公開日:2024-08-11 更新日:2024-12-13
「中古マンションを買ってよかった」と思える物件選びとリノベのコツ16選｜予算・築年数・購入のタイミング
「中古マンションを買いたいがなかなか決断できない」という方のために、中古マンションを買ってよかったと思える物件選びとリノベーションのコツを紹介します。
ブログやSNSによくある「後悔・失敗した」と感じる理由も紹介しますので、賃貸マンションや新築マンションと迷っている方は、ぜひ最後までご覧ください。
● 中古マンションを購入する際は、リノベーションすることも想定して、それに適した物件を選びましょう。
● 中古マンションを選ぶ際は、物件価格やリノベーション費用に加えて、諸経費や住宅性能、管理規約など様々な視点が必要です。
● 東京・千葉・神奈川で「中古マンション購入＋リノベーション」を検討している方には、物件探しから資金計画、設計施工までフルサポートできるSHUKEN Reの「ワンストップリノベーション」がおすすめです。
目次
ブログ・SNSで見る「中古マンション購入を後悔した」理由
中古マンションのリノベーション事例を見る：Case187「Visions」
近年、人気の高い首都圏エリアを中心に中古マンションの需要が高まっています。
実際に、2024年1〜3月に首都圏で売買された中古マンションの数は約9,900件にも上り、前年同時期と比べると＋6.6%と増加しています。（参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜季報サマリーレポート2024 年1～3月期 ）
ところが、ブログやSNSなどの口コミを見ると、「中古マンションを買って後悔した」「中古マンションの購入はやめておけばよかった」と書かれているものも見かけます。
「リノベーションしたら結局予算オーバーになった」
「相場よりも物件価格が高かった」
「中古マンションを購入したものの理想の間取りを実現できなかった」
「思い通りにペットを飼えなかった」
「購入後すぐに修繕積立金が上がってしまった」
「購入後に耐震性が低いことが分かった」
「住んでみると窓周りの結露が酷かった」
「固定資産税や都市計画税の支払いを想定し忘れた」
「よくみると共用部がかなり劣化している」
「隣人とのトラブルに悩んでいる」
これらの理由は、購入する中古マンションを選ぶ際のポイントを知ればほとんど回避できます。
「中古マンションを買ってよかった」と心から思える物件を見つけるためには、価格や間取り以外のチェックポイントもしっかり確認しましょう。
また、それをサポートしてくれる会社へ相談することも重要です。
「中古マンションを買ってよかった」と思える物件選び・リノベのコツ16選
中古マンションのリノベーション事例を見る：Case112「じぶん価値の家」
中古マンションの購入やリノベーションを後悔しないために重要なポイントを16個紹介します。
ステップごとにチェックすると、大満足できる中古マンションと出会えるはずです。
無理のない予算計画を立てる
マイホーム計画を始める際には、まず「無理のない予算計画」を立てましょう。
頭金としてどのくらい自己資金を用意できるか検討する際は、その先5年以内に必要となる教育費や医療費などは除いておくことをおすすめします。
住宅ローンの借り入れを検討している方は、まずご自身の年収を確認して「借入額 < 年収5〜6倍」となるように、仮審査を進めてみてください。
金融機関によっては年収の7倍程度まで融資を受けられるところもありますが、転職や急な支出に備えて余裕ある返済計画にしておくと安心です。
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物件価格の相場を知る
人気が高い首都圏で2024年6月に売買された中古マンションの平均価格は「4,956万円」で、平米単価は「77.95万円/㎡」です。
こちらを一般的な物件の面積へ当てはめると以下のようになります。
| （専有部分の面積） | （物件価格相場） |
| 60㎡ | 4,677万円 |
| 70㎡ | 5,456万円 |
| 80㎡ | 6,236万円 |
住みたいエリアの候補が決まったら、まずはそのエリアの物件価格相場を調べましょう。
国土交通省が運営する不動産情報ライブラリを利用すると、市区町村を限定して過去に取引された中古マンションの価格を確認できます。
マンションリノベーションの費用目安を知る
中古マンションをリノベーションするのにどのくらいの費用がかかるか事前に知っておくのも重要です。
首都圏で中古マンションをフルリノベーションする際の費用は「15〜20万円／㎡」が目安です。
| （専有部分の面積） | （リノベーション費用目安） |
| 60㎡ | 900〜1,200万円 |
| 70㎡ | 1,050〜1,400万円 |
| 80㎡ | 1,200〜1,600万円 |
