公開日:2024-10-05 更新日:2024-10-11
中古マンション購入時の住宅ローン｜注意点と初期費用、年収シミュレーション、控除・補助金について解説
中古マンションを購入した方の70%以上が住宅ローンを利用している中、これからマイホーム計画を始める方にとってどのような注意点があり、どのくらいのトータルコストを想定すればいいか分からない方は少なくないでしょう。
そこで今回は、中古マンション購入における住宅ローンに関する注意点と、不動産・ローン契約や住み始めてからかかる費用目安、年収別の理想的なローン計画シミュレーションについて解説します。
中古マンション購入に伴い必要となるリノベーション費用も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
・住宅ローンを利用して中古マンションを購入する際は、注意点を押さえてリノベーション費用を含めた資金計画を立てましょう。
・マイホーム計画を始める際は、年収に合う無理のない借入金額を把握することが重要です。
・物件選びの段階からリノベーション費用が分かるSHUKEN Reの「ワンストップリノベーション」がおすすめです。
目次
■中古マンション購入で住宅ローンを利用する注意点
リノベーション事例を見る：Case160「WIDE & OPEN！」
住宅ローンは新築・中古問わず利用できますが、中古マンション購入で融資を受けたい場合は物件を選ぶ前に知っておいていただきたい注意点があります。
築年数によってはローンを組めず税控除を受けられない
住宅ローンは、購入する物件の価値に見合う分の借入を受けられます。
なぜなら、金融機関は万が一債務者が返済できなくなっても物件の売却益で残債を回収するのが前提であるからです。
しかし、旧耐震基準マンション※など築年数の古い物件は、担保価値が低いと判断されて思うような借入金額が提示されなかったり、返済期間が短縮されてしまったりする可能性があります。
※旧耐震基準マンション：1981年5月末までに建築確認を受けたマンションで、現行の建築基準法に適合していないため耐震性の低いものが多い。
また、1981年以前に建てられたマンションは住宅ローン控除の対象になりません。
ローン審査に通りにくい古い中古マンションを購入する場合は、全て自己資金で支払うか無担保の金利が高めのローンの利用を検討しましょう。
旧耐震マンションでも、第三者機関による検査によって「適合証明書（現行の建築基準に適合している証明）」が発行されれば、住宅ローン控除を受けられます。
そのため、築年数の古いマンションを購入する際は、必ず検査済みかどうかを確認してください。
借地権付きマンションはローン審査が通りにくい
借地権付きマンションとは、土地の所有者（地主）と建物の所有者が異なる物件を指し、一般的には資産価値が低いと判断されるためローン審査を受ける上で不利になります。
なぜなら、借地権に担保を設置することもできますが、土地そのものと比べるとその価値は大きく低いからです。
また、借地人（土地を借りている人）が地主と締結している借地契約に違反すると、地主側から契約を解消されるリスクもあります。
ある調査によると、借地権付きマンションが多く建設された時期は1995〜2005年頃で東京都内に多いことが分かっているため注意しましょう。（参考：公益財団法人 日本住宅総合センター｜定期借地権事例調査（2023年度））
借地権付きマンションでも住宅ローンが利用できない訳ではありません。
条件次第では一般の住宅ローン審査を通る可能性があり、フラット35は借地権付き建物の取得資金（借地権利金や保証金、敷金、前払い賃料）も借入対象となります。（参考：フラット35｜敷地が借地の場合）
手付金・諸費用も含めたフルローンは難しい
原則として、中古マンションの購入で必要となる手付金をローンで支払うことはできません。
また、新築マンション購入の際には発生しない不動産仲介料（売主との間を仲介してもらう手数料）もほとんどの金融機関がローンの使い道として認めていません。
そのため、「物件価格の10%」程度の資金を現金で用意しておくと安心です。
「手付金や諸費用も含めてフルローンで中古マンションを購入したい」という方のために、金融機関によっては手付金・諸費用をローン計画に組み込めるところもあります。
ただし、その場合は金利が上乗せされる可能性があるため、まとまった金額を現金で用意するまで購入を待つべきかフルローンで今すぐ購入した方がいいかファイナンシャルプランナーに相談しましょう。
リノベーション費用を踏まえた予算計画が必須
2024年8月に売買された中古マンションの平均築年数は「25.84年（前年同月24.19年）」と、築30年に迫りつつあります。（参考：レインズデータライブラリー｜マーケットデータ2024年）
