マンションの減価償却と節税の仕組み【保存版】新築・中古の計算方法の違いと、購入・売却時の注意点まで解説

 

マンションを購入して資産として運用する際や、将来の売却による収益化を見据える場合、減価償却の仕組みを理解しておく必要があります。

 

減価償却は単なる会計上の手続きではなく、購入後の運用期間における所得税や住民税の軽減、将来の売却時の収益を左右する譲渡所得税の算出まで、不動産所有の全期間にわたって収支に影響を及ぼす要素です。

 

特に中古マンションは、築年数によって経費計上が可能な期間のルールが新築時とは異なるため、物件選定時に必ずチェックすべきポイントです。

 

この記事では、新築・中古マンションの減価償却の基礎から具体的な計算方法、売却時まで見据えた出口戦略の考え方まで詳しく解説します。

 

減価償却の仕組みを正しく活用し、リノベーションと組み合わせることで、手元に残る資金をどのように増やせるのか、具体的なポイントを見ていきましょう。

 

 

 

■マンションの減価償却とは？「運用中」と「売却時」の基本的な仕組み

 

 

マンションの減価償却は、時間の経過に伴って低下する建物の価値を、法律で定められた期間に分割して経費として計上していく仕組みです。

 

減価償却は購入後の運用期間と将来の売却時それぞれのフェーズで収益性に影響を及ぼすため、マンション購入における重要な判断材料となります。

 

具体的な計算方法をチェックする前に、まずはマンションの減価償却の基本的な仕組みについて、法定耐用年数や運用時と売却時それぞれの側面から解説します。

 

 

鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は47年

 

建物の減価償却費は、構造ごとに定められた法定耐用年数によって計算されます。

 

構造の種類	法定耐用年数
鉄筋コンクリート造（RC）	47年
重量鉄骨造（骨格材の厚さ6mm超）	34年
軽量鉄骨造（骨格材の厚さ3mm超4mm以下）	27年
木造	22年

 

一般的な鉄筋コンクリート造（RC造）のビルやマンションの法定耐用年数は47年で、アパートや一般住宅で採用されることが多い鉄骨造や木造より長いのが特徴です。

 

新築マンションの場合は購入時に取得費用を一括計上するのではなく、47年間に分割して毎年経費計上する仕組みです。

 

中古マンションの場合は築年数に応じて耐用年数が変わりますので、次の章で詳しく解説します。

 

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運用時：経費計上の期間と税負担が変わる

 

マンション購入後の運用時は、前述した法定耐用年数に応じて減価償却期間が決まり、毎年の税負担が変動します。

 

減価償却費を経費計上することで帳簿上の売上が少なくなり、所得税や住民税の税負担を抑えることができます。

 

マンションの賃貸運用における収益性を考える上で、減価償却期間と経費計上の金額は重要な判断材料となります。

 

ただし、マンションで減価償却できるのは、建物部分や付帯設備が対象で、土地は時間の経過によって価値が減少しない資産とみなされるため、減価償却の対象にはなりません。

 

 

売却時：未償却残高が譲渡所得税に影響する

 

マンションを売却する際、運用中に計上してきた減価償却費は、売却益にかかる税金（譲渡所得税）の額を左右します。

 

譲渡所得は「売却価格」から「取得費」と「譲渡費用（仲介手数料などの売却経費）」を差し引いて計算します。

 

ただし、建物部分の取得費については、購入時の総額がそのまま維持されるわけではなく、所有期間中に計上した減価償却費を差し引いた「未償却残高」として評価されます。

 

つまり、運用中に減価償却費を多く計上するほど、売却時に差し引ける取得費が小さくなるため、計算上の利益（譲渡所得）が大きくなり、譲渡所得税が増えるということです。

 

マンション売却時の出口戦略を見据えるならば、運用中の経費計上と売却時の税負担のバランスを考慮しておく必要があります。

 

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■新築・中古マンションの減価償却計算方法

 

 

マンションの建物部分の減価償却は、毎年一定の金額を均等に計上する「定額法」で計算します。

 

前述したように土地は減価償却の対象にならないため、まず建物の資産価値を把握して、具体的に計算する必要があります。

 

土地と建物の金額を分ける方法、新築・中古それぞれのマンションの減価償却の計算方法を詳しく見ていきましょう。

 

 

土地と建物の金額を分ける（按分）

 