これに加えて都市部では工事車両の駐車場代などがかかる可能性があるため、リノベーション費用の10〜15％程度を予備費として想定しておくと安心です。
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購入時にかかる諸経費を知る
中古マンションを購入する際には、物件購入費用に加えて主に「不動産仲介手数料」と「不動産取得税」、「不動産登録税」「登記費用」を支払わなくてはいけません。
| 不動産仲介手数料 | 不動産会社へ個人間の不動産売買を仲介してもらう場合の報酬で、上限のみ決められている
【取引額（物件価格） × 3〜5％ ＋ 2〜6万円 ＋ 消費税】 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した際に課税され、自治体によって軽減措置あり
【土地・家屋：課税標準額の4%】 |
| 登録免許税 | 不動産登記（所有権移転）する際に納める税金で、土地と家屋で税率が異なり、住宅の場合は軽減措置あり
【土地：課税標準額の1.5%】 |
| 登記にかかわる諸経費 | 【司法書士の報酬：4〜18万円】 【必要書類の発行手数料：数百円〜数千円】 |
不動産購入の際に支払う諸経費は、数十万円以上になるケースが大半で、予算計画を大きく狂わせる場合もあります。
そのため、事前に概算額を把握しておきましょう。
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住み始めてから継続的にかかる諸経費を知る
中古マンションのリノベーション事例を見る：Case165「INDUSTRIAL+PLANTS」
物件購入価格・リノベーション費用・購入時にかかる諸経費に加えて、住み始めてから継続的に支払う諸経費についてもシミュレーションしておきましょう。
マンションの場合は、管理組合へ納める管理費と修繕積立金があります。
首都圏および東京23区内の平均額は以下のとおりです。
| （地域） | （管理費平均額） | （修繕積立金平均額） |
| 首都圏 | 12,321円／月 | 11,164円／月 |
| 東京23区 | 13,815円／月 | 10,736円／月 |
（参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金）
管理費の金額はマンションの規模や共用サービスの内容によって変わり、物価の変動によって値上げする可能性があり、修繕積立金は築年数が経つごとに劣化箇所が増えて値上がりするのが一般的です。
管理費と修繕積立金は据え置きではなく値上がりすることを前提としましょう。
値上がり率はマンションによって異なりますが、多くの物件は3〜5年に一度見直され、都度5〜10％ほど上乗せされています。
今後の値上がりが心配な方は、これまでの値上がり率を確認するのがおすすめです。
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必要な居住スペースの広さを知る
国土交通省が定める「都市居住型誘導居住面積水準（※）」によると、最低必要となる居住面積は以下のようになります。
※都市居住型誘導居住面積水準：都市部にて豊かな住生活を営むことのできる面積水準で、世帯人数ごとに定められている
| （世帯人数） | （必要面積） |
| 1人（単身） | 40㎡ |
| 2人 | 55㎡ |
| 3人 | 75㎡ |
| 4人 | 95㎡ |
住生活基本計画では、都市居住型誘導居住面積水準を以下のように求めるとしています。
3歳未満の子供は0.25人、3歳以上6歳未満の子供は0.5人、6歳以上10歳未満の子供は0.75人として算定するとしていますが、ずっと住み続ける場合はお子様の成長を見据えて居住面積の目安を決めましょう。
ご自宅でリモートワークしたり趣味を楽しんだりしたい方は、都市居住型誘導居住面積水準へそれらに必要な面積をプラスして物件を選びましょう。
購入時の年齢
マイホームの買い時は、自己資金額や収入によって異なります。
定年前に住宅ローンを完済したい場合は、20代から30代前半までに購入する方が多く、逆に自己資金を貯めてから40〜50代になって購入を決める方もいます。
多くの金融機関は融資条件として完済時の年齢を80歳未満に設定しているため、まとまった額のローンを利用したい場合は、40代前半までに中古マンション購入を決断しましょう。
ちなみに、国土交通省の調査では、中古物件購入時の全国平均額「3,340万円」のうち、自己資金率は42.9%（1,432万円）です。（参考：国土交通省｜令和4年度住宅市場動向調査報告書 ）
住宅ローンを利用して中古マンションを購入する際の最低自己資金率（頭金の割合）の基準は明確に決まっていませんが、20％程度が最低水準と言われています。
ただし、自己資金率が高いほど生涯支払う利息を減らせてローンの審査も通りやすくなるため、ライフスタイルと貯金、月々のローン返済額、金融機関へ支払う返済総額のバランスを見て、購入のタイミングを決めましょう。
