公開日:2021-01-19 更新日:2024-07-04
東京で持ち家女子になる｜マンションリノベで自分好みの暮らしを実現
数年前から「持ち家女子」という言葉がブログやSNSで度々見かけられるようになりました。
ここ最近では男女ともに、新築・中古、マンション・戸建てを問わず、「独身のうちに持ち家を購入したい」と考えている人が増えています。
SHUKEN Reにお問い合わせ頂く方の中にも、一人暮らしの女性で賃貸から「中古マンション購入+リノベーション」の暮らしに変えたいという方も多くいらっしゃいます。
今回は「一人暮らし×中古マンション購入」のメリットや注意点についてまとめてみたいと思います。
一人暮らしでリノベをされた方の実際の事例もたくさん紹介しますので、参考にしてくださいね。
■ シングル男女が持ち家を求める理由
・女性の社会進出、自立が進んでいる時代背景
一昔前は、持ち家は結婚や出産を機に購入するものという考えが当たり前でした。
しかし、昨今では女性の社会進出が進み、経済的に自立している女性が増えていること、生涯未婚率の上昇や晩婚化が進んでいることなどから、「家を買うタイミング」は必ずしも結婚や出産時ではなく、独身時代に家を購入することに違和感もなくなっているのではないでしょうか。
2018年に一般社団法人不動産流通経営協会が公表した、若年層（25～35 歳）を主な調査対象とした「50 ㎡未満の住宅の居住満足度がライフスタイルに与える影響」という調査の結果には興味深い内容があります。
この調査のうち「住宅選択の希望」に関する質問で、調査対象（25～35 歳）の単身者のうち「毎月の支払い負担が家賃と同程度かつ、家が広くなるなら持ち家がよい」
と答えている人が5割近くいるという結果だったのです。
若年単身者のライフイベントと住まいに対する意識（一部抜粋・複数回答）
・「毎月の支払いが家賃と同じで広くなるのなら持ち家のほうが良い」 48.5％
・「広さが同じで毎月の支払いが同じなら、持ち家のほうが良い」 42.9％
・「持ち家は住宅ローン支払いや資産価値下落のリスクのほうが大きい」34.2％
・「家は買わずに賃貸で良い」 26.0％
参考HP：一般社団法人不動産流通経営協会「50㎡未満の住宅の居住満足度 住宅がライフスタイルに与える影響に関する調査 2018.7」
さらにこの調査の中で、購入したい持ち家の種類は、単身者では「新築マンション」「中古マンション」の割合がカップル層に比べて多いこともわかりました。
この結果は、若い単身者の中で「結婚＝持ち家購入が必ずしも結びついていない」こと、「若年単身者でもマンションを持ち家として購入したいと考えている人が一定数いる」ことを表しているのではないでしょうか。
なお、この調査結果では、単身者の現住居は、「持ち家」7.0％、「親の家」 1.4％、「民間賃貸」 82.6％、「公営・UR・公社・給与住宅等」 9.0％で、若年単身者層の9割が賃貸に住んでいるのが現状です。
つまり、住居に関する金銭的な負担が同じか減るならば持ち家に住みたいけれど、実際にはハードルがあって叶えられないと感じている人が多いことも予想されます。
そこで、新築マンションよりも取得費用を抑えて購入するチャンスのある「中古マンション+リノベーション」に注目が集まるのは自然な流れと言えるかもしれませんね。
■ 持ち家を「中古マンションリノベ」で購入するメリット
中古マンションの需要が高まっている理由には、最近の住宅購入者は「広さよりも立地や環境」を重視する傾向も関係していると考えられます。
新築戸建て、マンションの着工件数は減少傾向が続き、これから新たに建物を建てられる場所も限られています。
したがって、新築のみに絞って探すよりも、既存の物件を含めて探したほうが自分の求める立地や環境に合っている物件を手に入れやすいのです。
加えて、リフォームやリノベーションの広がりで、各企業の切磋琢磨により次々新たな技法や工夫が生み出されています。
狭い面積の物件でも、手法次第でテイストや間取り、設備などを快適に住めるように変更できるのがリノベーションの最大のメリットです。
立地の良さと住み心地を両立しやすいこと、そして新築と比べた取得費用の安さ。
この2つが、中古マンション+リノベを選ぶ人にとって大きな決め手となっているようです。