マンション専有部内の設備機器や内装材は15〜20年で経年劣化して取り替えが必要なものも少なくありません。
つまり、市場に出ている中古マンションの大半が何かしらのリノベーションを必要としているということです。
そのため、中古マンション購入の予算を検討する際は、必ずリノベーション費用も想定しておきましょう。
物件選びの段階からリノベーションしなくてはいけない範囲やその工事費用を把握したい方は、ローン相談などの資金計画からプランニング、施工まで相談できるワンストップリノベーションをうまく活用しましょう。
リフォームローンは金利が高め
「物件購入は住宅ローン、購入後のリノベーションはリフォームローンを利用する」とお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、リフォームローンは基本的に無担保の場合は借入可能金額が500万円以内と少額で最長返済期間も短めです。
また、金利は住宅ローンよりも1〜2％ほど高く設定されています。
そのため、リノベーション前提で中古マンションを購入する方は、リフォーム資金対応型の住宅ローン（リフォーム一体型ローン）を利用しましょう。
リフォーム一体型ローンの金利は通常の住宅ローンとほとんど変わらず工事費用もローン借入金の使い道として認められており、通常は購入物件価格の120〜130％以内までなら融資を受けられる可能性があります。
そのため、より多くの借入金をリノベーション費用に充てられて、さらに利息も減らせます。
リフォーム一体型ローンは、物件の売買契約とリノベーションの工事請負契約を並行してすすめることが融資の条件です。
そのため、物件選びと同時進行でリフォーム会社へ相談する必要があります。
物件選びとリノベーションをあわせて相談できる会社でしたら、打ち合わせや手続きの手間を減らせるだけではなく、「ご予算・立地・理想の間取り」3つのバランスがとれた物件を購入できます。
3つのご相談窓口
ご検討のステップに合わせて
3つのコースからご相談を承っております。
■中古マンションの購入にかかる物件価格以外の費用種類
リノベーション事例を見る：Case161「BOOKSHELF」
中古マンションの購入にかかる費用は、物件価格だけではありません。
その他にも、「物件売買契約・ローン契約・リノベーション・購入後」とステップごとに諸費用が発生します。
無理のないローン返済計画を立てたい方は、事前に諸費用についても把握しておきましょう。
物件売買契約・ローン契約にかかわる諸費用
| 物件売買契約時の諸費用 | 内容・金額目安 |
| 印紙代 | 売主（不動産会社）との間で取り交わす売買契約書（双方2部分）に貼る
（例：1,000万円超5,000万円以下＝2万円） |
| 不動産会社の仲介手数料 | 売主が個人の場合にかかる
（例：400万円超えの物件＝物件価格の3%以内＋消費税） |
| 固定資産税 都市計画税（精算金） |
売主が既に1年分を納税している場合、引渡日以降分を売主へ支払う |
| 不動産取得税 | 土地や家屋を取得した場合に課税される
「固定資産税評価額（課税標準価格）×3％」※住宅の場合 |
|
修繕積立金 （精算金） |
売主が既に納税している分を引渡日に応じて精算する |
| 司法書士の報酬 | 所有権の移転登記や抵当権設定手続きに対する報酬（5〜15万円程度） |
| 登録免許税 | 所有権の移転登記や抵当権設定登記にかかる税
|
※具体的な金額と異なる場合もございます。ご了承ください。
| ローン契約時の諸費用 | 内容・金額目安 |
| 金融機関の手数料 | 金融機関によって定額（3～5万円程度）の場合と、定率（借入額の1～2％程度）など様々 |
| 保証料 | 保証会社へ支払うが、金利上乗せの場合は一時的な負担はない（借入金額の0.8〜2.2%が相場） |
| 印紙代 | 金融機関と取り交わすローン契約書（双方2部分）に貼る
（例：1,000万円超5,000万円以下＝2万円） |
| 火災保険料 | 補償内容や築年数、専有面積、構造などにより金額は異なる（1年契約で4〜6万円が相場） |
※具体的な金額と異なる場合もございます。ご了承ください。
物件売買契約とローン契約にかかる諸費用は、一般的に物件価格の6〜10％程度とされています。
現金で用意しておくのが原則なので注意しましょう。
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リノベーションにかかわる諸費用
| 費用の種類 | 内容・金額目安 |
| リノベーション費用 | 内装・設備交換だけではなく、ある程度の間取り変更や配管・配線の更新を含むフルリノベーションをする場合の費用（専有面積に対して、5〜20万円／㎡・50〜67万円／坪程度）