▶︎中古マンション購入とリノベーションに関するFP相談はこちらから
狙い目な築年数の物件を探す
近年、中古マンションの需要が高まっていることから、以前よりも築年数の古いマンションも多く売り出されています。
そのため、市場へ新規登録される中古マンションの築年数は年々上昇しており、2024年1〜3月で市場へ売り出された物件の平均築年数は「29.99年」と築30年間近です。
築年数が古いマンションほど物件価格が安くなる点はメリットです。
ただし、その分劣化が進んでいてリノベーション費用が高くなる可能性があります。
そのため、狙い目な築年数は「築25〜30年」と言われています。
（出所：首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2023年】をもとに弊社にて作成）
築25〜30年のマンションは新築物件価格の40〜50％程度で物件を購入でき、その後の資産価値下落のスピードも緩やかです。
国土交通省の資料では、マンションの推定寿命は「68年」とされているため、仮に築35年の物件を購入しても30年ほどは住み続けられる可能性は十分期待できます。
ただし、築40年を超える物件は旧耐震基準であったり、空室率が高く管理費や修繕積立金を十分徴収できていなかったりするリスクや、住宅ローンの審査が通りにくい可能性があるため、慎重に物件選びしましょう。
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リノベーション済み物件と未リノベーション物件どちらにするか決める
中古マンションの中には、不動産会社などが購入してリノベーションを済ませ再販している物件もあります。
リノベーション済みマンションのメリットは、新築同様に購入後すぐに入居できる点や、リノベーションに関する打ち合わせをする手間を省ける点です。
しかし、間取りやインテリアデザインは決まっているため、ご自身の理想は反映できません。
「間取りやデザインはプロに任せたい」方はリノベーション済み物件、「間取りやデザインにとことんこだわりたい」方はリノベーションされていない物件がおすすめです。
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管理規約の内容をチェックする
管理規約によってリノベーションプランや生活が制限されるケースもあるため、購入前に内容を確認しましょう。
主なチェックポイントは以下のとおりです。
- ・水回りの移動を禁止していないか
- ・床材の仕様を限定していないか（素材や厚さ、遮音等級など）
- ・工事できる時間帯や曜日が極端に短くないか（通常は平日9〜17時の間が工事可能）
- ・飼育できるペットの種類やサイズ（大型犬や特殊な動物は禁止されているところが多い）
- ・飼育できるペットの数（複数飼いしたい方は要チェック）
- ・共用部におけるペットのルール（エレベーターに乗せてはいけないなど）
- ・ペット分の追加管理費（ペットを飼っている世帯は管理費が高くなることも）
- ・楽器を演奏できる時間帯が限られていないか
- ・ベランダへ洗濯物を干すのを禁止していないか
- ・共用廊下へベビーカーなどをおくことを禁止していないか
管理規約は住民の方全員が平等に守ることによって、マンション全体の治安や快適な住環境を確保するためにあります。
そのため、基本的には個人でその内容は変更できないため、事前に生活に支障が出ないか確認しましょう。
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長期修繕計画の有無と内容をチェックする
マンションの寿命を大きく左右するのが、大規模修繕工事です。
屋上や外壁などの共用部を定期的にメンテナンスすることで、劣化を最小限に抑えられます。
国土交通省は大規模修繕工事を「15年毎」に実施するよう推奨しているため、築15年を超える中古マンションを買う際は、これまでの改修履歴を必ず確認しましょう。（参考：国土交通省｜長期修繕計画作成ガイドライン）
既存マンションのおよそ35%が「長期修繕計画に対して修繕積立金が不足している」というアンケート結果もあり、そのようなマンションは今後適切な改修が行われない可能性があるため注意しましょう。（参考：国土交通省｜マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状）
これまでの改修履歴と併せて、今後の修繕計画も重要です。
管理組合や管理会社が保管している長期修繕計画書には、今後のメンテナンススケジュールや修繕積立金の状況、工事金借入の有無などが記載されているため、必ずチェックしましょう。
耐震性能をチェックする
1981（昭和56）年5月末までに建築確認を受けたマンションは「旧耐震基準」が適応されており、多くの場合は現行の耐震性能よりもその性能は劣ります。
