる面積目安（参考：国土交通省｜住生活基本計画における「水準」について）
| （世帯人数） | 都市居住型（集合住宅）の面積目安 |
| 単身者 | 40㎡ |
| 2人 | 55㎡ |
| 3人 | 75㎡ |
| 4人 | 95㎡ |
（2人以上の世帯は、20×世帯人数＋15㎡で算出し、世帯人数が5人以上の場合は算定面積から5%控除）
住生活基本計画では、面積を求める際に「3歳未満＝0.25人、3歳以上6歳未満＝0.5人、6歳以上10歳未満＝0.75人」と設定するとしています。
しかし、マンションを購入する場合はお子さんの成長が前提なので、年齢によって算定面積を減らすのはあまりおすすめできません。
「広さは条件に合うが、理想的な間取りの物件が見つからない」という方は、リノベーション前提で中古マンションを購入しましょう。
トータル予算を早い段階で把握したい方には、物件探しからリノベーションまでまとめて相談できるワンストップリノベーションがおすすめです。
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中古マンションの“ワンストップリノベーション”｜メリット・デメリットや価格目安
▶︎中古マンションの物件探しからリノベーションまで相談したい方はこちらから
東日本不動産流通機構の調べによると、首都圏で2024年4〜6月に売買された中古マンションの平均築年数は「24.29年」です。（参考：レインズデータライブラリー｜2024年季報マーケットウォッチ）
マーケットの動向を見ると、市場へ売り出される中古マンションの平均築年数は上昇傾向にあります。
ここで重要なのは、「新しいマンションほど良くて古いマンションほど買わない方がいい」という訳ではない点です。
築年数が経つほど物件価格はリーズナブルになり、新しいマンションほど高価で購入後の資産価値の目減りが大きいとされています。
ただし、古いマンションはリノベーションに費用がかかり、近い将来建て替え計画が持ち上がる可能性も否めません。
物件価格と資産価値のバランスを考慮すると、「築20〜30年」の中古マンションがおすすめです。
「築20〜30年」の中古マンションは、新築時からある程度物件価格が下がり、なおかつ購入後も20〜30年は安心して住み続けられます。
また、市場にも多くの物件が売り出されているため、選択肢が豊富な点も魅力です。
物件を選ぶ際には、専有部分だけではなく共用部の管理状況や管理規約の内容も確認しましょう。
主なチェックポイントは以下の通りです。
- ・これまでの大規模修繕履歴（最低でも新築から15年に一度は実施されているのが基本）
- ・これからの大規模修繕計画が立てられているか
- ・修繕積立金の回収が滞っていないか（計画を実行するために必要な額があるか）
- ・ロビーやゴミ置き場、自転車置き場などの管理が行き届いているか（荒れていないか）
- ・管理規約でペットやリノベーションに関する規定がないか（ある場合は内容に問題ないか）
マンションの管理状況は、住み心地や資産価値にも影響しますので購入前に必ずチェックしてください。
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新築マンションとは異なり、中古マンションは大なり小なりリノベーションを必要とする物件は少なくありません。
そのため、中古マンション探しとリノベーションの設計施工を並行して相談できる不動産会社がおすすめです。
その理由は主に6つあります。
- ・リノベーション向きの中古マンションを見つけやすい
- ・リノベーションで理想の間取りやデザインを実現できる中古マンションを見つけやすい
- ・建築のプロに物件の状態を細かくチェックしてもらえる
- ・内見（内覧）の際に、リノベーションのプランニングに必要な現地調査もできる
- ・物件購入費用とリノベーション費用の両方を早い段階で把握しやすい
- ・物件購入に関する打ち合わせとリノベーションの打ち合わせを同時進行できるため、入居までの期間を短縮できる
このように、「物件探しを不動産会社に、リノベーションはリノベーション会社に」とそれぞれ別の会社へ相談するよりもスムーズにマイホーム計画を進められます。
初めて中古マンションを購入しようと検討している方のために、多くの方からいただく“よくある質問”を紹介します。
Q.「中古マンション購入は何歳までに買うのがおすすめ？」
中古マンションの購入に年齢制限はありませんが、住宅ローンを利用する際は完済時の年齢に要注意です。
マンションの購入にあたって年齢によって購入できないというルールはありません。
ただし、多くの金融機関では住宅ローンの融資条件に完済時の年齢を80歳までとしているところが多く、仮に35年ローンを組む場合はローン契約時の年齢が45歳までとなります。（参考：フラット35｜借入期間は、最長何年まで？）
全額自己資金で購入する場合は年齢制限がないため、ライフスタイルに合わせて購入をご検討ください。
Q.「中古マンションには築何年まで住める？」
マンションの法定耐用年数は47年ですが、正しくメンテナンスされているマンションは寿命が70年を超える可能性も期待できます。
マンションの寿命と混同されがちなのが法定耐用年数ですが、これは税法上資産価値があると見なされる年数であり、建物が存続できる年数とは同じではありません。（参考：国税庁｜No.2100 減価償却のあらまし）
国土交通省の公表によると、鉄筋コンクリート造マンションの平均寿命（残存率が50％となる期間）は68年とされています。（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について）
ただし、寿命を全うできる中古マンションは、大規模修繕工事など共用部のメンテナンスが新築時より正しく実施されていることが条件です。
▶︎はじめてさんのための「ふんわり相談会」お申し込みはこちらから
まとめ：中古マンションの購入はリノベーションも相談できる会社がおすすめ
中古マンションの購入を失敗しないためには、「正確な資金計画」「ライフスタイルと予算に合う物件選び」「信頼できる会社選び」が肝心です。
特に、リノベーションが必要な築年数の経っているマンションを買う場合は、リノベーションまで想定してマイホーム計画を立てなくてはいけません。
そこでおすすめなのが、物件探しから資金計画、リノベーションまでまとめて相談できるワンストップリノベーションです。
オンラインでの無料相談も承っておりますので、「後悔のない中古マンション購入やリノベーションを実現したい」という方は、どうぞお気軽にご相談ください。
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