持ち家のリノベーション費用相場｜住み替えより賢い選択？ローン・補助金と事例を解説

 

「もっと広い家に住み替えたいけれど、今の不動産価格や金利を考えると手が出ない」「今の家は立地や環境は気に入っているけれど、内装や設備の古さが気になる」とお考えの方へ。

 

住宅価格の高騰が続く今、「買い替え」ではなく、今ある資産である「持ち家」を活かすリノベーションを選ぶ方が増えています。

 

持ち家のリノベーションなら、買い替えにかかる諸費用や引っ越しの手間を大幅にカットしつつ、新築同然の快適な住まいを手に入れることが可能です。

 

この記事では、多くの「持ち家リノベ」を成功させてきたSHUKEN Reが、「いくらかければ、どれくらい変わるのか」という費用相場と、今の時代だからこそ使いたい「お得なローン・補助金」について解説します。

 

今の家を「最高の住まい」に変えるためのコストパフォーマンスを、ぜひチェックしてくださいね♪

 

 

 

■なぜ今、「持ち家リノベーション」が賢い選択なのか？（コスト比較）

 

事例を見る：Case179「Focal Point」

 

なぜ今、「持ち家リノベーション」が賢い選択だといわれるのでしょうか。

 

それは、コスト面で圧倒的に「買い替え」よりも「リノベーション」のほうがリーズナブルに済むからです。

 

ここでは、「戸建て」と「マンション」のケース別に買い替えとリノベーションの費用差をご紹介します。

 

なお、今回ご紹介する持ち家のフルリノベーション費用は、SHUKEN Reの実績から試算した中心の価格帯18万〜20万円／㎡を使って計算しています。

〈関連ページ〉よくあるご質問｜リノベーション費用の目安はありますか？

 

加えて、今回ご紹介する費用は相場であり、持ち家の劣化状況や立地条件によってリノベーション費用や買い替え費用が変化します。あくまでも目安として参考にしてくださいね。

 

 

戸建ての場合

 

 

【建て替え費用】5,214万円

国土交通省が公表している2024年の「住宅市場動向調査」によると、注文住宅の建て替えにかかる住宅建築資金は全国平均で5,214万円でした。

〈参考〉e-Stat 政府統計の総合窓口｜令和6年度住宅市場動向調査報告書

 

 

【フルリノベーション費用】1,944万〜2,160万円

住宅金融支援機構の2024年の「フラット35利用者調査」によれば、首都圏の土地付き注文住宅の住宅面積は108㎡です。

〈参考〉住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査「2024年度」

 

この数値を参考にして戸建てのフルリノベーション費用を計算すると、1,944万〜2,160万円（108㎡×18万〜20万円／㎡）が目安だと考えられます。

 

戸建てのフルリノベーションと建て替えを比較すると、フルリノベーションのほうが3,000万円以上も安く済むことがわかります。

 

 

マンションの場合

 

 

【買い替え費用】約2,734万円（築26～30年の物件を売却して買い替える場合）

住宅金融支援機構の2024年の「フラット35利用者調査」によると、首都圏における新築マンションの購入価額は約6,569万円（約62㎡）でした。

〈参考〉住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査「2024年度」

 

また、東日本不動産流通機構によれば、首都圏の中古マンションの売却価格は以下のとおりです。

 

〈参考〉東日本不動産流通機構｜トップページ＞レインズデータライブラリー＞アーカイブ「2024」＞マーケットデータ「年報マーケットウォッチ2024年・年度」＞Ⅰ. 首都圏住宅・土地の売買「築年帯 表15中古マンション」

 

子育てがひと段落したタイミングで築26～30年の物件を売却すると想定する場合、売却価格は3,835万円が目安となります。

 

首都圏で買い替えに必要な費用は、諸費用などは除いて単純計算で約2,734万円（約6,569万円–3,835万円）だと考えられます。

 

なお、実際の買い替えには仲介手数料や登記費用などの「諸費用」が数百万円単位で上乗せされます。

 

リノベーションも仮住まい費用がかかりますが、トータルの出費を比べると、リノベーションのコストメリットはさらに大きくなる傾向にあります。

 

 

【フルリノベーション費用】約1,116万〜1,240万円

先ほどご紹介した「フラット35利用者調査」の住宅面積のデータをもとに、マンションのフルリノベーション費用をシミュレーションすると、約1,116万〜1,240万円（約62㎡×18万〜20万円／㎡）です。

