売れない中古住宅は“値下げ”すべき？タイミングとポイントについて解説

 

今のお住まいを売りに出すことを検討している方にとって、いくらで売却できるかはとても重要ですよね。

 

ただし、実際に思うような価格で売れないことも想定しておかなくてはいけません。

 

場合によっては、売出価格から値下げせざるを得ない可能性もあります。

 

そこで、今回は中古住宅の“値下げ”について、「いつ・どのくらい」するのかについてや、値下げしなくても済む可能性を高めるためのポイントを紹介します。

 

お持ちの不動産をスムーズに売却したい方は、是非参考にしてください。

 

 

 

中古住宅売り出し時の価格はどうやって決まる？

 

事例を見る：Case103「レトロ×グリーン」

 

まず、中古住宅の売出価格がどのように設定されるかについて見てみましょう。

 

多くの場合は、近々で取引された似た条件（広さ・築年数・最寄駅からの距離などの立地条件・構造種別など）の物件と比較し、価格を決めます。

 

不動産仲介業者は、出来るだけ多くの類似事例の情報を集め、そこから分かる相場に以下の“補正”を行い、少しでも売主にとって好条件で取引できるように努めます。

 

 

 

減価償却資産の「耐用年数」とは、通常の維持補修を加える場合にその減価償却資産の本来の用途用法により通常予定される効果をあげることができる年数、すなわち通常の効用持続年数のことをいい、その年数は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」（昭和40年大蔵省令第15号）により定められています。

（引用：東京都主税局）

 

木造住宅は法定耐用年数が、「22年」と定められており、一般的には築20〜25年を超えると、価格は大幅に下落してしまいます。

 

つまり、中古住宅の価格は築年数によって大きく異なるということです。

 

（引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構）

 

 

 

 

 

 

なぜなら、不動産売買取引において指値交渉、いわゆる値下げ交渉はごく一般的なことだからです。

 

ただし、買主からの交渉を全て受ける必要はありません。

 

値下げを求める根拠を不動産仲介業者と精査して、妥当かどうかを検討する必要があります。

 

交渉の際に、理由として挙げられるのは以下のような点です。

 

 

ただし、買主からの値下げ要望がない場合でも、価格を下げなくてはいけない場合があります。

 

築年数が30年を超える住宅の場合は、成約率が30%にも満たないというデータもあるため、ある程度の値下げを覚悟しておく必要があるでしょう。

 

（引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構）

 

値下げが必要となるケースは、なかなか買主からのオファーがなく、商談が思うように進まない場合です。

 

売りに出した中古住宅を値下げするタイミングは、一般的に売り出してから3ヶ月経った頃。

 

売り出してから成約するまで、戸建住宅ですと半年以上かかる場合もありますが、3ヶ月もの間、内覧・内見などの問い合わせがほとんどないとなると、「買主にとって魅力的ではない」ことを意味します。

 

物件検索サイトなどでも表示順位が下がり、買主の目に止まりにくくなるだけではなく、「何か問題があるのでは」と勘繰られてしまうリスクも高まるでしょう。

 

そうなると、余計買い手がつきにくくなるため、ある程度の期限を決めて、それを超えていたら潔く値下げすることが重要です。

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このデータからも分かる通り、商談がなかなか進まず売れない場合は、最低でも15%程度、買主へのインパクトを与えたい場合は20％程度値引くのがおすすめです。

 

 

5,100万円の物件を、4,980万円に値下げすると「4,000万円台」などの条件検索にヒットして、一気に問い合わせが増える可能性もあります。

 

そのため、中古住宅の価格を値下げする際には、必ず不動産取引のプロである不動産仲介業者のアドバイスを参考にしましょう。

 

 

 

 

 

価格を下げる場合は、必ず不動産仲介業者の見解を聞いてみましょう。

 

「少しでも好条件で売却したい」という方は、値下げと併せてリノベーションもぜひご検討ください。

 

値引かなくても、買主の興味を惹きつけられるかもしれません。