築40年のアパートがリノベーションで生まれ変わる｜古いアパートの問題点と対策ポイントを解説

 

築40年のアパートは、設備の老朽化や耐震性の低下などの問題を抱え、所有者にとって将来的な運用価値を決める大きな節目となっています。

 

アパート再生による機能性やデザイン性の向上で、時代に合わせた入居者のニーズにこたえる解決策を探ることが大切です。

 

そこで今回は、築40年アパートの課題や効果的な対策のポイント、一棟リノベーションの魅力について解説します。

 

アパートの安全性確保や入居率アップにつながる、リノベーション向き物件選びのコツや実例も紹介しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね♪

 

 

 

■築40年アパートの将来的な対策ポイント

 

一棟リノベーションの事例を見る：Case3「レ・ジェイドビオ船橋北習志野」

 

築年数が経ったアパートでは、建物の老朽化や耐震性の低下などによる、さまざまなリスクが発生する可能性が増えてきます。

 

築40年のアパートに起こりうる問題を回避するためには、どうすればいいでしょうか？

 

まずは、築古アパートの将来的な対策として、以下のような選択肢を紹介します。

 

 

 

売却

 

初期投資の回収が済んでいる場合や、売却益に見込みがある場合は、アパートの「売却」も有効なリスク対策の1つです。

 

後に紹介する、建て替えやリノベーションなどにかける時間や資金がない場合、また今後の維持管理にかかる労力が負担になる可能性が高い場合におすすめです。

 

市場の状況や物件の状態を適切に判断できる、経験豊富な不動産会社の協力を得ながら、適切なタイミングで売却を決めるようにしましょう。

 

 

建て替え

 

建て替えでは、古い物件を解体し再建築により、現行の建築基準を備えたアパートを設計するため、最新の耐震性・機能性を備えた建物が実現します。

 

築40年のアパートで「新耐震基準」を満たしていない場合や、リノベーションで解決できない構造的な問題がある場合には、建て替えがおすすめです。

 

しかし、解体費用や新築関連の資金が必要になるため、この後紹介する「リフォーム・リノベーション」「一棟リノベーション」などとの比較や資金計画が不可欠です。

 

 

リフォーム・リノベーション

 

アパートの原状回復や設備、内装の変更、建物の構造を含む大規模工事で、新築に近い状態にリフォーム・リノベーションする方法も有効です。

 

築40年のアパートでは、壁紙や床材の張り替え、配管や電気配線の修理から、設備やデザインの更新などを進めることで、居住者の利便性や快適性につながります。

 

またリフォーム・リノベーションでは、老朽化・劣化した部分の修繕や耐震性・断熱性の補強が可能なため、長期的な維持管理や将来の家賃収入、入居率アップにつながる効果が期待できます。

 

 

一棟リノベーション

 

一棟リノベーションは、築年数の経ったアパート全体をまるごと一新することです。

 

アパートの専有部分や共有部分だけでなく外観まで、新築同様に仕上げられるため、アパートを社宅や民泊としてリニューアルしたり、逆に社宅をマンション・アパートにリノベーション（コンバージョン）するケースも増えています。

 

建て替えよりも費用が抑えつつ、ターゲットユーザーに合わせた物件づくりや、競合と差別化できるポイントが一棟リノベーションの大きな魅力です。

 

▼SHUKEN Reの一棟リノベーションはこちら

 

 

■築40年アパートの問題点とリノベーションの魅力

 

一棟リノベーションの事例を見る：Case4「リノア西葛西」

 

築40年アパートの対策例を把握したところで、実際に起こりうる問題点を具体的に見ていきましょう。

 

また、解決策として「リフォーム・リノベーション」や「一棟リノベーション」を選ぶ際のポイントもご紹介します。

 

 

築40年アパートの問題点

 

 

 

 

 

 

一棟リノベーションで得られるメリット

 

築40年アパートの問題点を解消させて、入居率や家賃の水準アップを目指す場合、新築同様の外観と住み心地が実現する、一棟リノベーションがおすすめです。

 

専有部分や共有部分のみのリフォームでは、見た目の違和感や時代に合わない仕様などから、デザイン性において、不十分な印象を与えてしまう可能性もあります。

 

しかし、一棟まるごとリノベーションでは、建て替えよりも費用を抑えながら、新築同様の完成度が実現するため、築浅物件を選ぶユーザーや地域別ターゲットに合わせたカスタマイズも可能です。

 

