東京湾岸で屋上のある家のリノベーションが増加中？メリット・デメリットや後悔を防ぐポイントを解説

 

近年、東京湾岸エリアを中心に、屋上リビングのある家が人気を集めています。

 

広い土地の確保が難しい都市部でも、屋上を活用することで、空とつながる開放的なアウトドアリビングをつくることができます。

 

リフォームやリノベーションで屋上をつくることで、自宅での過ごし方が広がるのはもちろん、賃貸物件としての資産価値が高まり入居率や家賃収入のアップが期待できるのもメリットです。

 

そこでこの記事では、リノベーションで屋上リビングのある家をつくる方法、メリット・デメリットや後悔を防ぐポイントについて詳しく解説します。

 

ご自宅、所有するビルやマンション、投資物件の購入など、どのような目的にも活用できる内容になっていますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

■東京湾岸エリアで屋上のあるマンションが人気

 

 

近年、再開発が進んでいる東京湾岸エリアを中心に、タワーマンションなどの屋上が使える物件が人気を集めています。

 

湾岸エリアの高層マンションの屋上からは、都心の夜景や海沿いの眺望を楽しむことができ、一般的な住宅では味わえないプレミアム感が人気の理由です。

 

しかし、都心部のマンションは価格が高止まりしており、競争率が高い屋上付き物件を購入するのは難しいです。

 

そこで、ビルやマンションなどの既存物件をリノベーションして、ラグジュアリーな屋上スペースをつくるケースも増えています。

 

新築だと立地が限られたり価格がハードルになったりしますが、自己所有物件や中古物件なら費用を抑えて屋上のある家をつくれる可能性が高いです。

 

リノベーションで屋上をつくることで、自宅としての資産価値や魅力が高まり、賃貸運用の入居率アップや家賃収入アップも期待できます。

 

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■リノベーションで屋上のある家をつくる方法と活用アイデア

 

 

実際にリノベーションで屋上のある家をつくる方法は複数あり、建物の種類や用途によって活用アイデアもさまざまです。

 

リノベーションのベースとなる建物の種類や用途ごとに、屋上をつくる方法や活用アイデアをご紹介します。

 

 

ビルをリノベーション

 

店舗が入居するテナントビルやオフィスビルなど、屋上をリノベーションして有効活用するケースが増えています。

 

ビルはもともと屋上スペースがあるため、動線の確保や落下防止の手すりの設置など、比較的リノベーションのハードルは低いです。

 

飲食店が入るテナントビルなら、屋上をテラス席やビアガーデンとして開放するなど、集客力アップにつなげることができます。

 

オフィスビルの場合も、従業員のリフレッシュスペースなどに活用しやすいです。

 

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マンションをリノベーション

 

マンションの最上階をリノベーションして、屋上スペースをつくる方法もあります。

 

分譲マンションの屋上は共有部分にあたるため、区分所有物件に屋上スペースをつくるのは難しいです。

 

ただし、自己所有のマンションを一棟丸ごとリノベーションする場合は、構造によっては屋上スペースをつくることができます。

 

屋上スペースを目玉にすることで、相場より賃料を高く設定しても入居が期待でき、売却時にも有利に働く可能性があります。

 

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一戸建てをリノベーション

 

木造の一戸建ては、リノベーションの自由度が高く屋上スペースをつくる難易度は低めです。

 

東京都内に多い狭小住宅では、庭の代わりに屋上をつくり、アウトドアリビングとして活用する需要が高いです。

 

本来屋根となるデッドスペースを屋上として活用でき、条件を満たせば延床面積に算入されないのもメリットです。

 

自宅の一戸建てをリノベーションして屋上をつくれば、アウトドアリビングとしてさまざまなライフスタイルに対応できます。

 

賃貸物件も、リノベーションで屋上リビングをつくることで、競合との差別化になり入居率や家賃収入アップが期待できます。

 

 

■リノベーションで屋上をつくるメリット・デメリット

 

 

リノベーションで屋上をつくることで、どんなメリット・デメリットが生まれるのか確認しましょう。

 

 

メリット

• ・眺望や日当たりが良いアウトドアスペースになる
• ・子供やペットの遊び場に使いやすい
• ・家庭菜園やガーデニングができる
• ・ホームパーティーやBBQにも使える
• ・屋上は容積率に含まれない
• ・空室対策や家賃収入アップにつながる
• ・太陽光パネルを設置して節約効果が期待できる

