中古マンションは築何年まで住める？寿命と「築20・30・40・50年」の後悔しない物件選び

中古マンションと新築マンションのどちらを購入するか迷っている方のために、中古マンションの寿命と築20・30・40・50年のマンションを選ぶ際のチェックポイントを紹介します。

住宅ローンや物件価格、リノベーションの費用相場についてもお話ししますので、「中古マンションを買ってから何年住めるのか知りたい」という方は、ぜひ最後までご覧ください。

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マンションの平均寿命と耐用年数｜建て替え・取り壊しの時期

中古マンションのリノベーション事例を見る：Case182「Cinematic」

中古マンションの寿命には、2つの考え方があります。

それぞれ平均的な年数が異なりますので、詳しく紹介します。

物理的な「寿命」

マンションに採用される鉄筋コンクリート造（RC造）の寿命は、50年以上あるとされています。

また、国土交通省の資料では、固定資産台帳の滅失データからRC造系住宅の平均寿命を推定した結果「68年」となっています。（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装 設備の更新による価値向上について）

実際に、東京都内でこれまで建て替えられたマンションの解体時平均築年数は「45年」です。（「東京都｜マンションポータルサイトマンション建替法に基づく建替え・敷地売却事業事例一覧」より弊社にて算定）

そのため、寿命を全うせずに取り壊されたり建て替えられたりするマンションは少なくありません。

しかし一方、全国には築40年を超えるマンションの部屋が「約148万戸」（2024年末時点）現存しているとされています。（参考：国土交通省｜マンション建替え等の実施状況、国土交通省｜築40年以上のマンションストック数の推移）

減価償却できる「法定耐用年数」

寿命と似たシーンで使われる耐用年数ですが、厳密に言うと同じ意味ではありません。

耐用年数は法定耐用年数を指すことが多く、減価償却資産（不動産・車両・設備機器など）にかかった初期費用を決められた年数で分割して経費計上できる期間を指します。

構造種別によって期間が決められており、 鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の住宅は「47年」 です。なお、鉄骨造（S造）の住宅は骨格材の厚みによって19～34年と短くなります。（参考：国税庁｜主な減価償却資産の耐用年数表）

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市場へ出回る中古マンションの築年数は、年々上昇しています。

特に、新築マンションの値上がりとともに中古マンションの需要がさらに高まっている首都圏においては、新規登録される物件の平均築年数が2021年の「27.23年」から2025年には「30.08年」と、4年間で約3年も上昇しました。

成約した中古マンションの築年数は、築31年を超える物件が最も多くなっています。

（出典：東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」）

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購入する中古マンションを選ぶ際、築20・30・40・50年の物件ではチェックポイントが少々異なります。

ここでは、築年数にフォーカスして後悔しない物件選びのコツを紹介します。

築20年の中古マンション

築20年以内のマンションは、市場のおよそ半数を占めます。

東京23区内の新築マンション価格が約200万円／㎡（2025年時点）まで上昇しているのに対して、首都圏の中古マンションの成約価格は平均82.98万円／㎡・平均築年数26.6年（2025年）で、築20年前後の物件は新築の半額以下の水準で購入できるケースが多くあります。

（出所：不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向（2025年のまとめ）」および東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」をもとに弊社にて作成）

ただし、 国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、外壁や屋上防水などの大規模修繕工事はおおむね12～15年周期で計画することが目安とされているため、新築からこれまでに最低1度は外壁や屋上の改修を行っているか確認しましょう。（参考：国土交通省｜長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン）