また、アパート全体の適切な修繕・補強リノベーションにより、建物自体の寿命を大きく延ばせるのも魅力です。

 

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■リノベーションでよみがえる築40年のアパートの選び方

 

一棟リノベーションの事例を見る：Case5「リノア北赤羽」

 

次に、一棟リノベーションを成功させるために必要なアパートの見極めポイントについて紹介します。

 

 

メンテナンス状況の良さ

 

一棟リノベーションする場合、まずアパートのメンテナンス状況を確認してみましょう。

 

築40年を経過した物件でも、定期的にメンテナンスしている場合とそうでない場合で、汚れや損傷の度合いに差が生じてきます。

 

特に、基礎や構造部分の状態など目に見えない部分は、専門家による調査が必要です。

 

 

過去の大規模リフォーム・リノベーションの有無

 

過去に、共有部分や専有部分の大規模リフォーム・リノベーションを行ったかどうかも確認しておきましょう。

 

1981年以前に建てられたアパートであっても、過去に耐震補強工事が行われていた場合、「新耐震基準」や現行基準に並ぶ耐震性を備えている可能性があります。

 

 

空室率改善の見込み

 

一棟リノベーションにより、空室対策が可能かどうかも重要な決め手となります。

 

改めて、立地条件や周辺環境、市場需要などを調査し、時代や入居者ニーズに合わせた、内装デザインや間取りプランへの調整が求められます。

 

中古アパートや社宅を購入して一棟リノベーションする場合も、地域の特徴や競合状況に合わせたニーズを分析して、安定した収益が見込めるかどうかを判断しましょう。

 

 

リノベーション向きの構造選び

 

アパートなどの集合住宅の場合、「ラーメン構造」か「壁式構造」で建てられていることが多く、木造や鉄骨造の建物では、ラーメン構造の方が間取り変更に向いているのが特徴です。

 

 

リノベーションを検討する際は、間取り変更や耐震補強のしやすさなども視野に入れ、理想的な改修が、効率的に進められる構造かどうかもチェックしておきましょう。

 

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■アパートのデザインや性能を高めるリノベーション実例

 

 

社員寮にあると便利な共用エリアのリノベーション

 

 

一棟リノベーションで、個室だけでなく社員寮の共用エリアの設計にもこだわった実例です。

 

一棟リノベーションの事例を見る：Case6「エコーレジデンス　やまびこ社員寮」

 

プライバシーを確保しつつ、家族のように過ごせる時間も大切にした充実空間で、住み心地のいい、おしゃれな総室46部屋の社員寮が完成しました。

 

 

インテリアデザインにこだわる自由なリノベーション

 

 

RC造の分譲住宅59戸のうち、専有部分の10戸を手掛けた、ライフスタイル一新リノベーション。

 

一棟リノベーションの事例を見る：Case4「リノア西葛西」

 

アパートだけでなく、マンションの住人が新たなライフスタイルを楽しむための一棟リノベーションも手掛けています。

 

インテリアデザインにこだわる、個性的でおしゃれな空間設計で、築古物件の可能性と魅力を引き出します。

 

 

内装のテーマが楽しい民泊リノベーション

 

 

鉄骨ALC造の物件を一棟リノベーションして、19部屋の民泊施設にリニューアルした実例です。

 

一棟リノベーションの事例を見る：Case1「パルテラス富士見」

 

テーマパークに近い地域性を考え、海外からのゲストや観光客が関心を寄せる、7種類の内装テーマ設定にこだわり、集客効果を高めたリノベーションプランです。

 

▼一棟リノベーションの事例一覧はこちら

 

 

 

 

■まとめ：築40年のアパートをリノベーションで人気空間に

 

築40年のアパートは、老朽化や耐震性の問題が顕著になり、通常であれば、建て替えや売却が余儀なくされる時期に入ります。

 

しかし、建物全体の耐久性やデザイン性を新築同様に高める一棟リノベーションにより、家賃収入や入居率アップが見込めるアパートに再生可能です。

 

長期的な安定経営のためには、時代や入居者ニーズに合わせた市場分析や、適切な住宅改修の知識が必要です。

 

SHUKEN Reは、東京・千葉・神奈川エリアで約20年にわたり8,000件超のリノベーション施工実績がある専門会社です。

 

多くの住宅改修で培ったノウハウをベースに、経験豊富なスタッフが、分譲・賃貸・社宅などの幅広い一棟リノベーションもトータルでサポートしております。

 

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