公開日:2023-03-02　更新日:2024-12-19

【中古住宅】内覧チェックポイントをプロが解説！物件選びと契約の注意点も

中古住宅は、マイホーム購入を検討している方にとって重要な選択肢のうちのひとつなはず！

しかし、どんなポイントを確認すればいいか分からない方も多いでしょう。

そこで、今回は中古住宅について、「選定」・「内覧（内見）」・「契約」時のチェックポイントを紹介します。

これから中古住宅を購入しようとしている方や、マイホーム計画を始める方は、是非参考にしてください。

このコラムのポイント

・後悔のない中古住宅購入を実現させるためには、「選定」「内覧」「契約」それぞれのフェーズでチェックポイントを知っておく必要があります。

・中古住宅は、内装や設備機器などの見える部分だけではなく、構造などの見えない部分もしっかりチェックしましょう。

・SHUKEN Reでは、中古物件探しからローン相談、リノベーションアフターサービスまでまとめてお任せいただける「ワンストップリノベーション」をご用意しています。

中古戸建住宅が人気！
中古戸建住宅を選ぶ際のチェックポイント
中古戸建住宅を内覧する際のチェックポイント
中古戸建住宅を購入契約する際のチェックポイント
中古住宅購入・リノベーションをご予算内で収めたい方には“ワンストップリノベーション”がおすすめ
まとめ：中古住宅＆中古マンション選びはプロにサポートしてもらいましょう

中古戸建住宅が人気！

事例を見る：Case144「アメリカンヴィンテージ」

都市部で新築の戸建住宅を建てたくても、思うような好条件な敷地を見つけられないという方も多いでしょう。

そこで多くの方から人気なのが、中古住宅です。

国土交通省が発表した「令和3年度住宅市場動向調査報告書」によると、新築住宅（注文・分譲）を購入した人の多くは、「新築の方が気持ち良いから」を理由に挙げている一方で、中古住宅の購入を決断した人の多くが「予算的にみて手頃だったから」という点を理由にしています。

また、同調査では物件を選定する上で、立地を重要視している方が多いというデータもあることから、コスパや周辺環境などを鑑みて、中古住宅を選ぶケースは少なくありません。

公益財団法人東日本不動産流通機構の発表によると、2021年には中古住宅の成約件数が過去最高を記録し、首都圏を中心にその需要が高まっています。（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2021年））

これらのデータからも分かる通り、今までは当たり前だった“新築信仰”は時代の流れと共に薄れており、中古物件を購入してリノベーションすることがスタンダードになっているのです。

中古戸建住宅を選ぶ際のチェックポイント

事例を見る：Case75「ふたりと2匹の心地よい家」

多くの方が、物件情報サイトを見たり不動産仲介業者のアドバイスを受けたりして物件探しをするでしょう。

その際に、まずは以下の点に着目してみましょう。

・築年数はどのくらいか

築年数は家そのものや付帯する設備機器や内装材などの経年数が分かるだけではなく、構造の耐震性にも大きく関わります。

建築確認を受けた年月日が1981年5月31日までと、1981年6月1日以降では、建築基準法で定められている構造の耐震基準が大きく異なるのです。

また、大地震の被害を教訓にそれ以後も建築基準法における耐震基準は改定を繰り返しているため、新しい住宅ほど求められる耐震性能は高まっていると言えます。

1981年5月31日までに建築確認を受けた住宅	「旧耐震」住宅
1981年6月1日以降2000年5月31日までに建築確認を受けた住宅	「新耐震」住宅
2000年6月1日以降に建築確認を受けた住宅	「新耐震」の中でも現行基準に即した住宅

ただし、築年数だけでその住宅の耐震性能を見極めるのは早いです！

古い住宅ですと、既に耐震補強をしている可能性もあります。

築40年以上の住宅を買おうか検討する際は、今まで耐震リノベーションをしたことがあるかどうかを必ず確認しましょう。

・何故売り出されたのか

こちらは物件情報サイト等で知ることはできませんが、不動産仲介業者へ相談に行くと教えてもらえる場合もあります。

持ち主が住宅を売りに出す理由はケースによって異なります。

以下のような理由の場合は、それほど気にする必要はないでしょう。

「子どもが成長して部屋が足りなくなった」
「夫婦二人だけになったのでマンションに住み替える」
「相続した不動産を売却する」
「ローンが払いきれなくなった」

その他の住み心地や不具合などに関わるネガティブな理由は売主から教えてくれるケースはあまりありません。

売り出された理由はあくまでも参考程度に聞いておくと、安心して購入を検討できるでしょう。

・土地の権利関係はどうなっているか

戸建住宅の場合、敷地の権利関係についてもしっかり確認しましょう。

場合によっては、家屋のみの権利しかなく、土地はあくまでも“借りている”場合もあります。

【普通借地】	正当な理由がない限り土地所有者から一方的な賃貸契約の解除はできませんが、土地価格の2～3％もしくは固定資産税の3倍程度の借地料を支払い続けなくてはいけません。
【定期借地】	基本的なルールは普通借地と変わりませんが、契約時に賃貸期間を決め、更新や期間延長ができません。