また、漏水によって躯体コンクリートや鉄筋が劣化していて、新築時よりもさらに耐震性能が落ちている物件も珍しくありません。
旧耐震基準のマンションは住宅ローンの融資を受けられなかったり補助金の対象外となったりする可能性がある点も注意しましょう。
旧耐震基準かどうかは建築時期で判断できます。
ただし、1981年以前に建てられたマンションでも、すでに耐震改修や耐震補強が完了していて、性能に問題ない可能性もあるため、過去の改修内容も確認してください。
断熱性能をチェックする
マンションの断熱性能は新しい物件ほど高く、古い物件ほど不十分な可能性が高いでしょう。
そのため、内覧の際には窓周りに結露や水ジミがないか確認してください。
断熱性の低いマンションは、結露がひどいだけではなく光熱費も高くなります。
玄関ドアや窓は共用部に該当するため、通常は区分所有者の意思で交換できません。
ただし、断熱性能や防犯性能アップなどの理由であればリノベーションを管理組合から認められる可能性があります。
工事を許可されない場合でも内窓（インナーサッシ）の取り付けは専有部分内の工事なので、スムーズに工事申請が下りるでしょう。
また、全戸一斉に玄関ドアや窓サッシを交換するケースが増えているため、古いマンションでも断熱性能がそこまで低くない可能性もあります。
入居までのスケジュールを確認する
中古マンションのリノベーション事例を見る：Case163「Smile Kitchen House」
中古マンションをリノベーションして住む場合、引き渡し後すぐに入居できません。
物件探しから契約、引き渡し、リノベーションの完工まで、長い方ですと1年近くかかる方もいます。
物件を引渡されるとローンの返済が始まるため、入居までにかかる仮住まいの家賃や荷物保管用コンテナの賃料などの経費も予算へ含んでおきましょう。
中古マンション選びから入居までの期間を短くしたい方におすすめなのが、物件探しとリノベーションを同時に進められるワンストップリノベーションです。
リノベーションに適した物件や理想の間取りを実現しやすい物件を提案してもらえます。
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使える補助金がないか調べる
中古マンションのリノベーションをすると、補助金の対象となる可能性があります。
ただし、多くの補助金は申請者の年齢や工事内容、リノベーション後の断熱性能レベルなどの条件があるため、それらを事前に知っておかないと工事してから後悔してしまうかもしれません。
【リノベーションに関連する主な補助事業】
- 長期優良住宅化リフォーム推進事業（2024年度分の「評価基準型」は受付終了）
- 【全国対象】既存住宅における断熱リフォーム支援事業
- 子育て支援型共同住宅推進事業
- 介護保険における住宅改修
- 子育てエコホーム支援事業（リフォーム）
- 先進的窓リノベ2024事業
- その他、各自治体による補助事業
ただし、これらの事業には全て予算があり、申請額がそれに達した時点で終了となります。
そのため、早めの申請が必要です。
万が一補助金をもらえなくても、住宅ローン控除などの減税特例を受けられる可能性があるため、そちらもチェックしましょう。
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【中古住宅の減税制度一覧】住宅ローン控除とリフォーム減税の条件・注意点
どんな会社に相談するか検討する
中古マンション探しは不動産仲介業者に、リノベーションはリノベーション施工会社へ相談する方法だけではありません。
最近は、物件探しから資金計画、リノベーションの設計施工、アフターサービスまで一社に任せられるワンストップリノベーションを展開する会社を利用する方が急増しています。
物件探しからリノベーションまで一社に相談すると、トータルコストを早い段階で把握しやすく、リノベーションに適したおすすめの物件を提案してもらえます。
会社を選ぶ際は、施工事例を見てデザインのイメージが合うところを選びましょう。
どこに相談すればいいか迷ったら、まずは完成見学会や相談会へ参加してみるのもおすすめです。
▶︎マンションリノベーションの完成見学会やセミナー情報はこちらから
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まとめ：中古マンション購入で後悔しないためにコツを押さえて物件を選ぼう
「中古マンションを買ってよかった」と満足できるマイホームを手に入れたい方は、物件選びやリノベーションのコツを押さえて計画を進めましょう。
そこでおすすめなのが、物件探しから資金計画、リノベーションまでまとめて相談できるワンストップリノベーションです。
オンラインでの無料相談も承っておりますので、「後悔のない中古マンション購入やリノベーションを実現したい」という方は、どうぞお気軽にご相談ください。
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