 

高い位置にある屋上は眺望や日当たりが良く、庭やバルコニーよりプライバシー性が高いため、都市部でもアウトドアスペースとして活用しやすいのがメリットです。

 

自宅の場合、リノベーションで屋上をつくることでさまざまな用途に活用でき、ライフスタイルの幅が広がります。

 

アパートやマンション、ビルなどの賃貸物件の場合、屋上のある物件は少ないため、競合との差別化によって空室対策や家賃収入アップも期待できます。

 

また、屋上の空きスペースに太陽光パネルを設置すれば、電気の自給自足で省エネ効果を高めることも可能です。

 

屋上は屋根より太陽光パネルのメンテナンスをしやすく、賃貸物件の入居者にとってもメリットが大きいため空室対策にもつながります。

 

さらに、自宅と事務所・店舗などを兼ねる場合は、太陽光パネルを設置することで大規模な災害や停電が発生したときも事業を継続できるのもメリットです。

 

太陽光パネルの設置がBCP（事業継続計画）の一環になり、緊急事態が発生した際の廃業リスクを軽減したり、企業価値を向上させたりすることができます。

 

 

デメリット

• ・リノベーション費用が高額になる
• ・雨漏りリスクが高くなる
• ・下の階が暑くなる
• ・掃除や防水メンテナンスが必要
• ・周囲に高い建物があるとプライバシー性が低下する
• ・近隣から苦情が出る可能性がある

 

屋上をつくるための材料費や工事費など、リノベーション費用が高額になるのは注意すべきデメリットです。

 

また、勾配の付いた屋根に比べると、フラットな屋上は水が溜まりやすく、雨漏りリスクが高くなる傾向があります。

 

雨漏りを防止するためには掃除や防水メンテナンスが必要になり、手間や維持管理費用が増加するのもデメリットです。

 

東京のような都市部の場合、周囲に高いビルやマンションがあると屋上が丸見えになり、思ったように過ごせないリスクもあります。

 

屋上でパーティーやBBQをする場合、音や煙などで近隣からクレームが入るケースも多いようです。

 

 

■屋上リビングの後悔を防ぐポイント

 

 

前述した屋上リビングのデメリットに対策し、後悔を防ぐためのポイントを覚えておきましょう。

 

 

用途や目的を明確にする

 

どのような建物に屋上をつくる場合でも、リノベーション計画を立てる前に用途や目的を明確にしておくことが大切です。

 

用途が明確でないまま屋上をつくると、使われずムダなスペースになって後悔する可能性があります。

 

賃貸物件に屋上をつくる場合も、入居率を高めたいのか、賃料を上げたいのかなど目的を明確にしないと効果的なプランを立てられません。

 

屋上の用途や目的が思いつかない場合は、リノベーションでほかの部分に費用をかけたほうが良いケースもあります。

 

屋上が本当に必要なのか、どのような用途・効果を期待してつくるのかなど、しっかり考えてみましょう。

 

 

防水工事の種類とメンテナンス費用を把握する

 

屋上の床面の防水工事の種類と、メンテナンスサイクルやかかる費用を把握しておくのも後悔を防ぐポイントです。

 

※屋上防水の代表的な種類

• ・FRP防水
• ・ウレタン防水
• ・シート防水
• ・アスファルト防水

 

屋上防水は上記のように複数の種類があり、建物の構造や用途によってどの工法が適しているか変わります。

 

防水の種類によって耐用年数やメンテナンスサイクル・費用も変わりますので、予算と合わせて選ぶ必要があります。

 

また、何年後にメンテナンスが必要なのか、いくらかかるのか把握して資金を積み立てておくことも大切です。

 

特に賃貸物件の場合は経営に大きく影響しますので、大規模改修工事の一部として把握しておきましょう。

 

 

コンセント・水道を設置しておく

 

どのような用途で屋上をつくる場合でも、コンセントと水道を設置しておくのがおすすめです。

 

屋上でガーデニングや家庭菜園、BBQなどをする場合、水道があると水やりや洗い物をスムーズにこなせます。

 

コンセントがあれば、扇風機や照明などを使ったり、高圧洗浄機で屋上を効率よく掃除したりできます。

 

屋上の用途やレイアウトに合わせて、使いやすい位置に水道とコンセントを設置しておきましょう。

 

 

階下への騒音・断熱対策をする

 