このような条件が付いている住宅が悪い訳ではありませんが、ご自身の将来設計と照らし合わせて問題がないか確認しましょう。

・将来的に建て替えができるか

将来、住宅の建て替えや土地の転売を視野に入れている場合、気をつけなくてはいけないのが「再建築不可物件（建て替えられない土地）」です。

「再建築不可物件」とは、現行の建築基準法に則しておらず、建て替えが許可されない物件を指します。

ポイントとなるのは、「接道義務（建築基準法第43条・敷地等と道路との関係）」。

都市に建物を建てる場合、避難や消防、日照・採光・通風の観点から、敷地と道路の関係が重要視されており、原則として4m以上幅のある道路に敷地が2m以上接していなくてはいけません。

（引用：国土交通省｜建築基準法制度概要集）

しかし、建築基準法が制定された1950（昭和25）年以前に建てられた住宅や、都市計画法が制定された1968（昭和43）年以前に宅地化された敷地ですと、この接道義務を果たしていない場合もあるのです。

再建築不可物件は既にかなりの築年数であるため、流通量は多くありませんが、東京都内にも4.7％（平成30年時点）現存していることが分かっています。（参考：総務省｜平成30年住宅・土地統計調査の結果）

建て替えができない土地となると、住宅が老朽化した際には対応できませんし、転売する場合も相場より安値になったり売れ残ったりするリスクは否めません。

・敷地の境界線ははっきりしているか

事例を見る：Case31「素材の「そ」」

古い宅地の住宅では、隣地との境界がはっきりしていなかったり、登記変更をせずに土地所有者同士で一部を貸し借りして塀や建物を建ててしまっているケースもあります。

土地所有者同士が代替わりしている場合は、権利関係がより複雑化しているかもしれません。

後々のトラブルを避けるためにも、敷地の境界線が明確に分かれているかは事前に確認しておきましょう。

・ホームインスペクションを受けているか

ホームインスペクションとは、専門家が売主でも買主でもない第三者の立場から公正に住宅の劣化状況、不具合事象の有無などを診断することを指します。

売主が売り出す際に行う場合もありますし、買主が購入前に手配することもあります。

ホームインスペクションを受けた住宅は、劣化状況が明確になっているため、必要なリノベーションを把握しやすく、予算立てにも役立ちます。

また、不具合を把握して選定できるため、安心して購入を検討できるでしょう。

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中古戸建住宅を内覧する際のチェックポイント

事例を見る：Case142「設計のプロのお宅拝見！」

購入する住宅の候補が決まったら、次はいよいよ詳細を確認するための内覧（内見）をします。

その際、つい内装や間取り、設備機器などに着目しがちですが、確認しなくてはいけないのはそれだけではありません。

・外壁や屋根などの外部はメンテナンスされているか

外壁や屋根はその家の耐久性を大きく左右します。

手入れが行き届いておらず雨漏りをしている場合は、壁内部の構造部が腐食している可能性も考えられるからです。

そのため、きちんとメンテナンスが行き届いているかはとても重要です。

内覧の際に今までの改修履歴について聞いてみましょう。

・設備配管や電気配線は取り替えられているか

給水菅や排水管など設備配管の寿命は「15〜30年程度」、電気配線の寿命は「20〜30年程度」が目安です。

そのため、築30年を超える住宅で今まで一度も取り替えられていない場合には、漏水や漏電のリスクは決して低くありません。

取り替えられているかを目視することは難しいので、不動産仲介業者を通して確認してもらいましょう。

スイッチやコンセントを見て古いままですと、配線の取り替えがされていない可能性が高いです。

・結露や雨漏りの跡はないか

窓周りや最上階の天井に水シミがないかどうか確認しましょう。

また、カビが発生していないかもポイントです。

結露がひどいと壁内の断熱材や構造体が劣化していることが予想できますし、雨漏りは家全体の耐久性に影響します。

・外壁や基礎に大きなひび割れはないか

一見きれいな外壁や基礎であっても、大きなひび割れ（クラック）があると、地盤の不同沈下などが起きている可能性があります。

ただし、全てのクラックが大きな問題であるとは限りません。

そのクラックが広く深いものであるかどうかを確認してください。

【ヘアクラック】	幅が0.3mm以下の浅いクラックで、表面的なもの
【構造クラック】	幅が0.3mm以上で深いフラック、構造にも影響を及ぼす可能性があるもの

・床が傾いていないか

室内に入った時、傾いているような違和感を感じる住宅には要注意です。

一般的に中古住宅の床傾きは、6mm以下が許容範囲とされていますが、長時間その場に止まれば健康被害をもたらす可能性もあります。

床の傾斜が1°以下では、1日中傾斜室内に生活しているもの6名中2名が頭重感、浮動感を訴えています。2°～3°では、めまい、頭痛、はきけ、食欲不振などの比較的重い症状が現れます。4°～6°では、一方へ強く引かれる感じ（牽引感）が主体的となり、疲労感、睡眠障害が現れ、正常な環境でものが傾いて見えることがあります。7°～9°では牽引感、めまい、吐き気、頭痛、疲労感が強くなり、半数以上で睡眠障害があります。

（引用：日本建築学会住まい・まちづくり支援建築会議｜建物の傾きによる健康障害）

心配な方は、傾き角度を確認できるスマホアプリもありますし、ホームセンターで安価な水平器も売られていますので、それらを準備しておくと良いでしょう。