公開日:2023-03-04　更新日:2024-12-19

中古住宅の“耐用年数”とは？減価償却との関係やリノベーションの場合について

中古住宅をはじめとする不動産を持つ場合、知っておかなくてはいけないのが「耐用年数」です。

今まで賃貸住宅に住んでいた人にとっては、あまり聞き馴染みのない言葉かもしれません。

そこで今回は、中古住宅の耐用年数について、減価償却との関係性やリノベーションの場合についてお話しします。

初めて中古住宅を購入する方は、ぜひ参考にしてください。

このコラムのポイント

・耐用年数とは、一般的には税法においてその資産の使用期間を表し、中古住宅とそれに付属する設備とで期間が異なります。

・リノベーションした中古住宅においても、工事内容や仕様によって減価償却の対象となります。

・SHUKEN Reでは、中古物件探しからローン相談、リノベーションアフターサービスまでまとめてお任せいただける「ワンストップリノベーション」をご用意しています。

耐用年数とは？耐久年数と同じじゃない？
耐用年数はいつ使う？減価償却との関係は？
中古住宅リノベーションの耐用年数と減価償却は？
物件探しから設計・施工まで任せられる”ワンストップリノベーション”がおすすめ
まとめ：耐用年数は税法に関わる基本的な考え方です

耐用年数とは？耐久年数と同じじゃない？

事例を見る：Case124「“社宅”をアップグレード」

「耐用年数」という言葉を文字だけ見ると、耐久年数と混同してしまう方もいるかもしれません。

しかし、この2つの言葉には明確な違いがあります。

【耐用年数】	税法上の使用可能期間
【耐久年数】	メーカーなどが設定した使用に耐えられる期間

耐久年数と同じような意味で使う場合には、「物理的耐用年数」と表記しなくてはならず、そのほかにも「経済的耐用年数」と「法定耐用年数」があり、シーンによって使い分けます。

【物理的耐用年数】	建物に関しては、構造の種類や仕様のグレード、今までのメンテナンス・改修状況に応じて、使用可能な年数
【経済的耐用年数】	賃貸物件として使用する場合にいつまで家賃収入を得られるかや、オフィスとしていつまで使えるかなどの年数
【法定耐用年数】	誰でも平等に納税・減税できるように、不動産価値を公平に判断するために法律で定められている耐用年数

一般的には、「法定耐用年数＝耐用年数」として使うことが多く、国税庁でもそのように表記しています。

減価償却資産の「耐用年数」とは、通常の維持補修を加える場合にその減価償却資産の本来の用途用法により通常予定される効果をあげることができる年数、すなわち通常の効用持続年数のことを言い、その年数は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」（昭和40年大蔵省令第15号）により定められています。

（引用：東京都主税局｜償却資産の評価に用いる耐用年数）

年数は資産の種類によって細かく設定されており、それぞれ期間が異なりますので、法人・個人の確定申告をする際には、定められた耐用年数表を確認します。

（「国税庁｜主な減価償却資産の耐用年数表」を元に作成）

ポイント

木造住宅の法定耐用年数は「22年」、それに付随する電気設備や給排水設備は別途それよりも短い期間に設定されています。

（参考：東京都主税局｜減価償却資産の耐用年数表）

耐用年数はいつ使う？減価償却との関係は？

事例を見る：Case133「WORK & LIFE」

税法上、土地や家屋、その他の減価償却資産（機械・装置、工具・器具及び備品など）が「固定資産」に該当しますが、それらは、使えば使うほど価値は下がっていくことが前提です。

しかし、それらの固定資産を購入する際には、一時的にまとまった支出が発生し、収益が大幅に減ってしまいます。

この減益を均等に割って分散させる仕組みを「減価償却」と言い、そこで使われるのが「耐用年数」です。

減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費になるのではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものです。この使用可能期間に当たるものとして法定耐用年数が財務省令の別表に定められています。減価償却とは、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続です。

（引用：国税庁｜No.2100 減価償却のあらまし）

ポイント

経年による固定資産の価値減少（減価）を、耐用年数で等分して、毎年収支に算入する仕組みが「減価償却」であるため、時間が経っても価値が低下しないとされている土地は、会計上減価償却を行いません。

減価償却の計算方法には、「定額法」と「定率法」があり、建物や建物付属設備は基本的に「定額法」を用い、不動産取得価格と償却率から求めます。

定額法・定率法ともに、“償却率”は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令（別表第7〜9）」によって年数ごとに定められています。

収支を正しく計上・把握するための「減価償却」ですが、個人の方にも関係ないという訳ではありません。

個人が所有する建物などの固定資産を売却する際には、譲渡取得額に応じて「譲渡所得税」を支払わなくてはいけないからです！

その際の算出に、減価償却を計算し、譲渡所得がプラスなら課税義務が発生し、マイナスなら支払う必要はありません。

つまり、減価償却や耐用年数は、法人や個人事業主の方に限らず、住宅などの固定資産を持つ方全てに関わりがあるということです。

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中古住宅リノベーションの耐用年数と減価償却は？

事例を見る：Case140「ホテルライク×家事ラク」

中古物件を購入しリノベーションして長期間使い続けたいという方も多いでしょう。

その際に気になるのが、「耐用年数はどうなるのか」という点。

ポイント

「中古物件の耐用年数＝（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数 × 20％」で算出することができ、いくらフルリノベーションされている物件であっても、このルールは変わりません。

つまり、中古物件をリノベーションして“耐久年数”は伸ばせても、“耐用年数”は変わらないということです。

では、リノベーションにかかった費用は減価償却するのでしょうか？

ここでポイントなのが、先ほども紹介した国税庁が作成している減価償却資産の耐用年数表には、リノベーションに関する項目はないという点。

そのため、中古住宅をリノベーションしても、工事費用をそのまま丸ごと算入することはできません。

「建物」と「建物に付属した設備」をそれぞれ分け、さらに工事内容を細かく見なくてはいけないのです。

減価償却するかどうかは、“修繕費”と“資本的支出”のどちらに該当するのかによります。

（修繕費に含まれる費用）
その有する固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち当該固定資産の通常の維持管理のため、又はき損した固定資産につきその原状を回復するために要したと認められる部分の金額が修繕費となる。

（資本的支出の例示）
その有する固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち当該固定資産の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する金額が資本的支出となるのであるから、例えば次に掲げるような金額は、原則として資本的支出に該当する。

（引用：国税庁｜資本的支出と修繕費）

法の解釈によってどちらに該当するかの厳格なルールはなく、税理士や税務署の判断に委ねられますが、例としては以下のような工事が挙げられます。

【修繕費となるケース例】	・工事費用が20万円未満の場合・故障や傷、汚れ箇所の原状回復の場合・工事費用が20万円以上だが、3年以内に定期的に行う場合・災害で被害に遭った箇所の修復工事
【資本的支出となるケース例】	・工事費用が20万円以上で、性能や仕様を向上させた場合・既存よりグレードアップさせた場合・設備などを追加した場合・災害に備えて補強や追加をした場合