〈参考〉住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査「2024年度」

 

マンションのフルリノベーションと買い替えを比較すると、フルリノベーションのほうが1,500万円ほど費用を抑えられ、負担を大幅に減らせることがわかります。

 

また、マンションの売却価格は築年数に比例して下がるのが一般的です。築年数がより長い物件にお住まいの場合は、買い替えよりもフルリノベーションのほうがさらに費用を削減できる幅が大きくなります。

 

 

〈関連コラム〉

実家の和室リノベーション｜工事内容と費用目安、メリット・デメリット、事例写真を解説

フルリノベーションとは？メリット・デメリットから費用や工期まで解説｜リフォームとの違いと実例も紹介

50平米のマンションのリノベーション費用はどれくらい？施工事例やポイントも解説

 

 

■【予算別】持ち家リノベーションで実現できること（費用相場）

 

事例を見る：Case207「Family gathering」

 

次に、予算別に持ち家リノベーションで実現できることをご紹介します。

 

住宅の劣化状況や建物の面積によって、実現できるリノベーションが異なります。今回ご紹介する内容は、目安として参考にしてください。

 

 

予算1,000万円～の場合

 

持ち家のリノベーション予算が1,000万円～の場合、実現できる工事は以下のとおりです。

 

種類	実現できる工事
戸建て	・水回りの交換 　・内装の一新 　△間取り変更 　△断熱工事
マンション	・水回りの交換 　・内装の一新 　・間取り変更 　△断熱工事

 

上記のように、リノベーションの予算1,000万円～のケースでは、内装が中心の工事となります。

 

大幅な間取り変更や断熱工事をプラスすると予算1,000万円で収まらないケースが多く、予算1,500万円～を検討しましょう。

 

 

予算1,500万円～の場合

 

持ち家のリノベーション予算が1,500万円～の場合、以下のような工事が実現できる可能性があります。

 

種類	実現できる工事
戸建て	・水回りの交換 　・内装の一新 　・間取り変更 　・外装の一新 　・断熱工事 　・耐震補強
マンション	・水回りの交換 　・内装の一新 　・間取り変更 　・断熱工事 　・造作家具の設置

 

予算1,500万円〜の段階になると、断熱工事や戸建てでは耐震補強が実現可能な範囲に入ります。リノベーション後に安心＆快適に暮らしたい方は、予算1,500万円〜を目標にしましょう。

 

 

予算2,000万円～の場合

 

持ち家のリノベーション予算が2,000万円～の場合、実現できる工事は以下のとおりです。

 

種類	実現できる工事
戸建て	・水回りの交換 　・内装の一新 　・間取り変更 　・外装の一新 　・断熱工事 　・耐震補強 　・造作家具の設置 　△高級建材や設備の導入 　△増築・減築
マンション	・水回りの交換 　・内装の一新 　・間取り変更 　・断熱工事 　・造作家具の設置 　・高級建材や設備の導入

 

リノベーション予算が2,000万円〜であれば、住宅の安全性・快適性を向上する工事に加えて、造作家具や高級建材を使用できる可能性が高まりますよ。

 

「リノベーションでこだわりの住まいにしたい」とお考えの方は、予算2,000万円～を検討することをおすすめします。

 

 

〈関連コラム〉

マンション・戸建てリノベーションのデメリット｜新築・建て替えとの違いと後悔しない対策

実家建て替えでよくある後悔と解決策｜リノベーションの成功ポイントと実例

マンション浴室リフォームで段差・寒さ・滑りやすさを解消｜バリアフリー対策のコツとリノベーション実例

 

 

 

▶選べるリノベーション事例カタログ集

 

 

■持ち家リノベーション事例｜築古が「理想の空間」に変わるまで

 

続いて、SHUKEN Reが手がけたリノベーション事例から、戸建て＆マンションの持ち家のリノベーション事例をご紹介します。

 

それぞれの事例をチェックしながら、理想のイメージを膨らませましょう。

 

 

二世帯住宅をリノベーションして個室を充実させた事例【戸建て】

 

事例を見る：Case190「Passed down」

 

