中古住宅購入時の不動産取得税はいくら？税金がかからない・軽減されるケースも解説

 

中古住宅を含めた不動産を取得した際は、「不動産取得税」を納める必要があります。

 

不動産取得税には特例や軽減制度が設けられており、制度を利用することで不動産取得税がかからない＝ゼロになる場合もあります。

 

今回は、中古住宅の不動産取得税の計算方法や、軽減制度の概要、制度を利用するための申請方法などについて詳しく解説します。

 

 

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不動産取得税とは

 

 

不動産取得税は、土地や住宅の購入、住宅の新築などで不動産を取得したときにかかる税金で、取得時に一度だけ支払う税金です。

 

対象不動産のある都道府県に納付するため、消費税などの国税とは異なり、「地方税」に分類されます。

 

自治体によって違いがありますが、不動産の所有権移転の登記をしてから、概ね3～6ヶ月ほどで納税通知書が届きます。

 

 

不動産取得税の計算方法

 

事例を見る：case32「想い紡ぎ合わせて・spinning gather」

 

不動産取得税は、

 

取得した不動産の価格（課税標準額）　×　税率

 

で税額を計算します。

 

課税の基礎となる「取得した不動産の価格（課税標準額）」は、新築・増築した家屋を除いては、原則として「固定資産課税台帳に登録されている価格」になります。

 

中古住宅を購入した場合は、購入価格ではなく、不動産の評価額に対して税率がかかります。

 

不動産取得税の税率は4％ですが、東京都・神奈川県・千葉県では現在、土地と家屋（住宅）については、令和6年（2024年） 3月31日までに取得した場合は軽減税率として3％が適用されます。

 

＜不動産取得税の税率＞

取得日	土地・家屋（住宅）	家屋（非住宅）
令和6年（2024年） 3月31日まで	3％	4％

 

なお現在は、取得した不動産の価格のうち、宅地部分については、令和6年（2024年）3月31日までに取得した場合は課税標準額を1/2とする負担調整特例措置があります。

参考：
東京都主税局HP「不動産取得税」
神奈川県HP「不動産取得税」
千葉県HP「不動産取得税」

 

都道府県によって税率が異なる可能性もありますので、事前にその地域の主税局へ問い合わせてみましょう。

 

東京都主税局のHPでは、宅地と家屋（住宅）のそれぞれについて、不動産取得税額を計算できるツールもありますので、利用してみてください。
※条件によっては、算出できない場合もあります。

 

参考：東京都主税局「不動産取得税計算ツール」

 

 

 

中古住宅の取得で不動産取得税がかからないパターンとは

 

事例を見る：case27「好きなものに囲まれ、機嫌がよくなる家・Elegant Vintage」

 

相続による取得の場合は不動産取得税はかからない

 

不動産取得税は、住宅や土地の購入や新築による取得だけでなく、増築、改築、贈与、交換の場合も課税対象になります。

 

ただし、相続による取得の場合は原則として非課税※になります。

※相続時精算課税制度を使った贈与や、夫婦間の居住用不動産の贈与の特例の適用を受けた贈与、死亡を条件に贈与を約束していた場合は課税されます。

 

 

不動産取得税の軽減措置制度を利用して税額がゼロになる場合

 

不動産取得税は、取得した建物と土地の両方にかかります。

 

中古住宅を土地と合わせて購入した場合、要件を満たすとそれぞれの軽減措置制度を適用できます。

 

中古住宅と土地の価格（課税標準額）のそれぞれを、控除額が上回る場合は、不動産取得税はかからないということになります。

 

中古住宅と土地、それぞれの不動産取得税軽減措置制度について詳しく解説します。

 

 

住宅（家屋）部分の不動産取得税の軽減措置制度

 

居住用の中古住宅を取得した場合、以下のア～ウの要件をすべて満たすと、住宅の価格から一定額が控除され、不動産取得税の負担を軽減できます。

 

ア．居住要件

個人が自己の居住用に取得した住宅であること

・住宅以外であった家屋を住宅にリフォームする場合は、取得前に当該リフォームが完了している必要があります。

 

イ．床面積要件

床面積が50㎡以上240㎡以下

・現況の床面積で判定するため、登記床面積と異なる場合があります。
・マンション等で共用部分がある場合、当該共用部分の床面積を専有部分の床面積割合により按分（あん分）した床面積も含まれます。
・併用住宅の場合、住宅部分の床面積で判定します。

 

ウ．耐震基準要件（①②のいずれか）

①昭和57年（1982年）1月1日以降に新築されたものであること
②昭和56年（1981年）12月31日以前に新築された住宅で、建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることの証明がされたもの（ただし、適合証明に係る調査が取得日前2年以内に終了しているものに限る。）

引用：東京都主税局「＜都税Ｑ＆Ａ＞＜都税：不動産取得税＞Q13　居住用の中古住宅を取得したときに不動産取得税の軽減制度はありますか。」

 

以上の条件を満たす場合、取得した住宅の新築された日に応じた額が、住宅の価格から控除されます。

 

 

この表の通り、中古住宅で要件を満たすと、築年数が新しい住宅ほど大きな控除額が適用されます。

 

 

耐震基準を満たさない住宅は取得後の耐震改修で減税できる場合も

 

また、ア（居住要件）およびイ（床面積要件）を満たしていて、ウの耐震基準要件を満たせない場合は、住宅取得後に一定要件を満たす耐震改修をすることで、減税が受けられます。