（例：専有面積70㎡のマンション＝1,050〜1,400万円程度） |
| 仮住まい家賃 | 物件引き渡しからリノベーション完工までの家賃で、物件によって費用は異なる |
| 荷物保管用 コンテナ賃料 |
物件引き渡しからリノベーション完工までに荷物を保管する費用で、容量や場所によって費用は異なる |
| 引越し費用 | 新居への引越し費用で、荷物量や家族構成、移動距離によって費用は異なる
（例：4人家族は10〜30万円程度） |
※具体的な金額と異なる場合もございます。ご了承ください。
より具体的なリノベーション費用を物件購入前に把握したい方は、物件選びとリノベーションを同じ会社に相談しましょう。
中古マンション探しとプランニング打ち合わせを並行して進められます。
〈おすすめコラム〉
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〈スケルトンリノベーションで後悔しない〉マンションの費用目安とメリット・デメリット、事例紹介も
中古マンション購入後にかかる諸費用
| 費用の種類 | 内容・金額目安 |
| 修繕積立金
管理費 |
マンションを所有する限り、毎月管理組合へ支払う
（平均額（単棟型）：修繕積立金13,300円、管理費 17,214円） |
| 固定資産税 | マンションを所有する限り、毎年自治体へ納付する地方税
「固定資産税評価額」×1.4％（全国ほとんどで税率は同じ） |
| 都市計画税 | マンションを所有する限り、毎年自治体へ納付する地方税
「固定資産税評価額」×0.3％以下（自治体の条例によって税率は異なる） |
| 将来の リノベーション費用 |
入居時にフルリノベーションしてもそこから20〜30年で広範囲にわたる再改修が必要になる可能性がある
（少しずつ積み立てておくのがおすすめ） |
※具体的な金額と異なる場合もございます。ご了承ください。
〈おすすめコラム〉
【マンションの修繕積立金】相場と築年数別の値上げ目安を解説｜不足・残高・運用チェックポイント付き
リノベーション前提の中古マンション購入にはまとまった費用がかかります。
「予算の決め方を詳しく知りたい」「無理のない資金計画を建てたい」という方は、リノベーションに詳しいファイナンシャルプランナーへ相談しましょう。
■【年収別】無理のないローン返済額シミュレーション｜600万〜1,200万円
リノベーション事例を見る：Case196「Partnership」
「今の年収でどのくらいの住宅ローンを組めるのか知りたい」「無理のないローン返済額を知ってから物件購入の予算を決めたい」という方のために、年収別のローン計画シミュレーションを紹介します。
金融機関が提案する借入金額上限と、無理なく返済できる理想的な借入金額にはギャップがあるため、その違いに着目してください。
（シミュレーションの共通条件）
- 返済期間（借入期間）＝35年
- 金利＝変動金利（0.34％）
- ボーナス割合＝0%
金融機関が提案するローン借入契約シミュレーション
| 年収 | 金額目安 |
| 600万円 |
借入可能額：4,500万円程度 月々の返済額：11.5万円程度 総返済額：4,800万円程度 |
| 700万円 |
借入可能額：5,300万円程度 月々の返済額：14万円程度 総返済額：5,600万円程度 |
| 800万円 |
借入可能額：6,100万円程度 月々の返済額：15万円程度 総返済額：6,400万円程度 |
| 1,000万円 |
借入可能額：7,500万円程度 月々の返済額：19万円程度 総返済額：8,000万円程度 |
| 1,200万円 |
借入可能額：9,000万円程度 月々の返済額：23万円程度 総返済額：9,500万円程度 |
※金融機関によって条件や金額は異なります。ご了承ください。
多くの金融機関では、年収倍率が※8〜10倍程度までの融資を受けられます。
また、返済比率が30〜35％以内であればローン審査に通る可能性が高いでしょう。
しかし、無理のない返済計画にするためには「年収倍率5〜6倍・返済比率20〜25％」に抑えるのが理想的なプランです。
※年収倍率：購入する物件の価格が年収の何倍になるかを示す値
※返済比率：年収総額における年間返済率の割合
理想的なローン借入契約シミュレーション
| 年収 | 返済に無理のない理想的な金額目安 |
| 600万円 |
借入額：3,000〜3,600万円程度 月々の返済額：7.5〜9万円程度 総返済額：3,200〜3,800万円程度 |
| 700万円 |
借入額：3,500〜4,200万円程度 月々の返済額：8〜10.5万円程度 総返済額：3,700〜4,400万円程度 |