屋上リノベーションでは、階下への断熱・騒音対策も欠かせない取り組みの1つです。

 

もともと使われていない屋上スペースをリノベーションで活用する場合、階下に足音が響いて気になるケースがあります。

 

自宅の屋上ならそれほど気にならないかもしれませんが、マンションやビルの屋上を共用スペースとして開放する場合は特に注意が必要です。

 

また、戸建ての屋根を屋上スペースにリノベーションする場合は、下の階に熱が伝わりやすくなるため要注意。

 

屋上と下の階の天井の間に断熱材を入れたり、緑化で熱が伝わりにくいように工夫したりして対策しましょう。

 

 

費用対効果を考える

 

屋上リノベーションにどれくらいの費用がかかり、どのような効果が得られるのか検証するのも後悔を防ぐポイントです。

 

前述したように、屋上をつくったり活用したりするためには、ある程度まとまったリノベーション費用がかかります。

 

特にビルやマンション、賃貸アパートなどに屋上をつくる場合、かかる費用でどれくらいの収益アップが期待できるのか検証が必要です。

 

仮に屋上リノベーションで物件の収益性がアップしても、かかった費用を回収できなければ意味がありません。

 

屋上リノベーションにかかる費用は物件の構造や状態、目的によって変わるため一概には計算できません。

 

リノベーションのプロに相談して正確な見積もりを作成し、経営計画を踏まえて費用対効果を検証しましょう。

 

 

■屋上リフォーム・リノベーションでよくある質問

 

 

最後に、リフォームやリノベーションで屋上をつくる際、よくある質問にまとめてお答えします。

 

 

Q　屋根を付けることはできる？

 

A　日差しが強い日や雨天時も屋上を活用できるように、屋根を設置することは可能です。

 

ただし、屋上に屋根を付けると延床面積に算入されるため、土地の容積率ギリギリで建てられている場合は設置できません。

 

一時的に設置するタープや日除けは問題ありませんが、屋上に固定するタイプの屋根は延床面積に含まれます。

 

容積率の問題をクリアできる場合でも、延床面積が増えると固定資産税の税額が変わるケースもありますので、事前に確認しましょう。

 

 

Q　ペントハウスを後付けできる？

 

A　建築基準法などの法規制をクリアできれば、屋上にペントハウスを後付けすることは可能です。

 

ペントハウス（塔屋）とは、ビルやマンションなどの屋上に設けられた階段室や機械室のことを指すのが一般的です。

 

ただし、高層マンションなどでは、屋上に設けられた居住スペースのことをペントハウスと呼ぶこともあります。

 

• ・水平投影面積が建築面積の1/8以下
• ・高さ5メートル以下

 

居住スペース以外の用途でペントハウスを設置する場合、上記の条件を満たせば階数に含まれず建物の高さ制限も緩和することができます。

 

ただし、あくまで階数としてカウントされないだけで、延床面積には含まれるため、容積率上限の建物にはペントハウスを後付けできません。

 

 

Q　屋上付きマンションやアパートの購入はあり？

 

A　もともと屋上付きのマンションやアパートを購入すれば、リノベーション費用を抑えることができますが、メンテナンス履歴や状態に注意が必要です。

 

例えば、屋上の防水メンテナンスを怠っている物件は雨漏りしているリスクが高く、リノベーション費用が多めにかかる可能性があります。

 

また、屋上をリビングやテラスとして使う前提で設計されていない場合、床面の耐久性や耐荷重が問題になるケースも考えられます。

 

屋上付きのマンションやアパートを購入する場合は、リノベーションのプロに事前相談して物件をチェックするのがおすすめです。

 

 

■まとめ

 

リノベーションで屋上のある家をつくることで、ライフスタイルの幅が広がったり、賃貸運用の収益性がアップしたりするなどさまざまなメリットが生まれます。

 

ただし、初期費用や雨漏りリスクなどのデメリットもありますので、リノベーションのプロに相談しながら計画を立てるのが後悔を防ぐコツです。

 

 

東京・千葉・神奈川など首都圏エリアの屋上リノベーションは、SHUKEN Reにご相談ください。

 

住宅・ビル・マンションなど多くのリノベーション実績で培ったノウハウを活かし、お客様のご要望や目的にピッタリなプランをご提案します。

 

屋上のことはもちろん、リノベーションのことなら何でもお手伝いできますので、お気軽にご相談ください。