事例を見る：Case59「Carpenter’s house」
■ 中古物件は資産価値はどうなの？
持ち家を取得する動機のひとつに「資産形成」をあげる人も多くいます。
では、中古物件は売却時に不利かというと、一概にそうとも言えません。
マンション物件の価値は、「立地条件」「（賃貸以上の）設備や付加価値」「管理」などが大きく関係します。
つまり、これらの条件を満たす中古物件ならば、価値が下がりにくく、資産足り得る物件になるということです。
・中古マンション選びは立地条件に注目
マンションの立地条件の良さについては、駅近物件など「交通の利便性」や商業施設の充実など「生活の利便性」、日当たりなど条件が良い部屋という現状に加えて、将来性をしっかり見極めることが重要です。
資産価値の落ちにくい物件選びをするためには、マンションのある街や駅周辺の開発状況や、今後の開発計画にはどんなものがあるかを調べてみて、今後も発展していきそうなエリアを選ぶことがポイントです。
・築20年以降は価値の低下が緩やかになる
マンションの価値評価は、築年数を経るごとに低下していきますが、築20年～25年頃に底値となり、以降は変動が緩やかになります。
また、現在築20～25年程度のマンションは、原則として現行の建築基準法の耐震基準によって建てられていますので、耐震性の面でも安心できます。
現行建築基準法の耐震基準に変わったタイミングの1981年以前に建築（確認申請）されたマンションは、現行の基準に適合しているかを確認できない場合は避けたほうが無難です。
もちろん、築40年以上の物件でも、現在の基準に適合しているマンションもありますし、法改正後耐震改修を行ってきちんと基準に適合させているマンションもあります。
このように、築浅でなくても立地が良く、管理がしっかりしているマンションならば資産としての価値は十分あると言えるでしょう。
■ 中古マンションリノベの注意点は？
最後に、中古マンションリノベーション時の注意点について簡単に解説します。
・変えられない部分があること
リノベーションは、間取りの大幅変更やインフラの全面更新など、物件の快適性を大きく向上させることができます。
ただし、フルリノベーションといっても、制約がないわけではありません。
集合住宅であるマンションは、自分の所有部分以外を変えることはできません。
例えば、外側から見える玄関ドアや外に面している窓のサッシは、マンション全体の財産なので変更はできません。
また、マンションにはPS（パイプスペース）というものがあり、これはマンションの最上階から最下階までつながっている縦管（排水管）のスペースのため移動できません。
加えて、構造を支える柱や梁、壁はもちろん壊すことはできません。
このように、フルリノベーションでも制約はあるということをあらかじめ理解しておくと、プランも立てやすくなります。
・築年数だけでなく管理履歴などもチェック
物件を選ぶときは、一概に築年数で決めず視野を広く持つことも大切です。
築年数が古い物件でも、耐震改修や補修の履歴などが残っているなどしっかり情報管理されている物件であれば、優秀な物件と言えるでしょう。
・予想外のコストアップの可能性も考えておく
リノベーションは、プロでも「壊すまで分からない」ことが多々あるものです。
躯体の劣化や傷み具合は中を見るまでは分かりません。
また、古い物件であるほど、マンションに保管されていた設計図と実物とのズレ、詳細な電気配線や配管の図面が残っていないなど、予期せぬケースが起こることもあります。
マンションの履歴管理がきちんとなされている物件はこうしたリスクが少なくなりますが、それでも事前予測ができない部分もあることは知っておきましょう。
事例を見る：Case25「躯体現し+ステンレスキッチン＝ザッツハード！」
■ まとめ
首都圏を中心に単身者の持ち家志向が上昇しつつある中で、新築よりも安く入手でき、さらに内装をカスタマイズできる中古マンション+リノベーションという選択は、自由で自立した生活を送りたい人にとって賢い選択のひとつと言えます。
東京で中古マンションリノベの持ち家を取得する場合は、立地条件や建物の状態、管理状況などを総合的に判断して、将来性の高い物件選びをすることが重要です。
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