| 800万円 |
借入額：4,000〜4,800万円程度 月々の返済額：10〜12万円程度 総返済額：4,200〜5,100万円程度 |
| 1,000万円 |
借入額：5,000〜6,000万円程度 月々の返済額：12.5〜15万円程度 総返済額：5,300〜6,400万円程度 |
| 1,200万円 |
借入額：6,000〜7,200万円程度 月々の返済額：15〜18万円程度 総返済額：6,400〜7,600万円程度 |
※金融機関によって条件や金額は異なります。ご了承ください。
中古マンションを買って近年中にお子さまの進学などで大きなお金が必要になる場合は、その貯蓄分を除いた返済計画を立てましょう。
また月々の返済額とは別に、「修繕積立金・管理費」と「固定資産税・都市計画税」を確保しておくことも重要です。
▶︎中古マンション購入・リノベーションに関わるローン相談はこちらから
■中古マンション購入に関連するローン控除・リフォーム減税・補助金制度
リノベーション事例を見る：Case195「Parenting」
住宅ローンを利用して中古マンションの購入を検討している方にとって外せない制度が「住宅ローン控除」です。
また、マンション購入後にリノベーションすると「リフォーム減税」を利用できる可能性もあります。
さらに、近年は既存マンションの省エネ化を目的に、リノベーションにかかわる補助事業も実施されています。
ただし、それぞれ対象となるには条件があるため購入前に内容を確認しておきましょう。
住宅ローン控除
ローンを利用するマイホーム取得をサポートするために実施されているのが「住宅ローン控除」です。
新築物件よりも中古物件の方が対象要件が少ないため、多くの方が利用できます。
| 【対象借入額】 | 長期優良住宅など省エネ性の高い住宅：3,000万円まで
その他の住宅：2,000万円まで |
| 【最長控除期間】 | 10年間 |
| 【控除税額】 | 毎年末時点でのローン残高「0.7%」分（所得税もしくは控除しきれない場合は翌年の住民税より減額） |
| 【物件の条件】 |
|
| 【対象者の条件】 |
|
（参考：国土交通省｜住宅ローン減税）
リフォーム減税
リフォーム減税は、既存住宅の省エネ化及び長寿命化を促進するための施作で、それぞれ指定された「省エネ（断熱）・耐震・バリアフリー・同居対応化（二世帯化）」にかかわる改修工事をすると、決められた額が所得税や固定資産税の一部から控除されます。（参考：国土交通省｜住宅リフォームにおける減税制度について）
| 【対象リフォーム工事】 | 所得税の税額控除：耐震リフォーム、バリアフリーリフォーム、省エネリフォーム、同居対応リフォーム、長期優良住宅化リフォーム、子育て対応リフォーム
固定資産税の軽減：耐震リフォーム、バリアフリーリフォーム、省エネリフォーム、長期優良住宅化リフォーム ※上記いずれかに該当する工事でも細かい条件あり |
| 【控除額】 | 所得税の税額控除：標準的な工事費用相当額の10％かつ62.5万円/戸以内（太陽光発電工事を含む場合は67.5万円/戸以内）
固定資産税の軽減：工事翌年度の固定資産税額1/3分（120㎡相当分まで） |
| 【対象者の条件】 |
|
（参考：国土交通省｜省エネリフォーム税制（所得税・固定資産税））
補助金
減税制度に加えて、今ならリノベーションに関する補助金も利用できます。
増え続ける既存住宅の活用や省エネ化・長寿命化、空き家問題解決が目的です。
それぞれ対象要件や申請受付期限が異なりますので、リノベーションプランの検討と合わせて、それぞれの詳細をチェックしておきましょう。
■まとめ：中古マンション購入はトータルコストを踏まえたローン計画が重要
住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合は、新築マンション購入とは異なり、リノベーション費用も想定して予算計画を立てる必要があります。
その際は、年収に合う理想的な返済計画とご予算内で物件購入とリノベーションを実行できる資金計画が重要です。
そこでおすすめするのが、施工実績が豊富でローン相談などの資金計画からリノベーションまで安心して任せられるワンストップリノベーションです。
住宅ローン等の金利の変動に応じて、月々の返済額も変わってきますが、実際には月々の家計に影響がない範囲でおさまるケースも多いため、具体的に返済シミュレーションしてみることをおすすめします。
SHUKEN ReではファイナンシャルプランナーによるFP相談も実施していますので、お気軽にご相談ください。
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