こちらは、もともとはカフェ＋居住スペースだった二世帯住宅を、リノベーションによって個室が充実した住宅へ変更した戸建ての事例です。

 

2階には成長した3人のお子さまの個室スペースを設けており、それぞれのプライバシーをしっかり確保できるようにしました。

 

事例を見る：Case190「Passed down」

 

また、玄関とダイニング・キッチンのスペースが直結しているため、買い物の荷物の搬入やゴミ出しの動線もスムーズ◎。キッチンなどの水回りの位置変更も実施して、費用は約2,000万円でした。

 

 

断熱化＆バリアフリー化で快適な住宅を実現した事例【戸建て】

 

事例を見る：Case181「Backyard」

 

こちらは、断熱化＆バリアフリー化のリノベーションにより、一年中快適な住宅を実現した戸建ての事例です。

 

「断熱性が足りず、冬は寒くて夏は暑い」といったお悩みがあり、インナーサッシや床暖房を導入しました。

 

また、床の段差解消や浴室などへの手すり設置を行うことでバリアフリー化を進め、転倒のリスクを減らしています。

 

事例を見る：Case181「Backyard」

 

リビングと隣接していた和室を一体化し、ご家族がゆったりと時間を過ごせる開放感にあふれたLDKに仕上げました。

 

 

吹き抜けの大空間に一新して広々とした住宅を叶えた事例【戸建て】

 

事例を見る：Case134「実家を住み継ぐ」

 

こちらは、LDKの天井板を撤去して吹き抜けの大空間に一新し、広々とした住宅を叶えた戸建の事例で、費用は約1,500万円でした。

 

あえて梁を見せる「あらわし梁（化粧梁）」が空間のアクセントとなっており、LDKにメリハリが生まれています。

 

事例を見る：Case134「実家を住み継ぐ」

 

廊下のスペースを最小限に抑えているのもポイント。空間を有効活用しているのはもちろん、各部屋にアクセスしやすい間取りに生まれ変わりました。

 

 

間取り変更でゆったりとした寝室に仕上げた事例【マンション】

 

事例を見る：Case221「Each room」

 

こちらは、2部屋を1部屋にする間取り変更で、ゆったりとした寝室に仕上げた事例です。

 

寝室にはベッド以外にも、ソファ・ワークスペース・テレビを設置しているため、読書や仕事などさまざまな使い方ができます。

 

事例を見る：Case221「Each room」

 

こちらの住宅は、20年ほど前にSHUKEN Reでリノベーションを担当しており、今回は2回目のご依頼でした。

 

また、2人暮らしに合わせてキッチンなども交換して、費用は1,400万円でした。

 

 

ペットの暮らしやすさにもこだわってリノベーションした事例【マンション】

 

事例を見る：Case218「Pathway」

 

こちらは、キャットウォークやキャットステップを設けるなど、大切なペットの暮らしやすさにもこだわってリノベーションしたマンションの事例です。

 

スペースを仕切る壁に、猫トンネルも設置しています。この猫トンネルは、風通しの確保にも役立っており、空気が循環しやすいのがメリットです。

 

事例を見る：Case218「Pathway」

 

和室の一部をウォークインクローゼットへ変更するなど、収納力を高める工夫も取り入れました。

 

 

和室→個室へ変更して家族構成に合う間取りにした事例【マンション】

 

事例を見る：Case215「Potential」

 

こちらは、3つの和室を個室へ変更し、家族構成に合う間取りに仕上げたマンションの事例です。

 

お子さまたちの部屋やご夫婦の寝室には、オーダーメイドの造作デスクを設置。空間にぴったり合うサイズのため、無駄なスペースが生まれるのを防いでいます。

 

事例を見る：Case215「Potential」

 

加えて、床をフローリングに統一したり、キッチンを変更したりして、費用は約1,700万円でした。

 

 

 

 

▶選べるリノベーション事例カタログ集

 

 

■金利上昇局面でも安心？「リフォームローン」と「補助金」活用術

 

事例を見る：Case188「Flexible Living」

 

「借入れ後の金利上昇によって費用負担が増えるのが心配」という方に向けて、「リフォームローン」と「補助金」活用術をご紹介します。

 

 

現在の住宅ローン残債とリノベーション費用を一本化

 

「まだ住宅ローンが支払い終わってないけど、持ち家のリノベーションをしたい」という方もいらっしゃるでしょう。

 