 

＜住宅取得後の耐震改修工事の要件（ア～エのすべてを満たすこと）＞

ア．耐震基準不適合要件

前述の耐震基準要件を満たさないこと

イ．床面積要件

工事前の床面積が50㎡以上240㎡以下

ウ．耐震改修要件（①および②、取得日から６ヶ月以内）

①取得した個人が、当該中古住宅について耐震改修工事を行うこと
②耐震改修工事後の住宅が、建築士等による耐震診断等により耐震基準に適合していることの証明がなされていること

エ．居住要件（取得日から６ヶ月以内）

ウ①の耐震改修工事後の住宅に居住すること

引用：東京都主税局「＜都税Ｑ＆Ａ＞＜都税：不動産取得税＞Q13　居住用の中古住宅を取得したときに不動産取得税の軽減制度はありますか。」

 

以上の要件をすべて満たす場合、取得した住宅の新築された日に応じた額が、税額から直接減額されます。

 

 

なお、耐震改修による不動産取得税の軽減措置は、取得前に工事が完了している場合には適用できません。

 

また、昭和29年（1954年）6月30日以前に新築された住宅の場合、上記要件を満たしていたとしても減税されないため注意しましょう。

 

 

宅地部分の不動産取得税の軽減措置制度

 

中古住宅用の土地を取得し、土地上に建つ中古住宅が前述の軽減要件を満たす場合、土地に対する不動産取得税の軽減措置が受けられます。

 

軽減額は、アまたはイのいずれか高い方の額になります。

 

• ア．45,000円
• イ．土地1㎡当たりの価格 ×　住宅の床面積の2倍※　×　 住宅の取得持分　×　3%
  ※1戸当たり200㎡を限度

 

イの「土地1㎡当たりの価格」は、土地の購入価格ではなく、固定資産評価額を基に計算します。

 

また、中古住宅用の土地の場合は「宅地」にあたるため、固定資産評価額に1/2を乗じた後の価格を用います。

 

 

軽減措置制度を利用する際の注意点

 

軽減措置を利用するには、不動産を取得してから60日以内に都道府県税事務所に申告書を提出することになっていますが、

 

実際は、軽減措置を適用した後の税額が記載された納税通知書が送られてきたり、納税通知書が届いてから申告する流れになっていたりすることが多いようです。

 

不動産取得税は都道府県によって軽減措置の申告方法や期限が異なるため、各都道府県の税事務所や不動産会社に事前に確認しましょう。

 

東京都の場合、中古住宅と土地を同時に取得した場合の軽減措置や、申告時に必要な書類等は、下記の東京都主税局のページで確認できますので参考にしてください。

 

参考：東京都主税局「中古住宅とその敷地を取得した場合（個人が自己の居住の用に供するもの）」

 

 

 

中古住宅の不動産取得税軽減のシミュレーション

 

事例を見る：case24「自分だけの秘密基地・BREWERY STYLE」

 

これまで解説してきた不動産取得税の税率や計算方法、軽減措置を踏まえて、

 

一定の条件で中古住宅を購入した際、不動産取得税がゼロになる場合をシミュレーションしてみましょう。

 

＜シミュレーション条件＞

• ・平成10年（1998年）2月竣工の中古マンションを単独名義でマイホームとして購入
• ・専有面積60㎡（固定資産評価額1,000万円）
• ・共有持分となる土地面積30㎡（固定資産評価額1,500万円）

 

 

住宅部分の不動産取得税シミュレーション

 

初めに、住宅部分の不動産取得税は、軽減措置の適用で課税標準額が0円になるため、税額もゼロになります。

 

（1,000万円　-　1,200万円）　×　3％　＝　0円

 

 

土地部分の不動産取得税シミュレーション

 

次に、土地部分の不動産取得税は、宅地価格を1/2とする負担調整特例措置を適用すると

 

750万円　×　3％　＝　22万5,000円

 

になりますが、こちらは軽減措置が適用できるため、

 

• ア．45,000円
• イ．土地1㎡当たりの価格 ×　住宅の床面積の2倍（200㎡限度）　×　 住宅の取得持分　×　3%

 

のどちらか高い方の額を減額できます。

 

イを計算すると

 

（　750万円　÷　60㎡　）　×　（　60㎡　×　2　）　×　3％　＝　45万円

 

となり、アの45,000円よりも大きくなるため、45万円を減額できます。

 

その結果、土地部分の不動産取得税は

 

22万5,000円　-　45万円　＝　0円

 

となり、住宅と土地、両方の不動産取得税がゼロになります。

 

 

 

まとめ

 

中古住宅を取得した場合にかかる不動産取得税は、住宅の購入費用ではなく、土地と建物それぞれの課税標準額（固定資産課税台帳に登録されている価格）によって計算されます。

 

課税標準額は、中古住宅の場合は「固定資産税評価明細書」で確認できます。気になる場合は不動産仲介会社の担当者に尋ねてみましょう。

 

また、中古住宅の住宅部分の不動産取得税の軽減措置は、築年数（新築された年）によって控除額が変わってきます。

 

特に、平成元年（1989年）3月31日以前に建てられた中古住宅と、それ以降では控除額が大きく変わってくるため、購入する物件に目星がついたら、税額は事前にシミュレーションしておくのがおすすめです。

 

 

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