中古住宅購入で住宅ローン減税は適用になる！併用できる減税制度も紹介

 

住宅ローンを利用して住宅を購入すると利用できる制度が「住宅ローン減税」です。

 

住宅ローン減税は、新築住宅だけでなく中古住宅の購入も対象になります。

 

ローンの支払いが増える分、所得税などの税金を控除してもらえるのは有難いですよね。

 

住宅に関する減税制度として「住宅ローン減税」が注目されがちですが、実は他にもさまざまな減税制度があることをご存じでしょうか。

 

今回は、中古住宅の購入・リフォームで使える減税制度について解説します。

 

 

 

■住宅ローン減税は中古住宅でも使える

 

事例を見る：Case14「昭和レトロモダン」

 

住宅ローンを組んで住宅を取得すると、年末残高の0.7％などの条件で所得税や住民税の一部が控除になる住宅ローン減税。

 

新築住宅だけでなく、中古の一戸建てやマンションを購入した場合や、一定規模以上のリフォームやリノベーションを行った場合でも適用になります。

 

正式名称は「住宅借入金等特別控除」で、「住宅ローン減税」や「住宅ローン控除」とも呼ばれていますが、すべて同じ制度の事です。

 

中古住宅を取得する際に使える住宅ローン減税の概要や適用要件、注意点を確認しましょう。

 

 

中古住宅取得時の概要と適用要件

 

令和5年現在の概要や適用要件を紹介します。

 

 

所得税から控除しきれない場合は、最大で9.75万円まで翌年の住民税から控除されます。

 

中古住宅を取得して住宅ローン減税を受ける場合には、さまざまな要件を満たさなければなりません。

 

 

ちなみに、昭和56年以前に建築された建物でも、新耐震基準を満たした性能が証明されている建物なら控除の適用になります。

 

２）建築後使用されたことのあるもので、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、以下のいずれかにより証明されたもの

・耐震基準適合証明書※２
※２ 家屋の取得の日前２年以内にその証明のための家屋の調査が終了したものに限る

・建設住宅性能評価書の写し※３
※３ 家屋の取得の日前２年以内に評価されたもので、耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）に係る評価が等級１、等級２又は等級３であるものに限る

・既存住宅売買瑕疵保険付保証明書※４
※４ 家屋の取得の日前２年以内に締結されたものに限る

 

引用元：住宅ローン減税について制度｜国土交通省

 

住宅ローン減税は、入居した翌年に自分で確定申告をして申請する必要があります。

 

e-taxを利用してインターネット上からでも申請可能です。

 

また、住宅ローン減税は条件を満たせばリフォームやリノベーションでも対象になります。

 

詳しくは、こちらのコラムをチェックしてみてくださいね。

 

 

 

■ローンを組まなくても適用になる「リフォームの特例措置」とは？

 

事例を見る：Case16「キレイ＆シンプル」

 

中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションする際に、住宅ローンを組まずに現金で支払ったり、10年以下の短いローンを組んだりでリフォームする方もいますよね。

 

この場合、住宅ローン減税は適用になりませんが、リフォームの特例措置を受けることができます。

 

ちなみに、リフォーム特例措置は10年を超えるローンを組んだ際にも受けることができますが、住宅ローン減税との併用は行えません。

 

控除額が多い方を選んで申請するようにしましょう。

 

リフォームの特例措置は、次の5つの工事内容に分かれています。

 

 

要件に沿った上記工事を行うことで、所得税や固定資産税の控除を受けることが可能です。

 

 

所得税の控除

 

令和5年中にリフォーム・リノベーションを行い、入居した物件が対象です。

 

 

それぞれの工事に細かな「標準的な工事費用相当額」が設けられており、それに準じた金額に控除率を乗じて控除額が算出されます。

 

 

【A 必須工事】

※（）内の金額は、太陽光発電装置を設置する場合の控除対象限度額

 

【B その他の工事】

必要工事の対象工事限度額の超過分、およびその他のリフォームに対して、一定の限度額から5％の所得税控除を受けることができます。

 

【A・Bを合わせた最大控除額】

対象工事		最大控除額
耐震改修工事		62.5万円
省エネ改修		62.5万円 （67.5万円）
バリアフリー改修工事		60万円
三世代同居改修工事		62.5万円
長期優良住宅化リフォーム工事 （耐震or省エネ＋耐久性）		62.5万円 （67.5万円）
長期優良住宅化リフォーム工事 （耐震＋省エネ＋耐久性）		75万円 （80万円）

※（）内の金額は、太陽光発電装置を設置する場合の最大控除額

 

リフォームの特例措置を受ける場合も住宅ローン減税と同様に、確定申告が必須です。

 

入居の翌年に申請を行う必要がありますので、忘れずに行いましょう。

 

 

固定資産税の減額

 

リフォームの特例措置には固定資産税の減額もあります。

 

令和6年3月31日が適用期限で、工事完了の翌年の固定資産税が1回だけ減額されます。

 

 

固定資産税は確定申告ではなく市町村への申請です。

 

期限が短いので忘れずに行ってくださいね。

 