マンションの売買契約書に土地・建物の内訳金額が記載されていない場合は、以下のいずれかの方法で算出するのが一般的です。

 

• ・消費税額から逆算する：土地は非課税ですが、建物には消費税がかかります。契約書に「うち消費税額」の記載があれば、「消費税÷0.1」の計算式で建物価格を特定できます。
• ・固定資産税評価額の比率で分ける：自治体から届く「固定資産税納税通知書」に記載された土地・建物の評価額比率を用いて、購入総額を割り振る方法です。実務上、最も納得感を得られやすい方法とされています。

 

これから購入予定のマンションの建物価格については、不動産会社に「固定資産税評価額の土地・建物比率」を問い合わせてみるのが分かりやすいです。

 

大まかにシミュレーションしたい場合は、その地域の一般的な「土地と建物の比率（例：都心なら土地7：建物3など）」を参考にして計算するのも1つの方法です。

 

ただし、大まかな按分は税務上の手続きには使えませんので、あくまで購入前の物件の目安として考えましょう。

 

 

新築マンションの減価償却費の計算

 

新築マンションの場合、先ほど求めた建物価格と、構造ごとに定められた法定耐用年数（RC造なら47年）と償却率を使って年間の減価償却費を計算します。

 

• ・計算式：年間の減価償却費 = 建物の取得価額 × 償却率（47年の場合は0.022）

 

具体的な計算式は上記の通りです。

 

建物価格3,000万円の新築マンションの場合、「3,000万円×0.022＝66万円」で、年間66万円を47年間で償却する計算になります。

 

ただし、初年度は月割り計算となるため、仮に7月に新築マンションを購入した場合は6か月分の減価償却費となります。

 

 

中古マンションの減価償却費の計算

 

中古マンションの場合は、まず築年数から「耐用年数」を求め、それに応じた「償却率」を建物価格に掛けて減価償却費を計算する流れです。

 

耐用年数の具体的な計算方法は、築年数によって次の2パターンに分かれます。

 

• ・築47年未満の場合：（法定耐用年数 － 経過年数）＋（経過年数 × 20％）
• ・築47年超の場合：法定耐用年数 × 20％

 

鉄筋コンクリート造（RC造）で築47年を超える中古マンションの場合、「47年×0.2＝9.4年」の計算になります。

 

1年未満の端数は切り捨てとなるため、RC造であれば一律9年で償却することになります。

（※木造や鉄骨造など、構造が異なる場合はそれぞれの法定耐用年数をもとに計算するため、必ずしも9年とはなりませんのでご注意ください）

 

一方、築年数が47年以内の場合は、単純な引き算ではなく上記の計算式で耐用年数を求めます。

 

築20年の中古マンションの場合、耐用年数の計算は次の通りです。

 

• ・（法定耐用年数 47年 － 経過年数 20年）＋（経過年数 20年 × 20％）＝31年

 

法定耐用年数が求められたら、年数ごとに定められた償却率を確認します。

 

耐用年数	償却率	耐用年数	償却率	耐用年数	償却率	耐用年数	償却率
2年	0.5	14年	0.072	26年	0.039	38年	0.027
3年	0.334	15年	0.067	27年	0.038	39年	0.026
4年	0.25	16年	0.063	28年	0.036	40年	0.025
5年	0.2	17年	0.059	29年	0.035	41年	0.025
6年	0.167	18年	0.056	30年	0.034	42年	0.024
7年	0.143	19年	0.053	31年	0.033	43年	0.024
8年	0.125	20年	0.05	32年	0.032	44年	0.023
9年	0.112	21年	0.048	33年	0.031	45年	0.023
10年	0.1	22年	0.046	34年	0.03	46年	0.022
11年	0.091	23年	0.044	35年	0.029	47年	0.022
12年	0.084	24年	0.042	36年	0.028
13年	0.077	25年	0.04	37年	0.028

〈出典〉国税庁 減価償却資産の償却率表

 

法定耐用年数が短いほど償却率が高く設定されていて、年間の減価償却費が大きくなる仕組みです。

 

建物価格を2,000万円と仮定して、築年数の違いによる減価償却費をシミュレーションしてみましょう。

 

中古マンションの築年数	法定耐用年数/償却率	年間の減価償却費
築47年超	9年/0.112	224万円
築30年	23年/0.044	88万円
築20年	31年/0.033	66万円

 

上記のように、建物価格が同じ2,000万円でも、築年数が古いほど年間の減価償却費は大きくなります。

 