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築30年の中古マンション

中古マンションの市場傾向を見ると、築30年前後の物件は最も多く売り出されており、物件の入れ替わりが多いため選択肢が多い点が魅力です。

ただし、キッチンやバスルームなどの住宅設備機器の寿命は15〜20年、給排水管やガス管、電気配線は20〜30年で取り替え時期になります。

そのため、築30年のマンションを選ぶ場合は、専有部分のリノベーション履歴も確認しましょう。

これまでどの範囲をやりかえたのか知っておくと、無駄のないフルリノベーション計画を立てられます。

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築40・50年の中古マンション

築40年を超える中古マンションは、人気の高いエリアでもリーズナブルに購入できる点がメリットです。

また、日本がバブル景気（1986〜1991年）中に建てられたマンションは、豪華な仕様になっているものも多く、新築マンションよりもゴージャスな造りの物件は少なくありません。

ただし、1981年5月31日以前に建築確認を申請したマンションは「旧耐震基準」に該当するため、現行の基準よりも耐震性が低いリスクがあります。

そのため、旧耐震基準である場合はこれまでに耐震改修や耐震補強工事が実施されたかどうかを確認しましょう。

実際に、ストックマンション戸数（いわゆる中古物件数）約713万戸（2024年末時点）に対して、およそ103万戸（約14%）が旧耐震基準マンションであるとされています。
（参考：国土交通省｜老朽化マンションの建替え等の現状について）

そして、注意しなくてはいけない点が住宅ローンについてです。

金融機関がローンの融資をする際、対象物件の担保価値は取引事例比較法（※）などで評価されます。

※取引事例比較法：過去に似たような条件で取引された物件の価格を参考に価値を決める方法

また、それ以上に注意すべき点として、多くの金融機関では借入可能期間を「法定耐用年数（RC造は47年）− 築年数」を上限に制限するため、築40年以上の物件は返済期間が短くなり（毎月の返済負担が増え）、希望額どおりの審査が通りにくくなる傾向があります。

そのため、希望額どおりの住宅ローン審査が通りにくくなり、頭金を多めに用意するなど、自己資金の比率を高めた資金計画を立てるのが基本です。

また、既に平均的な取り壊しや建て替え時期に入っているため、既にそれらの計画が始まっていないかも確認しましょう。

ただし一方で、ホーマットアンバサダー南麻布（1971年竣工）や広尾ガーデンヒルズ（1983～1987年竣工）などの“名作ヴィンテージマンション”と呼ばれる人気物件もあり、これらは徹底した長期修繕計画によって、今でもきれいな状態で現存しています。

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中古マンションは、リノベーション済みの物件を除き、基本的には築年数が古いほど安く、専有部分の劣化は進んでいます。

そのため、築40年を超える物件は物件価格を抑えられるもののリノベーションが高くなり、築浅な物件はあまりリノベーションせずに済む代わりに物件価格が高くなりがちです。

リノベーション前提で中古マンションを買う際に「築20〜30年」の物件をおすすめする理由は以下のとおりです。

※壁式構造：柱と梁ではなく、壁で建物の荷重を支えているため、戸境壁だけではなく間仕切壁の一部も構造体となっており、解体や移動ができない。4階以下の低層マンションや古いマンションに採用されていることが多い。

※スラブ下配管：主に排水管が自分の家の床スラブ（コンクリート躯体）下を通っており、交換や位置変更する際は下の階の天井を開けなくてはいけない。築40年を超えるマンションに多い。

※アスベスト：石綿とも呼ばれる健康被害をもたらす材料で、1970～90年代初頭までは建築材料に多く含まれていたが、1975年に吹付けアスベストの使用が原則禁止されるなど段階的に規制が強化され、2006年には全面的に使用禁止となった。古いマンションの吹付断熱材やユニットバスのパネル材に含まれている可能性がある。

物件価格とリノベーション費用の相場

では、築20〜30年の首都圏における中古マンションの物件価格とリノベーション費用の相場を紹介します。

仮に、購入・リノベーション後に20年住み続けるとすると、月々のコスト負担は以下のようになります。

※20年は、次のリノベーションを検討する時期

上記に加えて、住宅ローンの利子や固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金を支払わなくてはいけないため、諸経費も含めて資金計画を立てましょう。

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