【固定資産税の減額割合】

対象工事		減額割合
耐震改修工事		1/2
省エネ改修		1/3
バリアフリー改修工事		1/3
長期優良住宅化リフォーム工事 （耐震or省エネ＋耐久性）		2/3
長期優良住宅化リフォーム工事 （耐震＋省エネ＋耐久性）		2/3

 

三世代同居改修工事は固定資産税減額の対象外です。

 

リフォームの特例措置の詳しい内容は、下記ページをチェックしてみてくださいね。

 

＜参考ページ＞

・リフォームの減税制度｜住宅リフォーム推進協議会

・令和４年度税制改正の大綱｜財務省

・各税制の概要 – 国土交通省

 

 

 

■住宅ローン控除と併用できる税制特例を紹介

 

 

住宅ローン控除と併用が可能な税制特例を紹介します。

 

 

贈与税

 

父母や祖父母などの直系尊属から、住宅取得のための贈与を受けたときに、一定額までは贈与税が非課税になります。

 

 

質の高い住宅は、高い省エネルギー性や耐震性を持った住宅が対象です。

 

 

ただし、昭和56年以前に建築された建物でも、所定の手続きを行って中古住宅取得後に耐震改修工事を行えば、贈与税の非課税措置が適用になります。

 

▶住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の詳細はこちら

 

 

 

登録免許税

 

中古住宅を購入して建物や土地を登記するときに、登録免許税がかかります。

 

税額は建物の評価額に税率をかけて算出しますが、住宅購入の特例として税率の引き下げを受けることが可能です。

 

 

所有権移転登記とは、中古住宅の持ち主から購入者へ所有権を移す登記のことです。

 

抵当権の設定登記とは、住宅ローンを借入する際に担保を抵当権として設定するときに行う登記です。

 

仮に1,000万円の評価額の建物の場合、所有権移転登記は20万円から3万円、抵当権設定登記は4万円から1万円になります。

 

 

▶住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置の詳細はこちら

 

 

不動産取得税

 

不動産を取得するとかかる税金です。

 

税額は建物の評価額に税率をかけて算出しますが、住宅購入の特例として評価額の控除と、税率の引き下げを受けることができます。

 

 

ちなみに東京都の場合、中古住宅の控除額は以下のように定められています。

 

【控除額】当該住宅の新築された日に応じた額が、住宅の価格から控除されます。

新築された日	控除額
平成9年4月1日以降　～	1,200万円
平成元年4月1日　～　平成9年3月31日	1,000万円
昭和60年7月1日　～　平成元年3月31日	450万円
昭和56年7月1日　～　昭和60年6月30日	420万円
昭和51年1月1日　～　昭和56年6月30日	350万円
昭和48年1月1日　～　昭和50年12月31日	230万円
昭和39年1月1日　～　昭和47年12月31日	150万円
昭和29年7月1日　～　昭和38年12月31日	100万円

引用元：不動産取得税 ｜ 都税Ｑ＆Ａ

 

仮に、新築年が平成元年5月で評価額が1,500万円の中古住宅の場合は以下の通りです。

 

（1,500万円－1,000万円）× 0.3％ ＝ 1.5万円

 

 

贈与税の非課税措置と同様に、昭和56年以前に建築された建物でも耐震改修工事を行えば、軽減措置の適用が可能です。

 

ただし、耐震改修工事を行った場合は計算式や控除額が異なります。

 

【税額の算出方法】

当初税額 － 控除額 ＝ 税額

（当初税額＝建物の評価額 × 税率 ）

 

【控除額】当該住宅の新築された日に応じた額が、住宅の税額から減額されます。

新築された日	減額額
昭和56年7月1日　～　昭和56年12月31日	12万6千円
昭和51年1月1日　～　昭和56年6月30日	10万5千円
昭和48年1月1日　～　昭和50年12月31日	6万9千円
昭和39年1月1日　～　昭和47年12月31日	4万5千円
昭和29年7月1日　～　昭和38年12月31日	3万円

引用元：不動産取得税 ｜ 都税Ｑ＆Ａ ｜ 東京都主税局

 

事前に税額をシミュレーションする方は注意しましょう。

 

＜参考ページ＞

▶不動産取得税に係る特例措置 – 国土交通省

▶不動産取得税 ｜ 都税Ｑ＆Ａ ｜ 東京都主税局

 

 

 

■まとめ：中古住宅を購入・リフォームするなら減税制度の確認も忘れずに

 

中古住宅の購入やリフォーム・リノベーションを行うと、さまざまな減税制度を受けることができます。

 

住宅ローン減税が注目されやすいですが、実は他にも併用できる減税制度はあります。

 

また、住宅ローンを借入しなくても「リフォームの特例措置」も上手く活用しましょう

 

それぞれ申請方法や内容が異なるため、細かくチェックしながら対象の制度を利用してくださいね。

 

 

■スムーズに中古住宅を購入してリノベーションしたいなら「SHUKEN Re」へ

 

減税制度を利用したいなら、スケジュールを意識して住宅の購入やリフォーム・リノベーションを進めなければなりません。

 

せっかく要件を満たした物件購入やリノベーションを行っても、期限内に入居をしないと対象になりませんからね。

 

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