現在の住宅ローン残債とリノベーション費用を一本化すれば、比較的低金利で借入れができる可能性があります。

 

これは、住宅ローンの借り換え＋リフォームローンの借り入れを一緒に行うことで、リノベーション費用を住宅ローンの条件で借りられるケースがあるからです。

 

住宅ローンのほうがリフォームローンよりも金利が低い傾向にあり、一本化することで費用負担を軽くすることができますよ。

 

 

既存住宅の省エネ化などの補助金を2026年度も推進

 

既存住宅の省エネ化などの補助金が2026年度も推進される予定です。

 

たとえば、2025年11月時点では、経済産業省・国土交通省が連携して「住宅の脱炭素化促進事業」を検討しており、既存住宅の断熱リフォーム支援事業が含まれています。

〈参考〉環境省｜令和8年度 概算要求 脱炭素化事業一覧「住宅の脱炭素化促進事業（経済産業省・国土交通省連携事業）」

 

持ち家のリノベーション計画を進める際は補助金を積極的に活用し、費用負担を軽くしましょう。

 

 

〈関連コラム〉

予算1000万円でスケルトンリフォームは可能？マンション・戸建ての事例と費用内訳・注意点

【フルリノベーション】見積もりの取り方や比較ポイント、相見積もりの注意点を解説

実家を1000万円でリフォーム｜工事範囲と価格目安、施工事例を徹底解説

 

 

■持ち家リノベーションを成功させる「プロの視点」

 

事例を見る：Case194「Find my origin」

 

ここでは、 持ち家リノベーションを成功させる「プロの視点」をご紹介します。

 

それぞれのポイントを押さえて、持ち家のリノベーションでの後悔を回避しましょう。

 

 

リノベーション箇所に優先順位をつける

 

持ち家のリノベーションに理想や憧れをすべて詰め込むと、予算オーバーを招く可能性があるため、あらかじめリノベーション箇所に優先順位をつけることが大切です。

 

「リノベーションで、どこを優先したらいいかわからない」とお困りの方もいらっしゃるかもしれません。

 

リノベーション箇所を優先度の高い順に並べると、一般的には以下のようになります。

 

①安全性や耐久性に関係する部分（耐震化・外壁や屋根の補修など）
②快適性や機能性に関係する部分（断熱化・水回りの交換など）
③デザイン性に関係する部分（間取りの変更・クロスの張り替えなど）

 

加えて、水回りなどの住宅設備についても、どの設備にこだわりたいかを決めておくことで、ハイグレードな製品を導入する箇所を絞り込めるため、予算オーバーになるのを防げます。

 

リノベーション箇所の優先順位は、ご家族の考え方によっても異なります。施工プランを検討する前に、ご家族でリノベーションの「ゆずれるポイント」と「ゆずれないポイント」を話し合いましょう。

 

 

構造上の理由から理想の間取りが実現できない場合がある

 

持ち家をリノベーションする際は、構造上の理由から理想の間取りが実現できない場合があるので注意が必要です。

 

間取り変更の自由度に大きく影響を与えるのが、壁や柱を撤去できるかどうかです。

 

たとえば、2つの部屋を1つにするリノベーションを希望する場合、部屋と部屋の間にある壁を抜けない可能性があります。

 

戸建て・マンションで構造上撤去できない壁・柱の種類と見分け方は、以下のとおりです。

 

撤去できない壁・柱の種類			見分け方 （図面上の表記）
壁	共通	【耐力壁】 　地震などによる横方向の力に抵抗して建物を支える壁	太い二重線・斜線など
柱	戸建て	【通し柱】 　土台から軒まで通っている継ぎ目のない柱で、2階建て以上の木造住宅に使用される	○印
		【管柱】 　通し柱とは異なり、梁などで中断されている柱で、2階建て以上の木造住宅に使用される	×印
	マンション	躯体の柱	斜めの三本線

※正確な判断は、物件の図面集（竣工図）を確認する必要があります。必ずリフォーム会社にご相談ください。

 

また、マンションは、以下のように「ラーメン構造」or「壁式構造」の構造によって間取り変更の自由度が異なります。

 