最終的な累計減価償却額は変わりませんが、築年数が古いほど減価償却期間が短く、1年あたりに経費計上できる金額が大きくなるということです。

 

ただし、冒頭でもお伝えしたように減価償却はマンションの売却時の税負担にも影響するため、実際はトータルバランスで考える必要があります。

 

次の章で詳しく見ていきましょう。

 

 

■マンション売却時の減価償却費と税金の計算方法

 

 

マンションの所有期間中に経費計上した減価償却費によって、売却時の譲渡所得税と手残りの現金が変わるため、計算方法を理解しておくことが重要です。

 

まずは基本的な減価償却費の計算をチェックして、その後具体的なシミュレーションをしてみましょう。

 

 

減価償却費と譲渡所得税の計算方法

 

マンション売却時の譲渡所得税は、次のように2つのステップで計算します。

 

1. ①譲渡所得（利益） ＝ 売却価額 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
2. ②譲渡所得税額 ＝ 譲渡所得 × 税率

 

まずはマンションの売却時で得た譲渡所得を求め、次に税率を掛けて譲渡所得税が計算できます。

 

1つ目のステップである譲渡所得の計算における「取得費」が、所有期間中の減価償却費によって変動するのがポイントです。

 

具体的には、建物部分の取得費は、購入時の価格そのままではなく、以下の計算式で求めた「未償却残高」を用います。

 

• ・計算上の取得費（未償却残高＝簿価）＝ 購入時の建物価格 － 運用中に計上した減価償却費の累計額

 

つまり、運用中に減価償却費として経費計上した分だけ、売却時に差し引ける「取得費」は小さくなります。

 

例えば、建物価格3,000万円で購入したマンションの減価償却費の累計が1,000万円の場合、取得費は2,000万円という計算です。

 

売却価格から取得費と譲渡にかかった費用を差し引くことで、譲渡所得が分かります。

 

続いて、所有期間に応じた税率を譲渡所得に掛けて、譲渡所得税を計算します。

 

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点でマンションを何年所有していたかによって、以下の2種類に分かれます。

 

区分	所有期間	税率
長期譲渡所得	5年超	20.315%
短期譲渡所得	5年以下	39.63%

 

所有期間5年を境目として税率が変わり、短期譲渡所得の方が負担が大きくなっています。

 

 

【シミュレーション】築年数による減価償却費と譲渡所得税の差

 

ここまで見てきた基本的な計算方法をもとに、マンション売却時にかかる譲渡所得税をシミュレーションしてみましょう。

 

今回は次の条件を想定して、購入時の築年数の差で譲渡所得税がどれくらい変わるのか計算してみます。

 

【シミュレーション条件】

• ・建物価格：2,000万円
• ・所有期間：5年（長期譲渡所得の20.315%を適用）
• ・売却価格：購入時と同じ2,000万円で売れたと仮定

 

比較項目	築0年（新築）	築20年	築50年
毎年の減価償却費	約44万円	約66万円	約224万円
5年間の償却累計額	約220万円	約330万円	約1,120万円
売却時の「未償却残高（簿価）」	1,780万円	1,670万円	880万円
譲渡所得（利益）	220万円	330万円	1,120万円
譲渡所得税額 (20.315%)	約44.7万円	約67万円	約227.5万円

 

上記のように、同じ価格・所有期間のマンションでは、購入時の築年数によって所有期間中の減価償却費と売却時の譲渡所得税額が変動します。

 

築浅のマンションは所有期間中の減価償却費が少ない反面、取得費が大きいため売却時の譲渡所得税を抑えられるのが特徴です。

 

一方、築年数が古いマンションは所有期間中の節税効果は大きいですが、売却時の譲渡所得税も高額になります。

 

このシミュレーション結果を踏まえて、次の章で減価償却費の観点から新築・中古マンションそれぞれのメリット・デメリットを考えてみましょう。

 

 

■減価償却から見る新築・中古マンションのメリット・デメリット

 

 

先ほどのシミュレーションで見た通り、マンションの減価償却は「短期的なキャッシュフロー」と「最終的な売却益」のトレードオフの関係です。

 

減価償却の観点から、新築・中古マンションそれぞれのメリットとデメリット、戦略的な違いをまとめます。

 

 

新築マンション：長期保有で資産を築く「安定重視型」

 

新築マンションは法定耐用年数がフルに残っているため、1年あたりの減価償却費は少なくなります。

 

一見、節税面では不利に思えますが、長期的な視点では安定した収支を維持しやすい点がメリットです。

 

ただし、新築マンションは減価償却期間が長いため、毎年の経費として計上できる減価償却費は少なくなります。

 

これにより、将来的に「ローンの元金返済額」が「減価償却費」を上回る『デッドクロス（帳簿上は黒字なのに手元の現金が減る状態）』が発生した際、手出しの資金が必要になるなどキャッシュフローへの影響が大きくなるリスクがあります。

 

しかし、減価償却の期間が短い中古物件と比較すると、このデッドクロスが到来するタイミング自体を将来へと大きく遅らせることができるため、長期的に安定した運用計画を立てやすい点はメリットと言えます。

 

このように新築マンションにはメリット・デメリット両面あるものの、早期の資金回収や急激な事業拡大を目指す投資スタイルには、効率面で譲る部分があります。

 

 

中古マンション：短期で現金を回収する「効率重視型」

 

築年数が古い中古マンションは、毎年の減価償却費を多く計上できるため、短期間で投資資金を回収したい効率重視型の方に向いています。

 

特に築47年超えの中古マンションは9年で建物価格を償却できるため、運用中に手元に残る現金が多くなるのがメリットです。

 

この資金を次の物件の頭金に回すなど、資産拡大のスピードを上げたい方に適しています。

 

ただし、先ほどのシミュレーションの通り売却時の税負担が大きくなるため、出口戦略の難易度が高い点は注意すべきデメリットです。

 

また、償却が終わった瞬間に税金が跳ね上がるため、常に「いつ売るか」という出口を意識した運用が求められます。

 

 

「中古マンション購入×リノベーション」が資産形成に強い理由

 

 

中古マンションの「減価償却の速さ」という強みを活かしつつ、弱点である「出口の税負担」をカバーする戦略として、リノベーションが挙げられます。

 

中古マンション×リノベーションの資産形成におけるメリットは主に次の2つです。

 

• ・リノベーション費用を取得費に加算でき売却益（キャピタルゲイン）を狙いやすい
• ・資産価値を高め、家賃収入（インカム）を高めやすい

 

中古マンションのリノベーションにかかった費用は取得費に加算して譲渡所得税額を抑えられるため、売却時の弱点を補うことができます。

 

さらに、リノベーションにかかった費用も減価償却の対象となります。

 

大きなメリットとして、内装や給排水設備などのリノベーション費用は、建物の躯体部分（RC造47年）とは異なり、それぞれ短い法定耐用年数が適用されるケースが多い点が挙げられます。

 

建物本体よりも早いペースで経費計上できるため、所有期間中の節税効果を早め、運用中のキャッシュフロー（手元に残る現金）をより一層最大化することが可能です。

 

また、リノベーションによって賃貸ニーズに合わせた中古マンションをつくることで、賃貸運用中の家賃収入（インカムゲイン）を高められるのも大きなメリットです。

 

リノベーションによって、減価償却を活かした運用中のキャッシュフローという築古マンションの強みを活かしつつ、資産価値を高めることで売却益（キャピタルゲイン）の両立も狙いやすくなります。

 

例えば、高い賃料で安定稼働させたのち、税率が下がる「5年超」のタイミングで資産価値を維持したまま高値で売り抜ける戦略が定番です。

 

前述したように長期保有で安定した資産形成を狙うなら新築が有利ですが、投資効率を重視する方は中古マンション×リノベーションも検討してみてください。

 

共用部を含めた一棟まるごとリノベーションなら、築年数が経った古いマンションでも新築レベルまでデザインや収益性を高めることが可能です。

 

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■マンションの減価償却に関してよくある質問

 

 

最後に、東京・千葉・神奈川エリアで8,000件超の中古物件リノベーション設計・施工実績があるSHUKEN Reが、マンションの減価償却で「よくある疑問」にお答えします。

 

 

 

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マンション投資における減価償却は、「運用中の節税」と「売却時の納税」のトレードオフの関係にあります。

 

この仕組みを正しく理解し、出口から逆算した戦略を立てることが成功への近道です。

 

減価償却を味方につけられるかどうかは、購入前の物件選びとシミュレーションにかかっています。

 

 

SHUKEN Reは、リノベーション専門店として8,000件超の実績から培った「資産価値を見極める物件選び」も得意としています。

 

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