種類	間取り変更の自由度
【ラーメン構造】 　柱と梁により建物全体を支える構造	◯ 壁の数を減らしたり、薄くしたりしやすい
【壁式構造】 　柱や梁ではなく、壁そのもので建物を支える構造	△ 　壁の多くが耐力壁で、壁の数を減らしにくい

 

一方、戸建ては柱と梁で建物を支える「木造軸組工法（在来工法）」を採用しているケースが多く、比較的間取りを変更しやすいのが特徴。

 

ただし、戸建てであっても壁式構造の場合があるため、建物の特性を踏まえたうえで間取り変更の内容を検討しましょう。

 

 

マンションは管理規約によって工事が制約される可能性がある

 

マンションは管理規約によって、工事の内容に制約が設けられている可能性があります。

 

マンションでリノベーションできるのは、基本的に「専有部分」です。管理規約を確認する際は、まず「専有部分」と「共用部分」の区分をチェックしましょう。

 

そのうえで、管理規約では以下のようなポイントを把握しておくこともおすすめします。

 

 

また、管理規約には「指定業者の有無」や「管理組合への工事の申請方法」などについても書かれています。持ち家のリノベーションを考え始めた段階で、管理規約を一通り確認しましょう。

 

 

施工実績が豊富なリノベーション業者に依頼する

 

実績豊富な施工業者に持ち家のリノベーションを依頼すると以下のようなメリットがあり、後悔を回避しやすくなります。

 

 

ただし、一口に「リノベーション業者」といっても、得意分野はさまざま。水回りの交換などの特定のリノベーションを専門としている業者もいれば、フルリノベーションを得意としている施工業者もいます。

 

公式サイトから実績や企業情報を確認して、ご自身が考えるリノベーションを多く手がけている施工業者を選びましょう。

 

 

〈関連コラム〉

実家をスケルトンリフォーム｜費用目安と建て替え・物件購入との違い、事例を解説

おしゃれな中古マンションリノベーション事例17選｜費用と後悔しない5つのポイント

実家処分はどうする？売却の流れや費用・手続きのポイントを詳しく解説

 

 

■持ち家リノベーションに関するQ&A

 

最後に、お客様からよく寄せられる質問をQ&A形式でまとめました。

 

 

Q. 持ち家をまるごとリノベーションする費用はどれくらい？

 

A. 住まいのフルリノベーション費用は、施工業者や施工内容によって異なります。

 

SHUKEN Reの2025年の実績では、フルリノベーションの費用は18万〜20万円／㎡が中心の価格帯です。

 

〈関連ページ〉よくあるご質問｜リノベーション費用の目安はありますか？

 

 

Q. 戸建てのフルリノベーションは500万円でできる？

 

A.500万円で戸建てをフルリノベーションするのは難しいのが実際です。

 

クロスの張り替え・水回りの交換を中心とする表層リフォームであれば、500万円程度でできる可能性があります。

 

 

Q. 築何年でフルリノベーションするべき？

 

A. フルリノベーションをするべき築年数の目安は、配管や住宅設備の劣化が目立ち始める築20〜30年とされています。

 

ただし、フルリノベーションのタイミングは、ご家族の考え方やライフスタイルの変化によっても違いがあります。

 

たとえば、お子さまの独立後に「部屋数や収納量を調整したい」とお考えの場合は、フルリノベーションが最適です。

 

 

■まとめ

 

持ち家をリノベーションする費用相場は施工範囲などの条件によって異なり、フルリノベーションの場合はSHUKEN Reの実績から試算すると、18万〜20万円／㎡が中心の価格帯です。

〈関連ページ〉よくあるご質問｜リノベーション費用の目安はありますか？

 

買い替えよりも、間取り変更やデザインリノベで今の家を直したほうが金銭的にお得なケースが多く、アイデア次第で理想も叶えられます。

 

「持ち家をリノベーションして、安全・快適な住まいにしたい」とお考えの方は、ぜひSHUKEN Reにご相談ください。

 

約20年間に8,000件を超えるマンション・戸建のリノベーション実績をもとに、あなたにぴったりのプランをご提案いたします。

 

▶︎お客様インタビューはこちら

▶資料請求はこちら

 

浦安本店・世田谷店・青山店にショールームを併設しています。「完成見学会」「セミナー」「相談会」などのイベントも随時開催していますので、最寄りの店舗にお気軽にご相談ください。

 

▶イベント情報はこちら